【正文】 在住宅面積上，本案的全部的住宅面積都在 90平米以上，而市場(chǎng)上對(duì)面積在 90 平米以下的住宅的需求量約占總需求的 ％，也就是說(shuō)，本案將錯(cuò)過(guò)市場(chǎng)上 ％的需求，再加上眾多樓盤都把目標(biāo)市場(chǎng)放在高購(gòu)買力人群中，由此可見(jiàn)，本案上市之后，極有可能面臨著目標(biāo)市場(chǎng)消化能力不足，供大于需的難題。 五、 X X X X 項(xiàng)目分析 根據(jù)上述市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)論，可以看出，目前 X X X X 住宅小區(qū)所面臨著如下幾個(gè)市場(chǎng)問(wèn)題： 1．嚴(yán)重的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng) 從本案的產(chǎn)品特點(diǎn)上看，主要戶型以 90～ 130平米左右的住宅房為主，而市場(chǎng)上同類型的住宅商品房已經(jīng)占到市場(chǎng)總量的至少 30％。 根據(jù)上述市場(chǎng)租金的推算，可以看出來(lái)，目前在項(xiàng)目周邊的底店每 平米的市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)該在 5500元 /平米左右，這樣的價(jià)格是一層底店的價(jià)格。有相當(dāng)一部分的購(gòu)買目的并非出于居住。仔細(xì)分析數(shù)據(jù)可以看出， X X 區(qū)出現(xiàn)房屋價(jià)格下跌 正是在這個(gè)政策出臺(tái)前后的時(shí)間段內(nèi)。平均一套住宅， X X 區(qū)也比 X X區(qū)至少高出 萬(wàn)元。另外， X X 區(qū)由于是新建的城區(qū)，所以很多建筑用地不涉及到原來(lái)居民的拆遷問(wèn)題，由此可見(jiàn)， X X 區(qū)的建筑成本不會(huì)比 X X區(qū)高。隨著總價(jià)區(qū)間的變化，區(qū)間內(nèi)消費(fèi)者的數(shù)量也在遞減，也 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 9 頁(yè) 共 12 頁(yè) 就是說(shuō)，市場(chǎng)上對(duì)相應(yīng)總價(jià)的住宅商品房的消化能力在逐漸降低。 分析：從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)結(jié)合目前市場(chǎng)供應(yīng)量，綜合分析得出，有 ％的消費(fèi)者表示，需求面積在90 平米以下的住宅，而目前市場(chǎng)上提供的，面積在 90平米以下的戶型數(shù)量，約在 9％左右。 分析：從目前市場(chǎng)調(diào)研統(tǒng)計(jì)上的數(shù)據(jù)可以看出，人們比較最集中反映的問(wèn)題 是房?jī)r(jià)過(guò)高，第二比較集中的問(wèn)題就是消費(fèi)者認(rèn)為開(kāi)發(fā)商在蓄意哄抬房?jī)r(jià)。 分析：結(jié)合家庭月收入水平，我們來(lái)分析一下消費(fèi)者給出這種選擇和家庭月收入之間的關(guān)系，通過(guò)交叉分析后的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表（見(jiàn)表 1），我們可以看 見(jiàn)，隨著家庭月收入的減少，選擇 “非常貴，接受不了 ”的人數(shù)逐漸在增多，從表 1中也可以看出，在選擇 “適中，都是這個(gè)價(jià)格 ”的消費(fèi)者中，有 ％的消費(fèi)者的家庭月收入在 3500元以上，更有 50％的消費(fèi)者的家庭月收入在 4000 元以上，因此他們對(duì)目前 X X X X市 X X區(qū)中心地段的住宅房?jī)r(jià)的敏感程度較低，但這一部分高收入人群，在 X X X X市的比例不高，僅占這次調(diào)研比例的 14％。也是市場(chǎng)上對(duì)住宅房需求最大 的一個(gè)年齡層。在 X X 區(qū)，有總價(jià)低于 15 萬(wàn)元的住宅的樓盤僅有兩個(gè)，分別是新時(shí)代小區(qū)、佳泰小區(qū)。最低單價(jià)在 2800 元 /平米以上的樓盤是今典花園、太陽(yáng)城，其價(jià)格分別為 2868 元 /平米和 2968 元 /平米?？梢?jiàn)日后市場(chǎng)上出售的住宅商品房將以一部分高收入人群為目標(biāo)。調(diào)查的方法采用暗訪的形式進(jìn)行。共出動(dòng)市場(chǎng)調(diào)研人員 112 人次，調(diào)查范圍包括 X X區(qū)、 X X 區(qū)，調(diào)查內(nèi)容涉及上述地區(qū)內(nèi)的樓盤價(jià)格、樓盤位置、消費(fèi)者購(gòu)房特征等多方面重要信息。市場(chǎng)調(diào)研執(zhí)行階段，共歷時(shí) 4天（ 9 月 3日至 9 月 6日），工作內(nèi)容主要包括對(duì)調(diào)研范圍內(nèi)的樓盤、消費(fèi)者進(jìn)行調(diào)查。今年開(kāi)工的項(xiàng)目中，總建筑面積 萬(wàn)平方米，其中住宅面積占總建筑面積的 ％，共 13035 戶，其中 120平米以上的住宅共 4328 戶，占總戶數(shù)的 ％， 120～ 80 平米的住宅共 7549 戶，占總戶數(shù)的%， 80平米以下的住宅 1158 戶，占總戶數(shù)的 ％。 X X X X市樓盤最低單價(jià)統(tǒng)計(jì) 針對(duì) 25 個(gè)樓盤的最低單價(jià)數(shù)量如圖 2： 樓盤最高單價(jià)與樓盤所在區(qū)域的交叉統(tǒng)計(jì)見(jiàn)下表 2： 表 2 最低單價(jià)與樓盤所在區(qū)域的交叉統(tǒng)計(jì) 樓盤所在區(qū)域 Total X X 區(qū) X X區(qū) 1800 元以下 0 2 2 價(jià) 1800～ 2000 元 2 6 8 格 2001～ 2300 元 3 3 6 區(qū) 2301～ 2500 元 1 4 5 間 2501～ 2800 元 1 1 2 2801～ 3000 元 2 0 2 Total 9 16 25 總結(jié)：從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，最低單價(jià) 在 1800元以下的只有兩個(gè)樓盤，而且都在 X X區(qū)，分別是：佳泰小區(qū)、頤景園。眾所周知，一個(gè)樓盤的平均價(jià)格，除了取決于其建設(shè)成本外，還取決于這個(gè)樓盤周邊環(huán)境內(nèi)的：居住環(huán)境、配套設(shè)施、交通情況等，以及市場(chǎng)的供需關(guān)系。調(diào)查的形式以問(wèn)卷的形式進(jìn)行，調(diào)查的方法采用街頭隨機(jī)攔截的方法進(jìn)行。 （三）、 X X X X市居民對(duì)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)認(rèn)知程度的調(diào)查 X X X X市居民對(duì)本市中心區(qū)域住宅價(jià)格單價(jià)的認(rèn)知 盡管被訪問(wèn)者給出的認(rèn)知價(jià)格比較含糊，但對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析后，我們可以看出來(lái)， ％的消費(fèi)者認(rèn)為在 X X X X市 X X區(qū)中心地段，住宅房每平米的單價(jià)在 2001～ 2500元之間，另外各有 ％和 ％的消費(fèi)者認(rèn)為價(jià)格在 1500～ 2000元或 2501～ 3000 元之間。 消費(fèi)者對(duì)目前 X X X X市房地產(chǎn) 存在的問(wèn)題的統(tǒng)計(jì) ％的消費(fèi)者認(rèn)為目前的 X X X X市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著問(wèn)題。 分析：結(jié)合 1小節(jié)與 2小節(jié)，來(lái)分析目前 X X X X市住宅房市場(chǎng)的需求，從上述兩個(gè)小節(jié)的數(shù)據(jù)可以看出，還是有相當(dāng)一部分的人對(duì)住宅商品房是有需求的，約 50％的消費(fèi)者都計(jì)劃在三年內(nèi)購(gòu)買住宅房，而目 前，市場(chǎng)出售的住宅房遠(yuǎn)遠(yuǎn)要多于 13000套，面對(duì)這么大的供給量，仍有相當(dāng)一部分的人群表示想要購(gòu)買住宅，很明顯，造成這個(gè)現(xiàn)象的原因就是市場(chǎng)提供的產(chǎn)品只能滿足部分人群的需求，而市場(chǎng)上提供的住宅商品房在價(jià)格、面積、戶型等方面，仍不能滿足相當(dāng)一部分人的需求，于是造成了這種住宅商品房市場(chǎng)供應(yīng)量大，但市場(chǎng)需求仍未得到滿足的現(xiàn)象。 圖 18 消費(fèi)者承受總價(jià)變化區(qū)間圖 分析：從上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中可以看出， ％的消費(fèi)者所 能承受的住宅房總價(jià)在 15～ 20 萬(wàn)之間，這個(gè)價(jià)格區(qū)間的人數(shù)是最多的。恰恰是這樣一個(gè)正在規(guī)劃建設(shè)中的行政區(qū)內(nèi)，住宅價(jià)格竟然比成熟完善的 X X區(qū)還要高。此外， X X區(qū)的住宅商品房的開(kāi)發(fā)量遠(yuǎn)不及X X 區(qū)，也就是說(shuō)市場(chǎng)上 X X區(qū)的供給量小于 X X 區(qū)。 2． X X 區(qū)住宅 房?jī)r(jià)格下跌原因分析 在這次市場(chǎng)調(diào)研中，通過(guò)我們的調(diào)查與了解，在 X X X X市很多個(gè)人都持有 X X 區(qū)房屋價(jià)格下跌 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 10 頁(yè) 共 12 頁(yè) 的看法，說(shuō)明價(jià)格下跌是個(gè)不容爭(zhēng)辯的事實(shí)，而我們?cè)?X X 區(qū)的樓盤進(jìn)行暗訪時(shí)，所有的樓盤的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格均沒(méi)有出現(xiàn)下跌的情況。 一年以前，全國(guó)的煤炭?jī)r(jià)格普遍上漲，而且漲幅很高，對(duì)于 X X X X市這樣一個(gè)擁有豐富煤炭資源的城市來(lái)說(shuō)，勢(shì)必會(huì)使相當(dāng)一部分人群的收入大幅度提升。目前，在項(xiàng)目周邊商業(yè)底店的租金都不是很高。首先，理性的投資者不會(huì)選擇投資購(gòu)買這樣的價(jià)格虛高的商業(yè)店鋪，因?yàn)榘凑盏囟巍I(yíng)業(yè)額等相關(guān)信息，這樣的底店根本不值這個(gè)價(jià)格，投資者的投資回報(bào)周期遙遙無(wú)期。 從小區(qū)配套及環(huán)境來(lái)看，華宇名門、億利 ?城市華庭等樓盤在這方面均要優(yōu)于本案，而且這些項(xiàng)目均早已上市，市場(chǎng)的接收程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于本案。 另外，本案的上市的這段時(shí)期正處于 X X X X市房地產(chǎn)市場(chǎng)由混亂向合理正常過(guò)渡的交替時(shí)段，在市場(chǎng)沒(méi)有成熟合理 的前提下，給本項(xiàng)目帶來(lái)的不利影響可想而知。以此為標(biāo)準(zhǔn)，目前在市場(chǎng)上與本案定位相同或類似的樓盤有個(gè) 15 個(gè)，詳細(xì)對(duì)比見(jiàn)表 8 表 8 項(xiàng)目定位對(duì)比表 樓盤名稱 項(xiàng)目定位 綠色生態(tài) 山水景觀 人文氣息 人性化設(shè)計(jì) 高品質(zhì) 改善居住環(huán)境 本案 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 今典花園 ☆ ☆ ☆ ☆ 太陽(yáng)城 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 民聯(lián) E 區(qū) ☆ ☆ ☆ ☆ 世紀(jì)城 ☆ ☆ ☆ ☆ 天驕小區(qū) ☆ ☆ ☆ ☆ 富興花園