【正文】 10～ 12 萬 0 1 1 總 12～ 15 萬 0 1 1 價 15～ 20 萬 4 7 11 區(qū) 20～ 25 萬 3 5 8 間 25～ 30 萬 1 1 2 30～ 40 萬 1 1 2 Total 9 16 25 分析：從表 4 的統(tǒng)計數(shù)據(jù)里可以看出，在 X X 區(qū)，購買一套住宅用房，至少要花費 15～ 20 萬元，總價在 15 萬元以下的住宅，目前在 X X 區(qū)無法買到。 （二）被訪者基本資料統(tǒng)計 被調(diào)查者年齡分布統(tǒng)計 從上述統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，這次調(diào)研所隨機選取的消費者中，接近 ％的消費者年齡在 25～ 45歲之間，這一年齡層符合一般家庭中，在購買住宅時，起主要決策作用的年齡層。 2 、消費者對目前 X X X X市房價的評價 總結(jié)：從上圖的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，有 ％的消費者認(rèn)為，目前的住宅房價格根本承受不起，超過 86％的消費者認(rèn)為目前的住宅房價格偏貴，僅僅有 ％的消費者認(rèn)為目前的住宅房價格是適中的。 ％的消費者認(rèn)為住宅價格過高， ％的消費者認(rèn)為面積 “短斤少兩 ”， ％的消費者認(rèn)為開發(fā)商在蓄意哄抬房價， ％的消費者認(rèn)為配套設(shè)施不完善， ％的消費者認(rèn)為合同欺詐，％的消費者認(rèn)為從業(yè)人員服務(wù)態(tài)度差。 消費者購房面積需求 總結(jié)：有 ％的消費者表示，需求面積在 90 平米以下的住宅， ％消費者表示需求 130平米以上的戶型， ％的消費 者表示需求面積在 90～ 130 平米之間。這表明目前市場上對總價在 15 萬～ 20 萬左右的住宅房的消化能力是最強的，該目標(biāo)市場內(nèi)的目標(biāo)客戶也是最多的。 首先，在建設(shè)成本上， X X 區(qū)開發(fā)初期，土地價格并不比 X X區(qū)高，而且政府鼓勵投資 X X 區(qū)，很多政策是有優(yōu)惠的。 但是，事實是 X X 區(qū)的住宅價格卻高于 X X區(qū)，而且均價高出 247元 /平米。 隨著 2020 年 8 月 1 日出臺的個人二手房交易征收 “個稅 ”的政策，國家在政策法規(guī)上，又一次宏觀的遏制了炒房行為的發(fā)生。 開發(fā)商按照這種表面的市場供需關(guān)系，提升住宅商品房的價格，是一種合理的市場行為，但市場上猛增的消化能力，并不代表市場的真實需求量。項目西面準(zhǔn)格爾路上的底店租金基本在 38元～ 50 元 /平米 /月，底店的面積都在 30 平米左右，推算這一代的底店的租金在 萬～ ，按照市場正常的平均投資回報年限 12年計算，這一帶的底店目前的每平米的市場價格應(yīng)該在 5200 元 /平米～ 7200 元 /平米之間。因此，商業(yè)店鋪價格的制定還應(yīng)該按照正常的市場租金、供需關(guān)系等制定。 從本案的產(chǎn)品特點及價格定位可以推算，在價格上，本案的主要目標(biāo)市場的消費區(qū)間在 21 萬～34 萬之間，而從市場調(diào)研的統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析可以看出，只有略多于 1/3 的消費者能夠承受這一總價區(qū)間內(nèi)的住宅，而目前 市場上消化能力最強的是總價 15萬～ 20 萬的住宅。 3．本案上市時間不佳 由于本案的目標(biāo)市場與其它眾多樓盤的目標(biāo)市場相重疊，都是少部分的具有高購買力的人群，因此勢必會造成了極其激烈的競爭局面，但其它樓盤都已經(jīng)先于本案上市了，有的已 經(jīng)占據(jù)了一定的市場，這樣使得本來就不多的本案的目標(biāo)客戶的數(shù)量又減少了一部分。 在價格上，本案的多層均價為 2400元 /平米，小高層均價為 2600元 /平米，在市場上屬于中等略偏上的均價，與其它同類樓盤競爭目標(biāo)市場時，并沒有明顯優(yōu)勢。 但從目前市場反饋回來的價格信息中，底店的價格遠遠高于上述價格，而且有些地方價格完全是虛高的。如果這樣的市場消化能力真實的反映了市場上的供需關(guān)系，那么在二手房交易征收個人所得稅的政策出臺之際，就不會出現(xiàn) X X 區(qū)房屋價格下跌的 現(xiàn)象。這一時期，很多并非以居住為目的的購房者，為了避免被征收個人所得稅，因此，紛紛趕在 8 月 1 日以前，以低于市場價格，但并不低于其購買價格的價格出售房屋，因此出現(xiàn)了 X X X X市 X X 區(qū)部分房屋價格下跌的現(xiàn)象。從我們暗訪的情況來看有相當(dāng)一部分 X X 區(qū)的住 宅樓盤已經(jīng)銷售一空。 其次 ,在周邊環(huán)境上，對比 X X區(qū) 與 X X 區(qū)在居住環(huán)境、配套設(shè)施、交通情況三方面的情況： X X區(qū) X X 區(qū) 居住環(huán)境 發(fā)展成熟，配套完善 正在規(guī)劃建設(shè)中 配套設(shè)施 各大銀行、超市、學(xué)校、商業(yè)中心、醫(yī)院 暫無 交通情況 市汽車站、各路公交車輛 1 路公交、 5 路公交 從兩個區(qū)域的對比可以看出， X X區(qū)的生活環(huán)境要由于 X X 區(qū)。而根據(jù)調(diào)研的 25 個在競爭個案樓盤的均價及主力戶型的面積，可以推算出目前市場 上出售的大部分商品房住宅價格的總價基本都在 20 萬元以上，也就說目前大部分樓盤都把自己的目標(biāo)市場定在了具有 20萬以上購買力的人群。 ％消費者表示需求 130 平米以上的戶型，而目前市場上提供的 130 平米以上的戶型數(shù)量約 30％左右。房價過高，已經(jīng)超過大部分人的購買力，是目前 X X X X市房地產(chǎn)市場表面上最直接的問題，而消費者意識到，這種不正常的房價過高，是一種蓄意的炒房行為造成的，也說明消費者對市場的認(rèn)知已經(jīng)逐步從表面向?qū)嵸|(zhì)發(fā)展。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 7 頁 共 12 頁 表 6 家庭收入與評價交叉統(tǒng)計表 對目前住宅價格的評價 Total 非常貴，接受不了 比較貴，有些承受不起 適中，都是這個價格 便宜 500 元以下 1 0 0 0 1 500～ 1000 元 12 3 0 0 15 家 1001～ 1500 元 6 7 0 1 14 庭 1501～ 2000 元 5 7 1 0 13 月 2001～ 2500 元 1 7 0 0 8 收 2501～ 3000 元 4 4 1 0 9 入 3001～ 3500 元 3 7 2 0 12 3501～ 4000 元 1 5 2 0 8 4000 元以上 2 5 6 0 13 Total 35 45 12 1 93 由此可見，目前，在 X X X X市，絕大多數(shù)的消費者，不論其收入水平在哪個范圍，他們都對目前的住宅房價格均 不滿意，他們都認(rèn)為目前的價格偏高。 2 、被訪者家庭月收入統(tǒng)計 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 6 頁 共 12 頁 總結(jié)：從統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，這次調(diào)研所抽取的人群，幾乎平均分布在各個收入水平上，因此這次調(diào)研所產(chǎn)生的數(shù)據(jù)，可以在一定程度上代表各個收入水平人群的看法。 也就是說，要想進入上述兩個地區(qū)的商品房住宅市場，就至少要有 15 萬的購買力，否則很難找到總價相適應(yīng)的住宅。這兩個樓盤都是 X X 區(qū)的高檔樓盤，其針對的目標(biāo)市場都是購買力在 30 萬以上的人 群，這部分人群在 X X X X市屬于部分高收入人群，因此，這兩個樓盤在 X X 區(qū)就開始了爭奪這個市場容量并不是很大的目標(biāo)市場。 X X X X市樓盤的最高單價統(tǒng)計 針對 25 個樓盤的最高單價數(shù)量如圖 1： 樓盤最高單價與樓盤所在區(qū)域的交叉統(tǒng)計見表 1： 表 1 最高單價與樓盤所在區(qū)域交 叉統(tǒng)計 樓盤所在區(qū)域 Total X X 區(qū) X X區(qū) 2001～ 2300 元 0 5