【正文】 地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查分析 ……………………………17 （一） X X 區(qū)住宅平均價(jià)格高于 X X區(qū)的原因分析 ……………………………………17 （二） X X 區(qū)住宅房?jī)r(jià)格下跌原因分析 ……………………………………………18 （三） X X X X市房地產(chǎn)價(jià)格增 長(zhǎng)過(guò)快的原因 ………………………………………19 五、 X X X X 項(xiàng)目分析 …………………………………………………20 X X 國(guó) 際 住 宅 項(xiàng) 目 市 場(chǎng) 調(diào) 研 報(bào) 告 一、市場(chǎng)調(diào)研總結(jié) 此次市場(chǎng)調(diào)研主要針對(duì) X X X X市目前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和居民消費(fèi)特征等方面，進(jìn)行了全面的市場(chǎng)調(diào)研。 此次市場(chǎng)調(diào)研共歷時(shí) 14 天，共分三個(gè)階段：市場(chǎng)調(diào)研前期，市場(chǎng)調(diào)研執(zhí)行期，市場(chǎng)調(diào)研后期。 二、 X X X X市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 2 頁(yè) 共 12 頁(yè) （一）執(zhí)行小結(jié) 針對(duì) X X X X市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的調(diào)查，采用了一手資料調(diào)查與二手資料調(diào)查相結(jié)合的方式，一手資料的調(diào)查，共走訪了 X X X X市的 X X區(qū)、 X X 區(qū)、康巴什區(qū)在內(nèi)的 34 個(gè)樓盤(pán)，針對(duì)這些樓盤(pán)的位置、基本資料、建筑參數(shù)、戶型面積、價(jià)格范圍等進(jìn)行了調(diào)查。分析時(shí)，選取的參數(shù)指標(biāo)為樓盤(pán)的價(jià)格 。 上述資料來(lái)源：《房地產(chǎn)簡(jiǎn)訊》 2020年第 3 期 分析：從上述數(shù)據(jù)不難看出，在今后 X X X X市住宅房市場(chǎng)上，主要銷(xiāo)售的是 80 平米以上的戶型，按目前市場(chǎng)上 X X區(qū)住宅房屋的均價(jià) 2400 元 /平米計(jì)算，今后，市場(chǎng)上的所出售的住宅房，其總價(jià)， 90％以上至少都在 19 萬(wàn)元以上， ％的住宅房的總價(jià)至少在 萬(wàn)以上。 分析： 5 個(gè)單價(jià)最高的樓盤(pán)的住宅，都是帶有電梯的高層住宅，所以造成最高單價(jià)超過(guò) 3500元 /平米，單價(jià)中最高的是金帝財(cái)富中心，其最高單價(jià)在所有樓盤(pán)中是最高的為 3739元 /平米，它的 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 3 頁(yè) 共 12 頁(yè) 住宅全部是高層建筑，而且周邊開(kāi)發(fā)的全部是高檔商業(yè)與寫(xiě)字樓。 分析：最低單價(jià)在 1800元 /平米以下的樓盤(pán)佳泰小區(qū)和頤景園的最低單價(jià)分別是 1748 元 /平米和1700元 /平米，這兩個(gè)樓盤(pán)都是普通的多層住宅小區(qū)。 針對(duì) 25 個(gè)樓盤(pán)的平均價(jià)格 與樓盤(pán)所在地區(qū)的交叉統(tǒng)計(jì)見(jiàn)表 3： 表 3 均價(jià)與樓盤(pán)所在區(qū)域的交叉統(tǒng)計(jì) 樓盤(pán)位置 Total X X 區(qū) X X區(qū) 價(jià) 1800～ 2000 元 0 3 3 格 2001～ 2300 元 2 5 7 區(qū) 2301～ 2500 元 2 3 5 間 2501～ 2800 元 2 2 4 3001～ 3300 元 3 3 6 Total 9 16 25 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 4 頁(yè) 共 12 頁(yè) 按區(qū)域劃分，取每個(gè)價(jià)格區(qū)間的中間值，乘以該區(qū)間內(nèi)的樓盤(pán)數(shù)量，再除以總樓盤(pán)數(shù)量，我們分別得到 X X區(qū)住宅價(jià)格的平均價(jià)格 P平均＝（ 1900 3＋ 2150 5＋ 2400 3+2650 2+3150 3）/16＝ 2403（元 /平米） X X 區(qū)住宅價(jià)格的平均價(jià)格 P平均＝（ 2150 2＋ 2400 2+2650 2+3150 3） /9＝ 2650（元 /平米） 分析：通過(guò)加權(quán)平均計(jì)算，我們得到 X X 區(qū)住宅價(jià)格的平均價(jià)是 2650 元 /平米，而 X X區(qū)的住宅平均價(jià)格是 2403 元 /平米。 X X區(qū)、 X X 區(qū)購(gòu)買(mǎi)住宅所需的最低總價(jià) 表 4 樓盤(pán)位置與房屋最少總價(jià)的交叉統(tǒng)計(jì)表 樓盤(pán)所在位置 Total 所需最低總價(jià) X X 區(qū) X X區(qū) 10～ 12 萬(wàn) 0 1 1 總 12～ 15 萬(wàn) 0 1 1 價(jià) 15～ 20 萬(wàn) 4 7 11 區(qū) 20～ 25 萬(wàn) 3 5 8 間 25～ 30 萬(wàn) 1 1 2 30～ 40 萬(wàn) 1 1 2 Total 9 16 25 分析：從表 4 的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)里可以看出，在 X X 區(qū)，購(gòu)買(mǎi)一套住宅用房，至少要花費(fèi) 15～ 20 萬(wàn)元，總價(jià)在 15 萬(wàn)元以下的住宅，目前在 X X 區(qū)無(wú)法買(mǎi)到。 用加權(quán)平均法分別計(jì)算出，在兩個(gè)區(qū)內(nèi) 購(gòu)買(mǎi)一套住宅的平均總價(jià)為： 地區(qū) 平均所需最低總價(jià) 地區(qū) 平均所需最低總價(jià) 差額 X X區(qū)： 萬(wàn) X X 區(qū)： 萬(wàn) 萬(wàn) 總結(jié)：從上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中可以看出， X X 區(qū)住宅房的平均價(jià)格比 X X區(qū)的住宅房的平均價(jià)格每平米高出 247 元 /平米，而在 X X 區(qū)購(gòu)買(mǎi)一套住宅，要比在 X X區(qū)購(gòu)買(mǎi)一套住宅平均至少多花 萬(wàn)元。 （二）被訪者基本資料統(tǒng)計(jì) 被調(diào)查者年齡分布統(tǒng)計(jì) 從上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，這次調(diào)研所隨機(jī)選取的消費(fèi)者中，接近 ％的消費(fèi)者年齡在 25～ 45歲之間，這一年齡層符合一般家庭中，在購(gòu)買(mǎi)住宅時(shí)，起主要決策作用的年齡層。也是市場(chǎng)上對(duì)住宅房需求最大的一個(gè)年齡層。 2 、消費(fèi)者對(duì)目前 X X X X市房?jī)r(jià)的評(píng)價(jià) 總結(jié)：從上圖的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，有 ％的消費(fèi)者認(rèn)為，目前的住宅房?jī)r(jià)格根本承受不起，超過(guò) 86％的消費(fèi)者認(rèn)為目前的住宅房?jī)r(jià)格偏貴，僅僅有 ％的消費(fèi)者認(rèn)為目前的住宅房?jī)r(jià)格是適中的。 分析：使人們產(chǎn)生這種預(yù)期的原因主要有兩個(gè)，一是 X X X X市房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)速度過(guò)快，超過(guò)了大部分消費(fèi)者的承受能力，二是炒房行為使得 X X 區(qū)住宅價(jià)格下跌，使人們對(duì)目前市場(chǎng)的狀況感到混亂不清。 ％的消費(fèi)者認(rèn)為住宅價(jià)格過(guò)高， ％的消費(fèi)者認(rèn)為面積 “短斤少兩 ”， ％的消費(fèi)者認(rèn)為開(kāi)發(fā)商在蓄意哄抬房?jī)r(jià)， ％的消費(fèi)者認(rèn)為配套設(shè)施不完善， ％的消費(fèi)者認(rèn)為合同欺詐，％的消費(fèi)者認(rèn)為從業(yè)人員服務(wù)態(tài)度差。 （四 ） X X X X市居民購(gòu)房需求調(diào)查 消費(fèi)者未來(lái)購(gòu)買(mǎi)住宅房的意向 總結(jié)： ％的消費(fèi)者表示，他們打算在未來(lái)購(gòu)買(mǎi)住宅房。 消費(fèi)者購(gòu)房面積需求 總結(jié)：有 ％的消費(fèi)者表示，需求面積在 90 平米以下的住宅， ％消費(fèi)者表示需求 130平米以上的戶型， ％的消費(fèi) 者表示需求面積在 90～ 130 平米之間。統(tǒng)計(jì)結(jié)果見(jiàn)下圖 17： 總結(jié)：從統(tǒng)計(jì)圖可以看出，購(gòu)買(mǎi)力在 12萬(wàn)～ 25萬(wàn)的區(qū)間里的消費(fèi)者數(shù)量最多，占到總體的 ％。這表明目前市場(chǎng)上對(duì)總價(jià)在 15 萬(wàn)～ 20 萬(wàn)左右的住宅房的消化能力是最強(qiáng)的，該目標(biāo)市場(chǎng)內(nèi)的目標(biāo)客戶也是最多的。 四、 X X X X市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查分析 X X區(qū)是目前 X X X X市的市中心區(qū)域，生活配套設(shè)施完善，交通便利，學(xué)校、銀行、醫(yī)院、商業(yè)等都集中在這個(gè)區(qū)域內(nèi)，是一個(gè)成熟完善的生活區(qū)。 首先，在建設(shè)成本上， X X 區(qū)開(kāi)發(fā)初期，土地價(jià)格并不比 X X區(qū)高，而且政府鼓勵(lì)投資 X X 區(qū)，很多政策是有優(yōu)惠的。 最后，在市場(chǎng)供需關(guān)系上，眾所周知，人們?cè)谶x擇住宅房屋時(shí)，在不考慮價(jià)格的前提下，主要考慮的就是生活環(huán)境的優(yōu)劣。 但是，事實(shí)是 X X 區(qū)的住宅價(jià)格卻高于 X X區(qū)，而且均價(jià)高出 247元 /平米。在 X X 區(qū)規(guī)劃建設(shè)的初期，房?jī)r(jià)并不高，很多有錢(qián)的人，看到 X X X X市房?jī)r(jià)發(fā)展的空間，于是便紛紛購(gòu)買(mǎi)多套住宅，以期 “奇貨可居 ”，這樣一來(lái)，市場(chǎng)上的供應(yīng)量少了，而真正想購(gòu)買(mǎi)住宅居住的人群的需求量卻并未得到滿足，因此造成短時(shí)期內(nèi)，住宅房出現(xiàn) “供小于需 ”的情況，使得 X X X X市住宅房?jī)r(jià)大幅度提升。 隨著 2020 年 8 月 1 日出臺(tái)的個(gè)人二手房交易征收 “個(gè)稅 ”的政策，國(guó)家在政策法規(guī)上，又一次宏觀