【導(dǎo)讀】1）價格漲幅變化情況。格始終低于銷售價格的漲幅。售價格的漲幅分別為%和6%，二者相差。供給不能滿足需求是我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)階段的基本。與市場機(jī)構(gòu)及問題相比，供給總量不足的矛盾，是當(dāng)。的總供給，其增速都呈下降趨勢。達(dá)到了，高于去年同期，繼續(xù)拉開差距。面積，與批準(zhǔn)的預(yù)售面積比為。造成今年上半年住房市場供不應(yīng)求的主要原因。響，一些持幣待購的消費(fèi)者需求，在今年上半年得到了釋放。三是人們對住房價格上漲的預(yù)期提前進(jìn)入了消費(fèi)。資性、投機(jī)性應(yīng)有上升的勢頭。央行今年以來第六次，據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)。較平穩(wěn)，說明投資投機(jī)性購房的態(tài)勢在上升。據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)字表明，07年上半年。在流動性過剩與人民。購買新建商品房方面。二季度后期國家宏觀政策對股市進(jìn)行。銷售面積超過1到3月份銷售面積，同比增長，臺的新政策表示關(guān)注。05年5月，針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的。年和今后一段時間內(nèi)，政府還可能出臺一些新的調(diào)控措施。

　　

【正文】 萬平米，由七個獨(dú)立的奧運(yùn)村組成，每個奧運(yùn)村都有自己的中心花園和奧運(yùn)特色，現(xiàn)在一期開發(fā)的是雅典奧運(yùn)村，建面大概 6 萬多。主要以多層為主，獨(dú)創(chuàng)了一些四層坡屋頂、五層帶小閣樓等特色規(guī)劃，后期可能還有電梯洋房。而且，整個社區(qū)也是延續(xù)其他奧林匹克花園的運(yùn)動健康生活，將大多運(yùn)動設(shè)施安西安奧林匹克花園 3 期，將于 10 月底開盤 本期推廣的為類別墅的純板式小高層（均為 11+1 層），全明戶型！在西安的小高層史上是絕無僅有的！加上 L 型空中院廊 ！挑高 6 米的空中花園 樓體 10 米的進(jìn)深。預(yù)計開盤均價將達(dá)到 3850元 /平米 ⑤ 推廣方式 雅典奧運(yùn)村，開盤即封盤， 1 天 1 個億 2020年 12月 23日，奧林匹克花園，“雅典奧運(yùn)村”在西安古都新世界大酒店盛大開盤，當(dāng)天有 1500多名誠意客戶參與選房，由于客戶過多，還幾度造成選房中斷。當(dāng)天的銷售額突破 1 個億，所推房源全部售罄。開盤即封盤，延續(xù)著奧林匹克花園的神話，在古城西安秀了一把，并創(chuàng)造了從拿地到開盤僅用了 3 個月的開發(fā)紀(jì)錄。 2020年 4 月 21 日，奧林匹克花園二期“巴塞羅那奧運(yùn)村”， 4 小時狂銷350套，平均每 45 秒一套的搶購速度，再次創(chuàng)造西安地產(chǎn)銷售記錄， 中國最大管理資源中心 第 37 頁 共 45 頁 這樣的銷售速度即便在全國一線城市也屬罕有； 6月 16 日，“巴塞羅那奧運(yùn)村”奧運(yùn)獻(xiàn)禮版精品房源，全新入市，當(dāng)日狂售 160 余套，在地產(chǎn)市場走向夏日淡季的情況下，再創(chuàng)佳績； 8 月 25日，奧林匹克花園二期巴塞羅那奧運(yùn)村壓軸產(chǎn)品推出，僅有的 160 套單位，吸引了近千名余名僅 3 個小時所推房源被搶購一空，一期起價 2600：二期均價 3300 。 ⑥ 賣點(diǎn)分析 1）地處政務(wù)區(qū)，未來發(fā)展及升值空間大。 2）大社區(qū)、大品牌 3）境外品牌景觀設(shè)計公司（）。 4）開發(fā)商實(shí)力雄厚 5）小區(qū)規(guī) 劃功能配套設(shè)施完善 6）戶型設(shè)計先進(jìn) 7）綠化率高 ⑦ 劣勢及不足 1）運(yùn)動賣點(diǎn)在銷售中顯得牽強(qiáng)，虛無支撐。 2）產(chǎn)品先進(jìn)性在政務(wù)區(qū)顯得不強(qiáng)，如車位配比過低，約 1： 。 3）目前該項(xiàng)目交通不便利，周邊配套尚不完善。 4）從整個案場的主管到銷售員專業(yè)性較差，銷講隨意，銷售能力一般，管理也較為混亂 金泰絲路花城 地理位置 ：西咸世紀(jì)大道 中國最大管理資源中心 第 38 頁 共 45 頁 ② 開發(fā)商 ：陜西金泰恒業(yè)置業(yè)有限公司 ③ 銷售代理 ；同致行 ④ 產(chǎn)品介紹 ； 金泰絲路花城處于世紀(jì)大道中段，東毗陜西中醫(yī)學(xué)院，南與規(guī)劃中的陳陽南路相連、西連清華科技園（陜 西）、北接世紀(jì)大道。距咸陽市城區(qū)及西安市地界僅 5 分鐘車程，距西安市鐘樓 22 公里，北依咸陽湖，南接灃河湖，自然環(huán)境和地理位置十分優(yōu)越。周邊有完善的電信、郵政、醫(yī)院、幼兒園、學(xué)校對等公共配套，項(xiàng)目內(nèi)配有會所、溫泉、超市、學(xué)校、幼兒園、酒店、商業(yè)等配套，內(nèi)部綠化帶、小區(qū)步行區(qū)域及建筑小品科學(xué)分布，形成了各具特色的綠色寫意生活空間。 項(xiàng)目建筑以多層住宅、情景洋房、小高層住宅為主，并輔以少量單身公寓。樓體采用南北向排列分布，建筑外觀運(yùn)用坡屋頂設(shè)計，具有豐富的空間層次感。外立面線條采用亮麗的黃藍(lán)搭配，使建筑洋溢著浪漫的 現(xiàn)代歐陸與時尚氣息。戶型平面呈靈活性的并列式布置，最大程度地為業(yè)主提供個人創(chuàng)意空間。情景洋房層層退臺，戶戶擁有花園或露臺，使室內(nèi)空間和室外空間充分交融，是與別墅相媲美的高品質(zhì)住宅。半室外的公共樓梯設(shè)計自然采光通風(fēng)，每一個單位都做到空間完整，流線合理，實(shí)用率高。 總戶數(shù) 3500戶，占地面積； 561 畝，戶型面積 98174 平米 ⑤ 推廣方式 中國最大管理資源中心 第 39 頁 共 45 頁 開盤時間： 2020 年 9 月 22 日，交房時間： 2020 年 10 月 31 日。目前的銷售率已經(jīng)達(dá)到 80%以上，均價： 3300 元 /平米。 ⑥ 賣點(diǎn)分析 1）地處政務(wù)區(qū)，未來發(fā)展及升值空間 大。 2）在同區(qū)域?qū)儆谠缙陂_發(fā)的大社區(qū) 3）小區(qū)配套設(shè)施完善 4）擁有直達(dá)西安的小區(qū)巴士 ⑦ 劣勢及不足 1）開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足 2）產(chǎn)品先進(jìn)性在政務(wù)區(qū)顯得不強(qiáng)，如車位配比過低，約 3： 1 3）目前該項(xiàng)目交通不便利，周邊配套尚不完善。 4）銷售顧問的專業(yè)性不強(qiáng)，案場管理混亂 5）戶型設(shè)計沒有特色 6）小區(qū)規(guī)劃不夠合理，沒有實(shí)施有效的人車分流 綠地世紀(jì)城 地理位置 ：高新區(qū) ② 開發(fā)商 綠地集團(tuán)。 ③ 銷售代理 開發(fā)商自行銷售 ④ 產(chǎn)品介紹 綠 地世紀(jì)城項(xiàng)目位于西安市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)二次創(chuàng)業(yè)核 中國最大管理資源中心 第 40 頁 共 45 頁 心區(qū)域 CBD 內(nèi)， 北臨丈八國賓館，東北側(cè)與西安市奧林匹克公園隔街相望，東倚新區(qū)行政辦公中心和 300 畝的科技公園。該項(xiàng)目占地面積 1160 畝，總建筑面積 120 萬 m2，其中高檔公寓65 萬 m2，國際化商務(wù)辦公 55 萬 m2，總投資 50 億元人民幣。規(guī)劃建設(shè)四星級賓館一座、五星級賓館一座、國際會展中心、現(xiàn)代辦公中心、 soho 酒店式公寓、高檔商業(yè)休閑街以及配套高檔住宅。社區(qū)內(nèi)擁有 150畝社區(qū)休閑公園及 9洞高爾夫球場，首創(chuàng)高新 CBD 大面積水景環(huán)繞社區(qū)，率先倡導(dǎo)綠色生態(tài)島居概念，為城市中產(chǎn)階層構(gòu)筑品質(zhì)生活家園！住宅沿用經(jīng)典三段式建筑結(jié)構(gòu)，房型方正 ，全明設(shè)計，雙陽臺設(shè)計，戶戶南向。社區(qū)特設(shè)六重智能安防系統(tǒng)，七重家庭便捷系統(tǒng)，特聘西安太平戴維斯永綠物業(yè)管理有限公司，為西安開啟真正的物業(yè)服務(wù)時代！擔(dān)綱本項(xiàng)目總體設(shè)計和規(guī)劃的有著名的加拿大泛太平洋設(shè)計與發(fā)展有限公司，澳大利亞考克斯公司、美國洛翰公司；項(xiàng)目的景觀規(guī)劃由享譽(yù)盛名的貝爾高林國際（香港）有限公司擔(dān)綱 ⑤ 推廣方式 廣告投放主要分布在報廣和戶外廣告牌。售樓處面積較大，布置比較豪華。開盤時間為 2020 年 7月，目前大部分房源已經(jīng)銷售完畢，在售的房源均價達(dá)到 5800元 /平米 ⑥ 賣點(diǎn)分析 1）地處高新區(qū)， 地理位置佳。 中國最大管理資源中心 第 41 頁 共 45 頁 2）隨著未來高新管委會的入住，增值空間大 3）境外景觀設(shè)計公司 4）大社區(qū)、大配套 5）開發(fā)商知名度高 ⑦ 劣勢及不足 1）銷售周期過長 2）產(chǎn)品先進(jìn)性在高新區(qū)顯得不強(qiáng)，特別是樓間距不夠 3）目前該項(xiàng)目交通不便利，周邊配套尚不完善。 4） 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計無特點(diǎn)，還是沒有擺脫行列式的思路 5）戶型設(shè)計、功能分區(qū)分配欠合理，進(jìn)深大開間小，與之采光好的宣傳語不相吻合 6）車位設(shè)計欠缺前瞻性，目前為止其銷售人員對車位的配比也沒有清楚的認(rèn)識，估計不會超過 1： 7）通過其銷售窗口和整體規(guī)劃可看出，此小區(qū) 至今概念比較混亂，有許多未確定因素。 城南區(qū)域 中海國際社區(qū) 地理位置：曲江大道中段。 ② 開發(fā)商 ；中海地產(chǎn) ③ 銷售代理 ：開發(fā)商自行銷售 ④ 產(chǎn)品介紹 中國最大管理資源中心 第 42 頁 共 45 頁 地塊面積：近 1000 畝 綜合容積率： 總建筑面積： 135 平方米 用地性質(zhì)：商品住宅及公建用地 教育配套設(shè)施：占地 6 萬平方米 本項(xiàng)目位于建設(shè)中的曲江新區(qū)景觀資源核心區(qū)，項(xiàng)目四至分別為： 東至：規(guī)劃中的居住區(qū)用地，再向東為唐城墻遺址綠化帶； 南至：芙蓉東路，隔路向南為大唐芙蓉園； 西至：銷售中的西安市著名豪宅【豐景佳園】項(xiàng)目和秦王宮遺址（ 豐山）、西北側(cè)為陜西正和醫(yī)院，再向西約 800 米為大雁塔廣場及周邊的旅游景觀資源（ 包含有：雁塔東苑、雁塔西苑、大雁塔北廣場、大雁塔南廣場、慈恩寺、春 曉苑等）； 北至：太陽食品集團(tuán)家屬區(qū)和規(guī)劃中的居住區(qū)用地。 項(xiàng)目物業(yè)類型較為豐富，涵蓋了別墅、多層洋房、小高層、小高層純復(fù)式樓、 高層等多種住宅物業(yè)類型和沿街式商鋪、大型集中商業(yè)等多種商業(yè)物業(yè)類型，滿足了中高端消費(fèi)者的自住、投資、自用、度假等多種需求。住宅戶型從一房、兩房、三房、四房至別墅等均有提供，面積從 50 平方米到 400 平方米不等 中國最大管理資源中心 第 43 頁 共 45 頁 ⑤ 推廣方式 廣告 投放主要分布在報廣和戶外廣告牌。售樓處面積較大，布置比較豪華。，一期推出 1000 套左右。開盤價格為 4600 元 /平方米，采取 VIP 卡 30000 元，購房時可享受 1 個點(diǎn)的優(yōu)惠。銷售采用排號誠意認(rèn)購方式。于 2020年 10月 20日開盤，推出的房源基本售罄。最低價 4600元；最高價 6298 元。 ⑥ 賣點(diǎn)分析 1）大品牌、大社區(qū) 2）功能配套設(shè)施齊全 3）綠化率高 4）戶型設(shè)計符合現(xiàn)代潮流 5）地理位置具備一定升值空間 6）開發(fā)商的美譽(yù)度較高 7）項(xiàng)目銷售團(tuán)隊(duì)的整體素質(zhì)較高 ⑦ 劣勢及不足 1）“風(fēng)水”不好，對于迷信的 客戶有無法規(guī)避的死結(jié)。 2）未來規(guī)劃能否全部實(shí)現(xiàn)。 3）目前該項(xiàng)目交通不便利，周邊配套尚不完善。 4）開盤當(dāng)天現(xiàn)場混亂，造成惡劣影響。 5）如此大體量的住宅項(xiàng)目的銷售節(jié)點(diǎn)值得關(guān)注 6）入住時間較晚 五、報告結(jié)論 中國最大管理資源中心 第 44 頁 共 45 頁 新近入市的項(xiàng)目中幾家發(fā)展商無論是開發(fā)實(shí)力、企業(yè)品牌、產(chǎn)品品質(zhì)方面都有著相當(dāng)高的市場認(rèn)可度，有些在西安市場擁有一批較固定的消費(fèi)群體；其余的如二次或三次開盤的項(xiàng)目已經(jīng)積累了一定的口碑和客戶。當(dāng)市場供應(yīng)量加劇時，市場的需求量的增長與之卻不是成正比。與去年相比，已經(jīng)由賣方市場向買方市場更加逼近了一步，客戶可 以有很多的選擇，競爭將空前的激烈，各家都力爭能多吸引市場的關(guān)注，積累和截流更多的客戶；而從去年開始，各個項(xiàng)目都已經(jīng)對產(chǎn)品的品質(zhì)給予了相當(dāng)?shù)闹匾?，很多的小區(qū)不僅僅建筑類型豐富、戶型設(shè)計合理，且在小區(qū)立面和景觀的設(shè)計上也是煞費(fèi)苦心，競相聘請國內(nèi)外著名的設(shè)計公司，親水概念在近階段成了主打，產(chǎn)品力就是競爭力的時代即將到來，血拼產(chǎn)品已將是不可能避免的。 此中尤其值得一提的是奧林匹克花園項(xiàng)目，它的入市的速度是相當(dāng)驚人的，且已將項(xiàng)目的賣點(diǎn)充分快捷的向市場不斷的傳遞，在最短時間積累了一定的客戶，售價的遞增速度也是十分迅速 的。在區(qū)域功能規(guī)劃、以及小區(qū)園林景觀建設(shè)方面也有很多獨(dú)到之處。一期將于 2020年 6月交付，值得借鑒。 綜合經(jīng)營部 2020 年 10 月 中國最大管理資源中心 第 45 頁 共 45 頁