某項(xiàng)目公寓操作模式報告公寓住宅-資料下載頁
【導(dǎo)讀】建議并得到了公司的確認(rèn)。此后，我部通過×××及其它一些渠道，與AAA、BBB、銷售模式進(jìn)行了研究?，F(xiàn)將前一階段以來的研究成果及有關(guān)建議匯報如下：。最大的最富有經(jīng)驗(yàn)的酒店式公寓經(jīng)營和管理集團(tuán)，在該領(lǐng)域具有領(lǐng)導(dǎo)地位。目前的業(yè)務(wù)范圍覆蓋美國、加拿大、亞太、歐洲等國家和地區(qū)的2000多個城市，所經(jīng)營和管理的公寓超過40萬套，其年平均入住率基本上在80%－95%之間。強(qiáng)中有85%將其作為首選的指定品牌。Housing、AAAApartments、AAAResidences和AAAPremier。在中國大陸，AAA現(xiàn)正在經(jīng)營的公寓只有××市的××花園，9月份赴××考察時其入住率為96%，據(jù)××花園銷售總監(jiān)××先生介紹其平均入住率在90%. 投資回報率高達(dá)20%，收回投資只需8至10年的時間。據(jù)了解，AAA在北京××地已經(jīng)簽約一個項(xiàng)目－－××公寓，該。地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的位于北京×××立交橋南側(cè)、××××西側(cè)的綜合性項(xiàng)。目，總建筑面積××平方米，其中××平方米定位于五星級酒店式服務(wù)公寓，由。AAA負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，該項(xiàng)目將于2020年9月竣工。個國家和地區(qū)擁有××家酒店、×
【正文】 承諾回報 支付回報后盈余 從上表看， 10 年包租模式會在每年給公司造成一定的虧損，但在第 1 年公司以元／平方米的價格獲得了約億元的銷售收入，以此銷售收入減去10 年共萬元的虧損，則 實(shí)際的售價高達(dá)約萬元 。 該銷售模式相當(dāng)于公司在 2020 年以 10 年共計(jì)萬元的利息獲得了億元的貸款，年均貸款利率為 %。 按以上假設(shè)，并假設(shè)投資客申請 7成 20年貸款， 10 年租金承諾期滿后以原購買價格出售， 投資客的年均現(xiàn)金回報高達(dá) %，現(xiàn)金投資回收期為年 。 （ 3）整售＋包租模式 整售＋包租模式即公司與酒店式公寓管理集團(tuán)（假設(shè) 為 AAA） 簽訂管理協(xié)議后，將本項(xiàng)目公寓帶管理協(xié)議整售給信托公司，具體操作方式如下： 1) 成立一個全資的資產(chǎn)管理公司（下稱 ： A公 司），主營業(yè)務(wù)為對 13 開發(fā)的物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行管理。 2) A 公司與經(jīng)營 管理 公司簽訂標(biāo)識授權(quán)使用合約和管理 合約，與經(jīng)營管理公司簽訂離岸技術(shù)服務(wù)和市場行銷合約。 3) 與信托公司簽訂購買合同； 信托公司發(fā)行信托計(jì)劃募集資金以支付購房款。 4) 信托公司與 A公司簽訂委托管理協(xié)議，將所購買的公寓委托 A公司管理，A 公司向信托公司承諾若干年限的固定回報；信托公司和 A 公司同時與擔(dān)保公司簽訂為委托管理協(xié)議的執(zhí)行提供擔(dān)保的擔(dān)保協(xié)議。 5) 為使本項(xiàng)目公寓對信托公司形成更強(qiáng)的吸引力， A 公司還可與信托公司簽訂回購合同，即在承諾固定回報期滿后，由 A公司以原價回購本項(xiàng)目公寓。 6) 每月由 A 公司向經(jīng)營 管理 公司支付管理費(fèi)、獎勵等費(fèi)用，從經(jīng)營管理公司收取租 金，并按協(xié)議向信托公司支付固定回報，信托公司再向信托計(jì)劃的購買者支付回報。 ＊整售＋包租模式的經(jīng)濟(jì)評價如下： 假設(shè) A 公司向信托公司承諾的固定回報為 %，承諾回報期 10 年 ，銷售價格為 元／平方米， 10 年后以 原價購回，其它假設(shè)同散售＋包租模式。則 A公 司 在 10 年承諾回報期間的盈利如下表所示： 合計(jì) 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 入住率 出租收入 非出租收入 總收入 總運(yùn)營成本 毛營業(yè)利潤 租賃綜合稅 營 業(yè)稅 14 獎勵費(fèi)用 可返還的利潤 回報率 承諾回報 支付回報后盈余 從上表看，在整售＋包租的模式下，由于信托 公司要分掉一部分投資回報，公司在 10 年承諾回報期間的虧損大于散售＋包租模式。以公司第 1 年約億元的銷售收入減去 10 年共萬元的虧損，則 實(shí)際的售價約萬元 ，仍然是可以接受的。 下一步工作建議 如上文所述，由于項(xiàng)目工期的限制，僅與有整買意向的 BBB談判有較大的風(fēng)險，應(yīng)以最壞的預(yù)期防患于未然。但是，其它經(jīng)營管理公司如 AAA 在協(xié)議簽訂以及華遠(yuǎn)地產(chǎn)支付其技術(shù)服務(wù)費(fèi)之前不會介入項(xiàng)目設(shè)計(jì)。對此，我部建議下一步的工作為： 第一，在 AAA提供資料的基礎(chǔ)上， 我部對雙方合作的主要 條件 已經(jīng)基本了解，對引入其并采取散售＋包 租模式或者整售＋包租模式的效益測算已初步完成而且結(jié)果可以接受，可與其進(jìn)入實(shí)質(zhì)性談判階段， 盡快約其到京與公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)一步洽談合作事宜 。 第二， 盡快向 BBB 提交投資建議書 ，并積極跟進(jìn)，要求其盡快決策。同時，要求其提供經(jīng)營成本等數(shù)據(jù)并據(jù)此進(jìn)行效益測算。 第三，向北京國際信托投資有限公司聯(lián)系本項(xiàng)目公寓的合作事宜，向其提交投資建議書。 第四，與 CCC 繼續(xù)接觸，了解更多信息，并將其作為引入經(jīng)營管理公司的備選。 第五，根據(jù)各方談判的進(jìn)展情況， 與先達(dá)成協(xié)議的一方合作，并據(jù)此選擇銷售模式。 即如果在與 AAA 簽訂合約前 與 BBB 達(dá)成 整售意向，則優(yōu)先選擇整售于 15 BBB；反之，選擇引入 AAA；在選擇引入 AAA的情況下，優(yōu)先選擇帶管理合約向投資機(jī)構(gòu)包括信托機(jī)構(gòu)整售，其次選擇散售＋包租模式。 部 2020 年月 日
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