某項(xiàng)目公寓操作模式報(bào)告公寓住宅(文件)
【正文】 售，同時(shí)禁止 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 售后包租未竣工的商品房 ， 對(duì)于其它類型的企業(yè)和 已竣工的商品房 沒(méi)有作禁止規(guī)定。 2) A 公司與經(jīng)營(yíng) 管理 公司簽訂標(biāo)識(shí)授權(quán)使用合約和管理合約，與經(jīng)營(yíng)管理公司簽訂離岸技術(shù)服務(wù)和市場(chǎng)行銷合約。 ＊散售＋包租模式的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)如下： 以 AAA 為 例，假設(shè)： 1) 由于與 AAA 的 合約可 能是年 +年，則承諾包租期年，首期承諾回報(bào)期年，年后另行約 定回報(bào)率。 4) 銷售價(jià)格 假設(shè)為元／平方 米。月，按建筑面積計(jì)算約為美元／平方米 8) 按 AAA 的戶型建議，總套數(shù)為套。 在以上假設(shè)條件下， A公司 10 年承諾回報(bào)期的盈利如下表所示： 合計(jì) 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 入住率 出租收入 非出租收入 總收入 總運(yùn)營(yíng)成本 毛營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 租賃綜合稅 營(yíng)業(yè)稅 獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用 可返還的利潤(rùn) 回報(bào)率 承諾回報(bào) 支付回報(bào)后盈余 從上表看， 10 年包租模式會(huì)在每年給公司造成一定的虧損，但在第 1 年公司以元／平方米的價(jià)格獲得了約億元的銷售收入，以此銷售收入減去10 年共萬(wàn)元的虧損，則 實(shí)際的售價(jià)高達(dá)約萬(wàn)元 。 2) A 公司與經(jīng)營(yíng) 管理 公司簽訂標(biāo)識(shí)授權(quán)使用合約和管理 合約，與經(jīng)營(yíng)管理公司簽訂離岸技術(shù)服務(wù)和市場(chǎng)行銷合約。 6) 每月由 A 公司向經(jīng)營(yíng) 管理 公司支付管理費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)等費(fèi)用，從經(jīng)營(yíng)管理公司收取租 金，并按協(xié)議向信托公司支付固定回報(bào)，信托公司再向信托計(jì)劃的購(gòu)買者支付回報(bào)。 下一步工作建議 如上文所述，由于項(xiàng)目工期的限制，僅與有整買意向的 BBB談判有較大的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)以最壞的預(yù)期防患于未然。同時(shí)，要求其提供經(jīng)營(yíng)成本等數(shù)據(jù)并據(jù)此進(jìn)行效益測(cè)算。 即如果在與 AAA 簽訂合約前 與 BBB 達(dá)成 整售意向，則優(yōu)先選擇整售于 15 BBB；反之，選擇引入 AAA；在選擇引入 AAA的情況下，優(yōu)先選擇帶管理合約向投資機(jī)構(gòu)包括信托機(jī)構(gòu)整售，其次選擇散售＋包租模式。 第四，與 CCC 繼續(xù)接觸，了解更多信息，并將其作為引入經(jīng)營(yíng)管理公司的備選。對(duì)此，我部建議下一步的工作為： 第一，在 AAA提供資料的基礎(chǔ)上， 我部對(duì)雙方合作的主要 條件 已經(jīng)基本了解，對(duì)引入其并采取散售＋包 租模式或者整售＋包租模式的效益測(cè)算已初步完成而且結(jié)果可以接受，可與其進(jìn)入實(shí)質(zhì)性談判階段， 盡快約其到京與公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)一步洽談合作事宜 。則 A公 司 在 10 年承諾回報(bào)期間的盈利如下表所示： 合計(jì) 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 入住率 出租收入 非出租收入 總收入 總運(yùn)營(yíng)成本 毛營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 租賃綜合稅 營(yíng) 業(yè)稅 14 獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用 可返還的利潤(rùn) 回報(bào)率 承諾回報(bào) 支付回報(bào)后盈余 從上表看，在整售＋包租的模式下，由于信托 公司要分掉一部分投資回報(bào)，公司在 10 年承諾回報(bào)期間的虧損大于散售＋包租模式。 4) 信托公司與 A公司簽訂委托管理協(xié)議，將所購(gòu)買的公寓委托 A公司管理，A 公司向信托公司承諾若干年限的固定回報(bào)；信托公司和 A 公司同時(shí)與擔(dān)保公司簽訂為委托管理協(xié)議的執(zhí)行提供擔(dān)保的擔(dān)保協(xié)議。 按以上假設(shè)，
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