【正文】 型的居住品質(zhì)。 （ 4）以安全居住為賣點 作為出租戶業(yè)主，對安全的考慮放在了首要的位置。 羅馬假日，百分百的城市生活 適用于住宅部分的宣傳，突出完善的社區(qū)配套，超前的開發(fā)理念，居住在 羅馬假日，將得到仿佛置身于城市的生活便利和心理感受。價格執(zhí)行周期為一個月，使前期購買的客戶在替在目標客層中作口碑傳播，促進銷售。第二階段價格執(zhí)行周期為二個月。 （ 4）、第四個階段：工程封頂、內(nèi)外裝修階段 為工程封頂、內(nèi)外裝修階段，報價提價為 1440 元 /平方米，最低銷售折扣為 折 折， 即均價 13821396 元 /平 方米，銷售面積控制在 7000 平方米左右，約占住宅總銷量的 25%。店鋪銷售總量目標為 12%。上述各階段均按目前區(qū) 域市場情況制定，在實際的執(zhí)行過程中將隨著市場的變化進行調(diào)整。 ■ 銷售人員對廈門外來人員聚集的后浦、湖里、海滄等所有店鋪進行地毯式訪問，告知樓盤銷售信息，擴大咨訊接觸面， 聚集人氣，強勢推廣。 ■ “ 羅馬假日”的售樓處，將一改傳統(tǒng)的售樓處設計方案，以“ 書吧加休閑街 ”的組合來營造銷售現(xiàn)場的生活氛圍， 自由取閱的書 報架，可樂販賣機，調(diào)酒的吧臺，留言板，點唱機，大頭貼紙相機，磁卡電話，可供上網(wǎng)的多臺電腦 等，在和煦的陽光里，輕柔的音樂背景聲中營造心動的生活氛圍。 （ 5）目的： 前期市場造勢，積累客戶資源，爭取內(nèi)部認購，強力擠壓市場。 ■ 行動之二： 對我公司原掌握的鳳凰名都等項目投資意向客戶作充分說明，爭取內(nèi)部先行認購。 ■ 行動之三： 海報派發(fā)式市場滲透。 目的：滲透市場，制造銷售壓力。 在媒體上發(fā)布公告，營造良好的現(xiàn)場銷售氣氛。制 造火爆的銷售場面和緊張的銷售氛圍，讓投資者對項目有非常熱銷的感覺。 ■ 現(xiàn)場 POP 廣告。 時間：開盤當天。 時間：正式開盤后一周開始，持續(xù)兩個月，保持每兩周一篇 NP 軟廣告的強度。在店面銷售大部分及項目接近現(xiàn)房時，考慮開拓銷售渠道和價值空間。 （ 5）銷售預計： 完成銷售總量的 90%以上。 “凱撒”商業(yè)街營銷推廣方案 第一篇：市場概述 一 、區(qū)域（ 龍池開發(fā)區(qū) ）商業(yè)概述 ： 以中 低檔 商品為主，商場和專賣店等現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)僅占 較 小比例 ； 商品銷售主要集中在日用百貨、小商品和農(nóng)副產(chǎn)品，中高檔和品牌商品消費量有限 ； 娛樂（網(wǎng)吧、舞廳）、餐飲等產(chǎn)業(yè)方興未艾，擁有大量的消費群體，但目前規(guī)模檔次較低。 目前在龍池開發(fā)區(qū)出售的一層店面就達 350 間。 但 是滿足消費人口業(yè)余生活需求的餐飲娛樂業(yè)將有足夠的市場空間； 隨著外來人口增加，中檔和非生活必需品消費增長顯著。 對于一個新興的開發(fā)區(qū)而言，真正的核心商圈將會是獨一無二的。由漳州市華坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的。店鋪的起價是 56006000 元 /平方米。 （ 2）商業(yè)環(huán)境優(yōu)勢： 直面龍池開發(fā)區(qū)規(guī)模最大、員工數(shù)量最多的企業(yè) —— 燦坤工業(yè)園，旁邊還有許多已經(jīng)營業(yè)的商場，周圍商業(yè)發(fā)展相對比較成熟。好望角】 是由漳州西奧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和漳州唯方投資有限公司合作開發(fā)的。 該盤社區(qū)不大，但是由于其與瑞鑫項目相近，所以瑞鑫很多的已有的商業(yè)設施都可以為其示作賣點，特別表現(xiàn)在店面經(jīng)營方面。店面租金沿金山路朝外的達到 4045 元 /平方米，朝內(nèi) 30 元 /平方米，店面面寬多為 4 米左右，進深7 米。店面規(guī)劃 100 間，均為沿街店面，面寬 4 米，長度 米，面積在 5090 面規(guī)劃 100 間，均為沿街店面，面寬 4 米，長度 米，面積在 5090 平方米之間不等。目前該項目開發(fā)一期為 8棟多層，先售 4棟，店面售價在 6000 元 /平方米。共分三期開發(fā)，其中一期總建筑面積 46000 平方米，商業(yè)店鋪 6650 平方米。 海滄商鋪最近銷售狀況、價格、促銷手段。 第四篇：項目定位 一 、 錯位 定位的必要性 ： 目的： 突破區(qū)域項目 定位的局限性，發(fā)揮錯位定位的優(yōu)勢，形成與該片區(qū)不同的商業(yè)形態(tài)（該片區(qū)商業(yè)定位主要是 商場、食雜百貨日用品 市場），最終達到適應 龍池開發(fā)區(qū)商業(yè)市場狀況的新商業(yè)定位，以達到促進銷售的目的。 以項目北部貫通的凱撒商業(yè)街為主軸，連接包括中庭在內(nèi)的“凱撒征服地帶”。 兩者有機的綜合，將成為龍池開發(fā)區(qū)最璀璨的商業(yè)亮點。 四 、商業(yè)功能定位 北 街 —— 凱撒商業(yè)街 經(jīng)營商品：服裝、鞋帽、化妝品、飾品、小商品、針紡織品各種生活用品 商品檔次：中檔、中抵檔 中庭廣場 —— 凱撒征服者廣場 作為兩個區(qū)域的連接點，同時作為展示活動區(qū)域，創(chuàng)造人流。 第六篇：銷售政策 一 、一次性購買 ： 一次性付清全部購房款時，在現(xiàn)行銷售價格的基礎(chǔ)上，給予 8%的優(yōu)惠讓利。 此舉將刺激和促進集體購買，具體政策把握由銷售公司專人進行。 三 、按揭購買 ： 首付 50%，銀行提供 50%、 10 年期按揭貸款， 給予 3％的優(yōu)惠讓利 。 第五篇： 營銷籌備 一、 營銷籌備 ： —— 現(xiàn)場包裝，包括售樓處、一期工地功能牌、導視牌、形象識別 。 凱 撒征服者地帶，就是要以年輕的姿態(tài)征服，打破現(xiàn)在的商鋪靜態(tài)銷售“一潭死水”的情況，以年輕的旗幟高高飄揚，以期帶動沿鐵軌一隅的店面銷售。以時尚為引導，針對大量的年輕打工者，再造湖里老街、蓮坂步行街概念。 二 、轉(zhuǎn)型定位 ： 針對年輕的打工一族，旗幟鮮明的推出凱撒商業(yè)街的概念。 第三篇：項目 SWOT 分析 一、 優(yōu)勢和機會點 ： 規(guī)模優(yōu)勢 ： 總開發(fā)面積接近 5000 平米，便于形成集聚效應； 規(guī)劃策略： 可以通過各類策劃包裝，提出商業(yè)街概念，從而搶占市場。該項目的店面售價大約在 4000— 6800 元 /㎡左右，而售價較高的店面一般分布在朝南及靠近路口的位置。 五 、間接競爭對手 —— 云龍海岸 【 云龍海岸】 是由廈門海岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的。二期的銷售進展比較快，項目的預售許可證已辦理，工程進度已到封頂，今年10 月份可完工。其一期店面銷售成功源于“返租戰(zhàn)略”。 三 、間接競爭對手 —— 瑞鑫公寓 【瑞鑫公寓】 是漳州鴻冠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的。 店鋪 60 間，每間面積在 3070 平方米之間不等，項目商業(yè)鋪面設計有小區(qū)內(nèi)街店鋪，價格報價定位在 38006800元 /平方米之間。 二、 間接競爭對手 —— 龍池該項目委托廈門合正房地產(chǎn)銷售代理公司銷售，銷售現(xiàn)場從 10 月開始進行前期預約登記，銷售價格在二個月調(diào)整提高二次，目前的價格體系在龍池區(qū)域市場中最高，業(yè)務員的折扣空間為 2060元 /平方米。 其中一期有7 棟，二期有 3棟，工程已開工近五個月，一期工程承諾 04年十月交房。 憑借多種業(yè)態(tài)結(jié)合的商業(yè) 策劃經(jīng)營 模式，使該片區(qū)的商業(yè)規(guī)模和商區(qū)競爭力進一步提升。造成這種現(xiàn)象的主要原因，是商業(yè)市場發(fā)展的速度遠遠超出了消費增長的速度，同時宏觀經(jīng)濟和城市經(jīng)濟的發(fā)展對消費的貢獻不可能同 步產(chǎn)生，一般會出現(xiàn)遲滯效應。 從商業(yè)發(fā)展趨勢判斷， 龍池 商業(yè)區(qū)域進一步向 新開發(fā)小區(qū) 集聚， 在短期內(nèi)開發(fā)區(qū)人口數(shù)量和消費水準難以得到根本性改變的情況下 ，商業(yè)市場將嚴重過剩。 沿 路以中 低檔 商品銷售為主，形成超市等商業(yè)形態(tài) ； 隨著 開發(fā)區(qū)規(guī)劃 發(fā)展和大面積商業(yè)開發(fā)， 大量 的商業(yè)物業(yè)大量供應市場， 龍池開發(fā)區(qū) 商業(yè)形態(tài)由傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)轉(zhuǎn)型，但由于商業(yè)消費市場增長和消費水平提升有限， 消費終端層次及收入水平難以在短期得以提升，將 導致部分商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)滯銷，經(jīng)營戶的盈利能力開始下降。我看見了。 （ 4）具體行動： ■ 行動之一： 進一步推出“羅馬假日易投資計劃”的營銷主題。 （ 6）銷售預計： 完成至銷售總量的 60%以上。 ■ 行動之二： 以 NP 廣告細化產(chǎn)品優(yōu)勢，繼續(xù)發(fā)布熱銷信息。 （ 4）目的： 鞏固客戶資源，將內(nèi)部認購轉(zhuǎn)為有效認購，強力刺激市場。在銷售折扣不斷減少和售價表逐步的雙重作用下，實現(xiàn)理想的售價和銷售速度。跟時間賽跑永遠是我們實現(xiàn)有效銷售的不二法則。 銷售第二階段 ：項目開盤期及強銷期 （ 1）時間： 項目正式認購至 2020 年 7 月 （ 2）銷售策略： ■ 整理有效客戶信息資料，通知原先認購客戶開盤訊息，傳達踴躍認購消息。散發(fā)登載本項目全面信息的海報。 目的：消化部分單位。 時間：持續(xù)進行。 （ 4）廣告策略： ■ 報紙軟廣告：在海峽導報上刊登軟文，介紹＂羅馬假日＂的居住和投資價值； ■ 定點廣告： 建筑工地戶外大型廣告牌 ■ 選擇多路漳州～廈門及海滄～島內(nèi)的小巴路線做宣傳。故此，在戶外媒體、銷售網(wǎng)點、單張派發(fā)方面 應加強區(qū)域性宣傳，增強傳送項目信息的途徑，以吸引大量人流，宣傳區(qū)域唯一至 成熟 社區(qū)概念。 銷售第一階段：項目導入期 （ 1）時間： 現(xiàn)在起至項目正式開盤銷售前 （ 2）銷售策略： ■ 調(diào)查區(qū)域房地產(chǎn)市場，掌握競爭樓盤銷售動態(tài)。 小結(jié)： 上述價格體系中建坤花園的對外銷售底價均價為 1372 元 /平方米左右。第四階段價格執(zhí)行周期為三個月。店鋪銷售總量目標為 17%。 （ 2）、第二階段：正式對外營業(yè)認購階段 在接待中心正式對外營業(yè)認購時，報價提價為 1410 元 /平方米，最低銷售折扣為 折， 即均價 1354 元 /平方米，銷售面積控制在 4000 平方米左右，約占住 宅總銷量的 14%。 （二）銷售進度控制： 銷售周期： 羅馬假日一期的銷售過程設定為 12 個月 時間： 2020 年 3 月～ 2020 年 3 月 總銷售目標： 住宅： 92% 店鋪： %（見“羅馬假日”銷售計劃表） （三） 建坤花園的價格與銷控體系： 價格與銷控體系： 綜合考慮上述各種因素的影響，在保證建坤花園如期完成銷售，同時，確保項目利潤最大化的前提下，采取低開高走的策略制定建坤花園的體系，具體按以下五個階段執(zhí)行： （ 1）、第一階段：內(nèi)部認購階段 在開始接受內(nèi)部認購時住宅對外銷售報價均價控制在 1390 元 /平方米左右，最低銷售折扣為 折， 即均價 1330 元 /平方米，銷售面積控制在 3000 平方米，約占住宅總銷量的 10%。 （ 5）專業(yè)負責的管理公司 對租住戶進行管理的同時，行使代投資者租賃服務、物業(yè)保值增值服務等等，讓投資者節(jié)省大量的時間和精力。 在適度的高度空間里，便于展示契合的家具。 （ 1）在概念推廣上： 羅馬假日延續(xù)投資概念。 ■ 在景觀設計上： 作為意大利形象表征的成片的向日葵、熏衣草，在此可以得到充分運用。更重要的是，羅馬假日代表的既是閑適輕松的居住，也是浪漫理想的美好生活。本案將文化與商業(yè)緊密融合，力求打造經(jīng)典樓盤。 商業(yè)包裝策略： 在商業(yè)包裝上應在區(qū)域市場上鮮明醒目，定位的主題明確，對比性強，投資價值高。大肆的包裝炒作，增加項目的投資價值，對于項目的店面銷售顯得尤為重要。投資者用低于 3 萬元的價格入市，購買到使用 價值超然，足以滿足出租功能的住房，相信在龍池開發(fā)區(qū)完全可以做到獨領(lǐng)風騷，產(chǎn)生石破天驚的轟動效應。 在壹期住宅類產(chǎn)品的規(guī)劃上，建議全部以較小戶型為主，面積將控制在 20～60 平方米，這當中完全可以做到戶型配比的多樣化。做小戶型的單身公寓開發(fā)，是目前流行的開發(fā)思路，戶型上照搬照抄目前相當成熟的設計（如30 平方米以上五臟俱全的戶型設計），是傳統(tǒng)的開發(fā)模式。同時，由于項目的投資門檻低，聚群消費的比率大?？蛻袈殬I(yè)類型包括有工薪階層、中小型私企業(yè)主、政府公務員、白領(lǐng)階層等。 該區(qū)域在較長一段時間內(nèi)，還無法 形成一個可以讓購房者感覺舒適的生活場所，而且在市場調(diào)查過程中，我們發(fā)現(xiàn)：投資購房是 龍池開發(fā)區(qū)目前房地產(chǎn)銷售市場的主要特征之一。 威脅與挑戰(zhàn)（ T）： （ 1）區(qū)域市場的需求量有限而短期內(nèi)的供應量將近 20 萬平方米，同時，【本案】的項目工 程進度比其它項目慢 5 至 6 個月； （ 2）產(chǎn)品的同質(zhì)化開發(fā)現(xiàn)象嚴重，市場競爭激烈。規(guī)劃本項目產(chǎn)品定位之時可充分了解市場需求信息，開發(fā)差異化產(chǎn)品，產(chǎn)品具有競爭優(yōu)勢； 劣勢（ W）： （ 1） 項目 配套設施仍然未成熟，發(fā)展尚須時日 ； （ 2）項目依存度偏高：目前周邊項目銷售主打都是作為開發(fā)區(qū)工薪族的生活配套，以