【正文】 比例較多，那么配套設施就變得很重要了。 住宅空間形式： 購房者大都愿意購買多層建筑，目的在于減少投入，快速回收成本。 戶型選擇： 目前在龍池開發(fā)區(qū)內購房 的投資者大都愿意購買小戶型住宅，而店面也以小面積暢銷。 挑選具體單元考慮的因素： 投資者在選房時主要考慮層高、朝向、面積大小、樓層差價、周邊及小區(qū)的配套等。住宅和商業(yè)營業(yè)場所幾乎覆蓋了小區(qū)的全部。 物業(yè)裝修要求： 由于片區(qū)內大部分是出租型物業(yè)，所以投資者對住宅和商鋪的裝修要求不高，他們往往只是要求將房產簡易裝修而已，便于直接出租。 四、相同區(qū)域內房地產競爭項目調查： （一）本項目主要競爭對手： 龍池開發(fā)區(qū)商品房用地主要有金山家園、燦美陽光（保生公寓）、云龍海岸、龍池好望角 萬 單身公寓 3035 【本案】一期 萬 單身公寓為主 2270 合計 萬 （二）個案分析： 金山家園 項目概況： 【金山家園】 是由漳州市華坤房地產開發(fā)有限公司開發(fā)的。 （ 1）產品規(guī)劃和價格 : 【金山家園】 位于燦坤工業(yè)園 3 號廠門口，與【本案】相鄰，總建筑面積 4萬多平方米，共有住宅 500 多戶，分二期開發(fā)。其中一期 300 多戶主要戶型比例是 52 平方米的一房二廳約占 40%， 7090 平方米的二房二廳約占 45%， 110平方米的三房二廳約占 15%。住宅的起價是 1400 元 /平方米（含裝修）至 1549 元 /平方米（含裝修），店鋪的起價是 56006000 元 /平方米。該項目委托廈門合正房地產銷售代理公司銷售，銷售現場從 10 月開始進行前期預約登記，銷售價格在二個月調整提高二次，目前的價格體系在龍池區(qū)域市場中最高，業(yè)務員的折扣空間為2060 元 /平方米。 項目剖析： （ 1）項目優(yōu)勢分析： 產品定位優(yōu)勢在于其以大戶型產品為主，戶型設計常規(guī)化，屬城市居住小區(qū)規(guī)劃，產品設計中體結合各種城市化生活語言比較多，這種產品定位符合整個龍池開發(fā)區(qū)宏觀發(fā)展需求，產品在區(qū)域市場上比較完美。月，即消費本項目完全是廈門周邊地區(qū)的投資客。（市場調查情況是每間房間租金在 250350 元 /間所以，金山花園及整個龍池開發(fā)區(qū)的 商品房項目小戶型產品銷售情況整體良好。 （ 3）產品價格調整： 通過對金山家園近三個月的銷售觀測，金山家園早期規(guī)劃的大戶型通過市場的驗證產生很大的市場抗性，目前，金山家園對大戶型產品作了一定的改良，調整出部分小戶型產品。 建議 ： 在制定住宅價格時應當考慮 “低開高 走” 的銷售策略，讓前期購買的客戶產生消費信心，給項目作口碑宣傳，形成群體購買效益。 （ 1）產品規(guī)劃和價格： 該盤在龍池開發(fā)區(qū)目前已有的六個地產項目中，云龍海岸整個項目占地面積128 畝，建筑面積達到 26 萬平方米，其占地面積僅次于廈門能群房地產有限公司開發(fā)的瑞鑫項目。各種戶型齊全，社區(qū)規(guī) 劃配套全，各種投資類型的投資目標客層 均有。 云龍海岸一期共有十棟多層項目，其中 1 號樓、 9 號、 10 號樓為 9 層帶電梯，其它產品均多層產品。此小區(qū)投放市場將使整個龍池開發(fā)區(qū) 配套工程比較完整。其中，項目規(guī)劃有大量的小高層項目，目前，一期的小高層的價格起價在 1470 元 /平方米，小高層價格體系僅比多層價格高 3040 元 /平方米。該項目的店面售價大約在 4000— 6800 元 /㎡左右，而售價較高的店面一般分布在朝南及靠近路口的位置。 項目剖析： 該盤在龍池開發(fā)區(qū)是一個中型社區(qū)。一期產品中有推出小高層產品，但定價與多層產品只相差 50 元 /平方米，這種定價是與小高層產品的成本成反比的。 小結： 龍池開發(fā)區(qū)目前的房地產項目較多，主要以多層為主。由于小高層項目公攤大，售價高，從投資者的角度來看，他們通常會選擇多層項目以保證短期內收回成本，同時也可以有效地減少房地產市 場風險，因此在短期內開發(fā)小高層項目，市場風險很大。 （ 1）產品規(guī)劃和價格： 瑞鑫公寓一期已交付使用，早期產品定位是帶燦坤租約銷售的 2030 平方米的單身公寓，所有住宅產品上市后 100%銷售完畢，目前燦坤的工人已入住。店面租金沿金山路朝外的達到 4045 元 /平方米，朝內 30 元 /平方米，店面面寬多為 4 米左右，進深 7 米。其一期銷售成功源于“返租戰(zhàn)略”。住宅產品戶型設計多樣， 3337 平方米的單身公寓、 55 平方的一房二廳各約為 90 套左右， 8090 平方米的二房二廳產品約有 90套， 115120 平方米的三房二廳約為 120 套左右。 店面規(guī)劃 100 間，均為沿街店面，面寬 4 米，長度 米，面積在 5090面規(guī)劃 100 間，均為沿街店面，面寬 4 米，長度 米，面積在 5090 平方米之間不等。二期的銷售進展比較快，項目的預售許可證已辦理，工程進度已到封頂，今年 10 月份可完工。 項目剖析： （ 1）規(guī)劃設計合理： 瑞鑫公寓二期產品種類多樣，大小戶型產品平面布局合理、可分可合，客戶購買的選擇空間大。同時項目內的小高層項目開發(fā)商準備作為辦公樓出售給當地入 駐企業(yè)。 （ 2）開發(fā)素質較高： 漳州能群地產可以說是龍池開發(fā)區(qū)地產業(yè)“第一個吃螃蟹的人”。目前在二期運作方面可以看出其開發(fā)手法的嫻熟。其售價偏高也容易 使其喪失很多目標客戶，尤其是小高層的價格與云龍海岸小高層的價格相差甚遠。 （ 1）產品規(guī)劃和價格： 【燦美陽光】 濱海保生公寓目前開發(fā)一期為 8 棟多層，先售 4 棟，售價在1300 元 /平方米（含裝修）起價，樓層差價 50 元 /層，店面售價在 6000 元 /平方米。該項目 10 月 30 日開盤， 2020 年 10 月交房。 （ 2）產品定位風險： 該項目的產品定位與金山家園、瑞鑫二期相差不大，存在的市場風險如前分析的雷同。 項目剖析： （ 1）銷售周期預測： 該盤開發(fā)量較小，由于項目的位置距離燦坤一期較遠，相對銷售現場的人氣相對較差，但是由于規(guī)劃的 24 米大道及金龍汽車都規(guī)劃在此地，所以其在銷售方面不會存在地域阻力，預計其銷售周期不會太長。 龍池好望角】 是由漳州西奧房地產開發(fā)有限公司和漳州唯方投資有限公司合作開發(fā)的。目前此項目售樓處已開始發(fā)售，該盤有兩個銷售網點：一個在廈門島內的宏業(yè)大廈 1 樓；另一個在燦坤次大門。據調查住宅銷售情況為 40%左右。其中價位較高的店面主要分布在沿金山路及朝南一帶。但是這 種內廓式的產品設計，大大降低了產品的檔次，降低了小區(qū)居住檔次?！俺尚谐墒小?，該盤無論在住宅還是店面的銷售方面，其進展是比較快的。 項目剖析： 項目的戶型設計及項目內廊式的設計規(guī)劃，在很大程度上影響了項目的居住品質，公攤高達 20%，降低了得房率，所以本項目雖然在項目的戶型定位上充分考慮了總價因素，其價格體系在區(qū)域市場上相對較低，但是結合項目的得房率其價格在區(qū)域市場上沒有優(yōu)勢。 全鎮(zhèn)總面積 14． 8 平萬公里，有 32 個 村民委員會， 4 個居民委員會，兩個鎮(zhèn)辦農場， 425 個村民小組，鄉(xiāng)村戶數 24595 戶，鄉(xiāng)村人口 1O0907 人。全鎮(zhèn)歸僑、僑眷、僑屬 4919 戶，分居于印尼、菲律賓、新加坡、馬來西亞等 20 多個國家和地區(qū)，是我市和漳州市重點僑鄉(xiāng)之一。近年來，角美鎮(zhèn)政府在大力發(fā)展工業(yè)建設的同時，由于外來務工人口的增加以及區(qū)域房地產的大幅升值，吸引了不少房地產開發(fā)公司前來投資建房。由于外來人口的不斷增加、市場上商品房項目缺乏，所以他們大多住在居民私房里。在角美鎮(zhèn)中心，二房租金大約要 400600 元 /月左右，而稍微差一些的房屋租金也要在 350—— 450 元 /月左右。他們大多集體租房，但是也有部分員工是獨立租房的。 （ 3）角美鎮(zhèn)房地產與龍池開發(fā)區(qū)房地產之比較： 首先目前在 該鎮(zhèn)的房地產項目大多是中低檔物業(yè)。 再則在角美鎮(zhèn)開發(fā)的房地產通常屬于簡單的居住型房產，而龍池開發(fā)區(qū)是屬于純粹的投資型地產。 （ 4）小結： 如果綜合多方因素，我們可以說：龍池開發(fā)區(qū)的房地產與角美鎮(zhèn)的房產的關聯(lián)性較 小，但是從物業(yè)租賃市場的角度來看，角美的房產將成為龍池開發(fā)區(qū)出租房的主要競爭對手之一。海滄具有不可替代的自然稟賦和潛在優(yōu)勢，被列為廈門拓展港口經濟和迅速發(fā)展大工業(yè)的最佳區(qū)域，其開發(fā)的最大優(yōu)勢在于：區(qū)位優(yōu)勢、港口優(yōu)勢、政策優(yōu)勢及城市依托。海滄在未來幾年內將得到長足地發(fā)展。以往在海滄購房的客戶中，很大一部分人是沖著投資來的。 （ 3）小結： 隨著龍池開發(fā)區(qū)的逐步建成，區(qū)域內房地產項目也在日益增多。因為從近距離投資場所而言，許多人都寧愿到角美進行投資。 所以說龍池開發(fā)區(qū)的房地產開發(fā)已經分流廈門投資客。 目前租賃市場概況： 而我司于 2020 年 12 月至 2020 年初對租賃作調查時發(fā)現，住宅的租金已降至 170300 元 /間；店面的空置率很高，以往出租率 最高崎巷村在春節(jié)后店鋪空置也很高。 第二部分：項目概況篇 一、 項目 概況 ： 【本案】位于龍池開發(fā)區(qū)燦坤工業(yè)園 3 號門對面，金山家園后面臨鐵軌處。分二期開發(fā)，第一期建設 5 幢，其中店面 平方米，住宅 28367 平方米。這也是建坤置業(yè)的首個開發(fā)項目。發(fā)展勢頭迅猛，但是生活配套匱乏，可以做適度引導； （ 3）綜合配套優(yōu)勢：由于是新興開發(fā)區(qū)，漳州市政府 投資六個億元人民幣進行基礎設施建設 ，并預留了公園、酒店等用地； （ 4）考慮到龍池開發(fā)區(qū)的生活配套需求，可以與相關物業(yè)簽訂租約，保障了物業(yè)投資客基本的租金收益； （ 5）建坤花園是區(qū)域商品房規(guī)格中較遲入市的項目。作為房地產項目重要利潤 來源的店鋪、商場的市場啟動尚需假以時日； （ 4）建坤花園的商業(yè)物業(yè)體量大，且不沿街，近三分之一的店面沿鐵路，店鋪的格局差（進深 15 米，層高 米） ,與周邊競爭個案的商業(yè)店鋪的格局沒有可比性（周邊個案進深 12 米，層高 米），對店面的推廣造成不小的障礙； （ 5）工程進度比周邊區(qū)域市場進度慢五至六個月，而目前此區(qū)域的同質化產品嚴重（均為投資型產品），短期內供應量大，而需求量有限的客觀市場環(huán)境下，工程進度將大大制限項目的銷售； （ 6）為提高項目的經濟效益即增加項目的店鋪面積，同時也相應的降低了項目檔次及競爭優(yōu) 勢； （ 7）燦坤集團帶租約銷售的方案不明確，有效的影響了投資客的投資。如規(guī)劃 20 平方米的小戶型，在平面布置上充分利用空間，總價控制在 3 萬元人民幣以內，擴大了項目的目標客層面，降低了投資門檻，將提高項目的銷售速度； （ 2）對店鋪的銷售可結合住宅進行套餐式銷售，通過各種 SP 活動提高項目的知名度。 小結： 在區(qū)域內競爭項目的工程進度及各項目的規(guī)劃特色直接沖擊【本案】銷售的市場環(huán)境下，必須創(chuàng)建【本案】項目的銷售賣點，制定合理的銷售價格體系；通過項目賣點全新的整合、完善包裝和銷售手段來加速銷售。開發(fā)區(qū)內塵土飛揚、噪音四起，尤其是飲食場所很不衛(wèi)生等。 因此目前在龍池開發(fā)區(qū)的房地產項目只能以投資型房產上市。 二、客源定位： 主流客戶： 以投資為主廈漳泉周邊地區(qū)的投資客。 收入結構： 收入較穩(wěn)定，家庭收入約有月伍仟元左右，有十萬元左右的存款的上述各種類型客戶為主。 消費習慣： 消費理性，有多次投資的經驗，注重投資的回報效益的高低。在銷售過程中須充分利用此類客層的消費特性，制定合理的銷售策略，刺激聚群消費的可能性。 第三部分：產品規(guī)劃篇 一、 產品總體規(guī)劃設計： 見《“建坤花園”項目規(guī)劃總平面圖》 二、住 宅規(guī)劃設計： 以“小戶型”為主力開發(fā)戶型 市場依據： 面對著市場的同質化激烈競爭，我們迫切需要找到問題的出口。但是【本案】不能囿于常規(guī)的傳統(tǒng)思維去做。 戶型設計： 本項目壹期開發(fā)面積為 40000 平方米，針對目前市場上缺乏 20 平方米左右小戶型的空檔，我們大膽的提出，以 20 平方米左右的小戶型作為進入市 場的主力戶型。住宅的設計充分滿足不同投資者的需求，挖掘市場潛力，以期將所有類別的消費者一網打盡。 價格策略： 價格始終是房地產開發(fā)初級階段市場的敏感因素， 20 平方米的戶型總價將打破堅冰，降低投資門檻。 三、店鋪規(guī)劃設計： 商業(yè)店鋪的規(guī)劃： 目前所在區(qū)域項目小面積的店鋪銷售情況較好，所以總價是制約店鋪銷售的 瓶頸。 商場切入點： 銀行利率屢次下調，股市不振，房地產宏觀市場空前看好，投資者店鋪的回報率比住宅高；本區(qū)域內無大型商業(yè)街，社區(qū)的配 套工程設施缺乏，【本案】在產品的規(guī)劃有接崎巷村有一條商業(yè)街，符