【正文】 （六）監(jiān)理費(fèi) 467732 8 建安工程費(fèi)的 1% （七）辦公及管理費(fèi) 1528468 建安工程費(fèi)、前期工程費(fèi)的 3% （八）財務(wù)費(fèi)用 全部為自有資金投入 二、銷售收入 94075590 商鋪面積 ㎡住宅面積 50948 ㎡ 多層住宅 67760840 1330 小高層住宅 商鋪 26314750 3500 車庫 三、銷售稅金 銷售收入的 % 四、毛利潤 22883809 銷售收入 項目總成本 銷售稅金 五、投資利潤率 毛利潤 /項目總成本 六、銷售利潤率 毛利潤 /銷售收入 七、所得稅 毛利潤 33% 八、凈利潤 毛利潤 所得稅額 第五部分：產(chǎn)品營銷推廣篇 一、市場主題的確立及入市的整體形象： 根 據(jù)上述的市場定位和產(chǎn)品規(guī)劃，項目總體的輪廓已初步描繪呈型。 商業(yè)包裝策略： 在商業(yè)包裝上應(yīng)在區(qū)域市場上鮮明醒目，定位的主題明確，對比性強(qiáng)，投資價值高。 購買考慮因素： 地點、商圈要求具有增值前景；價格、面積、總價要求具有投資適應(yīng)性，即與住宅相比投資總價不能高出幾倍的系數(shù)；經(jīng)營管理要求體現(xiàn)增值與租金保障；平面布局要求功能合理；投資風(fēng)險要求最小化。大肆的包裝炒作，增加項目的投資價值，對于項目的店面銷售顯得尤為重要。本案店面進(jìn)深 15 米，面寬在 米～ 米之間，這樣一來店鋪的面積均在 50 平方米左右，店鋪的規(guī)劃及整個地塊的位置沒有優(yōu)勢，這樣只有加強(qiáng)店鋪的軟性包裝及整合營銷策略。投資者用低于 3 萬元的價格入市，購買到使用 價值超然，足以滿足出租功能的住房，相信在龍池開發(fā)區(qū)完全可以做到獨領(lǐng)風(fēng)騷，產(chǎn)生石破天驚的轟動效應(yīng)。如面積在20 平方米左右的“非常男女”空間；面積在 30 多平方米的“創(chuàng)意空間”；面積在 40 多平方米的“豪華套間”；面積在 50 多平方米的“浪漫空間”等等。 在壹期住宅類產(chǎn)品的規(guī)劃上，建議全部以較小戶型為主，面積將控制在 20～60 平方米，這當(dāng)中完全可以做到戶型配比的多樣化。不尋求差異化的戶型設(shè)計，不追求項目獨特的賣點，【本案】將湮沒在市場。做小戶型的單身公寓開發(fā)，是目前流行的開發(fā)思路，戶型上照搬照抄目前相當(dāng)成熟的設(shè)計（如30 平方米以上五臟俱全的戶型設(shè)計），是傳統(tǒng)的開發(fā)模式。 決策期短： 對區(qū)域市場持觀望態(tài)度，閑余資金可選擇投資的空間大，所以，在對項目特色及投資前景需加以培育和引導(dǎo)。同時，由于項目的投資門檻低，聚群消費(fèi)的比率大。 家庭成員結(jié)構(gòu)： 購房 消費(fèi)不受家庭成員因素的影響?？蛻袈殬I(yè)類型包括有工薪階層、中小型私企業(yè)主、政府公務(wù)員、白領(lǐng)階層等。我們可以在投資型房地產(chǎn)方面做文章，制定相應(yīng)的設(shè)計方案及銷售策略。 該區(qū)域在較長一段時間內(nèi)，還無法 形成一個可以讓購房者感覺舒適的生活場所，而且在市場調(diào)查過程中，我們發(fā)現(xiàn)：投資購房是 龍池開發(fā)區(qū)目前房地產(chǎn)銷售市場的主要特征之一。 第三部分：項目定位篇 一、產(chǎn)品性質(zhì)定位： 投資型房產(chǎn) 龍池開發(fā)區(qū)目前的生活環(huán)境比較惡劣。 威脅與挑戰(zhàn)（ T）： （ 1）區(qū)域市場的需求量有限而短期內(nèi)的供應(yīng)量將近 20 萬平方米，同時，【本案】的項目工 程進(jìn)度比其它項目慢 5 至 6 個月； （ 2）產(chǎn)品的同質(zhì)化開發(fā)現(xiàn)象嚴(yán)重，市場競爭激烈。 機(jī)會點（ O）： （ 1）加強(qiáng)產(chǎn)品的戶型設(shè)計及營銷推廣，定位差異化的產(chǎn)品，彌補(bǔ)其它項目產(chǎn)品設(shè)計上的缺陷。規(guī)劃本項目產(chǎn)品定位之時可充分了解市場需求信息，開發(fā)差異化產(chǎn)品，產(chǎn)品具有競爭優(yōu)勢； 劣勢（ W）： （ 1） 項目 配套設(shè)施仍然未成熟，發(fā)展尚須時日 ； （ 2）項目依存度偏高：目前周邊項目銷售主打都是作為開發(fā)區(qū)工薪族的生活配套，以單身公寓為主，市場定位單一，周邊產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，市場供應(yīng)量不斷 加大； （ 3）目前片區(qū)商業(yè)氛圍尚未形成，商業(yè)物業(yè)市場尚未啟動。 二、項目 SWOT分析： 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢（ S）： （ 1）地理位置上毗鄰廈門海滄，地緣關(guān)系上接近廈門，適合作為住宅郊區(qū)化的概念引導(dǎo)； （ 2）規(guī)劃面積為 平方公里的海滄南部工業(yè)區(qū) 現(xiàn)已開發(fā)了 6 平方公里，形成了以翔鷺石化、翔鷺化纖為代表的石化工業(yè)基地 。 本案由廈門中信房地產(chǎn)有限公司、廈門飛耀房地產(chǎn)、廈門鳳凰房地 產(chǎn)有限公司三家共同投資組建的漳州建坤置業(yè)有限公司開發(fā)。占地 26706 平方米，擬建 10 幢多層商住樓。 租賃價格變化原因分析： 分析其中原因：其一是工廠的工人在年底時辭工；其二是村民加蓋了大量的民房，因求租工人減少而使之空置大量房產(chǎn)后而出現(xiàn)的惡性競爭，租賃市場情況非常敏感。 六、區(qū)域房地產(chǎn)市場租賃狀況分析： 以往租賃市場概況： 我司于 2020 年 8 月開始對龍池開發(fā)區(qū)的住宅及店鋪的租賃情況進(jìn)行調(diào)查，1015 平方米之間住宅的租金為 250350 元 /間（帶衛(wèi)生間）；店面在 7001500元之間（面積在 1530 平方米左右）；因為需求量大，整個出租市場上的產(chǎn)品基本上不考慮地段因素。原因在于這種投資方式投入少，回報率高，而且回收期也不長（住宅大約在 10 年左右，而店面也僅在 9 年左右）。但是現(xiàn)在許多廈門的投資者“撇開廈門島內(nèi)和海滄，轉(zhuǎn)為進(jìn)軍角美”?？墒?020 年由于受到國內(nèi)大環(huán)境、廈門市投資市場混亂以及島外購房居住群體的不確定等因素的影響，許多人都紛紛轉(zhuǎn)移投資目光。 （ 2）海滄房地產(chǎn)現(xiàn)狀： 2020 年前三季度海滄的房地產(chǎn)項目均 價已經(jīng)突破 2350 元，而且依然存在小 幅上漲的趨勢。 廈門市政府在“大廈門”城市規(guī)劃方案中，首先把海滄列為廈門市的主要次級中心城市。 海滄房地產(chǎn)項目 （ 1）海滄簡介： 海滄，位于廈漳泉閩南金三角地區(qū)的突出部，與廈門島隔海相望。 最后角美鎮(zhèn)的房產(chǎn)與龍池開發(fā)區(qū)房產(chǎn)是屬于不同層次的，例如在角美鎮(zhèn)一間二房租金大約要 400600 元 /月左右，而在龍池開發(fā)區(qū)的房產(chǎn)租金是達(dá)不到這種水平的。 由于龍池開發(fā)區(qū)位置特殊性以及特色投資經(jīng)濟(jì) ，使得龍池開發(fā)區(qū)前期上市的房地產(chǎn)項目幾乎勢如破竹，雖然現(xiàn)在市場上短期供應(yīng)量較大，但是其未來發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒?。他們來回廠房的交通工具是廠部的員工接送車。 燦坤公司也有許多員工是住在角美鎮(zhèn)的。而由于鎮(zhèn)中心的住房緊俏等因素，使得角美鎮(zhèn)的房屋租賃市場開始變得“紅火”。 （ 2）角美鎮(zhèn)租賃市場概況： 角美鎮(zhèn)外來人口較多，他們的生活來源主要依賴于鎮(zhèn)內(nèi)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 角美鎮(zhèn)是漳州市政府重點工業(yè)發(fā)展區(qū)域。農(nóng)民人均純收入 409O 元，占全市首位。 五、不同區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)競爭項目分析： 角美鎮(zhèn)房地產(chǎn)項目： （ 1）角美鎮(zhèn)簡介： 角 美 鎮(zhèn)位于龍海市東北部，與廈門特區(qū)相鄰，東 接 廈門的東渡、海 滄 ，西靠龍文區(qū)、漳州市，北隔天成山與長泰縣接壤，南靠九成江下游與紫泥鎮(zhèn)相峙，為九龍江的北溪經(jīng)西部與西溪匯合 ，其地 理位置優(yōu)越。 （ 4）購房付款方式： 購買該盤的客戶可以享受國家政策性貸款：住宅三成首付，七成按揭；店面五成首付，五成 按揭。 （ 3）產(chǎn)品銷售進(jìn)度： 該盤社區(qū)不大，但是由于其與瑞鑫項目相近，所以瑞鑫很多的已有的商業(yè)設(shè)施都可以為其示作賣點，特別表現(xiàn)在店面經(jīng)營方面。 （ 2）產(chǎn)品定位策略： 此項目的定位綜合考慮了此區(qū)域產(chǎn)品的最終端使用者，開發(fā)大量的單 身公寓，把產(chǎn)品的總價控制在 5 萬元之內(nèi)，與目前區(qū)域市場上項目產(chǎn)品形成對比，在有效的市場空間內(nèi)開發(fā)市場空缺的產(chǎn)品，形成產(chǎn)品差異化，有利于銷售。 店鋪 60 間，每間面積在 3070 平方米之間不等，項目商業(yè)鋪面設(shè)計有小區(qū)內(nèi)街店鋪，價格報價定位在 38006800 元 /平方米之間。其住宅價格為 5 層 1450 元 /㎡， 6 層 1420 元 /㎡， 7 層 1360 元 /㎡，均價在1425 元。 （ 1）產(chǎn)品規(guī)劃和價格： 龍池行政中心與該盤在同一地塊中位于龍池開發(fā)區(qū)管理樓旁邊，主力戶型是內(nèi)廊式 30 多平方米的小戶型，約為 700 來套，整個項目的設(shè)計均為內(nèi)廊式的單身公寓，一層有 58 套小套房，一層只設(shè)兩個樓梯出入口，公攤 20%， 2020 年五月正式簽定購房合同， 2020 年底交房。好望角 項目概況： 【龍池 （ 2）產(chǎn)品推廣策略： 項目的價格 體系采取低開高走的價格策略，起價雖然只有 1300 元 /平方米，但是樓層及朝向差價為 50 元 /平方米左右，其總體對外銷售的均價與區(qū)域個案相差不大。 （ 3）購房付款方式： 購買該盤的客戶也可以享受國家政策性貸款：住宅三成首付，七成按揭；店 面五成首付，五成按揭。住宅現(xiàn)已訂出 40%左右，已定住宅產(chǎn)品多為小面積一房二房產(chǎn)品。住宅面積比例：一房 4956 平方米共 132 套；二房 89102 平方米共 96 套；三房 107111 平方米共 12 套。 燦美陽光 項目概況： 【燦美陽光】 是由漳州市東宸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的。但由于開發(fā)商在二期時有過調(diào)整，銷售隊伍重新組建，營銷能力相對較差一些。在項目運(yùn)作方面經(jīng)驗豐富，且積累了一定的客戶，把握項目的目標(biāo)客層的消費(fèi)心理及消費(fèi)需求比較到位，其戶型設(shè)計上有一定的優(yōu)勢，可分可合的戶型定位，相信是在一期開發(fā)的過程中的經(jīng)驗總結(jié)。項目的戶型定位比例是二房、三房的產(chǎn)品，產(chǎn)品定位與金山花園的產(chǎn)品相同，這兩個項目將在區(qū)域市場上平分這部分產(chǎn)品的目標(biāo)客層。開發(fā)商已在龍池開發(fā)區(qū)已開發(fā)一期項目，對此區(qū)域市場非常了解，開發(fā)經(jīng)驗相對高、客戶中的信譽(yù)度高，開發(fā)工期時機(jī)把握到位。 （ 2）購房付款方式： 購買該盤的客戶可以享受國家政策性貸款：住宅三成首付，七成按揭；店面五成首付，五成按揭。店面的售價為 3800 元 6500/平方米起，一般朝南方向以 及靠近路口的店面價格較高。住宅售價為 25 層 1450 元 /㎡， 6 層為 1430 元 /㎡；（無裝修），小高層售價達(dá) 1950 元起。 二期總建筑面積為 35737 平方米，現(xiàn)已開工的有 8 棟，包括一棟 12 層的小高層。現(xiàn)已開業(yè)經(jīng)營的有一家 200 平方左右的自選超市，一家藥店、影吧 6 家、電子游戲室 3 家、小炒 6 家、廣告、中介各一家，即將開業(yè)的有一家大型網(wǎng)吧內(nèi)設(shè)有 100 多臺電腦，大型娛樂城，已開業(yè)的經(jīng)營店鋪生意較好。項目一期共有店面 108間，單間面積在 5060平方米之間，現(xiàn)出租情況僅達(dá) 3040%；周邊中介公司拋售一期的店面比售樓處報價便宜，僅 4800 元 /平方米（價格可議）。 瑞鑫公寓 項目概況： 【瑞鑫公寓】 是漳州鴻冠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的，漳州鴻冠地產(chǎn)公司的前身是漳州能群房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。在區(qū)域內(nèi)，小高層項目鮮以為 見。目前，一期小高層純單身公寓項目的銷售沒有正式啟動，開發(fā)商有定向的向當(dāng)?shù)毓S等企業(yè)進(jìn)行團(tuán)購的預(yù)售。開發(fā)的產(chǎn)品種類很多，開發(fā)商一味的追求利潤，項目的客積率為 3，整個小區(qū)的密度很高。 （ 3）購 房付款方式： 購買該盤的客戶可以享受國家政策性貸款：住宅三成首付，七成按揭；店面五成首付，五成按揭。 （ 2）產(chǎn)品價格調(diào)整： 調(diào)整后的一期項目住宅以單身公寓及二房二廳的小面積戶型為主，其售價起價在 1400 元 /㎡左右，均價在 1450 元 /㎡左右，業(yè)務(wù)員對外銷售有 20— 50 元的優(yōu)惠。目前此項目的售樓處已搭建好開始對外發(fā)售，據(jù)了解住宅已銷售 25%左右的產(chǎn)品。一期產(chǎn)品戶型面積比例是 3037 平方米的單身公寓 350套，原規(guī)劃的 6781平方米的二房二廳與三房二廳 280套全部調(diào)整為小戶型產(chǎn)品，其中 36 平方米左右的一房一廳及 6070 的二房二廳戶型，（由此分析，該項目設(shè)放市場驗證后，小戶型產(chǎn)品的市場空間大）店鋪規(guī)劃有 78 間。它是分期開發(fā)項目：一期的開發(fā)量大約占總開發(fā)量的三分之一，一期主要以多層為主；而二期以后的項目開發(fā)將有大量的小高層上市。共分三期開發(fā)，其中一期總建筑面積 46000 平方米，公寓部分 39000 平方米、約為 680 戶，商業(yè)店鋪 6650 平方米。 云龍海岸 項目概況： 【 云龍海岸】 是由廈門海岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的。銷售價格通過兩早期兩資調(diào)整后均價達(dá)到 1450 元左右，從 03 年 12 月開始金山家園的價格體系開始下降，業(yè)務(wù)員的直接折扣最高達(dá)至60 元左右。 由于其臨近【本案】，且工程進(jìn)度比【本案】提前近半年時間，因此在【本案】銷售過程中，它將成為【本案】有力的競爭對手之一。月，計算本項目的一房總價在 7 萬元左右，首付款 萬元，十年按揭月供需要 520 元，而租金最高 300400 元 /套，與投資客的期望相差 150 元左右；兩房三房的產(chǎn)品則投資收益更低），如果此時市場上出現(xiàn)總價低的產(chǎn)品將會馬上截流該項目產(chǎn)品的部分目標(biāo)客層。按目前市場的租賃情況分析，購買該項目產(chǎn)品的投資客的投資回報率會降低。