某項目公寓操作模式報告公寓住宅-文庫吧
2025-04-14 06:07 本頁面
【正文】 與公司領導進行了洽談。 BBB 表達了其對本項目公寓的興趣，并 表 4 示有意向整買或購買一部分 ；會議決定由華遠地產(chǎn)向其提交合作方案建議，現(xiàn)該方案初稿正在修改中 (具體內 容詳見《項目之公寓部分投資建議書》 )。 CCC 國 CCC 集團是目前世界上最大的環(huán)球酒店公司之一 ， 該集團大約在 100個國家和地區(qū)擁有 家 酒店、 萬個 房間。 其 中國區(qū)市場經(jīng)理 于在 宣布： CCC 將在 今后兩年內使其在中國大陸擁有的酒店數(shù)量由現(xiàn)在的 家增加到 家 ，其 、 、 三個品牌已準備進軍中國主要旅游市場 ， 除目前在北京、成都、濟南、南京、海南、上海、青島等地已有的酒店外，還將在包頭、長沙、天津、杭州、蘇州、呼和浩特及岳陽等地興建新的酒店。 近期， CCC 中國區(qū)發(fā)展經(jīng)理 明確向我部表示， CCC 有意將本項目公寓 作為其品牌 來經(jīng)營，合作的條件之一是 公寓的散售比例不能超過，至少應有一名業(yè)主擁有以上的物業(yè) 。 二、分析與建議 （一）引進國際知名的公寓／酒店管理集團的必要性 我部認為， 無論從項目整體品質、產(chǎn)品特色還是公司盈利的角度來說，本項目公寓都應引進國際知名的公寓／酒店管理集團 ，原因如下： 第一，本項目的成本較高，為使項目整體實現(xiàn)預期的盈利目標，公寓售價應在元 ／平方米左右。而從下表所列的周邊一些可比高檔公寓／酒店式公寓項目（基本上是精裝）的目前售價看，絕大多數(shù) 在 元／平方米以下。從公寓產(chǎn)品本身來說，與表中所列項目相比，本項目公寓雖然通過本項目的整體特色具備了一定的優(yōu)勢，但這個優(yōu)勢并不足以支持其售價高于周邊項目 3000 元／平方米以上。 引入國際知名的公寓／酒店管理集團，則可以為本項目公寓創(chuàng)造一個區(qū)別于周邊公寓項目的支撐其高售價的有力賣點 。 項目名稱 報價 成交價 交房標準 5 財富中心 新城國際 金地國際花園 藍堡國際公寓 建外 SOHO 陽 光 100 現(xiàn)代城 世貿公寓 溫莎大道（怡和國際） 華貿中心 泰悅豪庭 (堅果寓所 ) 棕櫚泉國際公寓 旺座中心 第二，本項目是項目，也是項目，擔負著樹立華遠品牌的重要使命。在本項目公寓引入國際知名的公寓／酒店管理集團，將產(chǎn)生 巨大的品牌效應，從而大大提升本項目的知名度和整體品質 ，這對華遠地產(chǎn)品牌的 樹立非常有利。 關于引進國際知名的公寓／酒店管理集團可使公寓形成強力賣點及提升本項目整體品質的原因詳見我部《關于項目公寓引入國際知名公寓經(jīng)營管理公司的建議》 （二）銷售模式分析 如上文所述，國際知名的公寓／酒店管理公司大多不希望面對眾多的小業(yè)主，而公司近期的業(yè)務發(fā)展戰(zhàn)略又不允許我們將公寓持有經(jīng)營。為化解這個矛盾，找到兩者的最佳結合點，我部對本項目公寓的銷售模式進行了研究，這里匯報及提出建議如下： 整售 從提前結利和回收資金、規(guī)避風險的要求來看，整售是銷售模式是比較好的 6 選擇。目前的整售渠道有二個：第一 ，酒店式公寓管理集團購買并經(jīng)營， BBB即有此意向；第二，海外投資機構整買，目前已有幾家投資機構提出購買意向。 我部經(jīng)研究認為，在公司目前的發(fā)展階段，整售的優(yōu)點比較明顯，但其實現(xiàn)的前提是可以短期達成明確意向且售價比較理想，從目前的形勢看，這兩個前提同時實現(xiàn)的不確定性因素還很多，如果執(zhí)著于整售模式，將對本項目公寓的運作帶來較大的負面影響?，F(xiàn)以 BBB 為例說明如下： 1) 在整售特別是項目轉讓的情況下，最終成交的價格一般會低于散售的價格，從而 降低項目的整體盈利水平 。 2) 整售通常需要較長的運作時間。對方什么時候能夠決策、買多 少、對產(chǎn)品有什么要求等均具有很大的不確定性，這就 造成了本項目工期和產(chǎn)品設計的不確定性 。而且通過側面了解， BBB 在北京已經(jīng)看了很多項目，對大部分項目都表現(xiàn)出了與本項目同樣的整售的意向，因此其整買本項目的可能性難以預計。很有可能出現(xiàn)的情況是：本項目產(chǎn)品設計按計劃前進到一定的深度甚至到達施工圖階段時， BBB 做出了購買決策并對產(chǎn)品設計提出修改要求，使得要么由于設計不能滿足對方要求而影響售價，要么按其要求修改而對項目的工期和成本造成重大影響。 3) 整售較長的運作時間也將影響其它銷售模式的選擇 。 BBB 是知名的酒店式公寓管理 集團，其投資與管理是一體的，因此對其整買的預期將使我們的產(chǎn)品設計帶有符合其特點的傾向性。而不同的酒店式公寓管理集團因為其客戶網(wǎng)絡不同其對公寓的設計有一定的差異，如 BBB、 AAA 主要服務的對象分別是日本、歐美高端客戶，因此 AAA對戶型面積的要求比BBB 要大一些。這樣有可能出現(xiàn)的情況是：雙方在經(jīng)過較長時間的研究、談判后最終沒有達成整售意向，而此時在工期或者產(chǎn)品設計上已經(jīng)難以滿足其它可能達成意向的經(jīng)營
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