【正文】 萬 單身公寓 3035 【本案】一期 萬 單身公寓為主 2270 合計 萬 （二）個案分析： 金山家園 項目概況： 【金山家園】 是由漳州市華坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的。該公司的主要成員是漳州市一建的員工。 （ 1）產(chǎn)品規(guī)劃和價格 : 【金山家園】 位于燦坤工業(yè)園 3 號廠門口，與【本案】相鄰，總建筑面積 4萬多平方米，共有住宅 500 多戶，分二期開發(fā)。其中一期有 7 棟，二期有 3 棟，工程已開工近五個月，一期工程承諾 04 年十月交房。其中一期 300 多戶主要戶型比例是 52 平方米的一房二廳約占 40%， 7090 平方米的二房二廳約占 45%， 110平方米的三房二廳約占 15%。一期工程有沿街店面 47 間，面積從 20 多平方至 600平方米均有。住宅的起價是 1400 元 /平方米（含裝修）至 1549 元 /平方米（含裝修），店鋪的起價是 56006000 元 /平方米。 （ 2）產(chǎn)品銷售進(jìn)度： 從銷售現(xiàn)場調(diào)查得知住宅銷售約為 40%（含銷控），其中一房、小二房的產(chǎn)品銷售比較多；店面的小面積戶型已全部售完。該項目委托廈門合正房地產(chǎn)銷售代理公司銷售，銷售現(xiàn)場從 10 月開始進(jìn)行前期預(yù)約登記，銷售價格在二個月調(diào)整提高二次，目前的價格體系在龍池區(qū)域市場中最高，業(yè)務(wù)員的折扣空間為2060 元 /平方米。 （ 3）購房 付款方式： 購買該盤的客戶可以享受國家政策性貸款：住宅三成首付，七成按揭；店面五成首付，五成按揭。 項目剖析： （ 1）項目優(yōu)勢分析： 產(chǎn)品定位優(yōu)勢在于其以大戶型產(chǎn)品為主，戶型設(shè)計常規(guī)化，屬城市居住小區(qū)規(guī)劃，產(chǎn)品設(shè)計中體結(jié)合各種城市化生活語言比較多，這種產(chǎn)品定位符合整個龍池開發(fā)區(qū)宏觀發(fā)展需求，產(chǎn)品在區(qū)域市場上比較完美。 （ 2）項目劣勢分析： 劣勢是總價高，產(chǎn)品的定位沒有考慮最終端的使用者，在龍池開發(fā)區(qū)在 23年內(nèi)不會出現(xiàn)城市居住區(qū)，所有的產(chǎn)品終端使用者多為打工者，這批消費者收入低，生活不穩(wěn)定，完全沒有能力 購買本產(chǎn)品，對居住要求低，所能承擔(dān)的租金最高限度在 50150 元 /間月，即消費本項目完全是廈門周邊地區(qū)的投資客。按目前市場的租賃情況分析，購買該項目產(chǎn)品的投資客的投資回報率會降低。（市場調(diào)查情況是每間房間租金在 250350 元 /間月，計算本項目的一房總價在 7 萬元左右，首付款 萬元，十年按揭月供需要 520 元，而租金最高 300400 元 /套，與投資客的期望相差 150 元左右；兩房三房的產(chǎn)品則投資收益更低），如果此時市場上出現(xiàn)總價低的產(chǎn)品將會馬上截流該項目產(chǎn)品的部分目標(biāo)客層。所以，金山花園及整個龍池開發(fā)區(qū)的 商品房項目小戶型產(chǎn)品銷售情況整體良好。 由于其臨近【本案】，且工程進(jìn)度比【本案】提前近半年時間，因此在【本案】銷售過程中，它將成為【本案】有力的競爭對手之一。 （ 3）產(chǎn)品價格調(diào)整： 通過對金山家園近三個月的銷售觀測，金山家園早期規(guī)劃的大戶型通過市場的驗證產(chǎn)生很大的市場抗性，目前，金山家園對大戶型產(chǎn)品作了一定的改良，調(diào)整出部分小戶型產(chǎn)品。銷售價格通過兩早期兩資調(diào)整后均價達(dá)到 1450 元左右，從 03 年 12 月開始金山家園的價格體系開始下降，業(yè)務(wù)員的直接折扣最高達(dá)至60 元左右。 建議 ： 在制定住宅價格時應(yīng)當(dāng)考慮 “低開高 走” 的銷售策略，讓前期購買的客戶產(chǎn)生消費信心，給項目作口碑宣傳，形成群體購買效益。 云龍海岸 項目概況： 【 云龍海岸】 是由廈門海岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的。 （ 1）產(chǎn)品規(guī)劃和價格： 該盤在龍池開發(fā)區(qū)目前已有的六個地產(chǎn)項目中，云龍海岸整個項目占地面積128 畝，建筑面積達(dá)到 26 萬平方米，其占地面積僅次于廈門能群房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的瑞鑫項目。共分三期開發(fā)，其中一期總建筑面積 46000 平方米，公寓部分 39000 平方米、約為 680 戶，商業(yè)店鋪 6650 平方米。各種戶型齊全，社區(qū)規(guī) 劃配套全，各種投資類型的投資目標(biāo)客層 均有。它是分期開發(fā)項目：一期的開發(fā)量大約占總開發(fā)量的三分之一，一期主要以多層為主；而二期以后的項目開發(fā)將有大量的小高層上市。 云龍海岸一期共有十棟多層項目，其中 1 號樓、 9 號、 10 號樓為 9 層帶電梯，其它產(chǎn)品均多層產(chǎn)品。一期產(chǎn)品戶型面積比例是 3037 平方米的單身公寓 350套，原規(guī)劃的 6781平方米的二房二廳與三房二廳 280套全部調(diào)整為小戶型產(chǎn)品，其中 36 平方米左右的一房一廳及 6070 的二房二廳戶型，（由此分析，該項目設(shè)放市場驗證后，小戶型產(chǎn)品的市場空間大）店鋪規(guī)劃有 78 間。此小區(qū)投放市場將使整個龍池開發(fā)區(qū) 配套工程比較完整。目前此項目的售樓處已搭建好開始對外發(fā)售，據(jù)了解住宅已銷售 25%左右的產(chǎn)品。其中，項目規(guī)劃有大量的小高層項目，目前，一期的小高層的價格起價在 1470 元 /平方米，小高層價格體系僅比多層價格高 3040 元 /平方米。 （ 2）產(chǎn)品價格調(diào)整： 調(diào)整后的一期項目住宅以單身公寓及二房二廳的小面積戶型為主，其售價起價在 1400 元 /㎡左右，均價在 1450 元 /㎡左右，業(yè)務(wù)員對外銷售有 20— 50 元的優(yōu)惠。該項目的店面售價大約在 4000— 6800 元 /㎡左右，而售價較高的店面一般分布在朝南及靠近路口的位置。 （ 3）購 房付款方式： 購買該盤的客戶可以享受國家政策性貸款：住宅三成首付，七成按揭；店面五成首付，五成按揭。 項目剖析： 該盤在龍池開發(fā)區(qū)是一個中型社區(qū)。開發(fā)的產(chǎn)品種類很多，開發(fā)商一味的追求利潤，項目的客積率為 3，整個小區(qū)的密度很高。一期產(chǎn)品中有推出小高層產(chǎn)品，但定價與多層產(chǎn)品只相差 50 元 /平方米，這種定價是與小高層產(chǎn)品的成本成反比的。目前，一期小高層純單身公寓項目的銷售沒有正式啟動，開發(fā)商有定向的向當(dāng)?shù)毓S等企業(yè)進(jìn)行團(tuán)購的預(yù)售。 小結(jié)： 龍池開發(fā)區(qū)目前的房地產(chǎn)項目較多，主要以多層為主。在區(qū)域內(nèi)，小高層項目鮮以為 見。由于小高層項目公攤大，售價高，從投資者的角度來看，他們通常會選擇多層項目以保證短期內(nèi)收回成本，同時也可以有效地減少房地產(chǎn)市 場風(fēng)險，因此在短期內(nèi)開發(fā)小高層項目，市場風(fēng)險很大。 瑞鑫公寓 項目概況： 【瑞鑫公寓】 是漳州鴻冠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的，漳州鴻冠地產(chǎn)公司的前身是漳州能群房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 （ 1）產(chǎn)品規(guī)劃和價格： 瑞鑫公寓一期已交付使用，早期產(chǎn)品定位是帶燦坤租約銷售的 2030 平方米的單身公寓，所有住宅產(chǎn)品上市后 100%銷售完畢，目前燦坤的工人已入住。項目一期共有店面 108間，單間面積在 5060平方米之間，現(xiàn)出租情況僅達(dá) 3040%；周邊中介公司拋售一期的店面比售樓處報價便宜，僅 4800 元 /平方米（價格可議）。店面租金沿金山路朝外的達(dá)到 4045 元 /平方米，朝內(nèi) 30 元 /平方米，店面面寬多為 4 米左右，進(jìn)深 7 米?，F(xiàn)已開業(yè)經(jīng)營的有一家 200 平方左右的自選超市，一家藥店、影吧 6 家、電子游戲室 3 家、小炒 6 家、廣告、中介各一家，即將開業(yè)的有一家大型網(wǎng)吧內(nèi)設(shè)有 100 多臺電腦，大型娛樂城，已開業(yè)的經(jīng)營店鋪生意較好。其一期銷售成功源于“返租戰(zhàn)略”。 二期總建筑面積為 35737 平方米，現(xiàn)已開工的有 8 棟，包括一棟 12 層的小高層。住宅產(chǎn)品戶型設(shè)計多樣， 3337 平方米的單身公寓、 55 平方的一房二廳各約為 90 套左右， 8090 平方米的二房二廳產(chǎn)品約有 90套， 115120 平方米的三房二廳約為 120 套左右。住宅售價為 25 層 1450 元 /㎡， 6 層為 1430 元 /㎡；（無裝修），小高層售價達(dá) 1950 元起。 店面規(guī)劃 100 間，均為沿街店面，面寬 4 米，長度 米，面積在 5090面規(guī)劃 100 間，均為沿街店面，面寬 4 米，長度 米，面積在 5090 平方米之間不等。店面的售價為 3800 元 6500/平方米起，一般朝南方向以 及靠近路口的店面價格較高。二期的銷售進(jìn)展比較快，項目的預(yù)售許可證已辦理，工程進(jìn)度已到封頂，今年 10 月份可完工。 （ 2）購房付款方式： 購買該盤的客戶可以享受國家政策性貸款：住宅三成首付，七成按揭；店面五成首付，五成按揭。 項目剖析： （ 1）規(guī)劃設(shè)計合理： 瑞鑫公寓二期產(chǎn)品種類多樣，大小戶型產(chǎn)品平面布局合理、可分可合，客戶購買的選擇空間大。開發(fā)商已在龍池開發(fā)區(qū)已開發(fā)一期項目，對此區(qū)域市場非常了解，開發(fā)經(jīng)驗相對高、客戶中的信譽度高，開發(fā)工期時機把握到位。同時項目內(nèi)的小高層項目開發(fā)商準(zhǔn)備作為辦公樓出售給當(dāng)?shù)厝?駐企業(yè)。項目的戶型定位比例是二房、三房的產(chǎn)品，產(chǎn)品定位與金山花園的產(chǎn)品相同，這兩個項目將在區(qū)域市場上平分這部分產(chǎn)品的目標(biāo)客層。 （ 2）開發(fā)素質(zhì)較高： 漳州能群地產(chǎn)可以說是龍池開發(fā)區(qū)地產(chǎn)業(yè)“第一個吃螃蟹的人”。在項目運作方面經(jīng)驗豐富，且積累了一定的客戶，把握項目的目標(biāo)客層的消費心理及消費需求比較到位，其戶型設(shè)計上有一定的優(yōu)勢，可分可合的戶型定位，相信是在一期開發(fā)的過程中的經(jīng)驗總結(jié)。目前在二期運作方面可以看出其開發(fā)手法的嫻熟。但由于開發(fā)商在二期時有過調(diào)整，銷售隊伍重新組建，營銷能力相對較差一些。其售價偏高也容易 使其喪失很多目標(biāo)客戶，尤其是小高層的價格與云龍海岸小高層的價格相差甚遠(yuǎn)。 燦美陽光 項目概況： 【燦美陽光】 是由漳州市東宸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的。 （ 1）產(chǎn)品規(guī)劃和價格： 【燦美陽光】 濱海保生公寓目前開發(fā)一期為 8 棟多層，先售 4 棟，售價在1300 元 /平方米（含裝修）起價，樓層差價 50 元 /層，店面售價在 6000 元 /平方米。住宅面積比例：一房 4956 平方米共 132 套；二房 89102 平方米共 96 套；三房 107111 平方米共 12 套。該項目 10 月 30 日開盤， 2020 年 10 月交房。住宅現(xiàn)已訂出 40%左右，已定住宅產(chǎn)品多為小面積一房二房產(chǎn)品。 （ 2）產(chǎn)品定位風(fēng)險： 該項目的產(chǎn)品定位與金山家園、瑞鑫二期相差不大，存在的市場風(fēng)險如前分析的雷同。 （ 3）購房付款方式： 購買該盤的客戶也可以享受國家政策性貸款：住宅三成首付，七成按揭；店 面五成首付，五成按揭。 項目剖析： （ 1）銷售周期預(yù)測： 該盤開發(fā)量較小，由于項目的位置距離燦坤一期較遠(yuǎn)，相對銷售現(xiàn)場的人氣相對較差，但是由于規(guī)劃的 24 米大道及金龍汽車都規(guī)劃在此地，所以其在銷售方面不會存在地域阻力，預(yù)計其銷售周期不會太長。 （ 2）產(chǎn)品推廣策略： 項目的價格 體系采取低開高走的價格策略，起價雖然只有 1300 元 /平方米，但是樓層及朝向差價為 50 元 /平方米左右，其總體對外銷售的均價與區(qū)域個案相差不大。 龍池好望角 項目概況： 【龍池好望角】 是由漳州西奧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和漳州唯方投資有限公司合作開發(fā)的。 （ 1）產(chǎn)品規(guī)劃和價格： 龍池行政中心與該盤在同一地塊中位于龍池開發(fā)區(qū)管理樓旁邊，主力戶型是內(nèi)廊式 30 多平方米的小戶型，約為 700 來套，整個項目的設(shè)計均為內(nèi)廊式的單身公寓，一層有 58 套小套房，一層只設(shè)兩個樓梯出入口，公攤 20%， 2020 年五月正式簽定購房合同， 2020 年底交房。目前此項目售樓處已開始發(fā)售，該盤有兩個銷售網(wǎng)點：一個在廈門島內(nèi)的宏業(yè)大廈 1 樓；另一個在燦坤次大門。其住宅價格為 5 層 1450 元 /㎡， 6 層 1420 元 /㎡， 7 層 1360 元 /㎡，均價在1425 元。據(jù)調(diào)查住宅銷售情況為 40%左右。 店鋪 60 間，每間面積在 3070 平方米之間不等，項目商業(yè)鋪面設(shè)計有小區(qū)內(nèi)街店鋪，價格報價定位在 38006800 元 /平方米之間。其中價位較高的店面主要分布在沿金山路及朝南一帶。 （ 2）產(chǎn)品定位策略： 此項目的定位綜合考慮了此區(qū)域產(chǎn)品的最終端使用者，開發(fā)大量的單 身公寓，把產(chǎn)品的總價控制在 5 萬元之內(nèi)，與目前區(qū)域市場上項目產(chǎn)品形成對比，在有效的市場空間內(nèi)開發(fā)市場空缺的產(chǎn)品，形成產(chǎn)品差異化，有利于銷售。但是這 種內(nèi)廓式的產(chǎn)品設(shè)計，大大降低了產(chǎn)品的檔次，降低了小區(qū)居住檔次。 （ 3）產(chǎn)品銷售進(jìn)度： 該盤社區(qū)不大，但是由于其與瑞鑫項目相近，所以瑞鑫很多的已有的商業(yè)設(shè)施都可以為其示作賣點，特別表現(xiàn)在店面經(jīng)營方面?！俺尚谐墒小?，該盤無論在住宅還是店面的銷售方面，其進(jìn)展是比較快的。 （ 4）購房付款方式： 購買該盤的客戶可以享受國家政策性貸款：住宅三成首付，七成按揭；店面五成首付，五成 按揭。 項目剖析： 項目的戶型設(shè)計及項目內(nèi)廊式的設(shè)計規(guī)劃，在很大程度上影響了項目的居住品質(zhì)，公攤高達(dá) 20%，降低了得房率，所以本項目雖然在項目的戶型定位上充分考慮了總價因素，其價格體系在區(qū)域市場上相對較低，但是結(jié)合項目的得房率其價格在區(qū)域市場上沒有優(yōu)勢。 五、不同區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)競爭項目分析： 角美鎮(zhèn)房地產(chǎn)項目： （ 1）角美鎮(zhèn)簡介： 角 美 鎮(zhèn)位于龍