【正文】 和周邊環(huán)境六個方面來評價。 一、產(chǎn)品戶型 1）海景盤多以一梯兩戶或三戶為主，這樣的目的是為了盡量使每一戶都有海資源景觀，這也是海景盤較 少有小戶型單位的原因之一； 2）景觀豐富的單元普遍戶型較大，買家層次亦相對較高，以舒適居住型為主，其買家類型要求戶型客廳大，臥室大，觀景面廣； 3）戶型設(shè)計亮點增多，如入室花園、退臺式設(shè)計、躍式、錯層、大觀景陽臺和飄窗等，更添居住的舒適度，如海灣雅苑就幾乎每戶都擁有一個入室花園，揚名海邑每戶均有一個大觀景陽臺或空中花園； 4）著重客廳和主人房的方位和設(shè)計，功能間齊備且區(qū)分更為清晰。如大部分海景單位都將客廳和主人房設(shè)置在迎海面以便于觀景，且主人房配備洗浴室、衣帽間、大觀景陽臺等。 本項目的戶型從面積來看較為 單一，基本上都是中大戶型，缺乏小戶型，市場選擇面較窄。另外在戶型間隔方面存在內(nèi)傷，如客房偏小，廚房、衛(wèi)生間位置不合適。項目戶型設(shè)計最大的亮點在于基本能戶戶觀景，有的戶型還擁有一個大的觀景空中花園，如能加以利用，當(dāng)可成為一大賣點。 二、外立面 總的來說，珠海樓盤的外立面普遍略顯平淡，缺乏令人眼前一亮的閃光作品，除君怡傲海居的外立面較為時尚新穎外，大部分樓盤的設(shè)計均偏向于歐式風(fēng)格，顯得較為呆板，缺乏現(xiàn)代感，且所有樓盤都沒有將樓體或外立面的設(shè)計與其主要賣點 —— 海相結(jié)合。 本項目的外立面較為新穎閃亮，配合發(fā)揮海景資 源優(yōu)勢，采用“整體波浪形、單體帆船形”的外形設(shè)計，與項目的第二代標(biāo)志性海景住宅的定位較吻合，此外立面是項目的一大優(yōu)勢所在。 三、裝修 珠海的海景盤總的來說公共部分裝修設(shè)計 普遍 較為簡單，缺乏亮點，與其樓盤定位并不相符。 另外，大部分樓盤在發(fā)售初期都未能有個完整的公共裝修展示，如項目能在工程進(jìn)度允許的情況下抓住這一市場空缺，并且在設(shè)計和裝修上做出特色，對樓盤的展示和銷售都將起到積極的作用。 在單元內(nèi)部裝修方面，由于海景盤一般單價較高，且其主要面對的是高端客戶，裝修風(fēng)格崇尚個性化，故一般海景房通常都是毛坯交樓。另外 ，若帶裝修必然造成樓價的相應(yīng)上升，加上其本來較高的價格，容易給人與市場其他類型樓盤價格脫節(jié)太遠(yuǎn)的感覺。 四、配套設(shè)施 海景盤除少量屬社區(qū)型外，一般都是以單體樓為主，規(guī)模有限，故其配套設(shè)施亦較為缺乏，一般有會所、停車場、健身房等，少量擁有游泳池或其他小型配套； 隨著市場要求的不斷提高，部分樓盤配套開始注入品位、健康、體驗的元素，如揚名海邑的高爾夫果嶺練習(xí)場。 本項目在配套方面算比較齊全，如會所，網(wǎng)球場，停車場等，另外，項目的游泳池位于離地面 6 米多高的二樓，聯(lián)系海的主題采用無邊界設(shè)計，是項目的一大亮點所在。 五、園林綠化 同樣是由于規(guī)模限制的問題，單體型海景盤營造園林環(huán)境的范圍亦較為有限，通常都是鋪上草皮再點綴兩個小品，缺乏實用性和觀賞性，這種狀況與海景盤較為高端的定位并不相符； 社區(qū)型海景盤由于空間相對充足，園林等內(nèi)部環(huán)境的營造亦較為豐富，如美麗灣綠化率高達(dá) 65%；旭日灣花園擁有人工湖泊和瀑布。 本項目從規(guī)劃上來看園林設(shè)計較有特色，首層和二層的綠化相映給人較為立體的視覺感官，加上從二樓漂流而下的水簾天幕，動靜結(jié)合，有助于提升項目的整體形象。 六、周邊環(huán)境 不同區(qū)域的海景盤周邊環(huán)境亦不同： 拱北：開發(fā)較早，各項 配套相對成熟，其商務(wù)氣氛較為濃厚； 吉大：環(huán)境清幽，自然景觀迷人，適于自住或休閑度假； 香洲：雖因其漁港影響了其自然景觀，但生活便利，適合居住型買家。 總結(jié)以上六點： 1）對價格影響最大的是周邊環(huán)境和產(chǎn)品戶型，因為戶型的舒適實用性和周邊環(huán)境的便利性或景觀度對購買者的日常生活有著直接影響 。本項目地理位置優(yōu)越，但在產(chǎn)品戶型方面存在硬傷，建議在做樣板房時要注意空間視覺轉(zhuǎn)換。 2）海景盤的競爭仍停留在周邊環(huán)境和戶型價格等相對基本的層面，能拉開差異的元素比較有限，如開發(fā)商對外立面的重視程度普遍不高且雷同現(xiàn)象嚴(yán)重。但如 今齊全的配套和優(yōu)美的園林環(huán)境正越來越受到買家的重視，而這些對提升樓盤的價值有著積極作用。 銷售狀況 一、市場反映及購房者分析 從市場反映來看，不同區(qū)域的樓盤其市場認(rèn)知亦有不同。 拱北： 1）面對的市場層面較廣，除了自住型和度假型買家外，還有不少的投資者； 2）由于區(qū)域發(fā)展較早，各方面都比較成熟，其升值潛力較受到市場認(rèn)同。 吉大： 1）擁有豐富的海景資源，環(huán)境亦較為清幽，吸引不少自住和度假型購買者，但投資者相對較少； 2）背靠作為珠海 CBD 的吉大商務(wù)區(qū)，為其注入了一些商務(wù)休閑的元素。 香洲： 1）珠海市政府所在地， 人口密集且生活便利，老城區(qū)情節(jié)較深，以自住型買家為主； 2）由于受漁港影響，海景資源相對較差。 海景盤由于價格較高，其購買者亦多為高端客戶，主要包括以下幾類： 商人：以中小私營企業(yè)為主，經(jīng)濟條件較好，這類人群的購買目的以改善居住質(zhì)素為主，追求舒適性和享受度，拱北和吉大是他們的首選。； 外地人：珠海外向型經(jīng)濟越來越發(fā)達(dá)，部分因工作需要經(jīng)常到珠海的內(nèi)地人士受此優(yōu)美環(huán)境的吸引在此置業(yè)，另外，港澳臺及外籍人士亦占一定的比例； 投資者：此類人群投資意識較強，且手中擁有相當(dāng)?shù)拈e散資金，少部分人購買用于出租，大多數(shù)人是憑 對市場走向的判斷買進(jìn)，以期轉(zhuǎn)手賺取當(dāng)中的差價。 老板：收入高，有一定的事業(yè)基礎(chǔ)，以休閑度假為主要目的； 公務(wù)員：這類人群的收入狀況相對處于社會中上層，經(jīng)濟來源也較為穩(wěn)定，有一定的積蓄，通常為二次置業(yè)或以上。 二、銷售比例 從時間上看 1）前幾年 海景樓盤的開發(fā)水平不高 ， 環(huán)境配套不成熟，部分 海景 樓 盤 的銷售緩慢 ，如宏海灣花園、景灣豪苑等，銷售單價高，雖然近幾年受大市影響價格有所下降，但因成本等各方面原因仍處于較高水平，加上產(chǎn)品外型和設(shè)計方面已顯過時，銷售情況并不理想，銷售比例普遍在 60%80%之間。 2）近 兩年開發(fā)的海景盤如恒景花園、海灣雅苑等戶型設(shè)計符合市場需求，推售手法不斷加強，加上價格亦較為合理，隨著時間的推移基本已售完或進(jìn)入尾貨清理階段。 3）近期推出的海景盤，從揚名海邑來看，推出短期內(nèi)已 VIP 內(nèi)部認(rèn)籌 200多戶，市場反應(yīng)良好，但實際銷售情況如何，還有待市場來驗證。 從區(qū)域上來看 1）拱北海景豐富且海景盤開發(fā)較早，加上鄰近澳門，近幾年的供應(yīng)量又相對較少，銷售狀況最為良好。 2）吉大環(huán)境清幽，休閑度假氣氛濃厚，但早期海景盤的大量開發(fā)造成供大于求，有的樓盤出現(xiàn)積壓，銷售狀況一般。 但這些樓盤基本進(jìn)入了 開發(fā)銷售的中后期，推貨的高峰期基本結(jié)束。 3）香洲海景資源較差，但區(qū)域內(nèi)人口密集且價格相對較低，銷售走勢一直