某項(xiàng)目公寓操作模式報(bào)告公寓住宅(存儲(chǔ)版)
【正文】 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 入住率 出租收入 非出租收入 總收入 總運(yùn)營(yíng)成本 毛營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 租賃綜合稅 營(yíng) 業(yè)稅 14 獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用 可返還的利潤(rùn) 回報(bào)率 承諾回報(bào) 支付回報(bào)后盈余 從上表看，在整售＋包租的模式下，由于信托 公司要分掉一部分投資回報(bào)，公司在 10 年承諾回報(bào)期間的虧損大于散售＋包租模式。 第四，與 CCC 繼續(xù)接觸，了解更多信息，并將其作為引入經(jīng)營(yíng)管理公司的備選。同時(shí)，要求其提供經(jīng)營(yíng)成本等數(shù)據(jù)并據(jù)此進(jìn)行效益測(cè)算。 6) 每月由 A 公司向經(jīng)營(yíng) 管理 公司支付管理費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)等費(fèi)用，從經(jīng)營(yíng)管理公司收取租 金，并按協(xié)議向信托公司支付固定回報(bào)，信托公司再向信托計(jì)劃的購(gòu)買(mǎi)者支付回報(bào)。 在以上假設(shè)條件下， A公司 10 年承諾回報(bào)期的盈利如下表所示： 合計(jì) 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 入住率 出租收入 非出租收入 總收入 總運(yùn)營(yíng)成本 毛營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 租賃綜合稅 營(yíng)業(yè)稅 獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用 可返還的利潤(rùn) 回報(bào)率 承諾回報(bào) 支付回報(bào)后盈余 從上表看， 10 年包租模式會(huì)在每年給公司造成一定的虧損，但在第 1 年公司以元／平方米的價(jià)格獲得了約億元的銷(xiāo)售收入，以此銷(xiāo)售收入減去10 年共萬(wàn)元的虧損，則 實(shí)際的售價(jià)高達(dá)約萬(wàn)元 。月，按建筑面積計(jì)算約為美元／平方米 ＊散售＋包租模式的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)如下： 以 AAA 為 例，假設(shè)： 1) 由于與 AAA 的 合約可 能是年 +年，則承諾包租期年，首期承諾回報(bào)期年，年后另行約 定回報(bào)率。 從條文分析， 本條規(guī)定全面禁止 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 返本銷(xiāo)售，同時(shí)禁止 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 售后包租未竣工的商品房 ， 對(duì)于其它類型的企業(yè)和 已竣工的商品房 沒(méi)有作禁止規(guī)定。 因此對(duì)其的引入，既可使本項(xiàng)目因擁有北京唯一的全球酒店式公寓管理第一品牌而大大提升項(xiàng)目品質(zhì)、強(qiáng)化賣(mài)點(diǎn)、樹(shù)立品牌，也可以使公司接觸到國(guó)際最先進(jìn)的公寓經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)而長(zhǎng)期受益。 據(jù)了解，信托公司通過(guò)發(fā)行信托計(jì)劃進(jìn)行整購(gòu)有兩種操作方式，一是真實(shí)交易，即 信托公司購(gòu)買(mǎi)后開(kāi)發(fā)商不用承諾在一定期限后回購(gòu)；一是不真實(shí)交易，即開(kāi)發(fā)商與信托公司在簽訂購(gòu)買(mǎi)合同時(shí)約定，在信托公司購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目一定期限后，開(kāi)發(fā)商承諾以一定的價(jià)格回購(gòu)。我部認(rèn)為， AAA 全球首位的品牌和 40多年的經(jīng) 驗(yàn)足以使我們對(duì)其的經(jīng)營(yíng)能力和客戶資源有充分的信心。 3) 整售較長(zhǎng)的運(yùn)作時(shí)間也將影響其它銷(xiāo)售模式的選擇 。為化解這個(gè)矛盾，找到兩者的最佳結(jié)合點(diǎn)，我部對(duì)本項(xiàng)目公寓的銷(xiāo)售模式進(jìn)行了研究，這里匯報(bào)及提出建議如下： 整售 從提前結(jié)利和回收資金、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的要求來(lái)看，整售是銷(xiāo)售模式是比較好的 6 選擇。 近期， CCC 中國(guó)區(qū)發(fā)展經(jīng)理 明確向我部表示， CCC 有意將本項(xiàng)目公寓 作為其品牌 來(lái)經(jīng)營(yíng)，合作的條件之一是 公寓的散售比例不能超過(guò)，至少應(yīng)有一名業(yè)主擁有以上的物業(yè) 。 BBB 名下 有三個(gè)品牌： , 和 。 3 5) 獎(jiǎng)勵(lì)金 ：……。其合作意向書(shū)、合約的主要內(nèi)容簡(jiǎn)述如下： （ 1） AAA 明確表示將只進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，不考慮購(gòu)買(mǎi)，并表示 不直接面對(duì)散售方式下產(chǎn)生的眾多小業(yè)主 是
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