【正文】 00元/㎡，物業(yè)管理費(fèi)用為4元/㎡，市場反映較好。第二部分：項(xiàng)目分析項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于光谷CBD珞瑜路魯巷段，本案周圍已經(jīng)建成了幾個(gè)同類寫字樓項(xiàng)目，如：武漢數(shù)碼港、華樂商務(wù)中心、湖北信息科技產(chǎn)業(yè)大廈，市場競爭激烈。項(xiàng)目所在的地理位置及項(xiàng)目所處區(qū)域的環(huán)境、整體交通、商業(yè)規(guī)劃情況，已經(jīng)決定了其售價(jià)——高檔次；作為寫字樓物業(yè)，純寫字樓是永恒的主旋律，它可以減少信息成本、交通成本、交易費(fèi)用，可以共享配套實(shí)施，而項(xiàng)目的整體規(guī)劃方案也是定位于此；現(xiàn)代人對健康的要求很高，健康的辦公環(huán)境已經(jīng)成為上班族非常關(guān)心的問題，%的綠化，我們于是將本項(xiàng)目定位于高檔純生態(tài)寫字樓。炫智區(qū)：光谷體現(xiàn)地域，讓人一看案名就知道其地理位置，炫：炫耀；智：智慧，光谷炫智區(qū)：決勝財(cái)富，唯有智慧；③光谷可以肯定的是，中小企業(yè)將是市場購買的主要力量，當(dāng)然一些大單位、大企業(yè)也會占到一定的比例。（附LOGO設(shè)計(jì)于后，以IT國際案名為例，見附件四，其余設(shè)計(jì)將在正式著手項(xiàng)目后奉出）售樓部的包裝要以展現(xiàn)“光谷本項(xiàng)目大堂面積不能少于350平方米；在功能上可以劃分為商務(wù)功能和休閑功能；在公共前臺，要裝飾LOGO背景墻，藝術(shù)天花吊頂及燈飾。③生態(tài)辦公、綠色辦公在設(shè)計(jì)結(jié)合了可持續(xù)發(fā)展的環(huán)保生態(tài)開發(fā)理念，其構(gòu)造具有低耗、節(jié)能、健康、高效、環(huán)保之功能，具有生態(tài)化、智能化的特點(diǎn)，希望成為現(xiàn)代意識的高新科技、先進(jìn)企業(yè)及科技核心研發(fā)機(jī)構(gòu)的理想辦公場所。價(jià)格優(yōu)勢：對于投資客來說，最關(guān)心的是價(jià)值、升值空間和投資回報(bào)問題，再其次才開始考慮樓盤的整體素質(zhì)，因此，項(xiàng)目前期導(dǎo)入市場的價(jià)格不能太高，3600元/㎡的低價(jià)比較合適，這樣可以營造出一種項(xiàng)目高質(zhì)低價(jià)的良好形象。②廣告戰(zhàn)略集中優(yōu)勢媒體，做到整體覆蓋的效果；同時(shí)針對競爭對手的情況，展開不同側(cè)面的攻勢，壓倒競爭對手；保證銷售的順利進(jìn)行。地點(diǎn)：工地現(xiàn)場。營銷計(jì)劃實(shí)施考察項(xiàng)目的實(shí)際情況，總建筑面積達(dá)到36170㎡，以3900元/㎡的價(jià)格來計(jì)算，銷售額將達(dá)到141063000元，我司以每月銷售8000000元預(yù)算，項(xiàng)目將歷時(shí)一年半，現(xiàn)我們根據(jù)這一時(shí)間制定出了各個(gè)銷售期的銷售計(jì)劃。C、強(qiáng)銷期（6個(gè)月，即2004年11月——2005年4月）項(xiàng)目建設(shè)順利進(jìn)行，形象進(jìn)度為項(xiàng)目良好形象的展開提供了具備說服力的理由，此階段的主要任務(wù)是完成前期客戶的消化工作。聯(lián)系項(xiàng)目的素質(zhì)，我司有能力和信心用較少的廣告達(dá)到更高的效果，廣告費(fèi)用占總銷售額的2%的是可行的。炫智區(qū)的單頁簡介。③直銷人員：敝司的銷售人員DM郵寄：DM郵寄即是以郵寄資料的形式進(jìn)行推廣，一般對距離較遠(yuǎn)的客戶在上門拜訪前先實(shí)現(xiàn)DM郵寄，然后再電咨詢直至登門拜訪。為了使銷售計(jì)劃更加明了，現(xiàn)用表格形式表示如下：階段時(shí)間報(bào)紙媒體報(bào)道銷售網(wǎng)點(diǎn)視聽廣告戶外公關(guān)活動(dòng)宣傳資科銷售率市場培育期3個(gè)月長報(bào)、楚報(bào)/售樓部/指示牌/一般派發(fā)/開盤期3個(gè)月長報(bào)、晨報(bào)軟新聞//展板羅馬旗房展會/促銷活動(dòng)一般派發(fā)約15%成熟期6個(gè)月金報(bào)、楚報(bào)軟新聞////大量派發(fā)約45%強(qiáng)銷期6個(gè)月長江、楚報(bào)軟新聞/電臺/房展會大量派發(fā)約70%現(xiàn)房銷售期/楚報(bào)、晚報(bào)//電視//持續(xù)派發(fā)/廣告營銷策略①廣告對象所有目標(biāo)客戶群都是廣告對象②廣告媒體選擇廣告媒體要以有效為目的，根據(jù)我司長期與媒介建立起來的良好關(guān)系和實(shí)際中各報(bào)刊的效果反饋，《楚天都市報(bào)》和《長江日報(bào)》的效果較好，我們可以根據(jù)樓盤的進(jìn)度，每月以適量的廣告投放來發(fā)布信息，同時(shí)將在電臺、電視等媒體上進(jìn)行廣告宣傳。B、開盤期（3個(gè)月，即2004年8月——10月）利用集中的手法投放，鮮明的訴求，強(qiáng)勢報(bào)刊廣告等綜合效果，迅速拉動(dòng)現(xiàn)場人群，并在售樓部現(xiàn)場營造氣氛。②拿出數(shù)套低層，方向、景觀、間隔最差的價(jià)位做廣告，以低于競爭對手，如華樂商務(wù)中心、湖北信息產(chǎn)業(yè)科技大廈市場價(jià)的20%來進(jìn)行價(jià)格促銷，以吸引更多的客戶。創(chuàng)意：以簡練的文字、配圖以體現(xiàn)樓盤高尚品質(zhì)。本項(xiàng)目為了使置業(yè)更輕松，可考慮提供6成10年的按揭方式。這個(gè)概念的推廣主要目的是吸引更多的中小企業(yè)來此辦公，來此購買寫字樓。前面所提出的5個(gè)主題廣告語將是我們推廣的方向，現(xiàn)以兩個(gè)來進(jìn)行推介：5A生態(tài)寫字樓、光谷商務(wù)頭等艙；這則廣告語主要從區(qū)位優(yōu)勢、5A系統(tǒng)、生態(tài)辦公、綠色辦公方面進(jìn)行推廣。外圍包裝在施工現(xiàn)場，樹立圍墻廣告，廣告即可以把施工內(nèi)部和外部隔開，同時(shí)也有效的美化、宣傳了項(xiàng)目的特色。第四部分：項(xiàng)目包裝現(xiàn)代社會是個(gè)開放的社會，信息的流通速度越來越快，“酒香也怕巷子深”，而通過對項(xiàng)目的包裝，可以迅速提升項(xiàng)目的認(rèn)知度和知名度，加快銷售的進(jìn)程。考慮到武漢炫智區(qū)為例）①光谷菁英1號：項(xiàng)目的獨(dú)特地理位置——東湖高新、光谷商務(wù)核心地段——魯巷站，可謂門戶之所，“菁英1號”即可以詮釋地段，也昭示出在項(xiàng)目辦公的都是菁英人群，體現(xiàn)項(xiàng)目與眾不同的氣度。劣勢：①競爭激烈，本案周圍各個(gè)樓盤幾乎都規(guī)劃了商務(wù)功能，供應(yīng)量大，雖然檔次各不相同，但無疑會導(dǎo)致部分客戶流失；②對比湖北信息產(chǎn)業(yè)科技大廈和華樂商務(wù)中心，本項(xiàng)目是期房，壓力更大；③作為純寫字樓物業(yè)，其銷售周期要比一般住宅長，不利于資金的迅速回籠。它的目標(biāo)客戶主要是電子一條街上的中小型企業(yè)，同時(shí)也分享了光谷區(qū)域一部分客戶，它宣揚(yáng)的“武漢首家第3代商務(wù)樓”、“兆富國際，造富新空間”、“SOHO+SVO+SVA”（小型生活化辦公室+服務(wù)式寫字樓+服務(wù)式公寓）的口號，為它的銷售增值不少，值得本項(xiàng)目借鑒。戶型選擇多樣，面積38層以中小為主，928層偏大，整個(gè)樓宇采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格，立面造型簡潔明快，色彩高貴典雅，洞型方窗同橫式條形窗有機(jī)結(jié)合，建筑外觀美觀大方，裙樓、大堂、各層地板均采用高檔花崗巖，顯得氣派和繁華。巨大的推售量顯示了開發(fā)商們對武昌的信心、對光谷作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)基地發(fā)展的信心。二、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析地理位置和人文特征本項(xiàng)目位于武漢東沙大廈、福星城市花園、武漢證券大廈、華氏儒商先后推出，現(xiàn)階段市場體量龐大。炫智區(qū)策劃方案第一部分：市場分析一、武漢寫字樓市場概況武漢地處華中要沖，作為湖北省的省會、連接南北的中樞，自古就有九省通衢之美稱，是華中經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市和中國中西部地區(qū)的門戶，她位于長江中游，距北京、上海、廣州、重慶、西安等特大中心城市均在1000公里左右，是中國經(jīng)濟(jì)地理的中心，強(qiáng)大的市場優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢極大地增強(qiáng)了城市的吸引力和輻射力；同時(shí)武漢作為長江流域一個(gè)特大中心城市之一，歷史上就是航運(yùn)中心、貿(mào)易中心和金融中心，在經(jīng)過建國以來和改革開發(fā)以來的進(jìn)一步發(fā)展，城市基礎(chǔ)建設(shè)發(fā)展迅猛，擁有雄厚的科研教育系統(tǒng)，勢必會成為這一區(qū)域經(jīng)濟(jì)、金融、交通、信息、科技和教育中心。 DM郵寄時(shí)間：于正式公開推廣前一星期左右。因此，在市場不明朗的情況下，對現(xiàn)有租戶實(shí)行“租轉(zhuǎn)售” 策略，這是對承租客戶和貴公司可能皆大歡喜而且極其重要的一步。 ◎ 半層租用 租期為五年或五年以上 —。 在樹立形象的同時(shí)，進(jìn)一步對項(xiàng)目的概念進(jìn)行深化，并持續(xù)在報(bào)紙上強(qiáng)勢推出廣告，圍繞 樓盤的優(yōu)勢從不同的方面進(jìn)行解析，繼續(xù)宣傳資料的派發(fā)。 3 營銷計(jì)劃實(shí)施 （3個(gè)月） 項(xiàng)目進(jìn)入改造施工階段，預(yù)訂工作展開，需要大量的市場導(dǎo)入，以便取得良好的開端。 參考案：（略） 時(shí)間：整個(gè)營銷期間 數(shù)量：視情況定 C、軟新聞 主題：從不同方面展示項(xiàng)目的特征，也可以發(fā)布公關(guān)活動(dòng)信息等，如“首家實(shí)業(yè)商務(wù)樓 現(xiàn)身城東區(qū)”、“實(shí)業(yè)商務(wù)空間就在這里”等 頻率：持續(xù)見報(bào) D、電視廣告 目的：通過強(qiáng)烈的視覺和聽覺的沖擊力，給觀眾留下深刻的印象。 3 價(jià)格優(yōu)勢 對于投資客來說，最關(guān)心的是價(jià)值、升值空間和投資回報(bào)問題，再其次才開始考慮樓盤 的整體素質(zhì)，因此項(xiàng)目前期導(dǎo)入市場的價(jià)格不能太高，3600元/㎡的低價(jià)比較合適，這 樣可以營造出一種項(xiàng)目高質(zhì)低價(jià)的良好形象。 3 電梯間包裝 高級石材墻面、地面；藝術(shù)天花吊頂及藝術(shù)燈飾。根據(jù)項(xiàng)目 的定位，我們將進(jìn)行一系列的品牌設(shè)計(jì)、塑造和包裝，包括品牌標(biāo)即LOGO、VI系統(tǒng)、 工作證、樓書、DM宣傳頁，售樓中心、展板、羅馬旗等，現(xiàn)僅從項(xiàng)目硬件上進(jìn)行說明。 4 從目標(biāo)客戶的來源定位 大多數(shù)實(shí)業(yè)公司的商務(wù)辦公環(huán)境不理想，企業(yè)發(fā)展壯大了需要租一間更能體現(xiàn)身份和檔 次的商務(wù)空間；對這些租戶需要有一套比較優(yōu)惠的措施。 項(xiàng)目介入市場身份設(shè)定 根據(jù)以上市場分析及項(xiàng)目分析，本項(xiàng)目介入市場身份設(shè)定如下： 1 市場形象定位 銀河商務(wù)寫字樓從營銷的角度看，應(yīng)該從零開始把項(xiàng)目優(yōu)勢盡最大可能表現(xiàn)出來，建議 首先將項(xiàng)目重新包裝定位，通過對銀川房地產(chǎn)市場的調(diào)查及對該項(xiàng)目分析得出的思考： 項(xiàng)目形象定位為：銀川城東區(qū)標(biāo)志性實(shí)業(yè)商務(wù)大廈 支持點(diǎn)：該項(xiàng)目位于城東區(qū)，商務(wù)配套齊全，背依嶄新的銀河家園樓體群及周邊樓盤的 開發(fā)，此地塊正在升溫，街面寬闊樓體臨街面大，強(qiáng)化項(xiàng)目的行政功能，使其 具有標(biāo)志性建筑物業(yè)的獨(dú)特性。 4 項(xiàng)目問題及劣勢分析 銀河商務(wù)寫字樓為銀河家園組成部分，由于銀河家園作為住宅區(qū)形象入市，整體樓 盤作為住宅形象深入人心，影響本項(xiàng)目商務(wù)形象的塑造。本案位于城東住宅區(qū)，周邊商業(yè)氣氛不濃加之又是公寓戶型，影響了本案形象與銷售，建議本案