【正文】 技企業(yè)的核心資源和價(jià)值創(chuàng)造的主導(dǎo)因素，取到了重大的作用，知識(shí)分子在追求物質(zhì)財(cái)富的同時(shí)伴隨還有一種更高的自我追求，而“知本先鋒”的案名既肯定了知識(shí)在高科技企業(yè)中的巨大作用，也通過“先鋒”一詞給予了知識(shí)分子極大的榮譽(yù)感和滿足感。炫智區(qū)：光谷體現(xiàn)地域，讓人一看案名就知道其地理位置，炫：炫耀；智：智慧，光谷先鋒IT國際：中國項(xiàng)目所在的地理位置及項(xiàng)目所處區(qū)域的環(huán)境、整體交通、商業(yè)規(guī)劃情況，已經(jīng)決定了其售價(jià)——高檔次；作為寫字樓物業(yè)，純寫字樓是永恒的主旋律，它可以減少信息成本、交通成本、交易費(fèi)用，可以共享配套實(shí)施，而項(xiàng)目的整體規(guī)劃方案也是定位于此；現(xiàn)代人對(duì)健康的要求很高，健康的辦公環(huán)境已經(jīng)成為上班族非常關(guān)心的問題，%的綠化，我們于是將本項(xiàng)目定位于高檔純生態(tài)寫字樓。⑦，流動(dòng)空間，絲毫不顯壓抑；⑧%的綠化率，3樓、14樓空中花園，為寫字樓項(xiàng)目所罕見。第二部分：項(xiàng)目分析項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于光谷CBD珞瑜路魯巷段，本案周圍已經(jīng)建成了幾個(gè)同類寫字樓項(xiàng)目，如：武漢數(shù)碼港、華樂商務(wù)中心、湖北信息科技產(chǎn)業(yè)大廈，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈?，F(xiàn)其市場(chǎng)均價(jià)為4200元/㎡，㎡，從租售的情況來觀察不是很理想。在價(jià)格方面，均價(jià)約為4000元/㎡，物業(yè)管理費(fèi)用為4元/㎡，市場(chǎng)反映較好。武漢華樂物業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)，總建筑面積40000余平方米，建筑高度近100米，總30層（含地下2層）。①SBI創(chuàng)業(yè)街SBI是“產(chǎn)權(quán)科技企業(yè)孵化器”的英文縮寫，SBI創(chuàng)業(yè)街是科技企業(yè)孵化器發(fā)展到一定階段的一種典型拓展方式，它由武漢東湖創(chuàng)業(yè)股份有限公司開發(fā)，位于東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)東信路，與華中科技大學(xué)，中國地質(zhì)大學(xué)為鄰，和長飛光纖、烽火通訊比肩，可謂占據(jù)光谷核心商務(wù)圈。有資料顯示，現(xiàn)已有千余家企業(yè)在此從事高新技術(shù)的研究、開發(fā)和生產(chǎn)，這些企業(yè)對(duì)寫字樓的需求量也開始加大，加速了光谷片區(qū)的寫字樓市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，如今已經(jīng)形成了光谷領(lǐng)軍武漢整個(gè)寫字樓市場(chǎng)的局面。武漢在結(jié)構(gòu)方面，如今的寫字樓多采用框架式結(jié)構(gòu)，面積可以拆散自如，改變了原來的單一的大戶型主導(dǎo)產(chǎn)品的弊端，在設(shè)計(jì)上也體現(xiàn)出了新的特征，特別是在外觀上使寫字樓看上去更純正，在大堂的設(shè)計(jì)裝修上也更顯宏偉大氣。商住樓占據(jù)大壁江山無疑，商住樓成了現(xiàn)階段開發(fā)的熱點(diǎn)，在新推出的寫字樓物業(yè)中，商住樓的比例高、數(shù)量大，在2003年推出的商住樓就達(dá)到20余個(gè)武昌的楚天都市花園、櫻花大廈、凱旋門廣場(chǎng)、凱旋門國際大酒店，漢口的元辰國際、漢華大廈、時(shí)代天驕、新世紀(jì)中心等，其火爆的主要原因是由新經(jīng)濟(jì)時(shí)期的特殊情況決定的。因?yàn)樽馐刍鸨瑫r(shí)伴隨著武漢經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，寫字樓市場(chǎng)重新開始活躍起來。武漢得天獨(dú)厚，優(yōu)越的地理優(yōu)勢(shì)、豐富的水脈資源、深厚的文化底蘊(yùn)，良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景等，無不展示其大家氣度和攝人魅力。 二人三日游金額控制在5000之內(nèi)，三人五日游控制在10000之內(nèi)。因此在推廣期內(nèi)，我們會(huì)選擇區(qū)內(nèi)或國內(nèi)知名企業(yè) 免費(fèi)在金勵(lì)實(shí)業(yè)商務(wù)大廈舉行企業(yè)產(chǎn)品展示會(huì)。 DM對(duì)象：其它寫字樓客戶，外省外市有意在銀川租寫字樓的客戶，證券金融單位、 保險(xiǎn)公司、企事業(yè)單位。 直銷對(duì)象：其它寫字樓客戶、金融單位、證券公司、保險(xiǎn)公司、企事業(yè)單位、富有的 私營企業(yè)主。 實(shí)行“租轉(zhuǎn)售”策略 針對(duì)銀河商務(wù)公寓現(xiàn)有租戶，實(shí)行“租轉(zhuǎn)售”策略，所謂“租轉(zhuǎn)售”即本項(xiàng)目現(xiàn)租客 戶如欲購買所租寫字樓，可優(yōu)先購買，且有額外優(yōu)惠（免二年物業(yè)管理費(fèi)）。 租期為十年或十年以上 —。 租期為十年或十年以上 —。 （4個(gè)月） 持續(xù)期在手法上將展開一些促銷活動(dòng)，并保持項(xiàng)目的見報(bào)率，軟新聞炒著，維護(hù)項(xiàng)目形象 以帶動(dòng)樓盤的持續(xù)熱銷。 廣告隆重亮相之前階段所凝聚的氣氛，將在此階段集中爆發(fā)，通過報(bào)刊等強(qiáng)勢(shì)媒體帶來的 效應(yīng)，及時(shí)把握時(shí)機(jī)熱銷，此階段預(yù)計(jì)銷售達(dá)到整個(gè)銷售額的15%。 此階段積累準(zhǔn)客戶，凝集市場(chǎng)氣氛，樹立項(xiàng)目的綜合形象，包括企業(yè)形象，試探市場(chǎng)對(duì)本 項(xiàng)目的認(rèn)可程度，為以后的內(nèi)部認(rèn)購和正式發(fā)售造勢(shì)。 價(jià)格擬定實(shí)行“低開中走”策略，先以較低價(jià)入市，再根據(jù)銷售情況調(diào)整價(jià)格。 主題：決勝財(cái)富、惟有金勵(lì)實(shí)業(yè)商務(wù)大廈PUREOFFICESPACE，純商務(wù)寫字樓。 參考文字：略 數(shù)量：具體而論 地段：湖濱街、清河街、中山街 B、媒體廣告 目的：通過詳盡文字介紹，優(yōu)美的畫面引起大眾對(duì)本案的興趣。以此增強(qiáng)投資客的信心和減輕付款上的負(fù)擔(dān)。 2 項(xiàng)目質(zhì)素提升 硬件方面包裝及可裝修寫字間已基本定型。 6 公共衛(wèi)生間包裝 高級(jí)大理石墻面，防滑石質(zhì)地板、高級(jí)感應(yīng)潔具。 2 樣板間 作為客戶印象的第一場(chǎng)所，樣板間的形象不僅代表著寫字樓的形象，同時(shí)也代表著寫字 樓內(nèi)各家公司的形象，對(duì)于高品質(zhì)的樣板間，從面積的規(guī)劃、功能的劃分、內(nèi)空的高 度、裝修的風(fēng)格，智能化的配置都有極其嚴(yán)格的要求。 現(xiàn)場(chǎng)的包裝在一定程度上體現(xiàn)項(xiàng)目的形象和開發(fā)商的實(shí)力，售樓部作為與顧客進(jìn)行溝通 的一個(gè)平臺(tái)，可以讓顧客了解產(chǎn)品的情況，并在相互溝通中增進(jìn)感情，以利于交易的最 終達(dá)成，于是售樓部的布置和裝飾就顯得至關(guān)重要。起租30元/M2，層差1元/M2， 即均租約35元/M2，（含空調(diào)費(fèi)） 售價(jià)：均價(jià)4000元/M2，雖然此價(jià)格仍為城東區(qū)寫字樓高價(jià)，但與寫字樓質(zhì)素相比 此價(jià)位應(yīng)能為目標(biāo)客戶群所接受，此價(jià)位應(yīng)該是銀河商務(wù)大廈的價(jià)格突破點(diǎn)。 （具體方案在促銷策略里面詳述）；自用型買家，對(duì)于那些經(jīng)營平穩(wěn)發(fā)展的企業(yè)，此方 案較為吸引。 投資客戶 專業(yè)地產(chǎn)投資租賃機(jī)構(gòu)，該類機(jī)構(gòu)較少，操作空間有限。 項(xiàng)目推廣定位：實(shí)業(yè)風(fēng)范、商貴首選 理由：由于項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶為經(jīng)濟(jì)狀況良好的大中型企業(yè)和大部分有實(shí)力商人。一部分外地公司，考 慮到自身的形象與區(qū)域發(fā)展策略，會(huì)選擇知名度高、服務(wù)品質(zhì)高形象良好的賓館 與酒店作為自身的辦公場(chǎng)所。 本項(xiàng)目為尾樓，“是騾子是馬”已清清楚楚地經(jīng)歷過市場(chǎng)的篩檢，缺乏進(jìn)一步炒作 和想象的空間，對(duì)愛炒期樓的投資客已無空間。 銀河商務(wù)寫字樓租售價(jià)格能根據(jù)市場(chǎng)作適當(dāng)下調(diào)，吸引一次投入資金較大的中型企 業(yè)的關(guān)注，有利于銷售人員促成成交，以銷售量吸引更多的投資者關(guān)注。 2 過往推廣策劃的調(diào)整 過往市場(chǎng)定位的調(diào)整：商務(wù)公寓——→商務(wù)寫字樓 過往目標(biāo)客戶群定位調(diào)整：中小企業(yè)——→中型企業(yè) 3 項(xiàng)目機(jī)會(huì)及優(yōu)勢(shì)分析 銀河商務(wù)寫字樓在老城東區(qū)有較強(qiáng)的地標(biāo)性，具備較強(qiáng)的吸客能力。整體品質(zhì)不是很高。東升大廈：元/平米/年，重新裝修過品質(zhì)較高，位置較好，租金也有上漲，戶型面積適中。2. 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 在老城城東區(qū)與本案爭(zhēng)奪客源的主要為金泰大廈、東升大廈、寧報(bào)大廈、銀河商務(wù)公 寓2 期，銀河商務(wù)公寓3期目前出租率低，金泰大廈入住率50%，東升大廈入住率達(dá) 90％，寧報(bào)大廈入住率為90％，以銀河商務(wù)公寓在城東區(qū)的檔次和地位，低出租率 和出售率令人費(fèi)解。 中國最大的管理資源中心 銀河商務(wù)公寓3期策劃推廣一、市場(chǎng)分析 1. 銀川寫字樓現(xiàn)狀分析要分析銀川寫字樓市場(chǎng)，首先得認(rèn)識(shí)銀川。銀川所處地理及發(fā)展?fàn)顩r，在西北今后發(fā)展中注定將充滿著機(jī)會(huì)和活力，也必將吸引更多的各類企業(yè)來銀川拓展，銀川寫字樓市場(chǎng)在今后幾年肯定機(jī)會(huì)不少。寧報(bào)大廈：元/平米/年，整體位置極佳品質(zhì)好，戶型面積稍大商業(yè)氛圍良好，租金水平也高。租金水平在 300元/平米/年左右。二、項(xiàng)目分析 1 項(xiàng)目理解 項(xiàng)目名稱：銀河商務(wù)公寓3期 項(xiàng)目地點(diǎn)：清河街與湖濱街交匯口南側(cè) 建筑形態(tài)：小高層，一二層商鋪，三層以上是商務(wù)公寓。 原有的宣傳推廣和銷售手法欠缺，即缺乏整體包裝，又無靈活優(yōu)惠的租售政策，在 此方面可利用我公司的優(yōu)勢(shì)，充分整合現(xiàn)有資源，對(duì)銀河商務(wù)寫字樓重新包裝，制 定靈活優(yōu)惠的租售政策，通過經(jīng)驗(yàn)豐富、訓(xùn)練有素的銷售人員推介，軟件方面可塑 性相當(dāng)大。 由于本寫字樓項(xiàng)目前身是商務(wù)公寓，整個(gè)結(jié)構(gòu)與裝修風(fēng)格均根據(jù)公寓的特點(diǎn)和需要進(jìn) 行設(shè)計(jì)，這也決定了本寫字樓項(xiàng)目的諸多局限性。 賓館、酒店客房的出租使得寫字樓的一部分租賃客戶被分流。 2 項(xiàng)目市場(chǎng)推廣定位 根據(jù)上述市場(chǎng)定位，我們可以看出，本項(xiàng)目在區(qū)域范圍內(nèi)所處龍頭地位，因此市場(chǎng)推廣 定位要求有針對(duì)性，同時(shí)要大氣、豪氣、霸氣。 3 目標(biāo)客戶群定位 行政事業(yè)單位及下屬機(jī)構(gòu) 金融、保險(xiǎn)、證券機(jī)構(gòu) 私營企業(yè)包括：商貿(mào)公司、會(huì)計(jì)（律師）事務(wù)所、評(píng)估機(jī)構(gòu)、駐銀川市辦事處等 銀川望遠(yuǎn)、得勝、良田工業(yè)區(qū)企業(yè)，西北機(jī)電批發(fā)城、西夏建材城、寧夏西部建材 城用戶。（優(yōu)惠方案