【正文】 銷售價(jià)目表： 利于銷售的便利，在業(yè)務(wù)繁忙時(shí)，能夠引導(dǎo)消費(fèi)者自行閱讀，挑選適合自身購買能力的房型及樓層。 應(yīng)接臺(tái)： 可分兩層，一層為接待銷控臺(tái)，二層為主 控臺(tái)，二層建造的相對(duì)要高，分兩層的目 的是給客戶形成壓迫感，造成心理壓力， 有利于業(yè)務(wù)員的銷售說辭。 概念提煉：我 家就住“優(yōu)揚(yáng)時(shí)代 —— 上海某住宅項(xiàng)目” 十二、售樓處策略 目的： 作為體現(xiàn)樓盤整體形象的窗口，售樓處位置設(shè)置的合理與否，包裝效果的優(yōu)劣將直接影響到發(fā)展商的整體形象，同時(shí)也是發(fā)展商文化內(nèi)涵與總體實(shí)力的直觀表現(xiàn)。往往導(dǎo)示系統(tǒng)可以成為他們對(duì)樓盤的第一印象，因此也要具有一定的親和力，因?yàn)橐龑?dǎo)客戶的消費(fèi)是我們的首要任務(wù)。 給 排水 符合國(guó)家安裝標(biāo)準(zhǔn)，一戶一表。 住戶能網(wǎng)上查詢小區(qū)物業(yè)管理信息。 可選功能： 監(jiān)視小區(qū)的供水質(zhì)量 園林綠化實(shí)行澆灌自動(dòng)控制 以所有監(jiān)控設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)進(jìn)行集中管理 電梯內(nèi)設(shè)置攝像機(jī) 公共設(shè)施集中 控制信息與相應(yīng)的管理部門或?qū)I(yè)維修部門聯(lián)網(wǎng)。 4）小區(qū)重要部位監(jiān)控系統(tǒng) 基本功能： 通過在小區(qū)主要出入口，樓宇進(jìn)出口，消防通道，停車場(chǎng)（停車庫），供水供電重點(diǎn)部位設(shè)置探測(cè)器或電視攝像機(jī)，實(shí)施聯(lián)網(wǎng)和信息存貯，發(fā)現(xiàn)情況后能及時(shí)將管理信息傳輸至小區(qū)安保值班部門。 可造功能： 提供數(shù)字視頻廣播，視頻點(diǎn)播（ VOD）基準(zhǔn)視頻點(diǎn)播（ NVOD）和其他多媒體服務(wù)。 ? 本項(xiàng)目物業(yè)管理的模式，是人性化的服務(wù)。 上海某住宅項(xiàng)目 —— 企劃策略篇 合美企劃 22 景觀規(guī)劃篇 1） 景觀整體布局 產(chǎn)品分析 ： 總體上來說，本案景觀規(guī)劃的主題是為新海派的設(shè)計(jì)風(fēng)格，通過靈活的構(gòu)思，形成一個(gè)由主題景觀綠地與小型組團(tuán)式綠地、點(diǎn)綴景觀相結(jié)合構(gòu)成的景觀模式；同時(shí)通過對(duì)小區(qū) 中部（ 4號(hào)樓）樓棟底層架空的手法來弱化由于 4號(hào)樓的建筑位置所給本案全局造成的缺陷和小區(qū)前后的連貫性；盡量避免因?yàn)?4號(hào)樓所處的位置給本案整體的一個(gè)延伸所帶來的缺陷。 空調(diào)機(jī)位 空調(diào)機(jī)位應(yīng)設(shè)立在立面較為隱蔽的地方，在平面上需考慮空調(diào)送風(fēng)管距離不能過長(zhǎng)，同時(shí)需滿足空調(diào)散熱通風(fēng)的要求。在腰線的大色塊中應(yīng)穿插顏色出挑、寬度適合的橫向線條，集中視線、沖破單調(diào)。建議不要使用玻璃等較為喧嘩的材質(zhì)，應(yīng)以亞光質(zhì)感為佳。若是運(yùn)用得當(dāng)，將會(huì)取得意想不到的結(jié)果。在景觀布置上，除了由 7 號(hào)樓、 4號(hào)樓和 8號(hào)樓的小區(qū)會(huì)所共享的主題綠化外；各個(gè)樓宇之間還有若干個(gè)獨(dú)成體系的小型組團(tuán)綠化和景觀小品，對(duì)小區(qū)進(jìn)行了有機(jī)的分隔。 上海某住宅項(xiàng)目 —— 企劃策略篇 合美企劃 19 （二）建筑規(guī)劃篇 {新貴族生活的基礎(chǔ) } 社區(qū)規(guī)劃賣點(diǎn)分析 概念提煉： 佇立新華路，回味昔日榮耀與今日都市生活的全新對(duì)白！ 整個(gè)地塊南臨新華路、北臨市區(qū)中央主干道延安路立體高架網(wǎng)絡(luò)、西面有輕軌相伴；由規(guī)劃興建中的七幢板式小高層構(gòu)成了一個(gè)區(qū)域性大型社區(qū)。 同時(shí)希望通過 把本案與東華大學(xué)院區(qū) 的對(duì)街來進(jìn)一步襯托出小區(qū)周邊的文化氛圍，以此吸引消費(fèi)者的關(guān)注。 訴求點(diǎn) —— 完善的高尚小區(qū)、良好的物業(yè)管理、便捷的出行交通、就近的商業(yè)中心 四）、 客戶來源： 區(qū)域周邊范圍 客戶身份： 向往新華路生活氛圍的客戶群 年齡段： 3555歲之間 消費(fèi)動(dòng)機(jī)： 多年的心愿或懷戀新華路的生活氛圍； 向往新華路這一區(qū)域的生活 氛圍； 戶型需求： 此類購房者的房型需求通常會(huì)以 100平方米（二房二廳）為主。 競(jìng)爭(zhēng)樓盤 ： 由于本案在同一區(qū)域所處的位置較不理想，這勢(shì)必會(huì)成為其它競(jìng)爭(zhēng)樓盤為突出自身樓盤的優(yōu)勢(shì)時(shí)所會(huì)一直強(qiáng)調(diào)的，對(duì)于本案來說，這在今后的銷售期間將是相當(dāng)不利的一個(gè)制約因素。 上海某住宅項(xiàng)目 —— 企劃策略篇 合美企劃 9 房型 ： 本案總共推出了三個(gè)主力房型，其中 70%為市場(chǎng)需求最大的三房式（面積略微偏大，需要在今后的單價(jià)上有一個(gè)合理的百分比控制，以免由于單價(jià)的偏高而造成總售價(jià)的抬高）、另外就是各占 15%的復(fù)室和二房式，由于較為合理的房型配比，所以相對(duì)于其它樓盤（如：申亞新華府）而言，面積的控制還是較為理想。（如：萬科他就形成了名牌的象征，只要是他開發(fā)的樓盤就熱銷，當(dāng)然這是他多年來逐步積累的成績(jī)。 周邊配套 5%： 這方面關(guān)系到目標(biāo)購房者購房后的生活方便問題，因直接性很強(qiáng)，所以其權(quán)重比預(yù)計(jì)將占到 5%。 環(huán)境 25%： 環(huán)境對(duì)目標(biāo)購房者的購房心理影響程度很大。 （二） 建議 整個(gè)“上海某住宅項(xiàng)目”地產(chǎn)須導(dǎo)入公司整體 CI系統(tǒng)，包括 4個(gè)方面的內(nèi)容： 1） 開發(fā)商以前的發(fā)展歷史及進(jìn)程進(jìn)行整合 2） 導(dǎo)入企業(yè)的理念識(shí)別 —— MI 3） 導(dǎo)入企業(yè)的法則識(shí)別 —— BI 4） 導(dǎo)入企業(yè)的形象識(shí)別 —— VI 品牌及發(fā)展商的形象定位 根據(jù)發(fā)展商的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃（設(shè)立公司上?？偛浚┝⒆闵虾７慨a(chǎn)市場(chǎng)，有必要制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃，以便為今后形成連動(dòng)開發(fā)建設(shè)，產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作經(jīng)營(yíng)打下厚實(shí) 的市場(chǎng)知名度。 上海某住宅項(xiàng)目 —— 企劃策略篇 合美企劃 2 目目 錄錄 ：： 企企 劃劃 篇篇 一一 、 企企 劃劃 思思 路路 二二 、 企企 劃劃 緣緣 起起 三三 、 品品 牌牌 策策 略略 思思 考考 建建 議議 四四 、 區(qū)區(qū) 域域 消消 費(fèi)費(fèi) 者者 心心 理理 權(quán)權(quán) 重重 比比 預(yù)預(yù) 測(cè)測(cè) 及及 分分 析析 五五 、 目目 標(biāo)標(biāo) 客客 戶戶 成成 分分 及及 消消 費(fèi)費(fèi) 動(dòng)動(dòng) 機(jī)機(jī) 分分 析析 六六 、 推推 廣廣 案案 名名 的的 緣緣 起起 七七 、 推推 廣廣 核核 心心 概概 念念 八八 、 廣廣 告告 總總 精精 神神 九九 、 上上 海海 某某 住住 宅宅 項(xiàng)項(xiàng) 目目 企企 劃劃 思思 路路 、 賣賣 點(diǎn)點(diǎn) 收收 集集 及及 提提 煉煉 流流 程程 圖圖 十十 、 建建 材材 篇篇 十十 一一 、 導(dǎo)導(dǎo) 視視 策策 略略 篇篇 十十 二二 、 售售 樓樓 處處 策策 略略 十十 三三 、 樣樣 板板 房房 選選 擇擇 思思 路路 及及 策策 略略 十十 四四 、 樣樣 板板 區(qū)區(qū) 策策 略略 上海某住宅項(xiàng)目 —— 企劃策略篇 合美企劃 3 一、企劃思路 ““ 上上 海海 某某 住住 宅宅 項(xiàng)項(xiàng) 目目 ”” —— —— 企企 劃劃 緣緣 起起 思思 考考 流流 程程 圖圖 企劃緣起 品牌策略 客戶權(quán)重比分析 目標(biāo)客戶成分及消費(fèi)動(dòng)機(jī)分析 廣告總精神 推廣核心概念 案名緣起 企劃思路 上海某住宅項(xiàng)目 —— 企劃策略篇 合美企劃 4 二、企劃緣起 上海某住宅項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃操作，目的是通過我們的專業(yè)服務(wù)為發(fā)展商提供獨(dú)到專業(yè)的市場(chǎng)分析和預(yù)估，以便讓發(fā)展商能夠在原有的基礎(chǔ)上可以更好地把握整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)；同時(shí)也希望通過我們專業(yè)的企劃策略來幫助發(fā)展商樹立企業(yè)和樓盤之間的品牌效應(yīng)，進(jìn)而為今后的發(fā)展打下良好的口碑；而環(huán)環(huán)相扣的前期工作為我們今后能夠更好地為發(fā)展商服務(wù)做了堅(jiān)實(shí)的鋪墊工作，更希望發(fā)展商通過“上海某住宅項(xiàng) 目”這一起點(diǎn)，為今后帶來更加美好的發(fā)展前景。而我們的目的就在于希望通過詳盡專業(yè)的策劃方式或推廣手段來幫助發(fā)展商確立自身形象在房產(chǎn)市場(chǎng)及消費(fèi)者心中的認(rèn)知度，從而通過品牌的確立來促動(dòng)自身項(xiàng)目的銷售力度，并最終達(dá)到發(fā)展商預(yù)期的銷售目的。目的是對(duì)本案樓盤的各方面進(jìn)行對(duì)比分析，找到目標(biāo)消費(fèi)者看待權(quán)重大的方面，可在其后的企劃中進(jìn)行提升優(yōu)化，為銷售做前期鋪墊。 上海某住宅項(xiàng)目 —— 企劃策略篇 合美企劃 7 單體設(shè)計(jì) 12%： 著重突出外立面的幽雅格調(diào)，與新華路整個(gè)居住氛圍有一個(gè)既協(xié)調(diào)又能張揚(yáng)自己建筑風(fēng)采的立面效果。因此， 我們?cè)谶@方面建議很多，將在后面的產(chǎn)品定位篇內(nèi)作詳細(xì)的分解， 希望通過優(yōu)化的小區(qū)配套組合來對(duì)其進(jìn)行提煉拉升，最終起到拉升整體售價(jià)的作用。 地理位置 25%： 就本區(qū)域而言，本案的整體地 理位置并不是很理想，因?yàn)榈囟闻c地理位置的好壞將直接影響到消費(fèi)者的購買欲望，所以由于位置的因素可能會(huì)對(duì)我們的樓盤產(chǎn)生一定的的不利因素，預(yù)計(jì)會(huì)是 25%。 周遍商配： 齊全的 公建配套設(shè)施，是本案能夠得到消費(fèi)者認(rèn)可的又一有力點(diǎn)，勢(shì)必會(huì)成為本案吸引客戶的一個(gè)相當(dāng)有利的宣傳推廣資本。因此鎖定目標(biāo)群體，進(jìn)行成分分析，對(duì)購買動(dòng)機(jī)的剖析更是關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，不能不為。 戶型需求： 此類購房者通常會(huì)以二房為主。而“風(fēng)景”是希望通過對(duì)午后新華路的環(huán)境描述來引伸出本案的綠化環(huán)境， 花的語言是最美的，是人類生命中不可缺少的事物；而樹是為人類制造清新空氣的守護(hù)神，利用鮮 花和綠蔭為住宅小區(qū)帶來的生活環(huán)境這一朦朧感覺來帶動(dòng)消費(fèi)者的遐想。小區(qū)的車行道為環(huán)路，在路的轉(zhuǎn)彎處應(yīng)考慮設(shè)置景觀點(diǎn)，如一棵樹、小型雕塑、一塊奇石等。而在此需要注意的是會(huì)所立面?zhèn)€的改造，由于會(huì)所是屬于舊樓翻新，所以在外立面的改造上需要與小區(qū)有一個(gè)可比性，但同時(shí)在充分考慮到功能使用的前提下也應(yīng)該使其與小區(qū)有一個(gè)柔和的延續(xù)和銜接，避免在視覺上產(chǎn)生較大的差異感，而破壞小區(qū)的整體效果。在色彩處理上建議與局部的主墻體色彩相協(xié)調(diào)，可考慮使用相同色系的面磚。要注意陽臺(tái)與單體連接部位在受力后產(chǎn)生裂縫 的問題，由于現(xiàn)澆樓板的原因，該部位出現(xiàn)裂縫后極易引起樓下天花板與墻體連接部位的滲水。其中前兩種一定是設(shè)置在北面，空調(diào)機(jī)出水管需要配合空調(diào)機(jī)位設(shè)置，會(huì)有一部分出現(xiàn)在南立面上，可考慮將他們盡量安裝在東西側(cè)面的墻體上；由于管道細(xì)小，一般不會(huì)影響立面效果。建議空調(diào)擱板采用鋼筋混凝土材質(zhì)，若是有可能在擱板的上表面設(shè)置直角型的預(yù)埋件，并做好防銹處理。在這里健康法則充分發(fā)揮他的執(zhí)法性，對(duì)您身邊的空間嚴(yán)格度衡，每寸空間要求做到健康合格。 ? 以下是我司對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)配套服務(wù)的建議： 公共服務(wù)項(xiàng)目（不另收取費(fèi)用） 專項(xiàng)、配套有償服務(wù) 二十四小時(shí)保安，消防和車輛管理； 各項(xiàng)健身、娛樂活動(dòng) 公共場(chǎng)所保潔； 餐飲、酒吧； 公共綠化園藝保養(yǎng)和培植； 保健、醫(yī)療； 住宅區(qū)生活