【正文】 在推廣策略里面詳 述）；投資客，要吸引投資客需要有一個吸引投資的回報率和保障回報能實現(xiàn)的方案。項目租價應(yīng)低于目前城東區(qū)品質(zhì)最高寧報大廈450元/平方米/年價格，高于東升大 廈、金泰大廈等寫字樓的水平，應(yīng)定為360元/平方米/年。 1 售樓部的包裝 要以展現(xiàn)銀河商務(wù)大廈的檔次和風格為原則，體現(xiàn)一種積極進取的精神，同時售樓部也 應(yīng)展現(xiàn)出項目作為寫字樓物業(yè)的大氣。 c. 內(nèi)部裝飾要和項目的主格調(diào)一致，同時要有沙盤、模型、銷售看板等布置。 4 公共走廊包裝 高級石材地面；藝術(shù)天花吊頂及照明系統(tǒng)。區(qū)位上主要不提湖濱東口，以免和酒吧一條街捆在一起，而是提 城東區(qū)，炒作城東區(qū)的商務(wù)形象，為說明價格比高提供了有力證據(jù)。 4 付款方式的突破 由于寫字樓物業(yè)價格昂貴、用途單一、總價高，在付款方式上目前比較流行的按揭方式 是6成8年，本項目為了使置業(yè)更輕松，可考慮提供6成10年按揭及五年返租的方 式。 創(chuàng)意文字：以文字手法，巧妙運用LOGO標準色搭配，表現(xiàn)本案的優(yōu)良品質(zhì)。 創(chuàng)意：通過優(yōu)美畫面的移動，配合極富煽動色彩的語言，充分展現(xiàn)本案的環(huán)境特色和居 住品質(zhì)。 2 價格策略 價格均價建議不高于3800元/M2 價格根據(jù)樓層、方向、景觀、間隔制定價差，拿出數(shù)套最低層、方向、景觀、間隔最 差的單位做廣告，以低于均價的價格銷售，以吸引更多客戶。將 售樓書、樓書、單張等道具準備妥，同時廣發(fā)傳單，廣泛收集目標客戶及市場信息；通過 報紙、媒體發(fā)表消息，透露起價信息，引起顧客注意。 （3個月） 利用集中的手法投放，鮮明的訴求，強勢報刊廣告等綜合效果，迅速拉動現(xiàn)場人群，并在 售樓部現(xiàn)場營造氣氛。預(yù)計此階段銷售達到整盤40%。樓頂廣告位為該企業(yè)免費宣傳半年。樓頂廣告位1/4面積為該企業(yè)免費宣傳半年。因此，給予客戶靈活輕松的付款方式和在投 資回報上給予客戶以較高回報和較低風險，建議采用五成六年免息分期，六成十年銀行 按揭的付款方式和五年返租，年回報率10％的返租方案，針對具體客戶實施如下。 具體實施舉例如下：略 八、促銷策略 1 直 銷 直銷方式：電話拜訪，登門拜訪，單張派發(fā)。 2 DM郵寄 對于距離比較遠的客戶和未作過任何聯(lián)系的客戶，在上門拜訪前先實行DM郵寄，然 后再電話詢問直至登門拜訪。 3 優(yōu)惠政策 企業(yè)產(chǎn)品展示會，在人流比較集中，環(huán)境比較優(yōu)雅的地方舉行企業(yè)形象和產(chǎn)品展示 會，是很多企業(yè)樂此不彼的好事。五日游可選擇云 南昆明、四川九寨溝等地方?，F(xiàn)在，以武漢為中心的城市圈正在逐步的形成。市場壓力大、需求不旺、加上特殊的商務(wù)用途，寫字樓在市場操作上難度更大，目前已經(jīng)形成這樣的共識：價格高，只有少量人才能購買，市場需求不旺；壓力大，寫字樓只有在現(xiàn)房時才會購買租用，前期壓力大；周期長，多以出租形式經(jīng)營，項目回收周期長，風險大，投入成本比住宅大，回收期長，受政策、經(jīng)濟形勢影響大，風險不言而喻；于是，一些開發(fā)商對寫字樓不敢貿(mào)然上馬，銀行和大商場就成了最大的開發(fā)商，“金融一條街”就成了武漢寫字樓市場上一大獨特的風景。價格適中，租售相宜，以售為主和住房價格水漲船高相比，武漢寫字樓的價格卻顯示出了更多的實在，現(xiàn)在市場上新推出的寫字樓項目，如臨近西北湖的元辰國際、與漢口火車站隔街想望的興城大廈、武珞路上的兆富國際等都具有不錯的區(qū)位素質(zhì)，但他們的價格都只在3800元/平方米上下，且這些新的寫字樓項目面積也開始瘦身，功能追求實用，大面積可以進行分割，由于總價不高，打破了原來寫字樓項目以租為主的格局，銷售情況也較理想。創(chuàng)新意識不斷加強房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，開發(fā)公司都以不斷的產(chǎn)品和策劃創(chuàng)新來適應(yīng)市場的需求，寫字樓物業(yè)尤甚。中國光谷首站珞喻路魯巷段。區(qū)域房地產(chǎn)市場特點開發(fā)量大是區(qū)域房地產(chǎn)市場的最大特點。區(qū)域市場可競爭樓盤分析在光谷區(qū)域范圍內(nèi)，各種形式的寫字樓扎堆，我們摒棄那些和項目可比性不高的樓盤（多是些商住兩用樓），選取SBI創(chuàng)業(yè)街、光谷華樂商務(wù)中心、湖北信息產(chǎn)業(yè)科技大廈3個典型項目進行比較分析。②華樂商務(wù)中心項目正對面的華樂商務(wù)中心，由香港其最主要特色即是四面采光、四面觀景，同時港式物業(yè)也為其增色不少。雖然其作為純寫字樓形象已得到市場認可，但其外觀和中央領(lǐng)導人鄒家華的題詞“湖北信息產(chǎn)業(yè)科技大廈”使它看上去更像一座政府大廈而非寫字樓。綜合上述的分析，項目推出要取得良好的成績，除要在完善自身的硬件及加強對項目的包裝、策劃和推廣之外，正視市場，把握時機和運用最有效的實際操作能力，將是項目取勝的關(guān)鍵。⑥空間分割自如，隨意組合，特別規(guī)劃60—450㎡自由空間，適合各種商務(wù)辦公。第三部分：項目市場定位一、項目定位項目所處的地理位置和周邊環(huán)境絕對影響整體定位，我們從影響消費者購房和公司辦公的四個主要因素（位置、價格、質(zhì)量、物業(yè)管理）入手，來確定本項目的市場定位。炫智區(qū)③菁英1號④知本光谷知本炫智區(qū)：5A生態(tài)寫字樓、光谷商務(wù)頭等艙；②光谷炫智區(qū)：unit－team新主張；⑥光谷中國光谷在2000年5月才正式通過國務(wù)院的批準正式上馬，歷時不足四年，發(fā)展?jié)摿薮?，越來越多的光電子等高科技企業(yè)將進駐光谷，于是將目標客戶群體定位在：①從事光電子研究開發(fā)和應(yīng)用的相關(guān)企業(yè)；②從事軟件、網(wǎng)絡(luò)和電子商務(wù)服務(wù)或應(yīng)用的相關(guān)企業(yè)；③從事通訊領(lǐng)域的相關(guān)企業(yè)；④受光谷房地產(chǎn)的發(fā)展而帶動的相關(guān)行業(yè)，如廣告業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)公司等；⑤金融證券公司、保險公司等；⑥某些購買用于投資的個人。根據(jù)我司對同邊樓盤的考察，大多旺銷的寫字樓均價都在4000元/平方米以下，總價在40～60萬元之間，市場也驗證了這樣的價格是很有競爭力的。根據(jù)項目的定位，我們將進行一系列的品牌設(shè)計、塑造和包裝，包括品牌標即LOGO、VI系統(tǒng)、工作證、樓書、DM宣傳頁，售樓中心、展板、羅馬旗等，現(xiàn)僅從項目硬件上進行說明。—100平米以上。大堂包裝作為人們寫字樓的必經(jīng)之地，作為商務(wù)交流的第一場所，大堂的形象不僅代表著寫字樓的形象，同時也代表著寫字樓內(nèi)各家公司的形象，對于高品質(zhì)的大堂，從面積的規(guī)劃、功能的劃分、內(nèi)空的高度、裝修的風格，智能化的配置都有極其嚴格的要求。公共衛(wèi)生間包裝高級大理石墻面，防滑石質(zhì)地板、高級感應(yīng)潔五部分：推廣策略項目推廣體系的建立和實施，必須聯(lián)系項目的實際情況，通過獨特的策劃理念、務(wù)實積極的態(tài)度、嫻熟的銷售手段以期實現(xiàn)項目的旺銷，達到預(yù)期“高檔開發(fā)的目的。①區(qū)位優(yōu)勢：項目地處光谷門戶，白金地段，區(qū)位優(yōu)勢明顯，發(fā)展?jié)摿妱?，可謂超值投資，高資回報，不著一字，盡得風流！②5A系統(tǒng)即BAS樓宇自動化管理系統(tǒng)，對整個大廈的供電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、燈光系統(tǒng)實現(xiàn)自動監(jiān)控；ACS自動化監(jiān)督及保安系統(tǒng)，對整個大廈的所有人行通道及重要場所實行24小時電視攝像并記錄，計算中心控制、實現(xiàn)吾人防守，自動報警；FAS消防自動化系統(tǒng)，配置國際先進的自動報警及聯(lián)動系統(tǒng)，先進的光電感應(yīng)探頭對數(shù)據(jù)進行智能化分析和判斷，中央電腦控制器實行報警復(fù)查等；CAS通訊自動化系統(tǒng)，有線電視、電話通訊系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)千兆入樓，百兆入層，內(nèi)外信息高速傳遞；OAS辦公自動化系統(tǒng)，樓宇計算機系統(tǒng)連成局域網(wǎng)，以進行財務(wù)分析、人事、設(shè)備、服務(wù)、信息綜合管理，實現(xiàn)信息共享。炫智區(qū)：unit－team新主張?zhí)岢鯱NIT—TEAM，即團隊聯(lián)合的概念。當然，我們還可以從其他方面進行項目的推廣，如價格、樓宇自身素質(zhì)、造型設(shè)計、付款方式的推廣、項目包裝、媒體廣告等等。項目“簡約彰顯現(xiàn)代，藝術(shù)兼顧實用”，框架式樓體造型，中正有道，充滿簡約意味！項目的設(shè)計風格結(jié)合外部的自然環(huán)境全面展開，運用適宜的簡節(jié)技術(shù)手段和最現(xiàn)代化的科學技術(shù)建造具有21世紀前瞻性的高端作品，達到建筑低能耗的環(huán)保要求及使用者的舒適度、人性化的目標，創(chuàng)造出有利于生態(tài)平衡和可持續(xù)發(fā)展的綠色建筑。項目包裝（見前略）媒體廣告①廣告原則我司廣告的一貫堅持以科學為原則，在廣告的媒體組合和投放上都能做到精準到位，同時，我們在廣告中善于塑造品牌形象，增加物業(yè)和企業(yè)的無形資產(chǎn)。創(chuàng)意文字：以文字手法，巧妙運用LOGO標準色搭配，表現(xiàn)本案的優(yōu)良品質(zhì)。參考案：（略）時間：開盤期間制作。主題：決勝財富、惟有智慧——光谷③價格擬定實行“低開高走”策略，先以較低價入市，再根據(jù)銷售情況進行調(diào)整。此階段積累準客戶，凝集市場氣氛，樹立項目的綜合形象，包括企業(yè)形象，試探市場對本項目的認可程度，為以后的內(nèi)部認購和正式發(fā)售造勢。廣告隆重亮相之前階段所凝聚的氣氛，將在此階段集中爆發(fā)，通過報刊等強勢媒體帶來的效應(yīng)，及時把握時機熱銷，此階段預(yù)計銷售達到整個銷售額的15%。預(yù)計這個時期將達到整盤的70%。③廣告費用的預(yù)測現(xiàn)階段比較有影響的樓盤常規(guī)廣告投放一般占到項目總回收資金的2%－%，而寫字樓項目占到的比例更高，有的已經(jīng)達到3%以上。一般直銷可采用兩種形式，一種的目標客戶群為普通大眾，目標范圍廣，如街頭直銷人員派發(fā)保健品類單張，保險公司的登門拜訪，此類直銷層次相對較低；一種是目標客戶層次較高，目標相當明確的銷售，即有的放矢。①DM郵寄對象：其他從事相關(guān)如光電子，電訊、行業(yè)的寫字樓客戶（目前主要是以租售方式進行經(jīng)營）②DM郵寄內(nèi)容：光谷第 21 頁 共 21