某項目公寓操作模式報告公寓住宅(編輯修改稿)
2025-06-23 06:07 本頁面
【文章內容簡介】 管理公司或投資者的要求，導致 本項目提升品質、促進銷售的目標最終難以實現(xiàn) 。 7 散售＋包租 散售＋包租即在與經營管理 公司達成明確意向后，將本項目散售給投資客，并與投資客通過協(xié)議約定：投資客購買后必須交出經營權，由專業(yè)酒店式公寓管理公司進行統(tǒng)一經營；在若干年內，投資客可以獲得承諾的投資回報。 散售＋包租模式的優(yōu)點： 1) 既可以滿足經營管理公司面對一個委托人的要求，又可以實現(xiàn)項目盈利目標。 2) 小業(yè)主即投資客通過包租的模式將在若干年內獲得幾乎沒有風險的高額回報，這將非常有利于本項目公寓的銷售。 散售＋包租模式的缺點： 1) 在承諾回報的若干年內，公司將承擔因為宏觀經濟、市場情況出現(xiàn)變化或者公寓出租經營不善而導致虧損的風險，這就需要對宏觀經 濟和市場的走勢做出正確的判斷，并對經營管理公司 的品牌和經驗有較高的要求。我部認為， AAA 全球首位的品牌和 40多年的經 驗足以使我們對其的經營能力和客戶資源有充分的信心。 2) 小業(yè)主即投資客作為產權所有者，對其所購買的公寓有支配權，要使本模式順利實施，必須對小業(yè)主即投資客的權利和義務進行明確、全面的約定。 3) 為增強小業(yè)主即投資客的信心， 有必要在銷售時輔助以擔保的形式 ，這將增加公司的成本。目前擔保形式在上海一些售后包租項目如世福匯也被采用。 4) 2001 年頒布的《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定：“ 房地產開發(fā)企業(yè)不得采取返 本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。 房地產開發(fā)企業(yè) 不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷 售 未竣工商品房 。 ”因此本銷售模式存在著政策風險，但可以通過在預售時 由公司成立的資 8 產管理公司 與投資客簽訂包租協(xié)議的辦法規(guī)避。 整售＋包租 我部在參加 12月 20日舉行的首都房地產沙龍時了解到北京國際信托投資有限公司可采取通過發(fā)行信托計劃整購的方式開展業(yè)務，目前其在天津已經購買了一個帶租約的商業(yè)項目，該項目與歐尚簽訂了 20年＋ 20 年 的租賃協(xié)議。 據了解，信托公司通過發(fā)行信托計劃進行整購有兩種操作方式，一是真實交易，即 信托公司購買后開發(fā)商不用承諾在一定期限后回購；一是不真實交易，即開發(fā)商與信托公司在簽訂購買合同時約定，在信托公司購買項目一定期限后，開發(fā)商承諾以一定的價格回購。 我部認為，本項目公寓可采取包租＋整售的銷售模式，將其帶著與酒店式公寓管理集團的管理合約向信托公司整售，可以承諾在一定年限后回購。與散售＋包租的模式相比，包租＋整售的模式可以避免銷售風險，同時實現(xiàn)提前結利；而且在這種方式下，是信托公司而非房地產開發(fā)商向投資者承諾回報，這在一定程度上也降低了政策風險。該模式的具體操作方式見下文“關于銷售模式的建議”部分 。 （三）建議 關于引進經營管理公司的建議 基于以上分析，我部認為， 無論是否整售，本項目公寓均應引進國際知名品牌的公寓／酒店經營管理公司。 對于目前三家經營管理公司的選擇，我 部建議： （ 1） AAA 第一， AAA 作為全球之首的公寓管理集團，相對于其它管理公司有不可比擬的優(yōu)勢 。比如，據目前掌握的情況，與 BBB 相比， AAA的客戶資源相對更加高端和穩(wěn)定，所經營項目的平均入住率相對更高（ AAA 的平均入住率在 80%95%之間，北京 BBB 公寓的平均入住率為 70%），這將非常有利于投資機構或信托公司做出 9 整購本項目的決策 。 第二， AAA暫擬在本項目公寓引入 AAA Corporate Housing或 AAA Apartments這兩個高端品牌，這符合本項目的整體定位。 因此對其的引入，既可使本項目因擁有北京唯一的全球酒店式公寓管理第一品牌而大大提升項目品質、強化賣點、樹立品牌，也可以使公司接觸到國際最先進的公寓經營管理經驗而長期受益。 第三，在前期接觸中， AAA的合作態(tài)度 比較積極，對本項目公寓的意向明確正式和明確，對我部提出的配合要求反饋較快，提供的資料也比較規(guī)范和齊全，因此我部認為 引入其的可能性相對較大，速度也可能相對 更快 。 第四， 盡早引入 AAA，可使產品設計盡快得到指導，從而節(jié)省設計的時間 。 因此， 除非與 BBB 能夠在短期內達成明確的整購意向，否則 AAA 應是本項目公寓引入的首選 。 （ 2） CCC CCC 也是全球最大的酒店管理集團之一，同時其在項目的品牌將與本項目可能使用的品牌互為補充；通過前期接觸，我部認為其合作態(tài)度也比較積極；但是， CCC 可能在本項目公寓使用的 品牌是其最低端的品牌 ，實質上是經濟型酒店，在盈利上可能會弱 于 AAA，在 定位上與本項目整體定位也有一定的沖突；此外，其要求散售不能超過 的條件使 得散售＋包租的模式難以實施。 因此， 建議將 CCC 作為備選。 （ 3） BBB 如果整售意向能夠達成， BBB 無疑是首選；如果整售意向達成的可能性較小，可尋求委托其經營管理，也建議作為
公司管理相關推薦
鄂ICP備17016276號-1