【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 居住，一人或多人合租一間房。還有一部分承租客因目前未找到合適的房屋，在購(gòu)買之前，臨時(shí)在區(qū)內(nèi)租房居住。 這些客戶相對(duì)較多占到總承租客的 10%，也是本產(chǎn)品鎖定的消費(fèi)群體。 下為租務(wù)市場(chǎng)租客 比例圖： 此資料來(lái)自企業(yè) 租務(wù)市場(chǎng)租客比例圖 比例50%5%30%3%10%2%單身白領(lǐng)外籍、外來(lái)人員辦公、機(jī)構(gòu)給老年人臨時(shí)居所其他 綜上所述 ： 單身白領(lǐng)類占 50%，有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)； 租商務(wù)公寓樓占 30%，次之。 結(jié)論：從公司提供的資料來(lái)看，結(jié)合產(chǎn)品物業(yè)特征和目前高新區(qū)大環(huán)境的客戶群消費(fèi)狀況，如果物業(yè)定位為純公寓樓或者商務(wù)式公寓樓市場(chǎng)前景較好。 【租務(wù)市場(chǎng)物業(yè)品種分析】 根據(jù)本產(chǎn)品定位特點(diǎn)，研究重點(diǎn)為區(qū)內(nèi)公寓樓、商住樓、寫字樓及西安市場(chǎng)的三、四星級(jí)酒店。 公寓、商住樓： 表 2 物業(yè)名稱 物業(yè)定位 平米。月。 租價(jià)（元） 主 打 套 面積（平米） 裝修狀況 配套 設(shè)施 物業(yè)品質(zhì) 此資料來(lái)自企業(yè) 歐錦園 公寓 3040 120 精裝 齊全、有地?zé)? 一般 楓葉大廈 公寓 4045 164 精裝 齊全、帶家電 一般 紅葉大廈 公寓 3040 240 精裝 齊全、帶家電 較好 亞美大廈 商住 3035 160200 簡(jiǎn)裝 齊全 一般 楓葉廣場(chǎng) 商住 3035 175190 簡(jiǎn)裝 無(wú)寬帶 一般 瑞欣大廈 商住 3035 200以上 簡(jiǎn)裝 齊全 一般 從上表可以看出： 1）公寓樓精裝帶家電和普通商住樓簡(jiǎn)裝的價(jià)格相當(dāng)； 2）二 者的單元面積都較大，但商住樓的面積相對(duì)更大； 3）商住樓一般是簡(jiǎn)裝，物業(yè)管理相對(duì)公寓樓低； 4）地段基本無(wú)差別，在高新區(qū)內(nèi)位置較優(yōu)越。 賓館酒店 ： 表 3 西安市三、四星級(jí)賓館酒店價(jià)格表 酒店名稱 級(jí)別 標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格 長(zhǎng)包房?jī)r(jià)格 協(xié)議價(jià)格 常 包 房面積 房間數(shù) 酒店位置 新紀(jì)元賓館 三星級(jí) 540元 /日 250元 /日 380元 /日 22平米 100多 高新區(qū)內(nèi) 鐘鼓樓飯店 三星級(jí) 460元 /日 160元 /日 368元 /日 25平米 市中心 秦都酒店 三星級(jí) 350元 /日 180元 /日 320元 /日 21平米 180 玉祥門 驪苑酒店 四星級(jí) 540元 /日 250元 /日 380元 /日 25平米 100多 勞動(dòng)南路口 東方大酒店 四星級(jí) 580元 /日 無(wú) 290元 /日 21平米 398 子午路 此資料來(lái)自企業(yè) 好世界酒店 四星級(jí) 684元 /日 280元 /日 480元 /日 28平米 100 蓮湖路 從上表 3可以看出： 1） 地段、品質(zhì)是第一，同樣級(jí)別的酒店，價(jià)格不一樣，新紀(jì)元優(yōu)于鐘鼓樓飯店和秦都酒店，好世界優(yōu)于驪苑和東方大酒店； 2） 協(xié)議價(jià)格是專門為不定期客戶制定的，大部分是公司和酒店之間簽訂的協(xié)議價(jià)格，此價(jià)格在標(biāo)準(zhǔn)間和常 包房之間； 3） 酒店的房間面積普遍小于公寓、商住樓，在市調(diào)時(shí)，發(fā)現(xiàn)最合理的酒店套數(shù)應(yīng)設(shè)定在 200300套之間； 4） 地理位置都相對(duì)優(yōu)越。 綜上所述 ：投資型物業(yè)應(yīng)有鮮明特征： 1）地段：區(qū)域經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，圍繞重要行業(yè)開展的許多大中小企業(yè)，形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，對(duì)物業(yè)需求非常大； 2）成熟的商圈：周邊有完善的商業(yè)配套、商業(yè)氛圍，寫字樓、商務(wù)區(qū)環(huán)布其中，擁有強(qiáng)大的租房需求市場(chǎng)的支持； 3）交通便捷：發(fā)達(dá)的交通體系會(huì)促使經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，是投資物業(yè)的關(guān)注的問(wèn)題之一； 4）產(chǎn)品滿足使用者功能的需要：結(jié)構(gòu)合理，物業(yè)管理完善，對(duì) 待商務(wù)樓宇還應(yīng)提供智能化配置和商務(wù)服務(wù)系統(tǒng)。 結(jié)論 ，建議水晶島公寓應(yīng)結(jié)合商住樓與酒店二者的優(yōu)勢(shì)： 1） 本物業(yè)定位戶型面積在公寓、商住樓與賓館酒店之間（ 49— 120平米）； 此資料來(lái)自企業(yè) 2） 摒棄傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式，注入酒店式服務(wù)理念； 3）月租價(jià)在 3545平米之間較為適宜；如果物業(yè)定位是普通酒店，入市租賃價(jià)格應(yīng)低于市場(chǎng)價(jià)格，如果是酒店服務(wù)式商務(wù)公寓，租賃價(jià)位應(yīng)居于公寓與酒店二者之間，低于酒店略高于商住樓，起租價(jià)低于普通寫字樓市場(chǎng)，拉開價(jià)格定位檔次，保證服務(wù)質(zhì)量； 4） 根據(jù)全國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店的特點(diǎn)，都居于城市的 邊緣，風(fēng)景獨(dú)好的地方，擁有大量的旅游資源和游客支持，如新加坡國(guó)氏集團(tuán)在秦皇島市建造的維多利亞酒店；北京三元公司在延慶縣開發(fā)的金色假日酒店；西安北郊的德力邦假日國(guó)際酒店等，此類物業(yè)以“假日、休閑”為主題。水晶島項(xiàng)目不具備此優(yōu)勢(shì)，也不具備一般星級(jí)賓館酒店所處的城市繁華地段，我們的地段優(yōu)勢(shì)在于周邊分布大量的商務(wù)辦公樓和具有高素質(zhì)的客戶群。 本物業(yè)定位為商務(wù)公寓或酒店服務(wù)式商務(wù)公寓較為合適，普通公寓也可考慮。 家庭、個(gè)人投資現(xiàn)狀分析 目前很多家庭和個(gè)人資本有強(qiáng)烈投資需求，民間游資一直在尋求投資出口，經(jīng)濟(jì)發(fā)展需 要投資拉動(dòng)，全社會(huì)都在尋找投資的新大陸，目前可供普通家庭投資的領(lǐng)域，主要有證券投資、郵票投資、保險(xiǎn)投資、國(guó)債投資、古玩投資、銀行儲(chǔ)蓄等，也有商鋪投資、寫字樓投資等。盡管其中不乏投資受益的機(jī)會(huì)，但不是風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大，就是機(jī)會(huì)難以捕捉；不是投資額不菲，就是回報(bào)莫測(cè)，真正適合個(gè)人、家庭投資機(jī)會(huì)的不多。 隨著人們創(chuàng)富觀念的全新建立和理解，一些符合新經(jīng)濟(jì)的創(chuàng)富理念逐漸深入人心，改變革新了傳統(tǒng)的投資觀念，人們投資心態(tài)正在成熟和理性，特別從去年下半年以來(lái)證券市場(chǎng)持續(xù)低迷，市場(chǎng)呼喚新的投資品種。地產(chǎn)投資逐漸成為被廣大投資者看 此資料來(lái)自企業(yè) 好的 一個(gè)新興領(lǐng)域， 購(gòu)置物業(yè) 已經(jīng)超過(guò)其固有的概念范疇 ，首先不僅可用于消費(fèi)，還可在市場(chǎng)行情看漲時(shí)出售而獲得高回報(bào)。物業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)性決定了其投資性較其他產(chǎn)業(yè)的更為優(yōu)越。今年的房屋交易價(jià)格仍呈穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，前景十分樂(lè)觀，國(guó)家已將房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，又將物業(yè)交易費(fèi)稅有意調(diào)低，并出臺(tái)按揭貸款支持，為規(guī)范一、二級(jí)市場(chǎng)的良性發(fā)展，及時(shí)制定了二手房交易的相關(guān)法規(guī)，這些都為家庭、個(gè)人的物業(yè)投資創(chuàng)造了有利條件。 從相關(guān)資料顯示，目前人們購(gòu)房的目的有三種：一、 30%的消費(fèi)者是為了解決住房；二、 50%的消費(fèi)者是為了改善居住環(huán) 境；三、 15%的消費(fèi)者是用于投資。對(duì)待投資型物業(yè)， 如果在物業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中能從投資者的角度出發(fā)，降低投資門檻和風(fēng)險(xiǎn)，提高回報(bào)