【正文】 6平米 /套 123平米 /套兩種戶型。 這種模式在較為發(fā)達(dá)的大城市如深圳、廣州、北京、香港的地運(yùn)用得較多較成功，都取得了較為客觀的收益。 綜上所述 ：投資型物業(yè)應(yīng)有鮮明特征： 1）地段：區(qū)域經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，圍繞重要行業(yè)開展的許多大中小企業(yè)，形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，對(duì)物業(yè)需求非常大； 2）成熟的商圈：周邊有完善的商業(yè)配套、商業(yè)氛圍，寫字樓、商務(wù)區(qū)環(huán)布其中，擁有強(qiáng)大的租房需求市場的支持； 3）交通便捷：發(fā)達(dá)的交通體系會(huì)促使經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，是投資物業(yè)的關(guān)注的問題之一； 4）產(chǎn)品滿足使用者功能的需要：結(jié)構(gòu)合理，物業(yè)管理完善，對(duì) 待商務(wù)樓宇還應(yīng)提供智能化配置和商務(wù)服務(wù)系統(tǒng)。 這部分人群有可挖掘的潛力，占到承租客的 5%。由于地域差距和項(xiàng)目的定位差異，此樓盤出售產(chǎn)權(quán)式的經(jīng)營模式不能構(gòu)成對(duì)我方的競爭。 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 小戶型為主打戶型，南北朝向，建筑風(fēng)格新穎、現(xiàn)代，科技含量高，規(guī)劃有主題，可塑性強(qiáng)。 整個(gè)地形呈長方形，南北長 280米、東西長 145米，占地面積為 38688平方米，總建筑面積 10萬平方 米。 這對(duì)客戶有一定的影響，但非決定性因素。 綜上所述 ：由以上三個(gè)典型樓盤的分析，可以發(fā)現(xiàn)： 1）產(chǎn)權(quán)式商鋪、商務(wù)辦公樓、公寓以及投資型的酒店都是投資型的物業(yè)品種，開發(fā)商從不同的角度挖掘客戶的心理形成自己產(chǎn)品的賣點(diǎn)。 這部分客戶是本項(xiàng)目可挖掘的消費(fèi)群體，占到總承租客的 30%。 本物業(yè)定位為商務(wù)公寓或酒店服務(wù)式商務(wù)公寓較為合適，普通公寓也可考慮。同時(shí)也將成為個(gè)人、家庭投資理財(cái)全新的投資模式。 此資料來自企業(yè) 經(jīng)營形式：產(chǎn)品銷售時(shí)，投資者分別同銷售公司簽訂銷售合同、置業(yè)公司委托經(jīng)營合同，置業(yè)公司尋求相應(yīng)的酒店管理公司提供增值服務(wù)（酒店式服務(wù)、商務(wù)服務(wù)）管理，對(duì)外出租經(jīng)營獲取利潤。 從附表八和十可以看出，當(dāng)售價(jià) 4500元 /平米，首付三成，月租 25元 /平米， 15年的按揭期需要 100%的出租率公司方可盈虧持平， 20年的按揭期 85%的出租率公司就可達(dá)到盈利。 加盟會(huì)員享有的服務(wù)： 俱樂部可免費(fèi)向加盟會(huì)員提供西安市房地產(chǎn)市場投資型房產(chǎn)的最新信息和資料。 建議二、成立高新地產(chǎn)投資俱樂部 公司可利用企業(yè)強(qiáng)大的服務(wù)平臺(tái)和資源優(yōu)勢(shì)，成立高新地產(chǎn)投資俱樂部，以會(huì)員的形式加盟。 盈虧平衡及收益見附表五至十 【對(duì)公司而言】 此資料來自企業(yè) 從附表五至附表七盈虧平衡表可以看出，隨著售價(jià)增加，月供款也隨著增加，公司為投資者付銀行按揭款，年經(jīng)營利潤額下降很大，出現(xiàn)負(fù)值。加之其他費(fèi)用后，銷售價(jià)可以鎖定在 4500元 /平米較為合理。 此資料來自企業(yè) 分期回收產(chǎn)權(quán)投資方式，是專門為物業(yè)投資者量身定做，讓投資者能以最少的資金進(jìn)行物業(yè)投資，即投資者僅需付相應(yīng)的首期，在簽訂房地產(chǎn)買賣合同和辦妥銀行按揭等全部手續(xù)后，即擁有所購房產(chǎn)的所有權(quán)，永不供樓，按揭期內(nèi)將使用權(quán)委托給專業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，按揭期滿后可收回使用權(quán)，從而完全擁有所購房產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)。 賓館酒店 ： 表 3 西安市三、四星級(jí)賓館酒店價(jià)格表 酒店名稱 級(jí)別 標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格 長包房價(jià)格 協(xié)議價(jià)格 常 包 房面積 房間數(shù) 酒店位置 新紀(jì)元賓館 三星級(jí) 540元 /日 250元 /日 380元 /日 22平米 100多 高新區(qū)內(nèi) 鐘鼓樓飯店 三星級(jí) 460元 /日 160元 /日 368元 /日 25平米 市中心 秦都酒店 三星級(jí) 350元 /日 180元 /日 320元 /日 21平米 180 玉祥門 驪苑酒店 四星級(jí) 540元 /日 250元 /日 380元 /日 25平米 100多 勞動(dòng)南路口 東方大酒店 四星級(jí) 580元 /日 無 290元 /日 21平米 398 子午路 此資料來自企業(yè) 好世界酒店 四星級(jí) 684元 /日 280元 /日 480元 /日 28平米 100 蓮湖路 從上表 3可以看出： 1） 地段、品質(zhì)是第一，同樣級(jí)別的酒店，價(jià)格不一樣，新紀(jì)元優(yōu)于鐘鼓樓飯店和秦都酒店，好世界優(yōu)于驪苑和東方大酒店； 2） 協(xié)議價(jià)格是專門為不定期客戶制定的，大部分是公司和酒店之間簽訂的協(xié)議價(jià)格，此價(jià)格在標(biāo)準(zhǔn)間和常 包房之間； 3） 酒店的房間面積普遍小于公寓、商住樓，在市調(diào)時(shí)，發(fā)現(xiàn)最合理的酒店套數(shù)應(yīng)設(shè)定在 200300套之間； 4） 地理位置都相對(duì)優(yōu)越。所以不論是在西安長期居住的外籍人員還是來此觀光旅游的人士，近期內(nèi)賓館仍是他們的首選。地理位置優(yōu)越，開發(fā)商對(duì)投資者三至五年返租期高回報(bào)的承諾，加大了投資者的投資信心，同時(shí)開發(fā)商通過此法達(dá)到了加速資金回籠的目的，但本項(xiàng)目由于前期開發(fā)上的資金問題以及對(duì)產(chǎn)品包裝宣傳運(yùn)作不力，造成了產(chǎn)品銷售狀況不是很理想 ，加之周邊安順廣場（帝標(biāo)）、東方星座等項(xiàng)目的開發(fā)，形成了對(duì)本案較大的競爭。 服務(wù)優(yōu)勢(shì) 全新的經(jīng)營理念，全新的管理模式，借助國內(nèi)知名的酒店式管理公司 此資料來自企業(yè) 參與經(jīng)營管理。由一棟弧形狀五層鋼結(jié)構(gòu)商務(wù)辦公樓、一棟 22層鋼筋混凝土抗震墻結(jié)構(gòu)酒店式公寓樓和玻璃體建筑造型水晶石等單體組成。 【弱勢(shì)分析】 位置弱勢(shì) 由 于本項(xiàng)目地處二期規(guī)劃開發(fā)區(qū)內(nèi)，周邊的城市基礎(chǔ)配套還不完善，開發(fā)建設(shè)尚需時(shí)日，市場不可預(yù)見的因素較多，投資者存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。 2）產(chǎn)品一改目前市場追求的大戶型結(jié)構(gòu)，做到了戶 型小，房價(jià)低，首付無需貸款，使投資意愿較強(qiáng)的家庭、個(gè)人及中小公司都能支付的起。 4） 給老年人 ： 隨著開發(fā)區(qū)功能建設(shè)日益完善，相對(duì)于市區(qū)其他地段，環(huán)境非常優(yōu)美，是個(gè)修身養(yǎng)性的好地方，較富裕家庭的子女愿意為老人在此租一套 戶型不大的房間作為長期居住用。 家庭、個(gè)人投資現(xiàn)狀分析 目前很多家庭和個(gè)人資本有強(qiáng)烈投資需求，民間游資一直在尋求投資出口，經(jīng)濟(jì)發(fā)展需 要投資拉動(dòng)，全社會(huì)都在尋找投資的新大陸，目前可供普通家庭投資的領(lǐng)域，主要有證券投資、郵票投資、保險(xiǎn)投資、國債投資、古玩投資、銀行儲(chǔ)蓄等，也有商鋪投資、寫字樓投資等。 可以從以下幾點(diǎn)入手： 1）少投入：降低投資門檻，啟動(dòng)擁有 10萬元的家庭； 2）高回報(bào)：首期投入少，一次性投 資之后，無需再付供樓款，每年可以獲得穩(wěn)定的投資回報(bào)和其他優(yōu)惠措施， 突破傳統(tǒng)房產(chǎn)投資回報(bào)不穩(wěn)定、回報(bào)形式單一的局限，使業(yè)主成為“房東”，實(shí)現(xiàn)真正的坐享其成，以吸引投資市場； 3）低風(fēng)險(xiǎn)：首期數(shù)萬元不應(yīng)成為投資者