【正文】 ，坐享其成，不用交按揭貸款，且可獲得年 8%的投資回報，20年收回物業(yè)使用權，或者可繼續(xù)交由投資管理公司進行經(jīng)營獲取高額回報。 4） 當出租率達到 71%時，扣除 %的租賃稅金及給投資者 8%的投資分成，經(jīng)營收 入略有盈余， 71%的出租率比較接近市場水平。 由此可見，酒店服務式商務公寓比純公寓樓更具有可經(jīng)營性。售價 4500元年經(jīng)營收益均為正， 20年的按揭期較 15 年按揭期風險小。 綜上所述： 1） 如果物業(yè)定位為純公寓樓，租價回報是個門檻，經(jīng)營者資金壓力大，經(jīng)營風險高，不能實現(xiàn)開發(fā)計劃； 2） 隨著高新區(qū)域內(nèi)同質、同類的產(chǎn)品不斷推出，在經(jīng)營初期租價很難提升，在同樣的區(qū)域，客戶會選擇較低價位的產(chǎn)品； 3） 如果一味的提高房屋售價，前期對于開發(fā)商有利，回報較高，但償還銀行的按揭貸款也隨之增高，如果沒有租務市場預期租金的 支持，后期管理經(jīng)營困難。 附： 五、 經(jīng)營建議 建議一、成立業(yè)主委員會，建立房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè) 投資基金 由于本產(chǎn)品客戶定位為中高端的消費群體，投資客戶和入住者的層次相對較高，在一定的情況下，成立業(yè)主委員會，向多數(shù)投資者發(fā)行基金份額設立地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金，由業(yè)主委員會自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金資產(chǎn)，從事創(chuàng)業(yè)投資、企業(yè)重組投資和基礎設施投資等實業(yè)投資，也可用此基金保證為本產(chǎn)品業(yè)主利益服務。若公司獲得房地產(chǎn)投資基金的投資，可以大大削弱對銀行貸款資金的依賴性，有利于企業(yè)步入良性發(fā)展。此俱樂部也可和高新生活會結合利益共享，同時也可成為公司開展行業(yè)論壇的的平臺。 此資料來自企業(yè) 俱樂部可邀請房地產(chǎn)研究專家、法律界人士成立房產(chǎn)投資顧問團，不定期地舉辦知識講座，幫助會員提高對房地產(chǎn)業(yè)、西安房地產(chǎn)市場、各類商品房屋的規(guī)劃、設計、修建、營銷、物業(yè)管理等知識，增加房地產(chǎn)投資的專業(yè)技巧，提高房地產(chǎn)投資中的抗風險能力；不定期地將會員組織在一起，開展各種沙龍活動，增進會員間的相互了解，互通信息，形成戰(zhàn)略同盟伙伴，在投資領域爭取更大利益。 通過以上方式，以此來吸引投資者，可以迅速提上本產(chǎn)品的市場知名度，加速市場認知度，促進銷售，加速資金回籠，始終保持占領市場制高點，引領地產(chǎn)物業(yè)市 場發(fā)展方向，獲取較好的利潤，建立新興行業(yè)鏈，進一步提升高新地產(chǎn)的品牌美譽度。 俱樂部將不定期地組織會員，對公認的具有較大投資空間的樓盤進行集體選房、集體砍價，爭取較為優(yōu)厚的折扣優(yōu)惠，并提供選樓咨詢及售后的維權服務，保障會員的投資利益。 已經(jīng)具備較為寬松的經(jīng)濟實力，并有意將房地產(chǎn)作為新的投資品的普通消費者； 在房地產(chǎn)投資領域已經(jīng)拼打多年，并初步嘗到房地產(chǎn)投資樂趣的業(yè)余投資者； 已經(jīng)擁有多處房地產(chǎn)投資型物業(yè) ，打算將房地產(chǎn)投資列為長期性行為的專業(yè)投資者。公司在基金支持下將得到更加迅速發(fā)展，通過兼并、收購等 手段加快同行業(yè)企業(yè)間的聯(lián)合，有利于公司做大做強，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。 其 次，公司可以用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金減小公司債務負擔。 此資料來自企業(yè) 結論 ：此方式不是最好的經(jīng)營方案。 投資者無需月供款，經(jīng)營者為投資者付按揭款，只有經(jīng)營收入大于月供款時，公司才盈利，才能保證給投資者的承諾，所以房租價格尤顯重要，從附表八、附表九可以看出，當月租價在 25 元 /平米時，出租率在 100%時經(jīng)營者方可盈虧持平，當月租價在30元 /平米時，出租率在 85%時經(jīng) 營者就可盈利。 投資形式：投資者首付 3成購買普通公寓樓后，無需再繳納任何費用，坐享其成，將物業(yè)交給置業(yè)公司， 20年內(nèi)自動收回物業(yè)使用權。 結論： 40元 /平米 45元 /平米的月租價格，比市場公寓、商住樓價格略高，比純寫字樓低，利用價格差提供增值服務，提升物業(yè)品質和酒店式的服務管理。 2） 當按揭期為 20 年，首付三成，平米月租價為 40元，出租率 53%時，經(jīng)營者就可盈虧持平，出租率達到 75%時，就可以達到給投資者年 8%的投資分成，經(jīng)營收入略有盈余。 對本產(chǎn)品設定以下二種投資方案， 首推方案 酒店服務式商務公寓方案：（酒店 +辦公 +休息） 酒店式商務公寓不僅提供酒店式的服務功能，而且融入了商務辦公的功能，使公寓的內(nèi)涵更加豐富，不僅能商 能住，而且還有送餐、叫早、購票、洗衣、代購物品等酒店服務。 如果對物業(yè)再投資 800元 /平米作為室內(nèi)裝修和家具配置，則成本價格 3820元 /平米，銷售價格可定在 5000元 /平米 ,由此計算利潤率： 開發(fā)成本利潤率：（ 50003820） /3820=31%； 如果按照目前行業(yè)利潤率 15%左右，返算銷售價格應 為 4393元 /平米。 其二，投資者在投資滿三年后，因資金周轉或出國定居等原因，可向高新地產(chǎn)提出退出計劃，此舉將確保投資者的投資低風險和靈活性。 投資者的安全保障 根據(jù)外埠先進城市酒店式公寓開發(fā)的經(jīng)驗，公司可以和銀行聯(lián)手合作爭取銀行為提供高額的授信資金，吸引投資者投資公寓，以公司強大的實力和信譽為投資者的安全提供了堅實保障，讓投資成為一種獲取財富的享受。 家庭理財投資新模式 少投入、低風險、高回報 從目前西安市場來看，產(chǎn)權式投資型酒店公寓還未真正出現(xiàn)，水晶島公寓如果能占領這個市場先機，必將會收到較好的投資收益。 產(chǎn)權分期交付投資方式 就是通過將按揭期內(nèi)的房產(chǎn)使用 權交給專業(yè)管理公司進行統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一支付供樓款，從而實現(xiàn) 投入幾萬元，回報百萬元 的高額回報。 從相關資料顯示，目前人們購房的目的有三種：一、 30%的消費者是為了解決住房；二、 50%的消費者是為了改善居住環(huán) 境；三、 15%的消費者是用于投資。 隨著人們創(chuàng)富觀念的全新建立和理解，一些符合新經(jīng)濟的創(chuàng)富理念逐漸深入人心，改變革新了傳統(tǒng)的投資觀念，人們投資心態(tài)正在成熟和理性，特別從去年下半年以來證券市場持續(xù)低迷，市場呼喚新的投資品種。水晶島項目不具備此優(yōu)勢，也不具備一般星級賓館酒店所處的城市繁華地段，我們的地段優(yōu)勢在于周邊分布大量的商務辦公樓和具有高素質的客戶群。 租價（元） 主 打 套 面積（平米） 裝修狀況 配套 設施 物業(yè)品質 此資料來自企業(yè) 歐錦園 公寓 3040 120 精裝 齊全、有地熱 一般 楓葉大廈 公寓 4045 164 精裝 齊全、帶家電 一般 紅葉大廈 公寓 3040 240 精裝 齊全、帶家電 較好 亞美大廈 商住 3035 160200 簡裝 齊全 一般 楓葉廣場 商住 3035 175190 簡裝 無寬帶 一般 瑞欣大廈 商住 3035 200以上 簡裝 齊全 一般 從上表可以看出： 1）公寓樓精裝帶家電和普通商住樓簡裝的價格相當； 2）二 者的單元面積都較大，但商住樓的面積相對更大； 3）商住樓一般是簡裝，物業(yè)管理相對公寓樓低； 4）地段基本無差別，在高新區(qū)內(nèi)位置較優(yōu)越。 結論：從公司提供的資料來看，結合產(chǎn)品物業(yè)特征和目前高新區(qū)大環(huán)境的客戶群消費狀況，如果物業(yè)定位為純公寓樓或者商務式公寓樓市場前景較好。有一部分租戶是在區(qū)內(nèi)上班的員工，因為家距開發(fā)區(qū)較遠，公司平時多加班，晚上不方便回家，索性就在區(qū)內(nèi)尋找房子居住，一人或多人合租一間房。一百平米以上的戶型可供他們選擇。但這部分人群較少，據(jù)相關資料顯示， 2002年在西安市長期居住的外籍人士 1700人，由于市場缺乏他們所期望的戶型面積（ 4050平米）和相應的物業(yè)配套及服