【正文】 特征是將開發(fā)商、經(jīng)營者、投資者、承租者及銀行等行業(yè)有機的結(jié)合，形成了一個新興的行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，但各自有著不同的利益追求，多方演繹著博弈之局。 綜上所述 ：由以上三個典型樓盤的分析，可以發(fā)現(xiàn)： 1）產(chǎn)權(quán)式商鋪、商務(wù)辦公樓、公寓以及投資型的酒店都是投資型的物業(yè)品種，開發(fā)商從不同的角度挖掘客戶的心理形成自己產(chǎn)品的賣點。地理位置優(yōu)越，開發(fā)商對投資者三至五年返租期高回報的承諾，加大了投資者的投資信心，同時開發(fā)商通過此法達到了加速資金回籠的目的，但本項目由于前期開發(fā)上的資金問題以及對產(chǎn)品包裝宣傳運作不力，造成了產(chǎn)品銷售狀況不是很理想 ，加之周邊安順廣場（帝標）、東方星座等項目的開發(fā)，形成了對本案較大的競爭。 特點：回報高，無產(chǎn)權(quán)保證，開發(fā)商采用一種純?nèi)谫Y的方式，設(shè)立會員卡制，借助北郊未央湖“景觀”特征吸引投資者。 如果能抓住本產(chǎn)品的潛在優(yōu)勢，可以有效地避免、弱化產(chǎn)品的弱勢點，通過開發(fā)差異性產(chǎn)品，占領(lǐng)市場份額，獲取良好的開發(fā)利潤。 這對客戶有一定的影響，但非決定性因素。 服務(wù)優(yōu)勢 全新的經(jīng)營理念，全新的管理模式，借助國內(nèi)知名的酒店式管理公司 此資料來自企業(yè) 參與經(jīng)營管理。 環(huán)境優(yōu)勢 周邊環(huán)境優(yōu)美，東側(cè)為木塔寺公園，南鄰省奧林匹克中心、婦女兒童活動中心，西側(cè)是正在規(guī)劃的高新運動休閑中心和大學(xué)生物園，北邊是西北工業(yè)大學(xué)產(chǎn)業(yè)園。 其中公寓戶型面積分布見下表：（資料來源公司企劃部） 表 1 戶 型 單位面積（平方米） 套 數(shù) 面積小計（平方米） 售價（元 /平米） 未定 106 38 4028 4300 71 18 1278 4300 87 148 12876 4300 此資料來自企業(yè) 49 410 20200 4300 123 37 4551 4300 55 36 1980 4300 88 36 3168 4300 從樓盤套數(shù)配比來看，本物業(yè)主打戶型為 49平米的小戶型（ 410套）和 87平米的中小戶型（ 148 套）。 整個地形呈長方形，南北長 280米、東西長 145米，占地面積為 38688平方米，總建筑面積 10萬平方 米。由一棟弧形狀五層鋼結(jié)構(gòu)商務(wù)辦公樓、一棟 22層鋼筋混凝土抗震墻結(jié)構(gòu)酒店式公寓樓和玻璃體建筑造型水晶石等單體組成。為使面積配比更加豐富，滿足不同客戶層面的需求，還兼顧了其他戶型結(jié)構(gòu)。 產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢 經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，是高新區(qū)成為國內(nèi)外商業(yè)科技精英聚集地，高檔次的物業(yè)產(chǎn)品必將為公司商務(wù)活動創(chuàng)造便捷、高效、優(yōu)美的工作環(huán)境。 產(chǎn)品優(yōu)勢 小戶型為主打戶型，南北朝向，建筑風(fēng)格新穎、現(xiàn)代，科技含量高，規(guī)劃有主題，可塑性強。 【弱勢分析】 位置弱勢 由 于本項目地處二期規(guī)劃開發(fā)區(qū)內(nèi)，周邊的城市基礎(chǔ)配套還不完善，開發(fā)建設(shè)尚需時日，市場不可預(yù)見的因素較多，投資者存在一定的風(fēng)險。 二、 投資型物業(yè)市場分析 此資料來自企業(yè) 產(chǎn)權(quán)式物業(yè)市場現(xiàn)狀分析 根據(jù)現(xiàn)在所掌握的資料表明，目前國內(nèi)投資型產(chǎn)業(yè)有產(chǎn)權(quán)式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店、產(chǎn)權(quán)式商鋪等，無論哪種投資類型，都是開發(fā)商融資和促銷的一種手段。本項目是西安市較早引用酒店式休閑公寓管理模式和分時度假式休閑物業(yè)經(jīng)營模式的項目之一。由于地域差距和項目的定位差異，此樓盤出售產(chǎn)權(quán)式的經(jīng)營模式不能構(gòu)成對我方的競爭。 2）產(chǎn)品一改目前市場追求的大戶型結(jié)構(gòu)，做到了戶 型小，房價低，首付無需貸款，使投資意愿較強的家庭、個人及中小公司都能支付的起。從整個市場來看，有什么樣的市場需求，才可能有什么樣的產(chǎn)品，從這個意義上說，租務(wù)狀況決定投資型產(chǎn)品的成功與否，是產(chǎn)業(yè)鏈的上源頭。如能在價格定位、配套設(shè)施、環(huán)境規(guī)劃上深層次的挖掘分析，必將會吸引更多的客戶。 這部分人群有可挖掘的潛力，占到承租客的 5%。 4） 給老年人 ： 隨著開發(fā)區(qū)功能建設(shè)日益完善，相對于市區(qū)其他地段，環(huán)境非常優(yōu)美，是個修身養(yǎng)性的好地方，較富裕家庭的子女愿意為老人在此租一套 戶型不大的房間作為長期居住用。 這些客戶相對較多占到總承租客的 10%，也是本產(chǎn)品鎖定的消費群體。 公寓、商住樓： 表 2 物業(yè)名稱 物業(yè)定位 平米。 綜上所述 ：投資型物業(yè)應(yīng)有鮮明特征： 1）地段：區(qū)域經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，圍繞重要行業(yè)開展的許多大中小企業(yè)，形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，對物業(yè)需求非常大； 2）成熟的商圈：周邊有完善的商業(yè)配套、商業(yè)氛圍，寫字樓、商務(wù)區(qū)環(huán)布其中，擁有強大的租房需求市場的支持； 3）交通便捷：發(fā)達的交通體系會促使經(jīng)濟快速發(fā)展，是投資物業(yè)的關(guān)注的問題之一； 4）產(chǎn)品滿足使用者功能的需要：結(jié)構(gòu)合理，物業(yè)管理完善，對 待商務(wù)樓宇還應(yīng)提供智能化配置和商務(wù)服務(wù)系統(tǒng)。 家庭、個人投資現(xiàn)狀分析 目前很多家庭和個人資本有強烈投資需求，民間游資一直在尋求投資出口，經(jīng)濟發(fā)展需 要投資拉動，全社會都在尋找投資的新大陸，目前可供普通家庭投資的領(lǐng)域，主要有證券投資、郵票投資、保險投資、國債投資、古玩投資、銀行儲蓄等，也有商鋪投資、寫字樓投資等。物業(yè)的不動產(chǎn)性決定了其投資性較其他產(chǎn)業(yè)的更為優(yōu)越。 三、 經(jīng)營策略 借鑒外埠和本市幾個典型的的產(chǎn)權(quán)式投資樓盤經(jīng)驗，挖掘本項目的優(yōu)勢。 這種模式在較為發(fā)達的大城市如深圳、廣州、北京、香港的地運用得較多較成功，都取得了較為客觀的收益。 可以從以下幾點入手： 1）少投入：降低投資門檻，啟動擁有 10萬元的家庭； 2）高回報：首期投入少，一次性投 資之后，無需再付供樓款，每年可以獲得穩(wěn)定的投資回報和其他優(yōu)惠措施， 突破傳統(tǒng)房產(chǎn)投資回報不穩(wěn)定、回報形式單一的局限，使業(yè)主成為“房東”，實現(xiàn)真正的坐享其成，以吸引投資市場； 3）低風(fēng)險：首期數(shù)萬元不應(yīng)成為投資者的負擔(dān)，心理壓力小，如果公司能建立設(shè)計靈活的 退出機制 ，將會打消客戶投資的顧慮，降低投資風(fēng)險； 4）公司可引進先進的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓管理模式，提供星級酒店服務(wù)水準，確保投資者 此資料來自企業(yè) 投資物業(yè)的保值和升值。 建立高新地產(chǎn)水晶島項目靈活便捷的 退出機制 ，滿足投資者的個性化選擇需求。 此資料來自企業(yè) 這種靈活的“投資者退出機制”可使公寓產(chǎn)權(quán)投資計劃具有了“少投入、低風(fēng)險、高回報”的特征。 從本產(chǎn)品的戶型面積配比來分析，大致可歸納為：小面積 49平米 /套 55平米 /套兩種；中等面積 70平米 /套 87平米 /套三種；大面積： 106平米 /套 123平米 /套兩種戶型。 投資形式：投資者首付 3 成