【正文】 公寓造成競爭威脅。 2） 世貿(mào)大廈 （產(chǎn)權(quán)式商鋪） 此資料來自企業(yè) 主要特征： 位置：東關(guān)正街 規(guī)模： ，包括商場、辦公樓和公寓 工程形象：準(zhǔn)現(xiàn)樓 寫字樓銷售價(jià)格：起價(jià) 4000元 /平米，均價(jià) 4200元 /平米 商鋪銷售價(jià)格：一層 14300元 /平米；二層 9000元 /平米；三層 8000元 /平米；四層 6000元 /平米 寫字樓投資方式：返租三年，年回報(bào) 10% 商鋪投資方式： 返租五年，年回報(bào) 15% 特點(diǎn)：回報(bào)率較高，有產(chǎn)權(quán)，投資額相對較“自由”（可多可少），投資者不用到銀行貸款，一般人都能投資置業(yè)。地理位置優(yōu)越，開發(fā)商對投資者三至五年返租期高回報(bào)的承諾，加大了投資者的投資信心，同時(shí)開發(fā)商通過此法達(dá)到了加速資金回籠的目的，但本項(xiàng)目由于前期開發(fā)上的資金問題以及對產(chǎn)品包裝宣傳運(yùn)作不力，造成了產(chǎn)品銷售狀況不是很理想 ，加之周邊安順廣場（帝標(biāo)）、東方星座等項(xiàng)目的開發(fā)，形成了對本案較大的競爭。由于地域差距和項(xiàng)目的定位差異，此樓盤出售產(chǎn)權(quán)式的經(jīng)營模式不能構(gòu)成對我方的競爭。 3） 宏府大廈 （酒店式商務(wù)大廈） 主要特征： 位置：北大街； 單元面積： 49平米 130平米多種面積配比，共 260多套，主打面積 60平米； 工程現(xiàn)狀：正在進(jìn)行裝修，外立面接近尾聲； 此資料來自企業(yè) 銷售均價(jià)： 5600元 /平米，起價(jià) 5300元 /平米； 投資方式：售后返租， 110年的租約方式； 特點(diǎn)：有產(chǎn)權(quán)，位置相對較佳，吸收傳統(tǒng)酒店的優(yōu)點(diǎn)，一改常規(guī)的經(jīng)營理念，開發(fā) 出目前市場較稀缺的小戶型，在“小”字上做文章，利用有利的地理位置，租價(jià)較高的優(yōu)勢，贏得了市場先機(jī)，加之戴德梁行作物業(yè)顧問，增強(qiáng)了投資者的信心，銷售狀況不錯(cuò)，目前可供散戶投資的單元只有 20多套，同時(shí)強(qiáng)有力的廣告宣傳也對本產(chǎn)品的銷售起到了很好的作用。 此物業(yè)在開發(fā)經(jīng)營理念上有很多值得可取之處。 綜上所述 ：由以上三個(gè)典型樓盤的分析，可以發(fā)現(xiàn)： 1）產(chǎn)權(quán)式商鋪、商務(wù)辦公樓、公寓以及投資型的酒店都是投資型的物業(yè)品種，開發(fā)商從不同的角度挖掘客戶的心理形成自己產(chǎn)品的賣點(diǎn)。 2）產(chǎn)品一改目前市場追求的大戶型結(jié)構(gòu)，做到了戶 型小，房價(jià)低，首付無需貸款，使投資意愿較強(qiáng)的家庭、個(gè)人及中小公司都能支付的起。 3） 產(chǎn)品個(gè)性化較強(qiáng)，很注重開發(fā)區(qū)域的特征，如德利邦借“景”做假日休閑度假酒店；世貿(mào)借“地段”優(yōu)勢開發(fā)的商業(yè)用房，根據(jù)投資者的能力自由劃分投資面積；宏府更是吸收了傳統(tǒng)酒店的精髓，以小戶型、“租價(jià)大于月供款”等優(yōu)勢，開發(fā)出現(xiàn)代化商務(wù)樓。 4） 所有產(chǎn)品都向投資客戶承諾低投資、高回報(bào)，與傳統(tǒng)的開發(fā)經(jīng)營理念不同，很多項(xiàng)目通過售后返租統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營來實(shí)現(xiàn)給投資者的承諾。 以上諸多優(yōu)點(diǎn)值得我們在開發(fā)經(jīng)營水晶島項(xiàng)目時(shí)加以借鑒 此資料來自企業(yè) 租務(wù)市場分析 誰是客戶？ 物業(yè)和投資行為相結(jié)合，產(chǎn)生了投資型物業(yè)形態(tài)，其特征是將開發(fā)商、經(jīng)營者、投資者、承租者及銀行等行業(yè)有機(jī)的結(jié)合，形成了一個(gè)新興的行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，但各自有著不同的利益追求，多方演繹著博弈之局。從整個(gè)市場來看，有什么樣的市場需求，才可能有什么樣的產(chǎn)品，從這個(gè)意義上說，租務(wù)狀況決定投資型產(chǎn)品的成功與否，是產(chǎn)業(yè)鏈的上源頭。 【租務(wù)市場消費(fèi)群分析】 1） 單身白領(lǐng) ： 這部分客戶大多數(shù)上班時(shí)間不長，個(gè)人積累的資金不多，家不在本地或在本地但希望有一個(gè)自己的獨(dú)立空間，所以他們租房只是屬于一種臨時(shí)性的過渡，由于經(jīng)濟(jì)條 件的限制，對房屋的品質(zhì)要求不是很高，面積在 3060平米左右，租價(jià)在 1000 元以下容易接受，再加上水、電、暖及物業(yè)管理費(fèi)等，月住房支出費(fèi)用不菲，一般將自己月收入的 10%20%作為上限。下為高新區(qū)從業(yè)人員收入狀況： 崗 位 勞動(dòng)力成本（元 /月） 藍(lán)領(lǐng)工人 500800 一般技術(shù)人員和高級維修工 8001200 中級技術(shù)人員和管理人員 15002000 高級技術(shù)人員和高級管理人員 30005000 其它高收入者 5000元以上 此資料來自企業(yè) 月收入在 30005000元能拿出 1000元以上的作為個(gè)人住房消費(fèi)的人不多，月收入 4000元以上者大部分是企業(yè)的中高層管理者或是 IT行業(yè)、通訊、生物制藥的高科技企業(yè)的員工，后者一般是較為知名的大公司，如大唐電信等企業(yè)，公司福利待遇較好，為員工提供住宿（一般為租公寓樓），為高級管理人員提供星級賓館。 這部分消費(fèi)人群占到整個(gè)租戶的 50%，正是本項(xiàng)目鎖定的客戶群體。如能在價(jià)格定位、配套設(shè)施、環(huán)境規(guī)劃上深層次的挖掘分析，必將會吸引更多的客戶。 2） 外籍、外來人員 ： 開發(fā)區(qū)內(nèi)合資企業(yè)有不少外來的管理人員和工作者， 他們雖然有公司提供的住宅 補(bǔ)貼，但大部分人已“本土化”，賓館居住沒有公寓居住自由、經(jīng)濟(jì)，因此更愿意居住環(huán)境優(yōu)雅、干凈整潔、價(jià)格適中的公寓樓。但這部分人群較少，據(jù)相關(guān)資料顯示， 2002年在西安市長期居住的外籍人士 1700人，由于市場缺乏他們所期望的戶型面積（ 4050平米）和相應(yīng)的物業(yè)配套及服務(wù)功能，大多數(shù)人仍選擇傳統(tǒng)的賓館，賓館相對配套服務(wù)完善，周邊的商業(yè)、娛樂設(shè)施較齊全，購物、娛樂、消費(fèi)、休閑等很方便。所以不論是在西安長期居住的外籍人員還是來此觀光旅游的人士，近期內(nèi)賓館仍是他們的首選。 這部分人群有可挖掘的潛力，占到承租客的 5%。 3） 機(jī)構(gòu)、辦公用房 ： 對于較小的公司和機(jī)構(gòu)，無論是本地的還是外來企業(yè)，由于公司起步不久或 此資料來自企業(yè) 才到西安開拓市場，在各方面都會盡量壓縮開支，降低成本費(fèi)用，在選擇物業(yè)方面，盡量擇用商住房，這樣既解決了辦公又解決了住宿，既不影響公司形象又經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，月租在 30006000 元左右較容易接受。一百平米以上的戶型可供他們選擇。 這部分客戶是本項(xiàng)目可挖掘的消費(fèi)群體，占到總承租客的 30%。 4） 給老年人 ： 隨著開發(fā)區(qū)功能建設(shè)日益完善，相對于市區(qū)其他地段，環(huán)境非常優(yōu)美，是個(gè)修身養(yǎng)性的好地方，較富裕家庭的子女愿意為老人在此租一套 戶型不大的房間作為長期居住用。 但這部分客戶群相對較少占到總承租戶的 3%. 5） 臨時(shí)居住 ： 為了給孩子創(chuàng)造一個(gè)良好的學(xué)習(xí)環(huán)境，一部分區(qū)外的住戶專門在開發(fā)區(qū)內(nèi)租房，為方便孩子上學(xué)，星期一至星期五臨時(shí)居住在區(qū)內(nèi)，周末回到自己的家。有一部分租戶是在區(qū)內(nèi)上班的員工，因?yàn)榧揖嚅_發(fā)區(qū)較遠(yuǎn)，公司平時(shí)多加班，晚上不方便回家，索性就在區(qū)內(nèi)尋找房子