【正文】 此資料來自企業(yè) 水晶島公寓經(jīng)營運作方案 目 錄 此資料來自企業(yè) 一、 產(chǎn)品分析??????????????????? .1 產(chǎn)品概述 產(chǎn)品優(yōu)劣勢分析 二、 投資型物業(yè)市場分析????????????? .3 產(chǎn)權式物業(yè)現(xiàn)狀分析 租務市場分析 誰是客戶？ 1） 消費群分析 2） 物業(yè)品種分析 3） 家庭、個人投資現(xiàn)狀 三、 經(jīng)營策略?????????????????? ..11 房地產(chǎn)創(chuàng)富新模式 產(chǎn)權式分期交付方式 家庭理財投資新模式 少投入、低風險、高回報 建立投資者的安全保證 四、 投資理財方案?????? ?????????? .14 普通公寓方案 酒店式服務商務公寓方案 產(chǎn)權式酒店方案 五、 經(jīng)營建議?????????????????? ..17 建立業(yè)主委員會，建立產(chǎn)業(yè)投資基金 成立高新地產(chǎn)投資俱樂部 此資料來自企業(yè) 水晶島公寓經(jīng)營運作方案 一、 產(chǎn)品分析 產(chǎn)品概述 本項目位于西安高新開發(fā)區(qū)西南部二、三期規(guī)劃開發(fā)的交匯處，東依唐延路隔路為木塔寺苗圃公園，南臨科技七路，西臨大學生物園 , 北臨科技六路與西北工業(yè)大學產(chǎn)業(yè)園一路相隔。 整個地形呈長方形，南北長 280米、東西長 145米，占地面積為 38688平方米，總建筑面積 10萬平方 米。由一棟弧形狀五層鋼結構商務辦公樓、一棟 22層鋼筋混凝土抗震墻結構酒店式公寓樓和玻璃體建筑造型水晶石等單體組成。其中商務辦公樓建筑面積4萬 9千余平方米，酒店式公寓樓建筑面積 5萬平米。 商務辦公樓以銷售為主，酒店式公寓樓一、二層為商業(yè)裙樓，三至十層計劃為投資型酒店式公寓，十一至二十一層為普通公寓，以銷售為主。 其中公寓戶型面積分布見下表：（資料來源公司企劃部） 表 1 戶 型 單位面積（平方米） 套 數(shù) 面積小計（平方米） 售價（元 /平米） 未定 106 38 4028 4300 71 18 1278 4300 87 148 12876 4300 此資料來自企業(yè) 49 410 20200 4300 123 37 4551 4300 55 36 1980 4300 88 36 3168 4300 從樓盤套數(shù)配比來看，本物業(yè)主打戶型為 49平米的小戶型（ 410套）和 87平米的中小戶型（ 148 套）。為使面積配比更加豐富，滿足不同客戶層面的需求，還兼顧了其他戶型結構。 2 產(chǎn)品優(yōu)弱勢點 【優(yōu)勢分析】 地段優(yōu)勢 是西安高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)未來的高科技產(chǎn)業(yè)基地及高尚人文社區(qū)，未來的中央商務區(qū)（ CBD）周邊。 地域優(yōu)勢明顯，發(fā)展?jié)摿蜕悼臻g巨大。 環(huán)境優(yōu)勢 周邊環(huán)境優(yōu)美，東側為木塔寺公園，南鄰省奧林匹克中心、婦女兒童活動中心，西側是正在規(guī)劃的高新運動休閑中心和大學生物園，北邊是西北工業(yè)大學產(chǎn)業(yè)園。 產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢 經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，是高新區(qū)成為國內外商業(yè)科技精英聚集地，高檔次的物業(yè)產(chǎn)品必將為公司商務活動創(chuàng)造便捷、高效、優(yōu)美的工作環(huán)境。 這三點相對于其他區(qū)域的樓盤有明顯的優(yōu)勢，但在高新區(qū)域內的樓盤中，此優(yōu)勢共享。 規(guī)劃優(yōu)勢 集酒店、公寓、商務辦公、商業(yè)、休閑娛樂等多項配套功能于一體。 服務優(yōu)勢 全新的經(jīng)營理念，全新的管理模式，借助國內知名的酒店式管理公司 此資料來自企業(yè) 參與經(jīng)營管理。 產(chǎn)品優(yōu)勢 小戶型為主打戶型，南北朝向，建筑風格新穎、現(xiàn)代，科技含量高，規(guī)劃有主題，可塑性強。 以上是產(chǎn)品本身所具有的特性，對于高品質客戶有一定的說服力，符合投資型物業(yè)特征，也是挖掘市場潛力之所在。 企業(yè)優(yōu)勢 十年的開發(fā)使高新地產(chǎn)奠定了行業(yè)地位，開發(fā)思維理念超前，擁有楓葉系列品牌優(yōu)勢，企業(yè)市場美譽度高。 這對客戶有一定的影響，但非決定性因素。 【弱勢分析】 位置弱勢 由 于本項目地處二期規(guī)劃開發(fā)區(qū)內，周邊的城市基礎配套還不完善，開發(fā)建設尚需時日，市場不可預見的因素較多，投資者存在一定的風險。 商業(yè)氛圍弱勢 正處于開發(fā)階段，周邊缺乏大型的購物中心、成熟社區(qū)及商務辦共氛圍，人氣商氣尚未聚集。 競爭威脅 現(xiàn)有正在發(fā)售的和即將開發(fā)的以及各個科技產(chǎn)業(yè)園開發(fā)的個性化辦公寫字樓、公寓樓對本項目造成了直接或間接的競爭威脅。 如果能抓住本產(chǎn)品的潛在優(yōu)勢，可以有效地避免、弱化產(chǎn)品的弱勢點，通過開發(fā)差異性產(chǎn)品，占領市場份額，獲取良好的開發(fā)利潤。 二、 投資型物業(yè)市場分析 此資料來自企業(yè) 產(chǎn)權式物業(yè)市場現(xiàn)狀分析 根據(jù)現(xiàn)在所掌握的資料表明，目前國內投資型產(chǎn)業(yè)有產(chǎn)權式公寓、產(chǎn)權式酒店、產(chǎn)權式商鋪等，無論哪種投資類型，都是開發(fā)商融資和促銷的一種手段。西安市目前借鑒此理念的有： 1） 德利邦國際假日中心 （投資型酒店） 主要特征： 位置：北郊未央湖 規(guī)模： 120間酒店客房 工程狀況：已竣工，正在實施裝修，按四星級酒店標準建設。 投資方式： 投資一萬元，年回報 10%，年免費居住 13天， 5年后返還本金； 投資二萬元，年回報 10%，年免費居住 30天， 5年后返還本金； 投資五萬元，年回報 10%，年免費居住 60天 ， 5年后返還本金。 特點：回報高，無產(chǎn)權保證，開發(fā)商采用一種純融資的方式，設立會員卡制，借助北郊未央湖“景觀”特征吸引投資者。本項目是西安市較早引用酒店式休閑公寓管理模式和分時度假式休閑物業(yè)經(jīng)營模式的項目之一。本項目強調的是投資回報、假日休閑享受，在項目定位上與本產(chǎn)品有一定的錯位，加之開發(fā)較早，地域差異較大，故不能對水晶島