格林公寓房地產(chǎn)項目定位及產(chǎn)品建議方案公寓住宅(已修改)
2025-05-29 05:43 本頁面
【正文】 1 “格林公寓”（暫定名）項目定位及產(chǎn)品建議方案 一、市場產(chǎn)品特征： 布心目前在售項目較少，藍(lán)堡公寓正處于熱銷中，理想新城 2 期下個月面市，東湖新地帶處于尾盤階段。通過對區(qū)域住宅項目市場調(diào)查，區(qū)域市場具有如下特征： 1)建筑規(guī)模 ： 片區(qū)內(nèi)在售樓盤多為中等偏小規(guī)模，物業(yè)形態(tài)以多層、小高層為主。理想新城 2 期建筑面積大概 5 萬多平方米，藍(lán)堡公寓建筑面積 萬平方米，還有東湖新地帶剩下的部分面積，三者合計面積大概在 8 萬平方米左右。 2)建筑類型： 該片區(qū)住宅項目主要以多層、小高層組成。中高層主要 分布在太白路兩旁和東湖路的 南端，如：君逸華府、碧嶺華庭、彩世 界、東湖新地帶等。多層、小高層主要分布在太白路以北的地方，如： 理想新城、山湖居、綠映居、心怡花園等。 3)戶型： 布心片區(qū) 在售樓盤中大戶型與小戶型套數(shù)比例約為： 60％和 40％。藍(lán)堡公寓是布心房地產(chǎn)市場相對而言定位比較明確的小戶型物 業(yè)，應(yīng)該說中戶型是布心市場的主力。從市場的供求關(guān)系和租賃市場 的需求來看，小戶型的空間非常大。 在面積方面，二房的面積在 60～ 80 ㎡之間，三房的面積在 85～110 ㎡之間；小戶型以單身公寓和一房一廳為主，并有小部分的小二房。單身公寓的面積在 25～ 30 ㎡之間，一房一廳的面積在 35～ 40 ㎡之間，小二房面積在 55 ㎡左右。 2 在戶型設(shè)計方面，功能布局較為合理，方正實用，通風(fēng)采光較好， 但與其他片區(qū)相比戶型設(shè)計一般，缺乏亮點；小戶型缺乏可變分組自由性。 4)客戶： 主力客戶主要是在羅湖一帶上班的白領(lǐng)一族、投資客戶、具 有羅湖情結(jié)的周邊居民、香港客戶。次主力客戶主要是政府公務(wù)員、 學(xué)校教師、私營生意人、布 吉客戶 。 5）價格： 布心片區(qū)在售項目中，藍(lán)堡公寓價格最高，均價 6300 元 / ㎡（帶 500 元裝修），東湖新地帶均價 5800 元 /㎡，位置相對較偏的理想新城均價 4600 元 /㎡。片區(qū)整體價格與寸土寸金的羅湖其他片區(qū)相比，布心的價格優(yōu)勢便凸現(xiàn)出來，尤其是與東門、蔡屋圍和口岸片區(qū)相比，可以說是天壤之別。雖然布心片區(qū)近年的價格有所提升，但與其他片區(qū)相比還是有較大的優(yōu)勢。 二、居住人群特征： 自有居所人群：
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