【正文】 高度決定角度 !策源認(rèn)為，對九龍倉無錫戰(zhàn)略布局的定義不應(yīng)該簡單停留在市場個案研究等宏觀面數(shù)據(jù)視角層面上，而更多的應(yīng)該建立在理解九龍倉內(nèi)陸發(fā)展戰(zhàn)略布局的 層面 上根據(jù) 城市發(fā)展特征、市場演變規(guī)律、區(qū)位價(jià)值提煉 及 案例操作 的 經(jīng)驗(yàn)層面 上給予符合九龍倉無錫公司企業(yè)開發(fā)的戰(zhàn)略模式 ……由于時間較為倉促及雙方對上階段工作內(nèi)容溝通理解的頻率較低，我司認(rèn)為要提供給貴司及真正有效解決貴司問題的顧問服務(wù)，其關(guān)鍵還在于準(zhǔn)確理解貴司需求，因此，最終提供的服務(wù)內(nèi)容還需雙方進(jìn)一步溝通。前言2今天很多的發(fā)展商的競爭是 開發(fā)模式的競爭 ；開發(fā)模式?jīng)Q定企業(yè)的優(yōu)勢，產(chǎn)品模式?jīng)Q定項(xiàng)目優(yōu)勢；不同的企業(yè)選擇不同的開發(fā)模式。一個企業(yè)可開發(fā)多個項(xiàng)目，但應(yīng)該選擇主力的開發(fā)模式，如果企業(yè)開發(fā)模式可以做成一個概念，那么在多個城市、多個區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)就不大 … 核心問題 —開發(fā)模式： 企業(yè)目標(biāo)的戰(zhàn)略體系產(chǎn)品模式： 項(xiàng)目目標(biāo)的戰(zhàn)略體系盈利模式： 股東目標(biāo)的盈利體系作為港資背景的九龍倉如何構(gòu)建 匹配自身品牌的地產(chǎn)開發(fā)及城市運(yùn)營模式 ……序 3報(bào)告框架[九龍倉進(jìn)駐無錫戰(zhàn)略定位 ] 城市攻堅(jiān)品牌戰(zhàn)略 項(xiàng)目整體形象 項(xiàng)目差異化定位策略 案例解讀[73號地塊差異定位解讀 ] 73與 71地塊差異化分析 73號地塊定位依據(jù) 73號地塊定位 73號地塊產(chǎn)品 建議[ 7 7 73號地塊案名建議 ] 篇一篇二篇三4項(xiàng)目思考得 名？ 求 利？名利雙收5項(xiàng)目問題的建構(gòu)與解構(gòu)建構(gòu) ：n城市攻堅(jiān)品牌戰(zhàn)略n項(xiàng)目整體形象n項(xiàng)目差異化定位策略解構(gòu)：n項(xiàng)目與城市的關(guān)系 — 在城市發(fā)展中謀求思考n項(xiàng)目與市場的關(guān)系 — 在市場演變中尋求機(jī)會n項(xiàng)目與板塊的關(guān)系 — 在板塊發(fā)展中挖掘價(jià)值核心問題同板塊運(yùn)營多地塊開發(fā)模式核心問題6認(rèn)識城市 “ 舊城 ” 向 “ 大城 ” 的轉(zhuǎn)變與升級2023年 2023年 2023年 2023年舊城模式 新城模式 新舊城融合 大城市啟示：城市的 “ 升級 ” 與 “ 大城 ” 的形成將是城市最具 活力與多元的階段 ；現(xiàn)有城市功能 板塊的定位與價(jià)值將產(chǎn)生裂變與重估 ； 地緣置業(yè)情結(jié)將呈現(xiàn)跨區(qū)置業(yè)的趨勢 。 對本項(xiàng)目而言，存在城市升級與轉(zhuǎn)型下所形成的客源多板塊置業(yè)趨勢， 品牌的占位與建立，存在占領(lǐng)市場的基礎(chǔ) 。中心建設(shè) 南拓北展 中心南移 副中心改造，中心升級城市規(guī)劃正式啟動濱湖新城惠山新城 太湖廣場太湖廣場崇安新城7認(rèn)識市場 大盤時代下的客源結(jié)構(gòu)2023年 2023年 2023年 —2023 年 2023年 ……2023年順馳 萬科惠山新城理想城市復(fù)地公園城綠地湖濱壹號凱賓斯基萬科東郡華潤棲霞金科萬達(dá)朗詩信息學(xué)院地塊天元世家香港恒隆香港保利保利達(dá)大眾化居住需求的爆發(fā) 多元化、概念化、創(chuàng)新化、定位精準(zhǔn)化的中高端市場突破高端需求被激發(fā)啟示： 市場需求存在受大盤及不同概念化高端物業(yè)的定位實(shí)現(xiàn)需求轉(zhuǎn)變提升的可能 ； 封閉單一的市場向開始向多元、豐富的市場置業(yè)特征轉(zhuǎn)變 。 對本項(xiàng)目而言，存在多地塊建立 適合自身?xiàng)l件屬性的產(chǎn)品模式 ，建立不同需求的置業(yè)特征。 8認(rèn)識市場 無錫市場下的高端大盤風(fēng)云圖梁溪河板塊：棲霞御景灣、萬達(dá)城市廣場、萬科金域藍(lán)灣長江路板塊：長江國際二期、萬科東郡太湖廣場板塊：天元世家、朗詩、茂業(yè)二期崇安新城板塊：金科、城尚城、保利達(dá)等9認(rèn)識板塊 太湖廣場的 “ 城市級 ” + 古運(yùn)河的 “ 文化級 ”“ 太湖廣場 ” 將成為無錫城市轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)升級中重要的城市 增長發(fā)展級 。對城市而言，古運(yùn)河改造與定位將對 無錫歷史、人文、城市軌跡 … 產(chǎn)生重要影響。啟示： 城市 名片 與城市 記憶 城市文化、人文文化兩種文化的碰撞將定位本項(xiàng)目的開發(fā)模式。10核心認(rèn)知n城市攻堅(jiān)品牌戰(zhàn)略n項(xiàng)目整體形象n項(xiàng)目差異化定位策略11策略思考 土地價(jià)值研究研究手段土地資源現(xiàn)狀對比操作評估市場預(yù)估12土地價(jià)值研究（中南路地塊）中南路地塊屬性類別 權(quán)比細(xì)目 優(yōu) 良 一般 較差 差 綜合（操作條件）地塊屬性 土地級別 ★ 　 優(yōu)勢：規(guī)模優(yōu)勢，較早的動工入市條件。具備品牌的造勢及太湖廣場地標(biāo)物業(yè)劣勢：花園洋房高端物業(yè)入市不利于創(chuàng)造入市快速銷售條件的口碑效應(yīng)；自然景觀 ★ 　環(huán)境污染 ★ 　配套屬性 交通情況 ★ 　生活配套 ★ 　學(xué)區(qū)情況 ★ 　社會治安 ★ 　附加屬性 社會人文 ★ 　區(qū)位形象 ★ 　 　 　 　　 　 強(qiáng) 較強(qiáng) 一般 較弱 無競爭市場屬性 產(chǎn)品競爭 ★項(xiàng)目介紹 ： “ 時代上城 ” 項(xiàng)目是九龍倉集團(tuán)率先在無錫啟動的首個大型項(xiàng)目，位于太湖廣場核心區(qū) 西側(cè)，東側(cè) 京杭大運(yùn)河；項(xiàng)目指標(biāo)： 項(xiàng)目占地面積 30萬平方米，總建筑面積逾 83萬平米；開發(fā)周期 ：預(yù)計(jì)為 8年左右，主要以 高層物業(yè)為主，輔以少量花園洋房 ， 動工時間： 09年 5月份 B地塊（花園洋房） 13土地價(jià)值研究（ 72地塊）72地塊屬性類別 權(quán)比細(xì)目 優(yōu) 良 一般 較差 差 綜合（操作條件）地塊屬性 土地級別 ★ 　 優(yōu)勢：部分地塊平整；板塊聚集一定的私營業(yè)主；存在一定的消費(fèi)能力劣勢：高度混雜的工、商客群；較差的周邊環(huán)境，不利于九龍倉品牌現(xiàn)階段構(gòu)建 。較高的商辦業(yè)物業(yè)比例，不利于平衡現(xiàn)金流自然景觀 ★ 　環(huán)境污染 ★ 　配套屬性 交通情況 ★ 　生活配套 ★ 　學(xué)區(qū)情況 ★ 　社會治安 ★ 　附加屬性 社會人文 ★ 　區(qū)位形象 　 ★ 　 　 　市場屬性 　 強(qiáng) 較強(qiáng) 一般 較弱 無競爭產(chǎn)品競爭 ★項(xiàng)目介紹：古運(yùn)河 72號項(xiàng)目高新發(fā)展區(qū)，位于太湖大道與塘南路位置，毗鄰目前人流集中的招商城。項(xiàng)目指標(biāo)：總占地面積約 11萬平方米，總建筑面積約 24萬平米，容積率為 。東側(cè)臨招商城規(guī)劃有商業(yè)、小面積酒店式公寓產(chǎn)品，內(nèi)側(cè)則規(guī)劃有高層、小高層、花園洋房多種物業(yè)。 14土地價(jià)值研究（ 73地塊）73地塊屬性類別 權(quán)比細(xì)目 優(yōu) 良 一般 較差 差 綜合（操作條件）地塊屬性 土地級別 ★ 　 優(yōu)勢：地塊基本平整，較好的入市條件與中等規(guī)模優(yōu)勢；臨近政府極力打造運(yùn)河文化概念；清揚(yáng)康城個案的快速去化給予板塊較高的期望與想象空間；短期公寓產(chǎn)品具備一定的差異條件與板塊競爭力劣勢：焦油廠的現(xiàn)狀導(dǎo)致短期難以建立較高市場姿態(tài)入市自然景觀 ★ 　環(huán)境污染 ★ 　配套屬性 交通情況 ★ 　生活配套 ★ 　學(xué)區(qū)情況 ★ 　社會治安 ★ 　附加屬性 社會人文 ★ 　區(qū)位形象 　 ★ 　 　 　市場屬性 　 強(qiáng) 較強(qiáng) 一般 較弱 無競爭產(chǎn)品競爭 ★項(xiàng)目介紹：古運(yùn)河 73號項(xiàng)目位于南長區(qū)古運(yùn)河南段延伸段，歷史文化底蘊(yùn)深厚，運(yùn)河景觀資源極佳；項(xiàng)目指標(biāo)：地約 20萬平方米，總建筑面積近 32萬平方米，容積率為 。該項(xiàng)目將全面展現(xiàn)無錫江南水鄉(xiāng)地域特色，打造為包括聯(lián)排別墅、花園洋房、高層等業(yè)態(tài)的新中式風(fēng)格的高檔社區(qū)。 。 15土地價(jià)值研究（ 71地塊）71地塊屬性類別 權(quán)比細(xì)目 優(yōu) 良 一般 較差 差 綜合（操作條件）地塊屬性 土地級別 ★ 　 優(yōu)勢：較好的歷史文脈現(xiàn)狀；較為成熟的生活配套劣勢：地塊未平整階段，入市條件較晚；清揚(yáng)御庭的市場硬傷短期給該案形成比較；地塊規(guī)模相對分散，不利于建立社區(qū)氛圍自然景觀 ★ 　環(huán)境污染 ★ 　配套屬性 交通情況 ★ 　生活配套 ★ 　學(xué)區(qū)情況 ★ 　社會治安 ★ 　附加屬性 社會人文 ★ 　區(qū)位形象 　 ★ 　 　 　市場屬性 　 強(qiáng) 較強(qiáng) 一般 較弱 無競爭產(chǎn)品競爭 ★項(xiàng)目介紹： 71號項(xiàng)目位于古運(yùn)河文化街南段，占地面積約 13萬平方米，建筑面積約 23萬方，容積率 。項(xiàng)目資源：直面古運(yùn)河景觀資源豐富，緊鄰金城路交通區(qū)位優(yōu)勢明顯；周邊有大型醫(yī)院、超市等配套設(shè)施，社區(qū)環(huán)境成熟；基地內(nèi)部有保留的老工業(yè)建筑遺產(chǎn)，歷史文脈豐厚。項(xiàng)目開發(fā)：周期約 3年左右。 16策略思考 土地價(jià)值研究（核心價(jià)值的提煉）中南路地塊 —核心價(jià)值： 太湖廣場概念； 城市 未來中心；城中心景觀大盤；京杭運(yùn)河 “ 河 ” 文化7 3 地塊 —核心價(jià)值：古 運(yùn)河 文化 ；差異化的建筑風(fēng)格與產(chǎn)品規(guī)劃7 1 地塊 —核心價(jià)值：古 運(yùn)河 文化 ；保留運(yùn)河工商的廠區(qū)建筑與城市發(fā)展軌跡；較強(qiáng)的地脈7 2 地塊 —核心價(jià)值： 較高密度的居住片區(qū)及私營產(chǎn)業(yè)混商密集區(qū)價(jià)值＋17“ 文化地產(chǎn) ” 的兩種大盤營造開發(fā)模式文化地產(chǎn)“ 運(yùn)河文化 ”人文大盤71/72地塊“ 城市文化 ”城市大盤中南路地塊核心思路開發(fā)戰(zhàn)略：樹立無錫一線地產(chǎn)運(yùn)營商的形象高度銷售戰(zhàn)略：實(shí)現(xiàn)南長區(qū)住宅體系唯一品牌壟斷者18核心思路 同區(qū)域大盤差異化競爭策略案例研究[關(guān)鍵字 ]：216。開發(fā)模式、住宅[簡介 ]：216。分析了萬科在深圳坂田先后開發(fā)的 3個項(xiàng)目，通過分析各項(xiàng)目的 開發(fā)背景和開發(fā)模式及市場效應(yīng) ，最后總結(jié)出萬科通過前期項(xiàng)目的成功開發(fā)，逐漸占領(lǐng) 區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者地位，形成區(qū)域居住中心化和該區(qū)域的進(jìn)入壁壘 ，對于萬科企業(yè)在該區(qū)域的后續(xù)拿地和繼續(xù)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。19深圳坂田萬科板塊案例研究案例研究背景：從 1997年到 2023年，萬科在坂田分批拿地，先后開發(fā)了 四季花城、萬科城、第五園 ，逐漸形成了獨(dú)特的萬科板塊 。萬科板塊占地近 1平方公里，住宅總建筑面積超過 120萬平方米，而整個坂田，可開發(fā)土地面積不足 4平方公里，萬科已經(jīng)占有 25%的份額。萬科無疑形成了區(qū)域的壟斷者，具有區(qū)域話語權(quán)，通過造鎮(zhèn)到造城的逐步發(fā)展確立了其在該區(qū)域的絕對領(lǐng)導(dǎo)地位。坂雪崗板塊深圳坂田板塊案例研究深南大道區(qū)位特點(diǎn)u處于深圳郊區(qū)的工業(yè)園區(qū)周邊內(nèi)u交通正在逐步改善u良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)支撐u政策導(dǎo)向下大力發(fā)展基礎(chǔ)配套設(shè)施u迎合大深圳格局下的城市擴(kuò)張趨勢，但在未開發(fā)階段配套和人氣明顯不足萬科四季花城萬科城萬科第五園案例20萬科四季花城 —— 萬科四季花城系中最成功的產(chǎn)品線項(xiàng)目概況：區(qū)位： 1999年，項(xiàng)目開發(fā)初期，本片區(qū)相對市區(qū)非常陌生，周邊缺乏基本生活配套占地面積 373， 900㎡建筑面積 544， 000㎡容 積 率 總 戶 數(shù) 4700戶 ,17000人產(chǎn)品類型 多層、小高層、洋房、聯(lián)排開發(fā)周期 19992023年，分七期開發(fā)深圳四季花城 上海四季花城 武漢四季花城，包括無錫魅力之城萬科最早在深圳開發(fā)四季花城，由于取得了巨大的成功，在全國各地進(jìn)行復(fù)制，成為最成功的產(chǎn)品線，適用于城郊結(jié)合部的土地開發(fā)21四季花城開發(fā)理念 —— 歐洲小鎮(zhèn)n 組團(tuán)圍合型社區(qū)由建筑圍合規(guī)劃等基本構(gòu)架單元組成，比起一般居住社區(qū)， 更強(qiáng)調(diào)社區(qū)的強(qiáng)烈邊界感與社區(qū)內(nèi)部的鄰里關(guān)系 ；n 針對基本生活的商業(yè)配套 ：個性特色商鋪為主，另外配置休閑會所、兒童娛樂場所、緩跑徑、燒烤場中心廣場等休閑 娛樂場所 ；n 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)借鑒奧地利的建筑風(fēng)格 和 傳統(tǒng)四合院 文化為基本主線，形成東西方結(jié)合的居住文化氛圍；住宅的組團(tuán)圍合式布局，既保證了商業(yè)街開放式的商業(yè)氣氛，又保障了住戶的安全。學(xué)校、幼兒園幼兒園超市廣場歐 式 商 業(yè) 街會所零星的商業(yè)四季花城規(guī)劃：采取圍合式建筑，組團(tuán)式院落22