【正文】 位62以人為本 /擺脫建筑的形式主義 /遵循東方人居住習(xí)慣 /現(xiàn)代化的生活理念 /西式手法、東方意境融合的 ——城市中心 59產(chǎn)品及居住理念的同質(zhì)化，將是 73地塊所必須規(guī)避的，我們的目標(biāo)是塑造一個旗幟鮮明的品牌，倡導(dǎo)建筑審美和消費(fèi)美學(xué)，形式和功能的完美和諧，賦予產(chǎn)品附加值，作出東、西方的有機(jī)融合，以及行業(yè)資源和生活資源的整合。54九龍倉 — 區(qū)域開發(fā)集成商項(xiàng) 目 認(rèn)知n 致力于倡導(dǎo)全新的居住理念和生活方式 —— 使命感；n 150萬方的開發(fā)總體量 —— 大手筆；n 面臨無錫大城市格局，對新城區(qū)的竭力建設(shè) —— 開拓者；55在區(qū)域處于上升通道的背景下，作為城市的建設(shè)者，不僅僅是造房子，更應(yīng)以 “ 開發(fā)集成商的氣魄 ” 和 “ 創(chuàng)新精神 ” ，順應(yīng)政策，融四地塊之大氣魄，倡導(dǎo)全新的居住理念！項(xiàng)目價值提升：56競爭慘烈的紅海競 爭 認(rèn)知n 大區(qū)域內(nèi)競爭個案眾多，品牌開發(fā)商、本土開發(fā)商各占半壁江山；n　且在產(chǎn)品上均以 90㎡ 左右兩房， 130㎡ 以內(nèi)三房銷售較好，隨著面積的增長，銷售速度明顯遞減；n　而 73地塊 40％的 90㎡ 以下的房型，如何從眾多項(xiàng)目中脫穎而出？無錫世貿(mào)中心 萬豪國際公寓 朗詩未來之家 金域藍(lán)灣僅僅是販賣產(chǎn)品，還是生活方式？57純西式 純中式的競爭已空前激烈，開創(chuàng)價值創(chuàng)新的藍(lán)海勢在必行競爭慘烈的紅海競 爭 認(rèn)知綠地波士頓公館朗詩未來之家古韻坊 江南坊純西式純中式58消費(fèi)意識的喚醒競 爭 認(rèn)知隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，無錫人的吳文化影響釋放，消費(fèi)意識逐漸顯露，開始對房地產(chǎn)一味復(fù)制歐美建筑及生活方式等做法開始反思。 時代上城古運(yùn)河 72號項(xiàng)目古運(yùn)河 71號項(xiàng)目古運(yùn)河 73號項(xiàng)目四地塊， 150萬方 均位于無錫市南長區(qū)，多項(xiàng)目聯(lián)動開發(fā)，推動區(qū)域整體開發(fā)建設(shè)。近年來，政府加快修復(fù)清名橋歷史文化街區(qū)，努力重現(xiàn) “ 江南水弄堂、運(yùn)河絕版地 ” 盛景和再現(xiàn)新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的繁華輝煌；同時 。古運(yùn)河，孕育了獨(dú)具特色的江南運(yùn)河水鄉(xiāng)文化 ，50項(xiàng) 目 認(rèn)知 景觀 — 運(yùn)河孕育著吳文化情節(jié)自 2023年起，一年一度的吳文化節(jié)是無錫人 “ 傳承吳地文明 ” 的重點(diǎn)體現(xiàn)51項(xiàng) 目 認(rèn)知 時 — 居住生地，傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)南長區(qū)，傳統(tǒng)工業(yè)服務(wù)區(qū)，居住環(huán)境亟待改善，居住理念需要倡導(dǎo)從區(qū)街經(jīng)濟(jì)、工業(yè)經(jīng)濟(jì)的興盛；到民營經(jīng)濟(jì)、第三產(chǎn)業(yè)各領(lǐng)風(fēng)騷的生動局面； 到如今各大品牌開發(fā)商進(jìn)駐，打造現(xiàn)代服務(wù)業(yè)新地標(biāo)，這需要時間的見證，更需要開發(fā)商的可持續(xù)發(fā)展觀的支撐。 區(qū)域 認(rèn)知46南長未來新城市中心的價值高地有價值可重塑，有責(zé)任需肩負(fù)，有歷史須遵循區(qū)域價值挖掘：47項(xiàng) 目 認(rèn)知板塊景觀時 /勢規(guī)模九龍倉48板塊 — 未來的城市核心區(qū)項(xiàng) 目 認(rèn)知擴(kuò)張： 崇安區(qū)、南長區(qū)與部分新區(qū)在內(nèi)的新中心城區(qū)；南移： 中心城區(qū)的核心區(qū)由過去的解放路環(huán)線，逐漸轉(zhuǎn)移至太湖廣場；升級： 以太湖廣場為核心，城市中心的規(guī)劃、功能、配套及面貌都將得到大幅度提升。推盤建議42讀73號項(xiàng)目 定位　　　。n第五園 “ 骨子里的中國情結(jié) ” 恰如其分地將 “ 產(chǎn)品 ” 導(dǎo)向了 “ 人文 ”n人本主義；需要積累，為領(lǐng)導(dǎo)者品牌的標(biāo)志，主流品牌開發(fā)商競爭要素萬科核心競爭力： 人文 +服務(wù)這是區(qū)域性品牌模型，地段品牌增值性高；一旦形成核心競爭力，很難被模仿和超越萬科第五園地產(chǎn)項(xiàng)目 /企業(yè)的的核心競爭力矩陣40四季花城 萬科城 第五園被動郊區(qū)化小白領(lǐng)，城區(qū)工薪階層，還有部分萬科老客戶及其員工瞄準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)客戶，從收入較低白領(lǐng)階層擴(kuò)大到中產(chǎn)階級三宅一生，進(jìn)一步擴(kuò)大客戶層面，投資和收藏客戶增多多層、花園洋房 寬景 house、情景洋房、 townhouse、loft多層、合院 HF、寬景洋房生活配套，社區(qū)級配套資源展示，區(qū)域級配套結(jié)合城市功能 成熟社區(qū)配套客戶層面擴(kuò)大產(chǎn)品檔次升級 配套全面升級案例總結(jié) 從產(chǎn)品立勢到實(shí)現(xiàn)品牌溢價，萬科成功打造城市新一極產(chǎn)品立勢 形象升級 品牌溢價小鎮(zhèn)起步，依靠產(chǎn)品，小步快跑，穩(wěn)打穩(wěn)扎造城，擴(kuò)大規(guī)模，產(chǎn)品競爭力升級，拔高形象，積累品牌優(yōu)勢玩味純粹文化，實(shí)現(xiàn)品牌溢價，將 “ 產(chǎn)品” 導(dǎo)向了 “ 人文 ”角色升級對深圳人而言，坂田萬科城系除了項(xiàng)目數(shù)量和品質(zhì)的迅速提升外，更核心的體現(xiàn)是城市化格局下城市空間、居住模式和生活方式的蛻變和全面升級。收入提高后換房的第二居所216。n萬科在坂田片區(qū)成功運(yùn)作， 其忠誠客戶將一生中所擁有的三宅，隨著萬科四季花城、萬科城、第五園的先后建成，成為一生之城一生三宅：216。利用產(chǎn)品的創(chuàng)新和提升實(shí)現(xiàn)區(qū)域價值的的突破性增長 ；216。n 分 3期 2年開發(fā) ，先期開發(fā)142072平方米 (含 4000平方米商業(yè)面積 )，容積率 n產(chǎn)品形式 : townhouse/情景洋房 /多層n一期 2023年 10月動工 , 2023年 7月開始銷售背景介紹：216。區(qū)域級商業(yè)租售并舉，開始少量自己控制，社區(qū)逐漸成熟后全部銷售四季花城社區(qū)級配套：沿街商業(yè)共 113家（未售 16家），總面積7000平米。萬科城一期客戶來源：觀瀾、龍華、布吉的小廠主、小老板占 30%，新天下和華為占約 20%，萬科老業(yè)主 15%萬科員工 5%，市區(qū)關(guān)外等 30%　33萬科城配套升級： 從社區(qū)級配套升級為城市級配套216。n組團(tuán)封閉式管理： 兩大組團(tuán)，組團(tuán)之間開設(shè)一條市政道路，與外界形成開放性銜接，將大型商業(yè)中心、幼兒園、學(xué)校、會所、泳池都沿開放性道路布置，社區(qū)居民從社區(qū)的任何一個地方，都能實(shí)現(xiàn) 5分鐘步行距離n遵循 “ 公共空間優(yōu)先 ” 原則 ：首先把社區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域規(guī)劃清楚，然后才圍繞公共區(qū)域去布置房屋n共分 4個鄰里單元，每個單元都實(shí)現(xiàn)了居住、購物、娛樂的 “ 多樣化 ”強(qiáng)調(diào)街道的多功能性，多數(shù)采用 “ 機(jī)動車道 +非機(jī)動車道 +綠化帶 +人行道 ” 模式，社區(qū)內(nèi)道路網(wǎng)密度較高，住戶可選擇出行方向增多開放式廣場九年制學(xué)校；幼兒園寬景 house情景洋房商業(yè)中心；LoftTOHO小高層29萬科城產(chǎn)品展示 —— 形象拔高與升級以 Townhouse、花園洋房為主；30產(chǎn)品形態(tài)逐漸走高 —— 透視萬科城開發(fā)戰(zhàn)略和開發(fā)節(jié)奏的變化 產(chǎn)品類型透視開發(fā)策略n一期產(chǎn)品的不同部分展現(xiàn)了不同的功能： 商業(yè)中心彌補(bǔ)規(guī)避配套不足；景觀中心實(shí)景展示，提升品牌n一期產(chǎn)品的類型組合上可謂恰到好處， 既控制了風(fēng)險，又為后期開發(fā)創(chuàng)造條件。項(xiàng)目位于深圳市坂田坂雪崗工業(yè)區(qū)，鄰近華為基地；地處關(guān)外，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施配套匱乏，人氣嚴(yán)重不足項(xiàng)目簡介?區(qū)位： 萬科城位于深圳龍崗布吉鎮(zhèn)坂雪崗工業(yè)園區(qū)內(nèi)，自駕車通過梅觀高速可在 15分鐘內(nèi)到達(dá)市中心?規(guī)模： 占地 40萬平米，總建面 43萬，容積率 ， 3萬平米的配套，車位比 1:1，一期總戶數(shù)： 726戶?上市時間 ： ?形象定位：大型 TOWNHOUSE親地社區(qū)，田園牧歌般的休閑生活主要產(chǎn)品結(jié)構(gòu)： Townhouse、寬景 house、情景花園洋房、透天小高層、 LOFT主要戶型： 4房、 3房2829萬科城規(guī)劃 —— 造城計劃n景觀軸： 三山兩澗一平地 ” 的土地格局自然形成了片區(qū)組團(tuán)和社區(qū)主軸，主軸沿線將廣場、商業(yè)街、會所、前庭水景軸、綠軸串聯(lián)。由于有四季花城的先期開發(fā)，萬科從中積累了陌生區(qū)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，樹立了 品牌形象 ， 四季花城也為萬科城積累了大量客戶群，其中有兩類主要客戶：換房客戶和投資客戶 ， 即從四季去萬科城換房的，以及在四季住，去萬科城投資的 ；216。內(nèi)部客戶 ： 由于對區(qū)域的陌生，萬科沒有必勝信心，所以宣傳內(nèi)部員工去買，增加人氣。一期二期三期四期五期六期七期N24啟動策略 —— 足夠的配套以及展示，以小博大啟動產(chǎn)品n多層 —— 易于被市場接受的 低風(fēng)險產(chǎn)品 ；n聯(lián)排別墅 —— 當(dāng)時的市場創(chuàng)新產(chǎn)品，奠定項(xiàng)目的低密度社區(qū)形象；n首期以容易被市場接受的多層與創(chuàng)新產(chǎn)品聯(lián)排別墅啟動，奠定低密度社區(qū)形象啟動區(qū)配套以及展示n歐式風(fēng)情商業(yè)街： 300米作為社區(qū)主軸，既起到展示作用，又解決了社區(qū)的基本生活配套需求n會所： 2023多平方米，包含了多種運(yùn)動設(shè)施，如泳池、健身房等；n配套絕對量并不一定很大，但充分的展示，使人感覺配套足夠多商業(yè)街定位：歐式小鎮(zhèn)商業(yè)街 300米充分展示2526客戶定位 —— 適應(yīng)性客戶為主，在中心區(qū)上班的白領(lǐng)最初客戶定位： 由于萬科最初判斷深圳會有郊區(qū)化趨勢，同時認(rèn)為目前區(qū)域較偏，通勤時間成本會高，朝九晚五的工薪階層可能不會來，由于對區(qū)域和客戶的不熟悉，萬科將客戶定位為不受生活限制，對 環(huán)境重視的自由職業(yè)者實(shí)際成交客戶： 如城市白領(lǐng)以城區(qū)工薪階層客戶為主，包括被動郊區(qū)化的白領(lǐng)階層，居家為主的客戶，其特點(diǎn)是重視 產(chǎn)品品質(zhì)、居住環(huán)境以及生活氛圍 但經(jīng)濟(jì)承受力較弱。獨(dú)特的私有室外空間是日常起居生活向室外的自然延伸： 一是露臺沒有頂蓋區(qū)別于陽臺更有花園感 , 二是和客廳相連并有較大的進(jìn)深便于安排活動 , 三是半圍合的設(shè)計使其擁有較強(qiáng)的私家感。樓梯的活動、露臺的活動和宅間的活動相輝映，塑造更生動、更和諧的鄰里生活。情景房理念 情景房設(shè)置于一樓 , 其功能可用作書房、茶室、客房等功能 , 位于客廳的外部 , 入口的旁邊 , 和客廳及入戶門廳一起形成半圍合的首層私家花園。坂雪崗板塊深圳坂田板塊案例研究深南大道區(qū)位特點(diǎn)u處于深圳郊區(qū)的工業(yè)園區(qū)周邊內(nèi)u交通正在逐步改善u良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)支撐u政策導(dǎo)向下大力發(fā)展基礎(chǔ)配套設(shè)施u迎合大深圳格局下的城市擴(kuò)張趨勢，但在未開發(fā)階段配套和人氣明顯不足萬科四季花城萬科城萬科第五園案例20萬科四季花城 —— 萬科四季花城系中最成功的產(chǎn)品線項(xiàng)目概況：區(qū)位： 1999年，項(xiàng)目開發(fā)初期，本片區(qū)相對市區(qū)非常陌生，周邊缺乏基本生活配套占地面積 373， 900㎡建筑面積 544， 000㎡容 積 率 總 戶 數(shù) 4700戶 ,17000人產(chǎn)品類型 多層、小高層、洋房、聯(lián)排開發(fā)周期 19992023年，分七期開發(fā)深圳四季花城 上海四季花城 武漢四季花城，包括無錫魅力之城萬科最早在深圳開發(fā)四季花城，由于取得了巨大的成功，在全國各地進(jìn)行復(fù)制，成為最成功的產(chǎn)品線，適用于城郊結(jié)合部的土地開發(fā)21四季花城開發(fā)理念 —— 歐洲小鎮(zhèn)n 組團(tuán)圍合型社區(qū)由建筑圍合規(guī)劃等基本構(gòu)架單元組成，比起一般居住社區(qū)， 更強(qiáng)調(diào)社區(qū)的強(qiáng)烈邊界感與社區(qū)內(nèi)部的鄰里關(guān)系 ；n 針對基本生活的商業(yè)配套 ：個性特色商鋪為主，另外配置休閑會所、兒童娛樂場所、緩跑徑、燒烤場中心廣場等休閑 娛樂場所 ；n 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計借鑒奧地利的建筑風(fēng)格 和 傳統(tǒng)四合院 文化為基本主線，形成東西方結(jié)合的居住文化氛圍；住宅的組團(tuán)圍合式布局，既保證了商業(yè)街開放式的商業(yè)氣氛，又保障了住戶的安全。萬科板塊占地近 1平方公里，住宅總建筑面積超過 120萬平方米，而整個坂田，可開發(fā)土地面積不足 4平方公里，萬科已經(jīng)占有 25%的份額。分析了萬科在深圳坂田先后開發(fā)的 3個項(xiàng)目，通過分析各項(xiàng)目的 開發(fā)背景和開發(fā)模式及市場效應(yīng) ，最后總結(jié)出萬科通過前期項(xiàng)目的成功開發(fā)，逐漸占領(lǐng) 區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者地位，形成區(qū)域居住中心化和該區(qū)域的進(jìn)入壁壘 ，對于萬科企業(yè)在該區(qū)域的后續(xù)拿地和繼續(xù)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。 16策略思考 土地價值研究（核心價值的提煉）中南路地塊 —核心價值： 太湖廣場概念； 城市 未來中心；城中心景觀大盤；京杭運(yùn)河 “ 河 ” 文化7 3 地塊 —核心價值：古 運(yùn)河 文化 ；差異化的建筑風(fēng)格與產(chǎn)品規(guī)劃7 1 地塊 —核心價值：古 運(yùn)河 文化 ；保留運(yùn)河工商的廠區(qū)建筑與城市發(fā)展軌跡；較強(qiáng)的地脈7 2 地塊 —核心價值： 較高密度的居住片區(qū)及私營產(chǎn)業(yè)混商密集區(qū)價