某開(kāi)發(fā)地塊定位報(bào)告及產(chǎn)品建議書(shū)-文庫(kù)吧資料
2025-02-09 15:35本頁(yè)面
【正文】 的滁州、天長(zhǎng)等） 在 六合 做生意的客戶。備選案名：太河苑，平湖苑 延續(xù)一期長(zhǎng)河郡苑、觀湖郡苑的起名規(guī)則，結(jié)合兩個(gè)地塊分別毗鄰滁河、龍池湖，在案名上取滁河、龍池湖中的一字，取 “ 太平 ” 各一字，寓意太平盛世。本項(xiàng)目位于未來(lái)的六合行政文化中心，體量巨大，承擔(dān)著延續(xù)六合文化的責(zé)任。 湖景美宅：雙水岸住宅，千年龍池湖， 10公里滁河水岸，自然生態(tài)美景，浸入眼簾。48根據(jù)以上定位依據(jù)我們提出： 大江北 簡(jiǎn)歐風(fēng)格 湖景美宅 大江北：我們不只是六合，我們還是江北，把六合與南京主城拉近，避免小區(qū)域的宣傳，把整個(gè)項(xiàng)目放置于南京，作為南京的第三大盤(pán)，依靠得天獨(dú)厚的自然湖景，另外六合區(qū)政府大樓的遷入，使得本區(qū)域的政治經(jīng)濟(jì)文化地位得到了空前的提升。 南京市區(qū)客戶以及投資客戶的成交比例在逐漸提高，設(shè)計(jì)有針對(duì)性的產(chǎn)品便于市場(chǎng)的去化 。 六合實(shí)驗(yàn)小學(xué)、勵(lì)志中學(xué) ，良好的 學(xué)區(qū) 文化氛圍， 可以滿足小孩教育的成長(zhǎng)性需求 。 未來(lái)項(xiàng)目周邊規(guī)劃生活配套設(shè)施齊全，交通便捷， 作為未來(lái)六合新城的文化政治經(jīng)濟(jì)中心 ，可以作為第一居所的 稀缺湖景資源社區(qū) ” 地鐵 3號(hào)線的泰馮路站與本項(xiàng)目的對(duì)接，輕軌 11號(hào)線將在 2023年的提前通車(chē)為項(xiàng)目帶來(lái)了更多的南京市區(qū)客群，本項(xiàng)目在產(chǎn)品定位需要考慮南京市區(qū)人群的購(gòu)買(mǎi)特點(diǎn)。從區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來(lái)看，本案二期的產(chǎn)品線需要結(jié)合一期產(chǎn)品的銷售情況，考慮填補(bǔ)市場(chǎng)空檔，在戶型上進(jìn)行公司成熟產(chǎn)品的移植，如： 8590平米的君蘭 89戶型，增加附送面積和附加值，追求居住的實(shí)用性，爭(zhēng)取快速去化，以達(dá)到今后滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的良好局面。 剩余產(chǎn)品類型主要為小高層，戶型面積偏大，已經(jīng)不是本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。目前設(shè)立了臨時(shí)接待點(diǎn)，預(yù)計(jì) 10年 10月面世。 總建面約 85萬(wàn)方，其中 一期開(kāi)發(fā)的地面總建筑面積約25萬(wàn)平方米，將建設(shè)住宅約 2393套，其中商業(yè)及配套設(shè)施面積約 。 從銷售情況可以看出，龍池翠洲的成交戶型多集中在80110平方米，說(shuō)明了中小戶型是目前區(qū)域內(nèi)需求的重點(diǎn)。43 龍池翠洲自 05年 1月開(kāi)盤(pán)至今，總銷售了 1252套房源，其中自 2023年 1月起，至今銷售 101套，均為 完成，把握住了較好的市場(chǎng)良機(jī)。雙拼:11棟 。34棟 3層的別墅 。41Part442競(jìng)品分析龍池翠洲 戶型配比情況龍池翠洲，位于龍池湖畔，緊靠六合區(qū)政府大樓，總建面約 23萬(wàn)方，由 12棟 1011層的小高層。40區(qū)域內(nèi)客戶分析小結(jié)：........Phase 1 Phase 3成交 客戶分析目前成交的客戶以本地客源和市區(qū)部分人群（首次置業(yè)、投資、養(yǎng)老）為主；目前的客戶成交促成點(diǎn)主要是環(huán)境優(yōu)美，單價(jià)低，總價(jià)低；由于周邊生活配套尚未完善，本地客源中的中高端改善人群不多；針對(duì)典型客群的調(diào)研結(jié)論，未來(lái)的留寧大學(xué)生、青年白領(lǐng)、中高端改善人群、養(yǎng)老養(yǎng)生人群是擴(kuò)大本項(xiàng)目市場(chǎng)占有的幾大機(jī)會(huì)點(diǎn)；依托周邊的政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、化工園區(qū)、商貿(mào)物流、學(xué)區(qū)師生、拆遷區(qū)域等，區(qū)域內(nèi)有著堅(jiān)實(shí)的客戶基礎(chǔ)。u 收入水平較高的人群集中在 化工、鋼鐵、 商貿(mào)、物流業(yè)商戶，重點(diǎn)政府機(jī)構(gòu)、企業(yè)單位人員。中高端改善人群是二期開(kāi)發(fā)的一個(gè)重點(diǎn)目標(biāo)，他們是風(fēng)向標(biāo)，可以左右周邊的人群，利用后期的雙水景、環(huán)河景觀帶的打造，優(yōu)美的自然環(huán)境，來(lái)說(shuō)服他們購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目，帶動(dòng)后期的快速銷售。37養(yǎng)生養(yǎng)老客群 的需求特征：對(duì)項(xiàng)目所在環(huán)境及交通極為關(guān)注；對(duì)儲(chǔ)藏室、南陽(yáng)臺(tái)的關(guān)注度很高；對(duì)鍛煉配套的要求較高；對(duì)于醫(yī)療配套的要求很高；對(duì)于扶手、緊急報(bào)警裝置有需求；對(duì)于公共部分地面防滑設(shè)置有一定要求；本項(xiàng)目周邊自然環(huán)境優(yōu)越，適合養(yǎng)老養(yǎng)生，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上和營(yíng)銷推廣上打養(yǎng)生牌。35留寧大學(xué)生客群 的需求特征：對(duì)小戶型公寓的認(rèn)可度較高；接受總價(jià)的范圍在 50萬(wàn)左右；接受兩房的比例較大，一房較少；對(duì)于公共交通的要求很高（很快地進(jìn)入市區(qū)）；對(duì)于青年會(huì)所、無(wú)線上網(wǎng)、社區(qū)食堂等配套有著較大的需求；本項(xiàng)目的極力爭(zhēng)取的一個(gè)客群，針對(duì)他們合理控制戶型面積，增加項(xiàng)目的生活配套和交通配套。訪談紀(jì)要：34為了更好地進(jìn)行項(xiàng)目定位，營(yíng)銷策劃部開(kāi)展了對(duì)客戶的深度調(diào)研，以下是分類客群的調(diào)研結(jié)論：地源客群 （六合本地）的需求特征：有著較大的購(gòu)房需求；家庭月收入還是相當(dāng)可觀的，有一定潛在的消費(fèi)能力；對(duì)本地商品房心理預(yù)期價(jià)格普遍不高；對(duì)戶型面積的需求還是以經(jīng)濟(jì)實(shí)用為主；對(duì)于大型超市及便利店有著強(qiáng)烈的需求；對(duì)于幼兒園、小學(xué)、社區(qū)醫(yī)療診所的需求較強(qiáng)。成交 客戶分析3232歲于 華歐歐風(fēng)花苑 購(gòu)房的王先生：職業(yè)：某公司老總家庭結(jié)構(gòu)： 3口之家；小孩 3歲購(gòu)房目的：改善型；產(chǎn)品關(guān)注度：產(chǎn)品檔次，小區(qū)環(huán)境，教育配套，交通便利為什么 在華歐 購(gòu)房： 屬于六合實(shí)驗(yàn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房，當(dāng)時(shí)購(gòu)買(mǎi)時(shí)價(jià)格比較便宜，但目前生活配套還不完善，如果沒(méi)有私家車(chē)的話出去很不方便， 再次購(gòu)房當(dāng)然需 要比目前條件好一點(diǎn)的，檔次很重要，小區(qū)人文環(huán)境以及教育都很重要，利于小孩教育；小區(qū)景觀也很重要 ，也想要自己的私家花園， 目前 沒(méi)有此類產(chǎn)品；訪談紀(jì)要：26歲 蔡先生 于龍湖半島長(zhǎng)河郡購(gòu)房 ：職業(yè)：公司職員家庭結(jié)構(gòu)： 有女朋友，未婚購(gòu)房目的： 婚房 ；產(chǎn)品關(guān)注度：樓盤(pán)教育配套，交通便利、產(chǎn)品檔次 ，有升值潛力為什么不在 六合主城 購(gòu)房： 主城價(jià)格太高 ， 接近 7000元，承受不起，另外這里靠近區(qū)政府，未來(lái)發(fā)展非常有潛力， 小區(qū)教育配套也特別完善； 雄州西路通車(chē)后，到六合老城特別方便，未來(lái)的輕軌非常關(guān)注，我相信自己的眼光是不錯(cuò)的。成交 客戶分析數(shù)據(jù)來(lái)源：前期客戶成交分析315060歲之間到 龍湖半島 購(gòu)房 的謝阿姨 ：職業(yè)： 退休人員購(gòu)房目的：改善型，養(yǎng)老需要；產(chǎn)品關(guān)注度：環(huán)境好，利于修心養(yǎng)性；配套好為什么 在龍湖半島 購(gòu)房：退休了，想找一個(gè)比較好的小區(qū)養(yǎng)老，配套好，環(huán)境好、安全保證，大開(kāi)發(fā)商的中高檔樓盤(pán)， 南京市區(qū)靠湖的價(jià)格都太高， 沒(méi)有 這么高性價(jià)比的 樓盤(pán)，所以 一來(lái)看龍池的環(huán)境就喜歡這里了， 就打算選擇 龍湖半島 了，但是 目前這 邊人比較少，景觀少，配套也少， 聽(tīng)說(shuō)以后會(huì)有輕軌，那就方便了，看在市區(qū)的孫女就方便了。成交 客戶分析數(shù)據(jù)來(lái)源：前期客戶成交分析30從 統(tǒng)計(jì) 數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)， 成交客戶職業(yè)類型占比靠前的分別為普通職員、個(gè)體工商、公務(wù)員、事業(yè)單位、技術(shù)人員。成交 客戶分析數(shù)據(jù)來(lái)源：前期客戶成交分析29從 統(tǒng)計(jì) 數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)， 目前成交的客戶主要為剛需客戶，用于自住和子女就學(xué)，長(zhǎng)期投資的客戶占比為 11%。占比分別為 33%、 30%、 27%?？蛻魧?duì)產(chǎn)品面積段需求集中于 二房（7590㎡ ） 三房 101
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