【正文】 袍、棲霞、麒麟等 4處設(shè)置互通式立交，并預(yù)留紅光、仙林 2處互通式立交。項(xiàng)目地塊具有較高商業(yè)價(jià)值。商業(yè)用房成交走勢(shì)：專業(yè)市場(chǎng)放量拉低成交價(jià)格市場(chǎng)價(jià)值研判11六合區(qū)商業(yè)用房成交價(jià)格保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，但在 08年下半年有明顯的放量，導(dǎo)致成交價(jià)格有大幅度的下降，主要是由于南京國(guó)際化工商貿(mào)城、南京國(guó)際五金機(jī)電城等專業(yè)市場(chǎng)的集中成交所導(dǎo)致。在 10年又遇到了新的調(diào)整期，但房?jī)r(jià)依然處于穩(wěn)步上升 態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資逐年增加，城市化建設(shè)開(kāi)始加快市場(chǎng)價(jià)值研判數(shù)據(jù)來(lái)源 :南京房管局錫林湖 博物館6經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)雄州鎮(zhèn)橫梁鎮(zhèn)六合區(qū)政府 截止到 2023年 6月份，六合的土地供應(yīng)主要集中在區(qū)域的行政、商貿(mào)、生產(chǎn)的集中的區(qū)域：雄州鎮(zhèn)以及新興的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，這兩個(gè)區(qū)域的土地供應(yīng)量占整個(gè)六合區(qū)域土地供應(yīng)的 56%。4雄州 龍池組團(tuán)大廠組團(tuán)5 從 2023年起，六合區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。南京公司 營(yíng)銷策劃部榮盛 ?龍湖半島二期開(kāi)發(fā)地塊 定位報(bào)告 及產(chǎn)品建議書1PART1 市場(chǎng)價(jià)值研判PART2 項(xiàng)目研判 PART3 客戶分析PART4 競(jìng)品分析PART5 本項(xiàng)目定位PART6 本項(xiàng)目建議 PART7 營(yíng)銷推廣建議目錄2Part13市場(chǎng)價(jià)值研判房地產(chǎn)市場(chǎng)布局：兩大組團(tuán)各具優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)價(jià)值研判兩大組團(tuán)構(gòu)架六合房產(chǎn)布局六合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要集中在兩個(gè)區(qū)域 —— 泛雄州鎮(zhèn)區(qū)域、大廠區(qū)域。從六合區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增幅看，2023年是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的大躍進(jìn)時(shí)期，增長(zhǎng)幅度高達(dá) %。土地市場(chǎng)區(qū)域：雄州鎮(zhèn)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)為主市場(chǎng)價(jià)值研判數(shù)據(jù)來(lái)源 :南京房管局錫林湖7 住宅類用地是六合區(qū)土地供應(yīng)的主力，自 2023年 1月至 2023年 7月，六合總計(jì)成交土地 59幅，總占地面積 3552058平方米，可建面積為 4340508平米，南京華歐于 2023年以土地拍賣方式取得了本地塊。由于消費(fèi)以當(dāng)?shù)乜腿簽橹?，因此市?chǎng) 規(guī)模不大，但隨著交通改善及城市化水平的快速提高，未來(lái) 3－ 5年六合房地產(chǎn)存在一個(gè)快速發(fā)展期。數(shù)據(jù)來(lái)源 :南京房管局六合主城商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布密集，主要沿長(zhǎng)江路、泰山路分布；業(yè)態(tài)覆蓋全面，大賣場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、沿街商鋪、批發(fā)市場(chǎng)、步行街等；業(yè)種多樣包括電器、服裝、百貨、副食、家俱等。泰 山 路 沿 街 商 業(yè)業(yè) 商 街 沿 路 江 長(zhǎng)公園路步行街達(dá)家巷商業(yè)街基德肯果蘇潤(rùn)華金寧廣場(chǎng)商業(yè)分布：集中于長(zhǎng)江路、泰山路，開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)潛力較大市場(chǎng)價(jià)值研判12市場(chǎng)價(jià)值研判 便捷交通帶給六合發(fā)展的新機(jī)遇地鐵三號(hào)線已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)，借助青奧會(huì)的東風(fēng)，輕軌 11號(hào)線提前動(dòng)工，預(yù)計(jì) 2023年前通車。全線采用雙向六車道高速公路標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，設(shè)計(jì)時(shí)速為 100公里，橋面寬度 33米 (不含布索區(qū) )，兩岸接線設(shè)計(jì)時(shí)速 120公里，路基寬度 米。 15六合機(jī)場(chǎng) 六合機(jī)場(chǎng) 是原南京大校場(chǎng)機(jī)場(chǎng)的搬遷，新址位于六合北部的雄州鎮(zhèn)北部，北依南京二環(huán)，東鄰寧連高速，西部毗鄰程橋鎮(zhèn)。 16? 六合房地產(chǎn)市場(chǎng)處于發(fā)展階段，本項(xiàng)目屬于最有潛力的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)板塊；? 六合房地產(chǎn)投資保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，六合房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)健康理性特征；? 六合土地市場(chǎng)集中在雄州鎮(zhèn)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，未來(lái)整個(gè)六合開(kāi)發(fā)量大；? 六合商品住宅市場(chǎng)：成交量受市場(chǎng)調(diào)整影響，但房?jī)r(jià)依然保持上升；? 六合商業(yè)用房：專業(yè)市場(chǎng)拉低整體價(jià)格，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)發(fā)展前景看好；? 便捷的軌道交通及立體化交通的發(fā)展將改變六合的房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程，吸引更多的人在六合安居樂(lè)業(yè)。 未來(lái)六合的發(fā)展就在這里。該酒店還包括鉑金公寓、商業(yè)中心等，總高度將達(dá)到 100米。輕軌14號(hào)線雄州站25S:優(yōu)勢(shì) 六合區(qū)政府邊上，未來(lái)的行政經(jīng)濟(jì)文化中心屬于六合實(shí)驗(yàn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房 。 榮盛在六合的知名 品牌 和良好口碑 。前期華歐樓盤品質(zhì)和聲譽(yù)不高，存在負(fù)面影響百姓對(duì)化工產(chǎn)業(yè)的誤區(qū)，導(dǎo)致外來(lái)人口導(dǎo)入存在一定困難。 政府巨資進(jìn)行環(huán)龍池湖景觀改造。六合其他區(qū)域大量待開(kāi)發(fā)土地給項(xiàng)目帶來(lái)不確定風(fēng)險(xiǎn)?？蛻魧?duì)產(chǎn)品面積段需求集中于 二房（7590㎡ ） 三房 101110㎡、 91100㎡之間，占比分別為 35%、 29%、 23%。成交 客戶分析數(shù)據(jù)來(lái)源：前期客戶成交分析29從 統(tǒng)計(jì) 數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)， 目前成交的客戶主要為剛需客戶，用于自住和子女就學(xué)，長(zhǎng)期投資的客戶占比為 11%。成交 客戶分析數(shù)據(jù)來(lái)源：前期客戶成交分析315060歲之間到 龍湖半島 購(gòu)房 的謝阿姨 ：職業(yè)： 退休人員購(gòu)房目的：改善型，養(yǎng)老需要；產(chǎn)品關(guān)注度：環(huán)境好，利于修心養(yǎng)性；配套好為什么 在龍湖半島 購(gòu)房：退休了，想找一個(gè)比較好的小區(qū)養(yǎng)老，配套好，環(huán)境好、安全保證，大開(kāi)發(fā)商的中高檔樓盤， 南京市區(qū)靠湖的價(jià)格都太高， 沒(méi)有 這么高性價(jià)比的 樓盤，所以 一來(lái)看龍池的環(huán)境就喜歡這里了， 就打算選擇 龍湖半島 了，但是 目前這 邊人比較少，景觀少，配套也少， 聽(tīng)說(shuō)以后會(huì)有輕軌，那就方便了，看在市區(qū)的孫女就方便了。訪談紀(jì)要：34為了更好地進(jìn)行項(xiàng)目定位，營(yíng)銷策劃部開(kāi)展了對(duì)客戶的深度調(diào)研，以下是分類客群的調(diào)研結(jié)論：地源客群 （六合本地）的需求特征：有著較大的購(gòu)房需求；家庭月收入還是相當(dāng)可觀的，有一定潛在的消費(fèi)能力；對(duì)本地商品房心理預(yù)期價(jià)格普遍不高；對(duì)戶型面積的需求還是以經(jīng)濟(jì)實(shí)用為主；對(duì)于大型超市及便利店有著強(qiáng)烈的需求；對(duì)于幼兒園、小學(xué)、社區(qū)醫(yī)療診所的需求較強(qiáng)。37養(yǎng)生養(yǎng)老客群 的需求特征：對(duì)項(xiàng)目所在環(huán)境及交通極為關(guān)注；對(duì)儲(chǔ)藏室、南陽(yáng)臺(tái)的關(guān)注度很高；對(duì)鍛煉配套的要求較高；對(duì)于醫(yī)療配套的要求很高；對(duì)于扶手、緊急報(bào)警裝置有需求；對(duì)于公共部分地面防滑設(shè)置有一定要求；本項(xiàng)目周邊自然環(huán)境優(yōu)越，適合養(yǎng)老養(yǎng)生，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上和營(yíng)銷推廣上打養(yǎng)生牌。u 收入水平較高的人群集中在 化工、鋼鐵、 商貿(mào)、物流業(yè)商戶，重點(diǎn)政府機(jī)構(gòu)、企業(yè)單位人員。41Part442競(jìng)品分析龍池翠洲 戶型配比情況龍池翠洲，位于龍池湖畔，緊靠六合區(qū)政府大樓，總建面約 23萬(wàn)方，由 12棟 1011層的小高層。雙拼:11棟 。 從銷售情況可以看出，龍池翠洲的成交戶型多集中在80110平方米，說(shuō)明了中小戶型是目前區(qū)域內(nèi)需求的重點(diǎn)。目前設(shè)立了臨時(shí)接待點(diǎn)，預(yù)計(jì) 10年 10月面世。從區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來(lái)看，本案二期的產(chǎn)品線需要結(jié)合一期產(chǎn)品的銷售情況，考慮填補(bǔ)市場(chǎng)空檔，在戶型上進(jìn)行公司成熟產(chǎn)品的移植，如： 8590平米的君蘭 89戶型