【正文】 產(chǎn)品的 價值提升 策略 ： 價值 高 于價格 別墅品質(zhì)的洋房產(chǎn)品 洋房品質(zhì)的高層產(chǎn)品 總 108頁 第 54頁 運用三個緯度工具進(jìn)行項目定位 價值最大化 塑造競爭優(yōu)勢 優(yōu)化限制條件 緯度二：樹立本案的競爭優(yōu)勢 總 108頁 第 55頁 成本領(lǐng)先 差異化 集中化 項目組合 附加值 時間壟斷 競爭優(yōu)勢的形成 項目的競爭策略 : 差異化、組合、附加值 綜合體內(nèi)住宅 疊墅＋電梯 + 洋房 建筑立面 精裝修 景觀園林 智能環(huán)保 總 108頁 第 56頁 競品物業(yè)：住宅＋商業(yè)（商住樓） 本案物業(yè)：住宅＋商業(yè)＋寫字樓＋公寓（城市綜合體） 一個綜合體內(nèi)住宅，即將成為城市的未來發(fā)展中心，生活的更便利、舒適和現(xiàn)代，是人們心中的一種生活愿景！ 商住樓 vs 城市綜合體 塑造競爭優(yōu)勢之一 : 住宅依附體的差異化 總 108頁 第 57頁 同一地塊容積率的拆分，使得物業(yè)形態(tài)變得多樣化，既有低密產(chǎn)品，也有現(xiàn)代高層。 商業(yè)規(guī)劃中，考慮增加住宅功能外延的布局。 提升價值策略之七 : 智能、環(huán)保、節(jié)能 總 108頁 第 50頁 優(yōu)化戶型 戶型空間優(yōu)化、戶型創(chuàng)新、增加抗震功能間 戶型空間優(yōu)化： 讓居住價值不是面積尺度，而是人性化的設(shè)計。 本案選擇精裝修市場背景 ? 市場大勢所趨 ? 利于強(qiáng)占市場 提升品牌 ? 區(qū)域缺精裝修產(chǎn)品 ? 完善自身條件 增加產(chǎn)品附加值 提升價值策略之五 : 精裝修 總 108頁 第 48頁 景觀園林 融合建筑與商業(yè)的時尚、國際元素，同時結(jié)合人文。 6F疊拼別墅 9F多層電梯洋房 18F電梯公寓 5+1F 18F 8+1F 產(chǎn)品分布圖 疊墅產(chǎn)品 約 32023㎡ 高層電梯 約 163000㎡ 綠地帶 8+1F 約 23757㎡ 結(jié)論： 18Ｆ電梯公寓＋ 6F疊墅產(chǎn)品 總體利潤比要高出約 5％。 銷售抗性大 總 108頁 第 37頁 基于這些問題 , 如何進(jìn)行住宅的定位？ 讓我們來分享一個故事 總 108頁 第 38頁 可樂的故事 超市里 散裝可樂 商店中 瓶裝可樂 500ML 3元 一杯可樂 加冰、背景音樂 ２５元 總 108頁 第 39頁 分裝體現(xiàn)價值 環(huán)境提升價值 增加附加值 散裝可樂 聽裝可樂 瓶裝可樂 酒吧“可樂”，小眾環(huán)境，中高價格； 超市“可樂” ，大眾化環(huán)境，低價格； 會所“可樂”，一站式環(huán)境，高價格； music 加冰可樂 可樂的故事給予項目的啟示： A、切分產(chǎn)品可提升項目的總體價值； B、 環(huán)境可提升項目價值； C、給產(chǎn)品植入敏感元素可提升附加值 。 ?競品項目具有土地成本的優(yōu)勢，有很大的價格優(yōu)勢，加大了本案的競爭難度。 ? 計劃開工的項目延遲開工，調(diào)整方案。 ? 區(qū)域在售項目售價有較大調(diào)整，均價 58006200元 /㎡ 。 ? 產(chǎn)品質(zhì)量越來越受關(guān)注： 地震使人們更看重產(chǎn)品質(zhì)量，諸如：抗震級別等因素，這要求開發(fā)商更加嚴(yán)格的產(chǎn)品打造。 14年思源成長歷程，與中國地產(chǎn)的歷史是難以相提并論的。但正是因為您們的專業(yè)的精神和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度，正是因為您們對思源的信賴，思源得以不斷成長。 ? 中小戶型將進(jìn)一步熱銷： 由于面對剛需市場，總價控制的因素，讓中小戶型已成趨勢。價格是保證的銷售。增加未來市場競爭。 總 108頁 第 35頁 住宅面臨的問題 : 地塊分散 ?地塊間因市政道路被分割，不利于大盤整體形象的樹立。 總 108頁 第 40頁 價值最大化 塑造競爭優(yōu)勢 優(yōu)化限制條件 三個定位緯度 受啟發(fā)于可樂的故事 , 運用三個緯度工具進(jìn)行項目定位 …… …… …… …… ….… …… ……… …… …… …… …… ….… …… ……… …… …… …… …… ….… …… ……… …… …… …… …… …… …………… …… …… …… ….… …… ……… …… …… …… …… ….… …… ……… 總 108頁 第 41頁 緯度一：提升本案的價值 運用三個緯度工具進(jìn)行項目定位 價值最大化 塑造競爭優(yōu)勢 優(yōu)化限制條件 總 108頁 第 42頁 提升價值策略之一 : 將住宅融入綜合體進(jìn)行定位與營銷 本體 ? 整體規(guī)劃 ? 景觀規(guī)劃 ? 建筑立面 ? 住宅客群為商業(yè)提供消費人群服務(wù) 營銷 ? 商業(yè)附加值應(yīng)用在住宅 ? 綜合體體驗式營銷模式 總 108頁 第 43頁 緣由： 避免客群單一化、自身市場單一化而缺乏競爭力； 利用部分優(yōu)勢產(chǎn)品提升整體項目品質(zhì)； 豐富項目的產(chǎn)品線，滿足不同層次的需求。 地塊 容積率 建筑面積 預(yù)計均價 總售價 (萬元） 總投入 (萬元） 利潤值 （萬元） 靜態(tài)利潤 率 動態(tài)利 潤率 2號 111732 8600 96,090 76,254 19,835 % % 2號準(zhǔn) 113557 8200 93,281 80,010 13,271 % % 產(chǎn)值 % % 提升價值策略之三 : 拆分容積率 總 108頁 第 46頁 立面 融合商業(yè)立面風(fēng)格，引入國際、現(xiàn)代、時尚的元素，突顯項目昭示性，提升項目整體競爭力。讓景觀不僅是一種視覺的享受，也同樣成為本案國際生活城市大盤的重要載體。 贈送面積： 提升產(chǎn)品價值，以低總價得到更多面積。如酒店內(nèi)的泳池、商務(wù)接待區(qū)。這區(qū)分于單一產(chǎn)品項目，具有產(chǎn)品類型上的競爭優(yōu)勢。 ? 2地塊的小區(qū)車流通道沿地塊南側(cè)修建。 總 108頁 第 67頁 優(yōu)化限制條件之五 : 商業(yè)影響 商業(yè)影響 1 2 3 4 大悅城商業(yè) ? 受影響最大的為 3號、 4號地塊 ? 退距；綠化隔離； 臨近商業(yè)，降低居住品質(zhì) ? 臨近住宅的商業(yè)業(yè)態(tài) 以規(guī)劃為污染小的業(yè)態(tài)為佳。以低單價、低總價降低鐵路對銷售的抗性。 ? 液晶電視的普及，可適當(dāng)縮減客廳面寬； 優(yōu)化戶型空間 緊湊的布局及適宜的尺度 總 108頁 第 80頁 居室部分考慮與層高的結(jié)合 ,突出對空間的靈活使用，儲物柜內(nèi)壁預(yù)留高度不同的插槽，使用者可根據(jù)用途將隔板、橫桿靈活調(diào)整位臵；亦可采用軌道式拉門節(jié)省空間，減少占用面積。 因此，將這兩個功能模塊集成設(shè)計，可使有限的空間內(nèi)功能更加齊備。 當(dāng)套內(nèi)設(shè) 2個洗手間時，其中的公衛(wèi)宜布臵淋浴間，以節(jié)省空間 優(yōu)化戶型空間 總 108頁 第 85頁 智能 環(huán)保 節(jié)能 總 108頁 第 86頁 ? LOWE玻璃具有良好的隔熱保溫作用； ? 為業(yè)主節(jié)省制冷費用另外 LOWE玻璃 的可見光反射率一般在 30%以下，可避免造成反射光污染； ? 考慮到本項目周邊臨路及商業(yè)區(qū)， LOWE玻璃的出色隔音性能將會有效阻隔噪音，保證業(yè)主生活在一個安靜的環(huán)境中。 斷橋鋁合金達(dá)到降低能耗效果 智能 環(huán)保 節(jié)能 總 108頁 第 88頁 地板采暖熱流示意圖 ? 室溫由下而上逐漸遞減給人以腳暖頭涼的良好感覺，較散熱器供暖方式熱效率更高，符合人體要求的熱環(huán)境。 ? 本項目面向的中高端人群對與健康息息相關(guān)的方面非常挑剔，采用凈水系統(tǒng)將保證業(yè)主可以喝到最清澈的水，提高生活品質(zhì) 中央凈水直飲水系統(tǒng) 智能 環(huán)保 節(jié)能 總 108頁 第 91頁 ? 普通排水方式容易產(chǎn)生衛(wèi)生死角和噪音。 智能安防系統(tǒng)確保安全 智能 環(huán)保 節(jié)能 總 108頁 第 93頁 建議采用國際一線品牌 瑞士迅達(dá) 德國蒂森克虜伯 芬蘭通力 日本三菱 美國奧的斯 成都中高端項目基本都采用 德國蒂森克虜伯、美國奧的斯 部分項目： 優(yōu)品道 —— 美國奧的斯 西城公館 —— 美國奧的斯 首座 —— 德國蒂森克虜伯 鷺島國際社區(qū) —— 德國蒂森克虜伯 智能 環(huán)保 節(jié)能 總 108頁 第 94頁 PARTⅤ 入市價格估算 總 108頁 第 95頁 地段價值 44％ 樓體素質(zhì) 27％ 環(huán)境設(shè)計 6％ 開發(fā)品牌 8％ 物業(yè)品牌 8％ 工程風(fēng)險 7％ 100% 六大影響因素權(quán)重構(gòu)成 細(xì)分 環(huán)境 23% 交通 11% 配套 10% 規(guī)模 10% 設(shè)計 5% 會所 3% 綠化率 2% 設(shè)計方案 2% 開發(fā)商 5% 物業(yè)公司品牌 5% 現(xiàn)有形象 3% 入住時間 4% ? 評分構(gòu)成細(xì)項的構(gòu)成比例，參考多個成熟案例綜合制定 ? 本評分標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)分值分布區(qū)間： 10分 ~+10分 ? 當(dāng)本項目與競品項目對比時，與本項目情況一致時視為 0分；本項目優(yōu)于對方，為正分，反之，為負(fù)分 ? 評分體系為專業(yè)人員依據(jù)多年經(jīng)驗綜合評定 ? 按系數(shù)比例綜合，計算得出本項目最終評分 承建商 3% 物業(yè)公司收費 3% 形象 5% 設(shè)備 4％ 設(shè)計公司 2% 入市價格估算 總 108頁 第 96頁 入市價格估算 產(chǎn)品形態(tài) 均值 售價區(qū)間 18F電梯公寓 （精裝） 8200元 /平方米 78008600元 /平方米 9F多層洋房 （精裝） 9300元 /平方米 88009700元 /平方米 6F疊墅 （清水） 12500元 /平方米 1150013000元 /平方米 總 108頁 第 97頁 項目市場比較權(quán)重的確定 (權(quán)重確定原則：影響度越大，權(quán)重越大 ) 入市價格估算 18F電梯公寓 項目名稱 權(quán)重 售價 絕對值 中華名園 32% 5800 1856 臵信巴厘島 53% 6500 3250 金楠國際 10% 6000 600 武侯國際花園 13% 5700 740 總計 6400 精裝修價格 10001500元 /平方米，暫定為 1200元 /平方米 時間溢價： 項目銷售周期約在 3年，綜