【正文】 量 3萬方 8萬方 9萬方 2萬方 形態(tài) 高層（ 16F) 高層（ 16F) 高層（ 16F) 高層（ 16F) 戶型 8090㎡ 、 110120㎡ 、 140170㎡ 8090㎡ 、 110120㎡ 8090㎡ 、 110120㎡ 8090㎡ 、 110120㎡ 價格 55006200元 60006800元 63007000元 67007500元 裝修 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 臵信巴厘島 貨量 3萬方、 5萬方 2萬方、 10萬方 3萬方 形態(tài) 疊墅（ 4F)、高層（ 18F) 疊墅（ 4F)、高層（ 18F) 高層（ 18F) 戶型 220250㎡ 、 8090㎡ 220250㎡ 、 8090㎡ 8090㎡ 、 110120㎡ 價格 、 63007000元 、 66007200元 70007500元 裝修 毛坯 毛坯 毛坯 新界 貨量 3萬方 8萬方 9萬方 3萬方 形態(tài) 電梯洋房（ 79F) 電梯洋房（ 79F) 電梯洋房（ 79F) 電梯洋房（ 79F) 戶型 100160㎡ 100160㎡ 100160㎡ 100160㎡ 價格 72007800元 74008300元 77008600元 80008800元 裝修 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 動態(tài) SWOT印證推售時序 總 108頁 第 61頁 運用三個緯度工具進行項目定位 價值最大化 塑造競爭優(yōu)勢 優(yōu)化限制條件 緯度三：優(yōu)化本案面臨的限制條件 總 108頁 第 62頁 地塊分散 通過景觀軸線、建筑風格，實現組團與組團、住宅與商業(yè)的和諧統一 1 2 3 4 大悅城商業(yè) 優(yōu)化限制條件之一 : 地塊分散 總 108頁 第 63頁 鐵路 鐵路沿線區(qū)域，打造主題景觀帶，從而提升項目附加值 景觀帶打造； 使用 LOWE玻璃降噪； 臨鐵路部分，產品戶型面積為小戶型； 優(yōu)化限制條件之二 : 鐵路 1 2 3 4 大悅城商業(yè) 總 108頁 第 64頁 規(guī)劃道路 地塊間的規(guī)劃路，采用景觀路方式，弱化因此帶來的地塊分散的劣勢。 另一方面，業(yè)主為商業(yè)經營帶來了人流量上的保證。 提升價值策略之八 : 優(yōu)化戶型 總 108頁 第 51頁 商業(yè)是住宅的泛會所 商業(yè)經營中能對住宅業(yè)主實施優(yōu)惠，體現業(yè)主臵業(yè)的尊貴感。 LOWE玻璃 斷橋鋁合金 地暖 新風系統 直飲水系統 戶式中央空調 …… ? LOWE玻璃具有良好的隔熱保溫作用； ? 為業(yè)主節(jié)省制冷費用另外 LOWE玻璃 的可見光反射率一般在 30%以下，可避免造成反射光污染； 考慮到本項目周邊臨鐵路、臨道路及商業(yè)區(qū)， LOWE玻璃的出色隔音性能將會有效阻隔噪音，保證業(yè)主生活在一個安靜的環(huán)境中。 建議精裝修標準 600800元 /平方米。 提升項目整體品質與競爭力。 噪音污染降低居住品質。 ?競品項目因區(qū)域內規(guī)控指標相近，區(qū)域產品同質化重。 新界，雖屬稀缺多層，但因價格不降，月銷售不足 5套。 ? 買漲不買跌，市場觀望重。行業(yè)面臨洗牌，有實力的品牌開發(fā)商受到更多關注?？?108頁 第 1頁 光榮與夢想 —— “ 成都大悅城”住宅產品定位報告 總 108頁 第 2頁 致謝中糧 有幸與中糧地產合作，我們倍感責任。 在工作過程中，經過貴我雙方多次溝通，不斷調整工作方向和工作內容，最終形成以下報告體系： +工作流程 + 現場勘察 制定方式、方法 撰寫報告 執(zhí)行階段 討論 修改 在 隨后的 60分鐘 中國房地產領域 領先的整合增值服務商 總 108頁 第 3頁 2023 經濟下滑 … 2023 股市下挫 … 2023 汶川地震 … 2023 房地產在回歸周期 … 如此 路在何方？ 總 108頁 第 4頁 回歸策劃 08年房地產營銷 發(fā)現問題 定位問題 解決問題 之過程 總 108頁 第 5頁 分析問題解決問題常用的營銷工具 ? 綜合體的六個定位緯度 ? 定位的競爭策略 ? 三個定位緯度 ? 組合提升競爭力 ? 動態(tài) SWOT分析 總 108頁 第 6頁 時序 開發(fā)策略與節(jié)奏 工程進度與成本投入 定位 總體定位與分物業(yè)定位 銷售 銷售目標、銷售收入 資金 資金計劃與 現金流 客戶 整合客戶資源實現 互動與整合 營銷 總體品牌形象與分主題形象 主緯度 輔助緯度 主緯度間的主導作用 輔助緯度對主緯度的調節(jié)作用 輔助緯度間的影響作用 綜合體六個思考緯度 總 108頁 第 7頁 波特理論 成本領先 差異化 集中化 項目組合 附加值 時間壟斷 競爭優(yōu)勢的形成 定位的競爭策略 總 108頁 第 8頁 價值最大化 塑造競爭優(yōu)勢 優(yōu)化限制條件 —— 定位價值更高的產品符合客戶的需求，提升項目的整體價值； —— 通過產品組合的創(chuàng)新與合適的競爭策略運用，塑造項目的核心競爭力，保障實現項目的價值提升； —— 通過定位的優(yōu)化與競爭策略的運用，實現本項目的 SWOT 動態(tài)優(yōu)化 三個定位緯度 總 108頁 第 9頁 4 3 2 1 1 2 2 3 4 市場細分 集中化組合 產品組合策略 市場細分 總 108頁 第 10頁 動態(tài)ＳＷＯＴ 總 108頁 第 11頁 PARTⅠ 發(fā)現本案面臨的問題 總 108頁 第 12頁 商業(yè)持有？ 如何規(guī)避航空限高和鐵路帶來的影響？ 現金流？ 本案面臨的問題 總 108頁 第 13頁 必須的認知 住宅 是建面 50萬㎡綜合體內的住宅 總 108頁 第 14頁 PARTⅡ 定位 (關鍵 難點的 )問題 總 108頁 第 15頁 問題一： 如何研判市場走勢？ 問題二： 如何研判本案在城市的價值屬性？ 問題三： 如何理解大盤的產品組合、物業(yè)配比、開發(fā)時序、開發(fā)難點？ 問題四： 如何在大盤整體下，定位住宅？ …… …… …… …… ….… …… ……… …… …… …… …… ….… …… ……… …… …… …… …… ….… …… ……… …… …… …… …… …… …………… …… …… …… ….… …… ……… …… …… …… …… ….… …… ……… 總 108頁 第 16頁 PARTⅢ 解決問題 總 108頁 第 17頁 問題一： 如何研判市場走勢？ 總 108頁 第 18頁 如何研判市場走勢？ ? 市場觀望心重： 07年是成都房地產市場瘋狂的一年， 其上漲的速度已經把之后幾年的潛力都用完了，特別是政府相關政策出臺之后，加上地震影響，成都市場成交量一直較低，市場觀望心重； ? 三環(huán)外供應量加大： 隨著成都向外發(fā)展的繼續(xù)，三環(huán)外大量的房地產項目將投入市場，使該區(qū)域的供應加大； ? 品牌開發(fā)商越來越吃香： 市場遇冷，不少開發(fā)商資金鏈吃緊，甚至破產。 剛需 未來一至兩年，絕對占比 產品 價值重新被審視 營銷 已不僅僅是簡單的推廣與銷售 而是傳遞與提升價值的過程 利潤 暴利已成往事 現金為王 總 108頁 第 19頁 問題二： 如何研判本案在城市的價值屬性？ 總 108頁 第 20頁 三 環(huán) 二 環(huán) 一 環(huán) 武侯大道 北新大道 機場高速 蜀都大道及延線 愛這城 城東副中心 二十四城 城東南副中心 天府廣場 珠江花博會 城西新中心 南延線 中海國際 城西北新中心 世紀城之 城南副中心 光華大道 天府時代 與東大街 本案？ 如何研判本案在城市的價值屬性？ 城市綜合體 從來就是區(qū)域標桿 總 108頁 第 21頁 城市生長產物 新興區(qū)域 發(fā)展?jié)摿薮? 特征： ? 城市外擴發(fā)展的熱點區(qū)域 ? 城市西貴南富的中間板塊 ? 交通與城市任何區(qū)域的無縫對接 ? 產業(yè)升級 傳統商業(yè)向高端零售業(yè)升級 住宅地產向商業(yè)商務地產升級 項目所在區(qū)域 總 108頁 第 22頁 本案在城市價值屬性： 推動區(qū)域進入新歷程發(fā)展的標桿項目 是區(qū)域成熟進程的重要載體 任何項目，都應契合城市生長的過程 成為城市生長過程中最具活力的細胞 最終，實現項目價值，提升區(qū)域形象的目標 總 108頁 第 23頁 問題三： 如何理解大盤的產品組合、物業(yè)配比、分物業(yè)角色、開發(fā)時序，住宅對項目的價值？ 總 108頁 第 24頁 時序 開發(fā)策略與節(jié)奏 工程進度與成本投入 定位 總體定位與分物業(yè)定位 銷售 銷售目標、銷售收入 資金 資金計劃與 現金流 客戶 整合客戶資源實現 互動與整合 營銷 總體品牌形象與分主題形象 主緯度 輔助緯度 主緯度間的主導作用 輔助緯度對主緯度的調節(jié)作用 輔助緯度間的影響作用 綜合體六個定位緯度 如何理解大盤的產品組合、物業(yè)配比、分物業(yè)角色、開發(fā)時序，住宅對項目的價值？ 總 108頁 第 25頁 定位緯度 總體定位與分物業(yè)定位 酒店： 項目 檔次象征 與品牌提升 住宅 ： 項目 品位活力 與資金支持 公寓 ： 項目 品質代表 與功能補充 商業(yè) ： 項目 價值靈魂 與功能主體 辦公 ： 項目 高度標桿 與形象地標 近者悅，遠者來 …… 成都大悅城 國際外向型城市多元特區(qū) 總 108頁