某公寓項(xiàng)目發(fā)展定位報告-全文預(yù)覽
【正文】 導(dǎo)圖 項(xiàng)目自身分析 項(xiàng)目屬性界定 住宅物業(yè)發(fā)展情況 酒店物業(yè)發(fā)展情況 辦公物業(yè)發(fā)展情況 市場定位 形象定位 客戶定位 產(chǎn)品定位項(xiàng)目背景分析 —— 下關(guān)主城副中心區(qū)域，城市未來發(fā)展的主方向軸上，區(qū)位優(yōu)勢明顯；緊靠承擔(dān)主要生活功能的主城區(qū)，比鄰規(guī)劃利好的海東區(qū)，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆? 主城區(qū) 海東區(qū) 開發(fā)區(qū) 本案 項(xiàng)目區(qū)位 —— 距主城區(qū)近，交通便利；到飛機(jī)場需要途經(jīng)經(jīng)開區(qū)，大理市火車站也位于經(jīng)開區(qū)內(nèi)，道路交通條件完善， 通達(dá)性好。 不利因素 南面僅鄰鐵路線，環(huán)境形象較差，對項(xiàng)目品質(zhì)提升造成一定的壁壘 指標(biāo) 數(shù)值 臨街面 滇源路： 80m X路： 20m 地塊四至 地塊內(nèi)部 平整，已 拆遷完畢 地塊指標(biāo) —— 項(xiàng)目總占地 6畝，規(guī)模偏??；但地塊平整有利于建筑的規(guī)劃排布； 35%的建筑密度為地塊留下充足的景觀打造的空間，后期通過局部景觀的設(shè)置，有條件做成精品。 市場環(huán)境下的物業(yè)發(fā)展方向判研 住宅物業(yè)發(fā)展判研 重點(diǎn)項(xiàng)目 區(qū)域 占地規(guī)模（畝） 容積率 綠化率（ %） 物業(yè)類型 總戶數(shù)（戶） 車位 價格區(qū)間 錦達(dá)豪庭 主城區(qū) 高層 198 140 7500 惠豐新城 主城區(qū) 130 38 多層、小高層、 高層 1700 1500 3000— 5000 藝海天城 主城區(qū) 高層 均價 3400 建標(biāo)華城 開發(fā)區(qū) 多層、高層 1418 1194 4100 花韻藍(lán)灣 北城區(qū) 45 花園洋房 671 110 6000 河畔人家 北城區(qū) 42 高層 880 181 3200（一期已售完） 萬誠蒼洱大觀 北城區(qū) 41 別墅、花園洋房 141 暫無 待定 梨花溪 北城區(qū) 145 小高層、別墅 600 386 1300— 6000 藝墅花鄉(xiāng) 北城區(qū) 116 7 27 高層 （三幢） 800 240 6800— 7500 洱海莊園 北城區(qū) 450 41 公寓、別墅、小高層、洋房 2200 2023 4500— 7500 7000 700 700 洋房、別墅 42 430 城郊 銀海山水間 12023 368 別墅 72 500 城郊 感通別墅 12023 145 145 別墅 45 198 海東 大理公館 6000 810 1000 住宅、公寓、別墅 41 300 海東 洱海傳奇 500 262 商墅 21 103 海東 御培坊 暫無 暫無 暫無 公寓、別墅 60 1 293 海東 洱海龍灣 海東區(qū)容積率低 物業(yè)類型 以別墅、花園洋房為主 主城區(qū)容積率高 物業(yè)形態(tài)主要以高層為主 北城區(qū)放量大， 容積率高， 物業(yè)類型多樣化 —— 中心區(qū)已是寸土寸金，開發(fā)力度逐漸減弱，目前住宅主力開發(fā)方向集中在北片區(qū)和東片區(qū)，產(chǎn)品供應(yīng)以洋房、別墅等中高端品質(zhì)的改善型產(chǎn)品為主，中檔投資型物業(yè)相對欠缺； 目前市場供應(yīng)局面 未來下關(guān)待售項(xiàng)目： 河畔人家 2期、財富中心、建標(biāo)華城、昌茂大廈、梨花溪四期等共計 13個項(xiàng)目將陸續(xù)推出或銷售。 其他物業(yè)發(fā)展判研 該地塊除住宅物業(yè)外是否可以發(fā)展其他的物業(yè)？ 酒店物業(yè) 辦公物業(yè) ?... 其他物業(yè)發(fā)展判研 酒店物業(yè)通常的兩種盈利模式： 自持酒店，自己經(jīng)營，依托長期的持有和經(jīng)營在較長的時間周期內(nèi)實(shí)現(xiàn)盈利的目的。 該項(xiàng)目地塊是否適合做酒店物業(yè)： 由項(xiàng)目所處的位置來看，周邊環(huán)境質(zhì)量較差，酒店物業(yè)的檔次無法體現(xiàn)； 項(xiàng)目所處位置的客戶截留能力不強(qiáng)，對后期酒店的經(jīng)營狀況帶來影響； 項(xiàng)目規(guī)模較小只可有兩種模式定位后期的發(fā)展規(guī)劃，全部自持和全部銷售。 單獨(dú)發(fā)展寫字樓物業(yè) 但是項(xiàng)目要從競爭激烈的市場當(dāng)中脫穎而出，形成自我為中心的市場“獨(dú)唱者”，必須跳脫單一的發(fā)展模式，依靠自身?xiàng)l件走差異化同時兼?zhèn)涠喙δ墚a(chǎn)品功能的發(fā)展路線。 項(xiàng)目整體定位 發(fā)展定位推導(dǎo) ? 主城東擴(kuò)區(qū)域，開發(fā)、置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域所向。 ?項(xiàng)目價值 ?客戶需求 ?區(qū)域遠(yuǎn)景規(guī)劃價值、市政利好朝向是本項(xiàng)目站位的基礎(chǔ) ?物業(yè)形態(tài)、創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計、產(chǎn)品性價比是本項(xiàng)目市場突破方向。 洱海國際生態(tài)城 一室一廳 43㎡ 一室一廳 46㎡ 一室一廳 40㎡ 基礎(chǔ)信息 占地面積： 4910㎡ 建筑面積： 39372㎡ 容積率： 綠化率 35% 物業(yè)類型：高層公寓 公寓均價：暫定 5500 公寓核心競爭支撐點(diǎn)： ?經(jīng)開區(qū)開發(fā)腹地 ?距離市中心 510分鐘車程 ?交通便利 達(dá)人聯(lián)盟 競爭項(xiàng)目產(chǎn)品研究 —— 達(dá)人聯(lián)盟 競爭項(xiàng)目產(chǎn)品研究小結(jié) 競爭產(chǎn)品給本項(xiàng)目產(chǎn)品定位的啟示 ?目前市場上存在的小戶型主流產(chǎn)品大部分以 3060㎡ 平層公寓的形式出現(xiàn) ?各項(xiàng)目小戶型公寓產(chǎn)品設(shè)計同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，個案沒有特別突出的競爭賣點(diǎn) ?都是依靠項(xiàng)目自身配套的打造和低總價來帶動此類產(chǎn)品銷售。 關(guān)鍵詞：高附加值贈送、高性價比、靈活百變的空間組合形態(tài) 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 —— “ LOFT” 復(fù)式公寓 面積區(qū)間： 4060㎡ （一層建筑面積） + 3050㎡ （二層贈送面積） 產(chǎn)品特點(diǎn)： ?高大而開敞的空間 ?上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu) ?買一層送一層 ?首層層高 ，二層層高 ?，采光充足 產(chǎn)品組合建議 ?住宅 以小高層 LOFT公寓的形式。 ?實(shí)際使用面積多出一層 1 2 客廳不存在中空，通過隔板使上下各為一層 客廳、餐廳中空 2層半層 住宅品質(zhì)提升建議（內(nèi)部） 買房送裝修，拎包即可入住 ?可通過簡易裝修的形式，形成產(chǎn)品“拎包入住”的賣點(diǎn)（簡裝成本控制在 400元 /㎡ ） ?裝修過程中適當(dāng)贈送部分電器（如微波爐、洗衣機(jī)）
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