【正文】 ,端頭戶型通過內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)的打造，形成外部特色的建筑形式，成為項(xiàng)目的標(biāo)志性特色；,端頭戶型可結(jié)合功能布局，達(dá)到觀景效果，成為項(xiàng)目的一個(gè)賣點(diǎn)；,觀湖,城市空間感造型,82,小高層布置景觀電梯以增強(qiáng)小區(qū)的對(duì)外展示效果，增加城市元素，提高項(xiàng)目城市形象,景觀電梯較普通電梯成本增加約30%左右；,在小高層南向布置12部景觀電梯，作為小高層產(chǎn)品亮點(diǎn)，進(jìn)一步強(qiáng)化社區(qū)的城市意向，提高項(xiàng)目的形象與檔次；,景觀電梯與燈光結(jié)合，注重晚間效果，體現(xiàn)濃郁的城市意向氛圍；,城市元素景觀電梯,83,利用商業(yè)提升項(xiàng)目的形象與檔次的，使商業(yè)成為城市風(fēng)景的一部分,小高層一層全部作為底商，增加小區(qū)的城市元素，使商業(yè)成為城市風(fēng)景的一部分； 商業(yè)定位：社區(qū)型商業(yè) 商業(yè)業(yè)態(tài)：日常服務(wù)型商業(yè)，不能干擾上層業(yè)主的日常生活； 利用部分商業(yè)用房作為物業(yè)管理用房或者社區(qū)配套，比如乒乓球室等活動(dòng)中心，提升項(xiàng)目形象檔次，服務(wù)于小區(qū)業(yè)主；,在首期展示時(shí)，將店面統(tǒng)一標(biāo)識(shí)裝飾，把未來的業(yè)態(tài)展示出來，使住宅業(yè)主感受到生活的方便度，促進(jìn)住宅的銷售。,選擇不同植物種類形成高低錯(cuò)落的綠化，道路以硬鋪為主，營(yíng)造親切宜人交通空間。附帶超大觀景露臺(tái),露臺(tái),主人區(qū),露臺(tái),露臺(tái),62,一條景觀主軸將社區(qū)由公共空間引入私密空間,一條景觀主軸：貫穿社區(qū)； 一個(gè)景觀核心和兩個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)：社區(qū)中央公共核心景觀，23個(gè)主題小型景觀節(jié)點(diǎn)；,63,景觀打造注重一年四季的季節(jié)性影響，使風(fēng)景無處不在,避免大面積用水，以減小后期維護(hù)費(fèi)用；,水軸打造要注意枯水期的景觀，即使在枯水的季節(jié)，豐富的造型也可以成為另一道風(fēng)景線。衛(wèi)生間、化妝間設(shè)有天窗，市內(nèi)屋頂采光明亮，空氣流通更加順暢 ,56,頂層閣樓、大面積露臺(tái)，別墅式生活體驗(yàn),閣樓提供了豐富的室內(nèi)空間變化，而豐富的變化正是居住品質(zhì)提高的重要標(biāo)志； 閣樓的設(shè)計(jì)，是打造別墅感的重要標(biāo)志；,57,退臺(tái)洋房戶型設(shè)計(jì)建議——采用第五代產(chǎn)品的設(shè)計(jì)方案,層數(shù)：地上四層半，地下一層（半地下） 面積：首層150，二層140，三層130，四層120+60平米 半地下室面積30平方米 設(shè)計(jì)要點(diǎn)：建議采用成熟產(chǎn)品的設(shè)計(jì)方案 實(shí)惠亮點(diǎn)：首層贈(zèng)送私家花園及30平米半地下室； 二層贈(zèng)送約20平米露臺(tái)； 三層贈(zèng)送約20平米露臺(tái)； 四躍五層贈(zèng)送約30平米超大露臺(tái),58,戶型推薦——退臺(tái)花園洋房 首層,建筑面積：149.14㎡ 架空層儲(chǔ)藏室：28.37㎡ 錯(cuò)層四室兩廳雙衛(wèi) 開間寬大客廳和餐廳，視野開闊、采光充分 超過20㎡主人房寬敞舒適，可設(shè)置走入式衣帽間 三間主臥組織緊湊，空間利用合理,架空層平面,錯(cuò)層,南入口首層，位于首層，獨(dú)享50㎡左右私家花園，花池的設(shè)置，平添主人生活情趣。,53,雙向私家花園，高性價(jià)比，別墅生活感受,首層私家花園，業(yè)主可自由打理，繁忙的工作之余品位生活的樂趣； 南北小院設(shè)計(jì)，可以根據(jù)業(yè)主需要，自由安排院落空間；,北向庭院,南向庭院,前庭，主要承擔(dān)入戶功能，完成院落公共空間向家庭私密空間的過渡，也是鄰里交流的一個(gè)空間。 方式二、通過端頭單元的轉(zhuǎn)折形成圍合式布局。,4.外立面通過體量變化，使視覺效果更加豐富，增加房屋的別致感，避免平板立面；,45,每個(gè)組團(tuán)內(nèi)部打造不同的空間意象，整體成為一個(gè)體系,以庭院、園林為核心分割出富有歸屬感的不同區(qū)域； 庭院根據(jù)不同的活動(dòng)分區(qū)，采取草地、鋪裝、花壇的穿插組合分割空間、限定不同區(qū)域。 集中停車位結(jié)合樹木綠化統(tǒng)一設(shè)計(jì)；,44,整體建筑風(fēng)格——新德式,以新德式為主題貫穿整個(gè)社區(qū)的規(guī)劃中，要充分展現(xiàn)新德式建筑的特點(diǎn)。因此圍合式布局滿足了山東人愛交朋友的性格特點(diǎn)。 三、安全且易于管理。,以新德式為主題，注重建筑和景觀的有機(jī)結(jié)合，各物業(yè)類型建筑風(fēng)格一致，體現(xiàn)院落式生活方式；,多層產(chǎn)品在滿足市場(chǎng)平臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，在適度控制成本的前提下，給與到客戶實(shí)惠的創(chuàng)新；洋房產(chǎn)品采用一些創(chuàng)新舉措，突破市場(chǎng)平臺(tái)水平；,以細(xì)節(jié)取勝，一條景觀主軸+院落內(nèi)部景觀形成整體園林意向，保證前期投入及后期維護(hù)成本費(fèi)用不能過高；,42,整體規(guī)劃布局——以圍合式院落為基調(diào)，營(yíng)造整個(gè)社區(qū)氛圍,院落生活在中國(guó)具有極深的淵源，鄰居之間親密無間，人情濃厚，但隨著城市建筑森林的不斷侵蝕，院落將漸漸不再存在，人與人之間多了冷漠，少了關(guān)心與愛護(hù)。,本測(cè)算為初步計(jì)算，以大致確定項(xiàng)目總?cè)莘e率，具體物業(yè)類型設(shè)置以規(guī)劃建議為準(zhǔn),綜合考慮地塊的資源條件及市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)條件，以及總開發(fā)周期，建議本項(xiàng)目容積率在1.21.3之間，以多層、花園洋房類產(chǎn)品為主，多種產(chǎn)品組合，擴(kuò)大客戶層面，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。,規(guī)劃,主題,一般適用于一二線城市 客戶接受度受當(dāng)?shù)匚幕绊?投入成本高 不宜采用,使項(xiàng)目在市場(chǎng)站位鮮明 易于被客戶接受，迅速見效 成本投入適中 適宜本項(xiàng)目,一般適用于大規(guī)模項(xiàng)目 開發(fā)商需具有強(qiáng)勢(shì)資源整合能力 成本投入大 非本項(xiàng)目的核心發(fā)力方向,易于被客戶感知 實(shí)體展示將會(huì)提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值 前期投入及后期維護(hù)費(fèi)用較高 不宜采用,使項(xiàng)目在市場(chǎng)中眼前一亮 需與客戶特性相結(jié)合 成本投入不高 適宜本項(xiàng)目,32,陽光麗景項(xiàng)目研究思路導(dǎo)圖,項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位,項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議,項(xiàng)目操作理念,競(jìng)爭(zhēng)格局分析,（案例）,經(jīng)濟(jì)測(cè)算,33,項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略,通過整體規(guī)劃彌補(bǔ)項(xiàng)目規(guī)模小的劣勢(shì)，通過圍合式布局加強(qiáng)小區(qū)的歸屬感及樓體之間的景觀面； 以一個(gè)主題為引線，打造一個(gè)整體向內(nèi)發(fā)展的精品社區(qū)，滿足市場(chǎng)客戶的潛在品質(zhì)追求脫穎而出，最終實(shí)現(xiàn)叫好又叫座； 將錢花在刀刃上，合理的控制成本以控制總價(jià)，追求銷售速度,以領(lǐng)先規(guī)劃和主題社區(qū)發(fā)力，打造院落友居生活，適度控制成本，快速回籠資金。 每個(gè)組團(tuán)擁有各自的主題與園林規(guī)劃，獨(dú)享各自景觀元素； 宅間綠化、道路綠化、私家園林綠化采用近人尺度，體現(xiàn)了人與自然的和諧。 戶型尺度：戶型面積從130平米到280平米不等，前期主力戶型為160170平米的舒適三居，后期主力戶型是280平米的四居。,營(yíng)銷社區(qū)生活領(lǐng)先性。 周邊價(jià)格平臺(tái)7000～8000元/平米，本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)均價(jià)10500元/平米。,萬科天津金色家園,14,科技領(lǐng)先型——憑借高檔、高科技含量的建材、設(shè)備設(shè)施創(chuàng)造產(chǎn)品價(jià)值,位于海淀萬柳居住區(qū)。 最終金色家園一共只推出11層和18層兩種樓型、3種戶型，分別是105平米平層兩室、101平躍層兩室、117平三室。,10,陽光麗景項(xiàng)目研究思路導(dǎo)圖,項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位,項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議,項(xiàng)目操作理念,競(jìng)爭(zhēng)格局分析,（案例）,經(jīng)濟(jì)測(cè)算,11,項(xiàng)目操作思路分析,適度成本,社區(qū)領(lǐng)先,企業(yè)戰(zhàn)略,快速回籠資金： 從整體戰(zhàn)略角度，陽光麗景承擔(dān)快速回籠現(xiàn)金的角色作用，可為其他項(xiàng)目的開發(fā)提供所需現(xiàn)金；,適度控制成本： 本項(xiàng)目本體是一個(gè)中小規(guī)模的項(xiàng)目，不具備大盤持續(xù)發(fā)力的優(yōu)勢(shì)，因此在成本方面應(yīng)當(dāng)適度投入，把錢花在刀刃上來保證企業(yè)的盈利空間。,Step 1 搶占先機(jī) 快速回現(xiàn),瑞鑫小區(qū),位于西城邊緣，城鄉(xiāng)結(jié)合部，且不在城市發(fā)展方向上； 周邊城市意向較差，周邊的交通狀況和配套狀況尚未成熟； 客戶對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域認(rèn)知較陌生，還有一定的認(rèn)知抗性，項(xiàng)目的入市時(shí)機(jī)尚未成熟； 等待時(shí)機(jī)，一旦成熟，差異化產(chǎn)品刺激市場(chǎng)，脫穎而出；,7,陽光麗景項(xiàng)目研究思路導(dǎo)圖,項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位,項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議,項(xiàng)目操作理念,競(jìng)爭(zhēng)格局分析,（案例）,經(jīng)濟(jì)測(cè)算,8,東城已經(jīng)形成了大規(guī)模項(xiàng)目激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)格局,由于城市開發(fā)腳步的加快，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱，目前東城已入市的項(xiàng)目已經(jīng)擁有很多大盤項(xiàng)目，而且后續(xù)也有具有品牌效應(yīng)的大規(guī)模項(xiàng)目入市，未來東城將會(huì)形成中大規(guī)模項(xiàng)目為主的市場(chǎng)格局； 大盤項(xiàng)目憑借自己的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，在產(chǎn)品打造、營(yíng)銷推廣等方面都具有規(guī)模效應(yīng)。 緊鄰石大花園，周邊為萬人居住區(qū)，周邊商業(yè)以社區(qū)商業(yè)為主，商業(yè)需求量大。,——持續(xù) ——穩(wěn)定 ——盡可能充足,3,向市場(chǎng)要速度的“突擊戰(zhàn)” ——陽光麗景定位與物業(yè)建議,謹(jǐn)呈：山東鑫都置業(yè)有限公司,5,項(xiàng)目屬性界定,都市蔓延區(qū)， 市政公園旁的， 中小規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,6,陽光麗景依托周邊已經(jīng)形成的區(qū)域價(jià)值，在項(xiàng)目整體安排中承擔(dān)快速回現(xiàn)的作用,石大花園,開發(fā)條件成熟。 城市東區(qū)放量較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，需找準(zhǔn)入市時(shí)機(jī)，走差異化路線 ，快速回現(xiàn)。,東辰鑒墅,萬達(dá)高爾夫花園,陽光100,配套設(shè)施：北大附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校、風(fēng)情商業(yè)街、社區(qū)直通車、會(huì)所 陽光100以北歐風(fēng)格打造整體社區(qū)意向，并且憑借其品牌影響力，在東營(yíng)形成高端價(jià)值。,基于對(duì)天津市整體人群的分類，萬科針對(duì)10萬平的樓盤規(guī)模，采取了不同于大盤的運(yùn)作方式： 首先是在市場(chǎng)研究和客戶細(xì)分的基礎(chǔ)上聚焦目標(biāo)客戶，確定了兩種人群，一類是“社會(huì)新銳”，一類是“望子成龍