戰(zhàn)略及物業(yè)發(fā)展建議-全文預(yù)覽
【正文】 墅）功能創(chuàng)新 制定針對性營銷策略，創(chuàng)造別墅市場銷售奇跡 24 北京 東?；▓@項(xiàng)目 ?項(xiàng)目位置： 北京市通州區(qū) ?項(xiàng)目規(guī)模 ：占地 226萬平米，總建筑面積約 47萬平米 ?項(xiàng)目界定 ：陌生區(qū)域大盤開發(fā) ?客戶面臨的困惑 ： ? 項(xiàng)目所在區(qū)域未來發(fā)展方向是什么？ ? 各功能區(qū)如何劃分、如何分期開發(fā)，以實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)？ ? 如何通過啟動區(qū)的開發(fā)奠定區(qū)域地位和影響力？ ? 項(xiàng)目整體營銷戰(zhàn)略與啟動區(qū)營銷戰(zhàn)略是怎樣的？ ?世聯(lián)提供服務(wù) ： 探討陌生區(qū)域大盤開發(fā)成功的關(guān)鍵因素、提出城市近郊低密度居住社區(qū)超前規(guī)劃理念、以典型主題帶動啟動區(qū)的開發(fā)、打造多產(chǎn)品的功能復(fù)合型社區(qū)來實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略開發(fā)目標(biāo) 25 北京 中遠(yuǎn)東隆項(xiàng)目 ?項(xiàng)目位置： 北京機(jī)場高速路北皋出口 ?項(xiàng)目規(guī)模 ：占地面積 ，可建設(shè)用地 m178。強(qiáng)勢有利于形成區(qū)域中心化與區(qū)域價值 。 ?大規(guī)模項(xiàng)目啟動的主要思路是：規(guī)模取勢、定位示范、品質(zhì)展示和資源利用。 ?同時作為價值示范，這里面的物業(yè)類型要有價值標(biāo)桿 10 全面 OR局部領(lǐng)先？ —— 基于競爭的可持續(xù)發(fā)展的項(xiàng)目核心能力 青島假日溫泉項(xiàng)目 關(guān)鍵詞：資源價值、可持續(xù)發(fā)展、動態(tài)選擇 ?大規(guī)模開發(fā)必須在規(guī)劃設(shè)計(jì)上必須體現(xiàn)出項(xiàng)目的獨(dú)特價值 —— 項(xiàng)目核心能力，這種核心能力往往與項(xiàng)目獨(dú)特的資源相連，從而保證項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。組團(tuán)之間要有差異，有提升，給消費(fèi)者理由 ?舊村改造等增加項(xiàng)目投入的狀況為項(xiàng)目約束條件，其安排以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化為前提 案例：昆明項(xiàng)目 8 主流市場 OR細(xì)分市場？ —— 動態(tài)的客戶層面選擇 關(guān)鍵詞：主流客戶、客戶群轉(zhuǎn)化 ?陌生區(qū)大規(guī)模項(xiàng)目要立足于主流客戶群，并且客戶群要復(fù)合而非單一，宣傳的主流客戶要對其它客戶群具有吸引和涵蓋性。建立清晰的目標(biāo)體系是項(xiàng)目成功開發(fā)的前提 . 案例：昆明溫泉會議中心項(xiàng)目、北京溫榆河綠色生態(tài)走廊項(xiàng)目 重點(diǎn)關(guān)注： 6 中心化，而非中心 —— 基于城市發(fā)展的大思維挖掘項(xiàng)目價值 關(guān)鍵詞：基于未來、城市價值、項(xiàng)目資源稟賦 ?在發(fā)展戰(zhàn)略層面上，大規(guī)模開發(fā)必須首先保證方向的正確性，必須站在城市發(fā)展的平臺上，關(guān)注城市層面的機(jī)會，如城市化進(jìn)程、人口轉(zhuǎn)移，城市功能缺失、某類供應(yīng)短缺等，必須基于區(qū)域整體發(fā)展的角度挖掘價值，指導(dǎo)項(xiàng)目整體定位及控制性規(guī)劃； ?準(zhǔn)確的區(qū)域價值定位極大提升項(xiàng)目價值，為大盤實(shí)現(xiàn)核心吸引力，形成“中心化”，擴(kuò)大客戶覆蓋距離，對區(qū)域外產(chǎn)生持續(xù)的拉動力，住區(qū)與城市互為增值。 2 根本原因在于我們沒有把握此類項(xiàng)目開發(fā)的基本規(guī)律 這些的問題出現(xiàn)的根本原因是，我們把陌生區(qū)的大規(guī)模開發(fā)當(dāng)成常規(guī)的房地產(chǎn)項(xiàng)目來操作了。 而世聯(lián)的研究發(fā)現(xiàn)，這種陌生區(qū)、或者稱之為待開發(fā)區(qū)的大規(guī)模低密度項(xiàng)目開發(fā)本身是有一些 規(guī)律可循 的，在幾個關(guān)鍵問題的解決上也與常規(guī)房地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)別很大。 ?大規(guī)模開發(fā)不同于一般房地產(chǎn)開發(fā)的最大根本點(diǎn)就是區(qū)域規(guī)劃的前瞻性、先進(jìn)性，預(yù)測重于當(dāng)前的競爭，解決方案應(yīng)是系統(tǒng)的、框架性的、彈性的。 ?陌生區(qū)大規(guī)模項(xiàng)目，還要關(guān)注客戶群體的轉(zhuǎn)化。 ?在產(chǎn)品的分期設(shè)計(jì)中應(yīng)兼顧不同時期市場競爭和客戶群的變化，從規(guī)劃上確保項(xiàng)目持續(xù)競爭優(yōu)勢。 13 大盤
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