【正文】 2023年3月21日星期二上午1時35分29秒01:35:2923.3.21 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。2023年3月21日星期二1時35分29秒01:35:2921 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。上午1時35分29秒上午1時35分01:35:2923.3.21 沒有失敗，只有暫時停止成功！。23.3.2123.3.21Tuesday, March 21, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 商業(yè)主要針對石大花園和周邊小區(qū)客戶，周邊居住氛圍尚未成熟，需培育；,商行小區(qū),陽光麗景,位于城市新區(qū)，重點發(fā)展方向，且緊鄰東營區(qū)政府，具備優(yōu)良的區(qū)位優(yōu)勢。,96,項目屬性界定,都市漫延區(qū)， 市政公園旁的， 中小規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)項目,97,二、指標確定,98,價格預測主要依據(jù)： 參考市場上主要在售樓盤的價格水平； 結(jié)合本項目自身特點與核心價值考慮； 考慮項目可能入世時的房價漲幅；,測算價格：根據(jù)東營市房地產(chǎn)市場情況，預測本項目不同產(chǎn)品的可能售價,此處價格僅為了測算項目的可行性。,以盆栽和草皮為主，輔以硬鋪，每個組團內(nèi)設置一個親景景觀點。坡屋頂，低于2.2米處可設壁櫥、書架等，空間利用充分，富有新意 下沉式庭院已經(jīng)成為小別墅必備點； 下沉面積2030平方米。,47,通過端頭戶型營造圍合式小區(qū),方式一、通過端頭戶型加大進深，形成圍合意向。,車位比滿足基本使用需求的基礎上適當上調(diào)，不同物業(yè)類型配置標準不同； 停車方式結(jié)合當?shù)厥袌霈F(xiàn)狀及項目定位，建議以地上停車； 車位布局體現(xiàn)就近原則，結(jié)合物業(yè)類型，建議以宅前集中停車為主。 二、騰出中間的土地用于小區(qū)景觀。 多層—— 作用：項目的主體產(chǎn)品，是銷售速度支撐的重要保證，加速資金回籠。,26,通過圍合式建筑，體現(xiàn)了整體建筑的沉穩(wěn)風格及院落生活,建筑局部和細節(jié)的干凈簡潔，庭院和公共景觀的樸素天成； 外墻材料富有質(zhì)感，建筑色彩純凈和諧，形成厚重、含蓄的風格，與周邊環(huán)境和諧統(tǒng)一； 建筑要素的具體運用力求沉穩(wěn)，不張揚，強調(diào)光影效果和體積感；,27,園林：接近自然，親密自然是貫穿西山庭院園林規(guī)劃始終的設計理念,西山庭院的園林景觀是用地區(qū)域環(huán)境和周邊景色優(yōu)勢的延續(xù)。 適度：適合人居的尺寸設計,六層全景致洋房效果圖,22,較之市場平臺，強化了社區(qū)公共空間的品質(zhì)和社區(qū)氛圍的營造，社區(qū)形象具有濃郁的小鎮(zhèn)風情意向,小城符號花鋁板——體現(xiàn)著對歐洲現(xiàn)代主義建筑的完美演繹,23,案例總結(jié)：圍繞主題，做足文章，形成系統(tǒng)化的開發(fā)體系，在系統(tǒng)化的同時形成項目優(yōu)勢,價值感,濃縮展示,A,B,緊扣主題的社區(qū)精神營銷,D,體系化表達,C,重點打造體現(xiàn)社區(qū)主題的風情示范區(qū)，形成鮮明的形象標簽。 聘請著名建筑設計公司，在成熟社區(qū)注重功能和實用的開發(fā)，外觀時尚、現(xiàn)代的露臺，還能兼顧其他功能。,東辰鑒墅,萬達高爾夫花園,陽光100,配套設施：北大附屬實驗學校、風情商業(yè)街、社區(qū)直通車、會所 陽光100以北歐風格打造整體社區(qū)意向，并且憑借其品牌影響力，在東營形成高端價值。,——持續(xù) ——穩(wěn)定 ——盡可能充足,3,向市場要速度的“突擊戰(zhàn)” ——陽光麗景定位與物業(yè)建議,謹呈：山東鑫都置業(yè)有限公司,5,項目屬性界定,都市蔓延區(qū)， 市政公園旁的， 中小規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)項目,6,陽光麗景依托周邊已經(jīng)形成的區(qū)域價值，在項目整體安排中承擔快速回現(xiàn)的作用,石大花園,開發(fā)條件成熟。,Step 1 搶占先機 快速回現(xiàn),瑞鑫小區(qū),位于西城邊緣，城鄉(xiāng)結(jié)合部，且不在城市發(fā)展方向上； 周邊城市意向較差，周邊的交通狀況和配套狀況尚未成熟； 客戶對項目所在區(qū)域認知較陌生，還有一定的認知抗性，項目的入市時機尚未成熟； 等待時機，一旦成熟，差異化產(chǎn)品刺激市場，脫穎而出；,7,陽光麗景項目研究思路導圖,項目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位,項目物業(yè)發(fā)展建議,項目操作理念,競爭格局分析,（案例）,經(jīng)濟測算,8,東城已經(jīng)形成了大規(guī)模項目激烈競爭的市場格局,由于城市開發(fā)腳步的加快，以及房地產(chǎn)市場的火熱，目前東城已入市的項目已經(jīng)擁有很多大盤項目，而且后續(xù)也有具有品牌效應的大規(guī)模項目入市，未來東城將會形成中大規(guī)模項目為主的市場格局； 大盤項目憑借自己的規(guī)模優(yōu)勢，在產(chǎn)品打造、營銷推廣等方面都具有規(guī)模效應。 最終金色家園一共只推出11層和18層兩種樓型、3種戶型，分別是105平米平層兩室、101平躍層兩室、117平三室。 周邊價格平臺7000～8000元/平米，本項目實現(xiàn)均價10500元/平米。 戶型尺度：戶型面積從130平米到280平米不等，前期主力戶型為160170平米的舒適三居，后期主力戶型是280平米的四居。,規(guī)劃,主題,一般適用于一二線城市 客戶接受度受當?shù)匚幕绊?投入成本高 不宜采用,使項目在市場站位鮮明 易于被客戶接受，迅速見效 成本投入適中 適宜本項目,一般適用于大規(guī)模項目 開發(fā)商需具有強勢資源整合能力 成本投入大 非本項目的核心發(fā)力方向,易于被客戶感知 實體展示將會提升項目價值 前期投入及后期維護費用較高 不宜采用,使項目在市場中眼前一亮 需與客戶特性相結(jié)合 成本投入不高 適宜本項目,32,陽光麗景項目研究思路導圖,項目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位,項目物業(yè)發(fā)展建議,項目操作理念,競爭格局分析,（案例）,經(jīng)濟測算,33,項目發(fā)展戰(zhàn)略,通過整體規(guī)劃彌補項目規(guī)模小的劣勢，通過圍合式布局加強小區(qū)的歸屬感及樓體之間的景觀面； 以一個主題為引線，打造一個整體向內(nèi)發(fā)展的精品社區(qū)，滿足市場客戶的潛在品質(zhì)追求脫穎而出，最終實現(xiàn)叫好又叫座； 將錢花在刀刃上，合理的控制成本以控制總價，追求銷售速度,以領先規(guī)劃和主題社區(qū)發(fā)力，打造院落友居生活，適度控制成本，快速回籠資金。,以新德式為主題，注重建筑和景觀的有機結(jié)合，各物業(yè)類型建筑風格一致，體現(xiàn)院落式生活方式；,多層產(chǎn)品在滿足市場平臺標準的前提下，在適度控制成本的前提下，給與到客戶實惠的創(chuàng)新；洋房產(chǎn)品采用一些創(chuàng)新舉措，突破市場平臺水平；,以細節(jié)取勝，一條景觀主軸+院落內(nèi)部景觀形成整體園林意向，保證前期投入及后期維護成本費用不能過高；,42,整體規(guī)劃布局——以圍合式院落為基調(diào)，營造整個社區(qū)氛圍,院落生活在中國具有極深的淵源，鄰居之間親密無間，人情濃厚，但隨著城市建筑森林的不斷侵蝕，院落將漸漸不再存在，人與人之間多了冷漠，少了關心與愛護。因此圍合式布局滿足了山東人愛交朋友的性格特點。,4.外立面通過體量變化，使視覺效果更加豐富，增加房屋的別致感，避免平板立面；,45,每個組團內(nèi)部打造不同的空間意象，整體成為一個體系,以庭院、園林為核心分割出富有歸屬感的不同區(qū)域； 庭院根據(jù)不同的活動分區(qū)，采取草地、鋪裝、花壇的穿插組合分割空間、限定不同區(qū)域。,53,雙向私家花園，高性價比，別墅生活感受,首層私家花園，業(yè)主可自由打理，繁忙的工作之余品位生活的樂趣； 南北小院設計，可以根據(jù)業(yè)主需要，自由安排院落空間；,北向庭院,南向庭院,前庭，主要承擔入戶功能，完成院落公共空間向家庭私密空間的過渡，也是鄰里交流的一個空間。附帶超大觀景露臺,露臺,主人區(qū),露臺,露臺,62,一條景觀主軸將社區(qū)由公共空間引入私密空間,一條景觀主軸：貫穿社區(qū)； 一個景觀核心和兩個景觀節(jié)點：社區(qū)中央公共核心景觀，23個主題小型景觀節(jié)點；,63,景觀打造注重一年四季的季節(jié)性影響，使風景無處不在,避免大面積用水，以減小后期維護費用；,水軸打造要注意枯水期的景觀，即使在枯水的季節(jié)，豐富的造型也可以成為另一道風景線。,76,產(chǎn)品定位——小高層+多層+洋房,物業(yè)類型組合配比：,戶型配比：,方案二要提高社區(qū)的城市意向，綜合市場可實現(xiàn)與本項目定位建議容積率在1.31.4之間，盡量做高；,77,城市感立面 城市符號屋頂 城市元素景觀電梯 城市意向花槽 城市空間感造型 城市風景商業(yè) 城市配套停車,以點帶面，打造城市形象的七項關鍵舉措,78,沿街立面作為項目對外展示的面，體現(xiàn)社區(qū)城市感,一、沿街立面要具有較強的城市感，極強的對外展示效果； 二、臨街外立面在建筑材料上建議選用體現(xiàn)項目檔次的用材，充分體現(xiàn)項目的城市感；,臨街面空調(diào)位空間建議采用百葉方式處理，隱蔽處理；,三、外立面需要考慮細節(jié)處理，提升品質(zhì)感；各種物業(yè)類型建筑立面風格相統(tǒng)一，可通過加入一些相同的建筑元素以統(tǒng)一形象；,城市感立面,79,通過小高層屋頂?shù)脑煨蜆淞㈨椖康臉俗R形象，打造城市元素符號,屋頂設計原則：屋頂造型要能夠突出本項目整體形象，標識感強，但要有效控制成本；,項目屬于小高層建筑，又臨兩條交通干道，屋頂設計建議考慮燈光處理，可增加標識感，建立項目形象；,夜間可以配合頂部燈光，強調(diào)都市感，歸屬感； 在報批時應