【正文】 2023年3月21日星期二上午1時(shí)35分29秒01:35:2923.3.21 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。2023年3月21日星期二1時(shí)35分29秒01:35:2921 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。上午1時(shí)35分29秒上午1時(shí)35分01:35:2923.3.21 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。23.3.2123.3.21Tuesday, March 21, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 商業(yè)主要針對(duì)石大花園和周邊小區(qū)客戶，周邊居住氛圍尚未成熟，需培育；,商行小區(qū),陽光麗景,位于城市新區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展方向，且緊鄰東營區(qū)政府，具備優(yōu)良的區(qū)位優(yōu)勢。,96,項(xiàng)目屬性界定,都市漫延區(qū)， 市政公園旁的， 中小規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,97,二、指標(biāo)確定,98,價(jià)格預(yù)測主要依據(jù)： 參考市場上主要在售樓盤的價(jià)格水平； 結(jié)合本項(xiàng)目自身特點(diǎn)與核心價(jià)值考慮； 考慮項(xiàng)目可能入世時(shí)的房價(jià)漲幅；,測算價(jià)格：根據(jù)東營市房地產(chǎn)市場情況，預(yù)測本項(xiàng)目不同產(chǎn)品的可能售價(jià),此處價(jià)格僅為了測算項(xiàng)目的可行性。,以盆栽和草皮為主，輔以硬鋪，每個(gè)組團(tuán)內(nèi)設(shè)置一個(gè)親景景觀點(diǎn)。坡屋頂，低于2.2米處可設(shè)壁櫥、書架等，空間利用充分，富有新意 下沉式庭院已經(jīng)成為小別墅必備點(diǎn)； 下沉面積2030平方米。,47,通過端頭戶型營造圍合式小區(qū),方式一、通過端頭戶型加大進(jìn)深，形成圍合意向。,車位比滿足基本使用需求的基礎(chǔ)上適當(dāng)上調(diào)，不同物業(yè)類型配置標(biāo)準(zhǔn)不同； 停車方式結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌霈F(xiàn)狀及項(xiàng)目定位，建議以地上停車； 車位布局體現(xiàn)就近原則，結(jié)合物業(yè)類型，建議以宅前集中停車為主。 二、騰出中間的土地用于小區(qū)景觀。 多層—— 作用：項(xiàng)目的主體產(chǎn)品，是銷售速度支撐的重要保證，加速資金回籠。,26,通過圍合式建筑，體現(xiàn)了整體建筑的沉穩(wěn)風(fēng)格及院落生活,建筑局部和細(xì)節(jié)的干凈簡潔，庭院和公共景觀的樸素天成； 外墻材料富有質(zhì)感，建筑色彩純凈和諧，形成厚重、含蓄的風(fēng)格，與周邊環(huán)境和諧統(tǒng)一； 建筑要素的具體運(yùn)用力求沉穩(wěn)，不張揚(yáng)，強(qiáng)調(diào)光影效果和體積感；,27,園林：接近自然，親密自然是貫穿西山庭院園林規(guī)劃始終的設(shè)計(jì)理念,西山庭院的園林景觀是用地區(qū)域環(huán)境和周邊景色優(yōu)勢的延續(xù)。 適度：適合人居的尺寸設(shè)計(jì),六層全景致洋房效果圖,22,較之市場平臺(tái)，強(qiáng)化了社區(qū)公共空間的品質(zhì)和社區(qū)氛圍的營造，社區(qū)形象具有濃郁的小鎮(zhèn)風(fēng)情意向,小城符號(hào)花鋁板——體現(xiàn)著對(duì)歐洲現(xiàn)代主義建筑的完美演繹,23,案例總結(jié)：圍繞主題，做足文章，形成系統(tǒng)化的開發(fā)體系，在系統(tǒng)化的同時(shí)形成項(xiàng)目優(yōu)勢,價(jià)值感,濃縮展示,A,B,緊扣主題的社區(qū)精神營銷,D,體系化表達(dá),C,重點(diǎn)打造體現(xiàn)社區(qū)主題的風(fēng)情示范區(qū)，形成鮮明的形象標(biāo)簽。 聘請(qǐng)著名建筑設(shè)計(jì)公司，在成熟社區(qū)注重功能和實(shí)用的開發(fā)，外觀時(shí)尚、現(xiàn)代的露臺(tái)，還能兼顧其他功能。,東辰鑒墅,萬達(dá)高爾夫花園,陽光100,配套設(shè)施：北大附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校、風(fēng)情商業(yè)街、社區(qū)直通車、會(huì)所 陽光100以北歐風(fēng)格打造整體社區(qū)意向，并且憑借其品牌影響力，在東營形成高端價(jià)值。,——持續(xù) ——穩(wěn)定 ——盡可能充足,3,向市場要速度的“突擊戰(zhàn)” ——陽光麗景定位與物業(yè)建議,謹(jǐn)呈：山東鑫都置業(yè)有限公司,5,項(xiàng)目屬性界定,都市蔓延區(qū)， 市政公園旁的， 中小規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,6,陽光麗景依托周邊已經(jīng)形成的區(qū)域價(jià)值，在項(xiàng)目整體安排中承擔(dān)快速回現(xiàn)的作用,石大花園,開發(fā)條件成熟。,Step 1 搶占先機(jī) 快速回現(xiàn),瑞鑫小區(qū),位于西城邊緣，城鄉(xiāng)結(jié)合部，且不在城市發(fā)展方向上； 周邊城市意向較差，周邊的交通狀況和配套狀況尚未成熟； 客戶對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域認(rèn)知較陌生，還有一定的認(rèn)知抗性，項(xiàng)目的入市時(shí)機(jī)尚未成熟； 等待時(shí)機(jī)，一旦成熟，差異化產(chǎn)品刺激市場，脫穎而出；,7,陽光麗景項(xiàng)目研究思路導(dǎo)圖,項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位,項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議,項(xiàng)目操作理念,競爭格局分析,（案例）,經(jīng)濟(jì)測算,8,東城已經(jīng)形成了大規(guī)模項(xiàng)目激烈競爭的市場格局,由于城市開發(fā)腳步的加快，以及房地產(chǎn)市場的火熱，目前東城已入市的項(xiàng)目已經(jīng)擁有很多大盤項(xiàng)目，而且后續(xù)也有具有品牌效應(yīng)的大規(guī)模項(xiàng)目入市，未來東城將會(huì)形成中大規(guī)模項(xiàng)目為主的市場格局； 大盤項(xiàng)目憑借自己的規(guī)模優(yōu)勢，在產(chǎn)品打造、營銷推廣等方面都具有規(guī)模效應(yīng)。 最終金色家園一共只推出11層和18層兩種樓型、3種戶型，分別是105平米平層兩室、101平躍層兩室、117平三室。 周邊價(jià)格平臺(tái)7000～8000元/平米，本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)均價(jià)10500元/平米。 戶型尺度：戶型面積從130平米到280平米不等，前期主力戶型為160170平米的舒適三居，后期主力戶型是280平米的四居。,規(guī)劃,主題,一般適用于一二線城市 客戶接受度受當(dāng)?shù)匚幕绊?投入成本高 不宜采用,使項(xiàng)目在市場站位鮮明 易于被客戶接受，迅速見效 成本投入適中 適宜本項(xiàng)目,一般適用于大規(guī)模項(xiàng)目 開發(fā)商需具有強(qiáng)勢資源整合能力 成本投入大 非本項(xiàng)目的核心發(fā)力方向,易于被客戶感知 實(shí)體展示將會(huì)提升項(xiàng)目價(jià)值 前期投入及后期維護(hù)費(fèi)用較高 不宜采用,使項(xiàng)目在市場中眼前一亮 需與客戶特性相結(jié)合 成本投入不高 適宜本項(xiàng)目,32,陽光麗景項(xiàng)目研究思路導(dǎo)圖,項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位,項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議,項(xiàng)目操作理念,競爭格局分析,（案例）,經(jīng)濟(jì)測算,33,項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略,通過整體規(guī)劃彌補(bǔ)項(xiàng)目規(guī)模小的劣勢，通過圍合式布局加強(qiáng)小區(qū)的歸屬感及樓體之間的景觀面； 以一個(gè)主題為引線，打造一個(gè)整體向內(nèi)發(fā)展的精品社區(qū)，滿足市場客戶的潛在品質(zhì)追求脫穎而出，最終實(shí)現(xiàn)叫好又叫座； 將錢花在刀刃上，合理的控制成本以控制總價(jià)，追求銷售速度,以領(lǐng)先規(guī)劃和主題社區(qū)發(fā)力，打造院落友居生活，適度控制成本，快速回籠資金。,以新德式為主題，注重建筑和景觀的有機(jī)結(jié)合，各物業(yè)類型建筑風(fēng)格一致，體現(xiàn)院落式生活方式；,多層產(chǎn)品在滿足市場平臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，在適度控制成本的前提下，給與到客戶實(shí)惠的創(chuàng)新；洋房產(chǎn)品采用一些創(chuàng)新舉措，突破市場平臺(tái)水平；,以細(xì)節(jié)取勝，一條景觀主軸+院落內(nèi)部景觀形成整體園林意向，保證前期投入及后期維護(hù)成本費(fèi)用不能過高；,42,整體規(guī)劃布局——以圍合式院落為基調(diào)，營造整個(gè)社區(qū)氛圍,院落生活在中國具有極深的淵源，鄰居之間親密無間，人情濃厚，但隨著城市建筑森林的不斷侵蝕，院落將漸漸不再存在，人與人之間多了冷漠，少了關(guān)心與愛護(hù)。因此圍合式布局滿足了山東人愛交朋友的性格特點(diǎn)。,4.外立面通過體量變化，使視覺效果更加豐富，增加房屋的別致感，避免平板立面；,45,每個(gè)組團(tuán)內(nèi)部打造不同的空間意象，整體成為一個(gè)體系,以庭院、園林為核心分割出富有歸屬感的不同區(qū)域； 庭院根據(jù)不同的活動(dòng)分區(qū)，采取草地、鋪裝、花壇的穿插組合分割空間、限定不同區(qū)域。,53,雙向私家花園，高性價(jià)比，別墅生活感受,首層私家花園，業(yè)主可自由打理，繁忙的工作之余品位生活的樂趣； 南北小院設(shè)計(jì)，可以根據(jù)業(yè)主需要，自由安排院落空間；,北向庭院,南向庭院,前庭，主要承擔(dān)入戶功能，完成院落公共空間向家庭私密空間的過渡，也是鄰里交流的一個(gè)空間。附帶超大觀景露臺(tái),露臺(tái),主人區(qū),露臺(tái),露臺(tái),62,一條景觀主軸將社區(qū)由公共空間引入私密空間,一條景觀主軸：貫穿社區(qū)； 一個(gè)景觀核心和兩個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)：社區(qū)中央公共核心景觀，23個(gè)主題小型景觀節(jié)點(diǎn)；,63,景觀打造注重一年四季的季節(jié)性影響，使風(fēng)景無處不在,避免大面積用水，以減小后期維護(hù)費(fèi)用；,水軸打造要注意枯水期的景觀，即使在枯水的季節(jié)，豐富的造型也可以成為另一道風(fēng)景線。,76,產(chǎn)品定位——小高層+多層+洋房,物業(yè)類型組合配比：,戶型配比：,方案二要提高社區(qū)的城市意向，綜合市場可實(shí)現(xiàn)與本項(xiàng)目定位建議容積率在1.31.4之間，盡量做高；,77,城市感立面 城市符號(hào)屋頂 城市元素景觀電梯 城市意向花槽 城市空間感造型 城市風(fēng)景商業(yè) 城市配套停車,以點(diǎn)帶面，打造城市形象的七項(xiàng)關(guān)鍵舉措,78,沿街立面作為項(xiàng)目對(duì)外展示的面，體現(xiàn)社區(qū)城市感,一、沿街立面要具有較強(qiáng)的城市感，極強(qiáng)的對(duì)外展示效果； 二、臨街外立面在建筑材料上建議選用體現(xiàn)項(xiàng)目檔次的用材，充分體現(xiàn)項(xiàng)目的城市感；,臨街面空調(diào)位空間建議采用百葉方式處理，隱蔽處理；,三、外立面需要考慮細(xì)節(jié)處理，提升品質(zhì)感；各種物業(yè)類型建筑立面風(fēng)格相統(tǒng)一，可通過加入一些相同的建筑元素以統(tǒng)一形象；,城市感立面,79,通過小高層屋頂?shù)脑煨蜆淞㈨?xiàng)目的標(biāo)識(shí)形象，打造城市元素符號(hào),屋頂設(shè)計(jì)原則：屋頂造型要能夠突出本項(xiàng)目整體形象，標(biāo)識(shí)感強(qiáng)，但要有效控制成本；,項(xiàng)目屬于小高層建筑，又臨兩條交通干道，屋頂設(shè)計(jì)建議考慮燈光處理，可增加標(biāo)識(shí)感，建立項(xiàng)目形象；,夜間可以配合頂部燈光，強(qiáng)調(diào)都市感，歸屬感； 在報(bào)批時(shí)應(yīng)