【正文】 注重核心景觀、組團(tuán)景觀、戶(hù)內(nèi)景觀的立體綠化方式。景觀軸127 具體園林細(xì)項(xiàng)注重公共交往的鄰里關(guān)系公共空間提示公共空間128 具體園林細(xì)項(xiàng)立體綠化 樹(shù)多花多草少小溪湖水等水系營(yíng)造129 園林小品與建筑的搭配130項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議FOCUS 4總體規(guī)劃布局建筑風(fēng)格建議園林風(fēng)格建議其他建議戶(hù)型功能判斷及亮點(diǎn)建議項(xiàng)目商業(yè)建議131 目前市場(chǎng)上已有的戶(hù)型創(chuàng)新樓盤(pán)名稱(chēng) 項(xiàng)目產(chǎn)品類(lèi)型 戶(hù)型特點(diǎn)盧浮公館 小高層 凸窗、 3+1錯(cuò)層結(jié)構(gòu)、入戶(hù)花園、陽(yáng)臺(tái)水云居 小高層、高層 凸窗、入戶(hù)花園、廊院、中空搭建美林玉桂山 小高層 凸窗、落地窗、入戶(hù)花園、廊院奧林匹克花園 觀景洋房、別墅 凸窗、入戶(hù)花園、露臺(tái)、私家花園、陽(yáng)臺(tái) 凸窗和入戶(hù)花園 是項(xiàng)目在打造戶(hù)型產(chǎn)品時(shí)最常見(jiàn)的基本功能設(shè)計(jì)，這正驗(yàn)證了消費(fèi)群體對(duì)各式凸窗和入戶(hù)花園的青睞； 其次是 圓弧凸窗、景觀陽(yáng)臺(tái)、落地窗、露臺(tái)、私家花園以及空中花園等 .132特征 1. 各種功能房間的面積和比例調(diào)整特征 2. 追求附送面積空間 ,外圍空間的最大化利用特征 3. 垂直空間的最大化利用適當(dāng)減少臥室個(gè)數(shù)或次臥空間；加大主臥室和客廳的面積，滿(mǎn)足聚會(huì)和放松要求；通過(guò)大露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)、外飄窗、廊院等外圍空間，使室內(nèi)和外部自然環(huán)境更好結(jié)合，加大采光、通風(fēng)效果通過(guò)頂層閣樓、底層地下室、躍層、錯(cuò)層的設(shè)計(jì)，增加空間層次感 市場(chǎng)熱銷(xiāo)產(chǎn)品的共性特征我們對(duì)市場(chǎng)熱銷(xiāo)產(chǎn)品進(jìn)行研究 ,總結(jié)了以下幾種特征 :特征 4. 板式設(shè)計(jì) ,南北通透盡量做到客廳餐廳、主臥南北通透，考慮大多數(shù)戶(hù)型朝南或東南向，以獲取最佳的陽(yáng)光日照效果 133 美林玉桂山 3+1房 2廳 2衛(wèi)建筑面積 :131平米套內(nèi)面積 :110平米項(xiàng)目偶數(shù)層與奇數(shù)層廊院和影音室位置互換 ,其中廊院可以單獨(dú)隔成一個(gè)房間 .134 城市原筑空中院館戶(hù)型3+1房 2廳 2衛(wèi)建筑面積 :147平米套內(nèi)面積 :128平米 前后大花園 ,與室外空間有效溝通 ,也可單獨(dú)的隔成一個(gè)房間 .135 水云居中空搭建三房?jī)蓮d兩衛(wèi)建筑面積： 平米贈(zèng)送面積： ㎡挑空客廳和入戶(hù)花園均可搭建樓板成為一個(gè)房間136 深圳西岸觀邸的百變?cè)郝淙績(jī)蓮d兩衛(wèi)　建筑面積： 111 ㎡套內(nèi)面積： 91 ㎡超值 N+2戶(hù)型 ,可隔 2個(gè)房間137惠州萬(wàn)林湖的多面觀景空間 四房?jī)蓮d三衛(wèi)，建筑面積 248249 ㎡陽(yáng)光庭院，豪華觀景臥室雙內(nèi)庭院設(shè)計(jì)帶出三面觀景客廳，和兩面觀景餐廳138 深圳東方御花園的低臺(tái)凸窗139 中海名都的低窗浪漫風(fēng)情140 招商依山郡的地下空間層高 每戶(hù)約 1020平米141 陽(yáng)光車(chē)庫(kù) 半地下式空間 首層單位附送地下室空間車(chē)庫(kù) 地下室采光142 躍式 大露臺(tái)設(shè)置大露臺(tái)戶(hù)型躍式戶(hù)型143 對(duì)本項(xiàng)目戶(hù)性設(shè)計(jì)的啟示 戶(hù)型和面積設(shè)計(jì)上注重商務(wù)社交和度假休閑需求 。另一方面，客戶(hù)對(duì)目前市場(chǎng)的園林沒(méi)概念，因?yàn)闆](méi)有好園林做參照，因此市場(chǎng)需要好園林，同時(shí)客戶(hù)對(duì)主題風(fēng)格沒(méi)有任何限定，園林主題需要市場(chǎng)去引導(dǎo)。從市場(chǎng)反映來(lái)看 ,客戶(hù)并不關(guān)注建筑風(fēng)格本身 ,而關(guān)注建筑風(fēng)格所反映的獨(dú)特風(fēng)情 ,比較喜歡洋派的風(fēng)情 。93一號(hào)地第一期一號(hào)地第二期經(jīng)濟(jì)適用房4號(hào)地9 10 11 122023年1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 122023年1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 122023年1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 122023年項(xiàng)目總體分三期開(kāi)發(fā) .項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)周期94項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議FOCUS 4總體規(guī)劃布局建筑風(fēng)格建議園林風(fēng)格建議其他建議戶(hù)型功能判斷及亮點(diǎn)建議項(xiàng)目商業(yè)建議95 總體規(guī)劃布局規(guī)劃約 10000平米人工湖 ,提升項(xiàng)目的景觀資源優(yōu)勢(shì) ,奠定項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力 。首先開(kāi)發(fā) 1號(hào)地塊臨 4中的部分 ,初步估計(jì)總建筑面積約為 12萬(wàn)平米 。城市風(fēng)景　　　　　　深業(yè) 65項(xiàng)目客戶(hù)定位20萬(wàn)以下20~40萬(wàn)40~70萬(wàn)70~100萬(wàn)100~180萬(wàn)＞ 200萬(wàn)核心客戶(hù)群重點(diǎn)客戶(hù)群邊緣客戶(hù)群主力客層：經(jīng)濟(jì)承受能力在 40100萬(wàn)的客戶(hù)群游離客戶(hù)群貧 民66　　　　　　　　　　　 項(xiàng)目客戶(hù)定位核心客戶(hù)重點(diǎn)客戶(hù) 深、港投資置業(yè)客戶(hù)惠城區(qū)內(nèi)政府公務(wù)員（惠城區(qū)政府等）惠城區(qū)內(nèi)企事業(yè)單位管理人員（江北、上排等企業(yè)）惠城城區(qū)內(nèi)各商業(yè)圈個(gè)體私營(yíng)業(yè)主（江北、人人樂(lè)等）惠城區(qū)大中企業(yè)高級(jí)白領(lǐng)（江北河南岸等寫(xiě)字樓內(nèi)）惠城區(qū)內(nèi) :專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員、文化藝術(shù)類(lèi)等自由職業(yè)者其他置業(yè)人群特殊用途置業(yè)人群游離、偶得客戶(hù)　　 本項(xiàng)目同屬于惠州西片區(qū)，周邊各項(xiàng)目樓盤(pán)客戶(hù)群體構(gòu)成，對(duì)本項(xiàng)目客戶(hù)定位存在諸多借鑒之處。中原認(rèn)為，項(xiàng)目應(yīng)提出新市鎮(zhèn)主義理念，參照歐洲小鎮(zhèn)的做法，將優(yōu)美的環(huán)境、繁榮的商業(yè)、 便捷的交通、文明的社區(qū)和時(shí)尚的生活方式等等集合起來(lái)，將本項(xiàng)目建設(shè)成為一個(gè)環(huán)境品質(zhì)高、建筑特色強(qiáng)、人文氣息濃郁的居住景區(qū)和人文住區(qū)，追求一種現(xiàn)代歐洲小鎮(zhèn)的最本初的風(fēng)格，營(yíng)造一種強(qiáng)烈的城鎮(zhèn)生活和居住的氛圍。47　　　　　　　　　　　　　　項(xiàng)目威脅216。規(guī)劃滯后： 處于待發(fā)展區(qū)域，在惠州市民心目中處于偏僻地段；區(qū)域人不旺，生活配套設(shè)施缺乏；缺乏公交體系，往來(lái)市區(qū)不方便；216。 景觀優(yōu)勢(shì)： 三面環(huán)山，擁有良好的山景資源。216?？蛻?hù)主要以二次以上置業(yè)，企事業(yè)單位管理人員，私營(yíng)企業(yè)主，政府公務(wù)員等為主。市政規(guī)劃為物流中心 —— 西部生態(tài)板塊。 大盤(pán)規(guī)劃，居住品質(zhì)成為樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的新方向。 9月份惠城區(qū)商品房預(yù)售均價(jià)達(dá)到了 5078元 /平米，而去年 9月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為 3005元 /平米，漲幅高達(dá) 69%。9宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀政策惠州房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)個(gè)盤(pán)分析市場(chǎng)分析FOCUS 1片區(qū)分析10惠州房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)2023年 19月份惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)迅猛216。、對(duì)象：已有一套住房使用了貸款，再申請(qǐng)第二套或以上住房貸款的購(gòu)房者。 商品房項(xiàng)目必須實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，并在現(xiàn)場(chǎng)和國(guó)土局網(wǎng)站公示。由此表明，惠州的房地產(chǎn)正處于穩(wěn)定的快速增長(zhǎng)階段 。 9月 28日 首付比例提高至四成 對(duì)已貸款購(gòu)買(mǎi)住房又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套及以上住房的，首付比例不得低于四成，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 。、房地產(chǎn)市場(chǎng)在 8月份經(jīng)歷了銀行房貸緊縮后，深圳市場(chǎng) 8月市場(chǎng)進(jìn)入觀望，而在九月底出臺(tái)次提高第二套房首付的政策，其對(duì)市場(chǎng)的沖擊已經(jīng)有所緩解。 19月，惠城區(qū)新盤(pán)預(yù)售總量較去年增加了 48%，共有 18810套商品房成功預(yù)售， 總預(yù)售金額是去年前三個(gè)季度的兩倍，達(dá)到了 90多億元。 品牌開(kāi)發(fā)商陸續(xù)進(jìn)駐惠州，未來(lái)大盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)激烈。14宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀政策惠州房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)個(gè)盤(pán)分析市場(chǎng)分析FOCUS 1片區(qū)分析15片區(qū)分析江北片區(qū)東平片區(qū)下角片區(qū)龍豐、鵝嶺、上排片區(qū)河南岸、金山湖片區(qū)西片區(qū)水口片區(qū)本項(xiàng)目16 片區(qū)分析江北片區(qū)： 占據(jù)地段優(yōu)勢(shì)，定位為惠州未來(lái)的 CBD，集辦公、商業(yè)、金融、居住、休閑以及娛樂(lè)為一體 ,未來(lái)發(fā)展前景巨大。 客戶(hù)主要以二次以上置業(yè)，企事業(yè)單位管理人員，私營(yíng)企業(yè)主，政府公務(wù)員和投資客戶(hù)等為主。　　地塊周邊略顯陳舊，四至缺乏視覺(jué)吸引力，但整體自然環(huán)境優(yōu)越。 規(guī)模優(yōu)勢(shì)： 總建面 40萬(wàn)平方米，具備規(guī)模開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)。216。交通不斷完善： 中信大橋與東江大橋的建成：區(qū)域和其他區(qū)域聯(lián)系更加緊密；216。49項(xiàng)目分析FOCUS ２項(xiàng)目概況項(xiàng)目界定項(xiàng)目ＳＷＯＴ分析項(xiàng)目核心問(wèn)題50　　　　　　　　　　　　 　　核心問(wèn)題面對(duì)惠州市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈和項(xiàng)目區(qū)域相對(duì)偏遠(yuǎn)的現(xiàn)狀，如何在競(jìng)爭(zhēng)格局中尋求突破，樹(shù)立項(xiàng)目獨(dú)特定位。調(diào)查目的： 研究惠州中高端市場(chǎng)置業(yè)群體的特性、對(duì)產(chǎn)品的喜好、消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)行為等，了解市場(chǎng)可能的趨勢(shì)及消費(fèi)者潛在的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)需求。銀行的首付的不斷提高216。 第一批2023. 12. 02 第二批 第三批 第四批2023. 2. 19 . 24 . 3　　　　　　　　　　　大盤(pán)啟動(dòng)策略研究84大盤(pán)啟動(dòng)模式二“ 以小博大 ” 模式啟動(dòng)模式 項(xiàng)目主題：運(yùn)動(dòng)主題 理論基礎(chǔ)： —— 新經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)：消費(fèi)者以廣義的幸福而不以財(cái)富為終極需求　　　　　　　　　　　 大盤(pán)啟動(dòng)策略研究85 8萬(wàn)分期規(guī)模主力戶(hù)型時(shí)間軸 第一期 第二期 第三期 第四期 20萬(wàn) 價(jià)格走勢(shì)（均價(jià)，元） 首期配置：夏威夷風(fēng)情商業(yè)街、網(wǎng)球場(chǎng)、 100畝高爾夫球場(chǎng)、豪華會(huì)所萬(wàn) M2 五星級(jí)酒店（總建面 7萬(wàn)） 星河灣2023執(zhí)信中學(xué)（省一級(jí)） 2023 2023 202349005500 7000 12， 000 　　 項(xiàng)目首期啟動(dòng)豪華會(huì)所、 100畝高爾夫果嶺、風(fēng)情商業(yè)街、網(wǎng)球場(chǎng)等配套，注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)的打造，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景展示奠定項(xiàng)目的熱銷(xiāo)。 在此時(shí)啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房，會(huì)得到市場(chǎng)更加高度的關(guān)注，提升深業(yè)品