【正文】 結合夜間效果圖，以突出項目形象；,城市符號屋頂,80,采用花槽與窗戶增加邊戶景觀及采光面，形成對外展示面，增強城市形象效果,花槽配合窗戶，提高觀賞效果，形成對外展示的面，成為項目的城市形象界面；,多層山墻部分采用花槽，將外部景色引入室內(nèi)，同時可增強業(yè)主生活趣味； 改變通常全部墻體的山墻面，從視覺角度增強小區(qū)活力感，使內(nèi)外空間得到視覺互動；,城市意向花槽,81,通過內(nèi)部功能空間的形狀處理使外部立面造型豐富，形成特色,端頭戶型通過內(nèi)部空間結構的打造，形成外部特色的建筑形式，成為項目的標志性特色；,端頭戶型可結合功能布局，達到觀景效果，成為項目的一個賣點；,觀湖,城市空間感造型,82,小高層布置景觀電梯以增強小區(qū)的對外展示效果，增加城市元素，提高項目城市形象,景觀電梯較普通電梯成本增加約30%左右；,在小高層南向布置12部景觀電梯，作為小高層產(chǎn)品亮點，進一步強化社區(qū)的城市意向，提高項目的形象與檔次；,景觀電梯與燈光結合，注重晚間效果，體現(xiàn)濃郁的城市意向氛圍；,城市元素景觀電梯,83,利用商業(yè)提升項目的形象與檔次的，使商業(yè)成為城市風景的一部分,小高層一層全部作為底商，增加小區(qū)的城市元素，使商業(yè)成為城市風景的一部分； 商業(yè)定位：社區(qū)型商業(yè) 商業(yè)業(yè)態(tài)：日常服務型商業(yè)，不能干擾上層業(yè)主的日常生活； 利用部分商業(yè)用房作為物業(yè)管理用房或者社區(qū)配套，比如乒乓球室等活動中心，提升項目形象檔次，服務于小區(qū)業(yè)主；,在首期展示時，將店面統(tǒng)一標識裝飾，把未來的業(yè)態(tài)展示出來，使住宅業(yè)主感受到生活的方便度，促進住宅的銷售。,從市場可實現(xiàn)角度出發(fā)，多層、洋房可實現(xiàn)較快的速度，因此建議本項目以多層、洋房類產(chǎn)品為主。,本測算為初步計算，以大致確定項目總容積率，具體物業(yè)類型設置以規(guī)劃建議為準,綜合考慮地塊的資源條件及市場實現(xiàn)條件，以及總開發(fā)周期，建議本項目容積率在1.21.3之間，以多層、花園洋房類產(chǎn)品為主，多種產(chǎn)品組合，擴大客戶層面，降低開發(fā)風險。2023年3月21日星期二上午1時35分29秒01:35:2923.3.21 1比不了得就不比，得不到的就不要。23.3.2123.3.2101:35:2901:35:29March 21, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。01:35:2901:35:2901:35Tuesday, March 21, 2023 1知人者智，自知者明。上午1時35分29秒上午1時35分01:35:2923.3.21,感謝您的下載觀看,專家告訴,。01:35:2901:35:2901:353/21/2023 1:35:29 AM 1越是沒有本領的就越加自命不凡。23.3.2101:35:2901:35Mar2321Mar23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。01:35:2901:35:2901:35Tuesday, March 21, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。,Step 1 搶占先機 快速回現(xiàn),瑞鑫小區(qū),位于西城邊緣，城鄉(xiāng)結合部，且不在城市發(fā)展方向上； 周邊城市意向較差，周邊的交通狀況和配套狀況尚未成熟； 客戶對項目所在區(qū)域認知較陌生，還有一定的認知抗性，項目的入市時機尚未成熟； 等待時機，一旦成熟，差異化產(chǎn)品刺激市場，脫穎而出；,103,規(guī)劃指標的確定,低密度高檔社區(qū)，多種物業(yè)類型組合： 花園洋房—— 作用：1.項目的標桿產(chǎn)品，提升項目檔次與形象 2.提升企業(yè)的品牌形象 3.為后續(xù)商行小區(qū)的成功奠定高端形象品牌基礎； 規(guī)劃要點：在規(guī)劃布局中，占據(jù)一定的景觀資源。,100,多層產(chǎn)品對項目利潤的貢獻度最大，花園洋房比小高層對利潤有更大的貢獻作用,隨著容積率的上升，銷售收入逐漸增加，稅后凈利潤提高。,65,久違的院落在城市中復興,66,陽光麗景項目研究思路導圖,項目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位,項目物業(yè)發(fā)展建議,項目操作理念,競爭格局分析,（案例）,經(jīng)濟測算,67,項目用地規(guī)劃指標、項目利潤估算表,用地規(guī)劃指標,預售項目利潤估算表,68,項目投資計劃表,單位：萬元,項目投資計劃表,69,現(xiàn)金流量表（全部投資）,現(xiàn)金流量表,項目現(xiàn)金流量圖,70,項目利潤分析,項目總投資：11424.75萬元； 稅前投資利潤率=利潤總額/總投資=54.29%； 稅后投資利潤率=凈利潤/總投資=40.72%； 項目動態(tài)回收期=1.5年,項目損益及利潤分配表（萬元）,71,項目方案二研究,72,陽光麗景項目方案二研究思路,方案一是基于市場條件給出的最優(yōu)化方案，但是由于地塊所處的位置，政府對地塊有以下要求： 1.在地塊的東南角規(guī)劃有一個標志性建筑 2.規(guī)劃方案要考慮城市形象 為了使方案順利的通過審批，并且承擔項目在整體戰(zhàn)略安排中的回現(xiàn)功能，提出方案二。層高達3米，辟有6米共享空間，空間寬敞明亮 ,下沉式庭院可根據(jù)業(yè)主需求打造成為會客室、娛樂室、房間等；,59,戶型推薦——退臺花園洋房 二層戶型,建筑面積：140.48㎡ 錯層三室兩廳雙衛(wèi) 獨創(chuàng)露臺入戶方式，私密性、歸屬感更強 7.35米開間，近40㎡橫向客廳和餐廳，視野開闊，采光充分 超過20㎡的主人房寬敞舒適，可設置走入式衣帽間 三間臥室組織緊湊，空間利用合理 活動區(qū)（客廳、餐廳）與休息區(qū)呈小錯層格局，空間層次豐富 ,50,資料來源：世聯(lián)分析,目前東營的花園洋房只是注重單體，而尚未將社區(qū)景觀與產(chǎn)品相結合,第二代,第一代,第三代,第四代,第五代,“院、錯、露、退”定義了花園洋房的概念,“通過朝向，功能布局、雙流線設計等功能的調(diào)整使生活更加舒適,功能分區(qū)更加明確，使住宅帶有身份的象征,通過前庭后院、鏤空光井、下沉式庭院等功能升級，使花園洋房達到別墅的生活品質,注重周圍景觀與建筑的融合,早期花園洋房產(chǎn)品主要關注產(chǎn)品本身，單體色彩重要整體,后期花園洋房產(chǎn)品主要關注通過更加區(qū)分化的功能分區(qū)，以及單體與整個外部景觀的結合達到更加舒適的居住品質,東營的花園洋房目前尚處于早期階段，未能將景觀與建筑相融合，且在功能布局方面只是滿足了日常的生活需求，而并未給到業(yè)主尊貴的生活感受,我們的目標,51,退臺花園洋房——層層退臺，每戶都可享受退臺花園，室外景觀與空中景觀相互輝映,52,洋房產(chǎn)品入戶方式——不同的入戶方式，享受不同的生活方式,設計層數(shù)為4+1層，南入口首層通過獨立小院，形成私密性很強的入戶形式，2層通過露臺入戶，4層則是在樓梯間。,2.功能講求實用，摒棄任何多余的裝飾。兩幢住宅入口相對形成鄰里空間，增加了人與人之間交流、溝通的機會。,產(chǎn)品定位,——物業(yè)類型,36,客戶定位,II,I,Ⅱ舒適型客戶 職業(yè)類型：事業(yè)單位、油田職工、周邊縣市客戶 基本描述：2545歲居多，樂于與同事、朋友相鄰居住，部分剛參加工作預備做婚房 置業(yè)目的：改善居住品質，首次置業(yè)和二次置業(yè) 置業(yè)特征：關注生活的便利度，易接受新鮮事物,Ⅰ升級型客戶 職業(yè)類型：政府公務員、生意人、油田管理層 基本描述：3045歲居多，擁有私家車，關注交通便利性 置業(yè)目的：改善居住環(huán)境，二次置業(yè) 置業(yè)特征：會為產(chǎn)品的創(chuàng)新而買單，關注資源的占有，支付能力較強，以居住在一個高檔小區(qū)而自豪,客戶定位,37,從市場供應原則與客戶需求原則出發(fā)，確定本項目主力戶型的面積區(qū)間,結論： 東營市場上在售項目的主力戶型為110130平米的3房。 三期： 開盤日期： 200551； 入住日期：20051020； 均價：10000元/平方米。,主題,24,規(guī)劃領先型——通過整體規(guī)劃布局，打造超越市場平臺水平的社區(qū)形式,建筑指標：占地面積9.88萬平米，容積率1.13，低容積率使得整個社區(qū)保持了舒適的人居尺度。 顛覆板與塔的比較體系。,11層的建筑，采用了重度純色方案，從視覺上降低了色彩的刺激度，拉開了樓與樓之間的心理距離； 另外一種18層的建筑，則采用了高、中、低三種明度的深色設計，在與純色11層建筑相融合的基礎上，豐富了色彩感，提高了整體建筑群的層次感，凸現(xiàn)建筑的個性風格與時代感。 項目周邊居住意向還較陌生，生活配套還不成熟，隨規(guī)劃的實施，具備很好的發(fā)展?jié)摿Γ?擁有區(qū)位優(yōu)勢，周邊居住氛圍和配套相對成熟，緊鄰規(guī)劃中的公園具有成為市場明星產(chǎn)品的潛質。 商業(yè)主要針對石大花園和周邊小區(qū)客戶，周邊居住氛圍尚未成熟，需培育；,商行小區(qū),陽光麗景,位于城市新區(qū)，重點發(fā)展方向，且緊鄰東營區(qū)政府，具備優(yōu)良的區(qū)位優(yōu)勢。,打造社區(qū)及產(chǎn)品特色： 從市場角度出發(fā)，目前東城主要是大盤競爭的舞臺，市場不缺乏展現(xiàn)大盤力、大手筆投入的項目，本項目不能淹沒在這些項目的光輝之下，因此我們要通過打造一個整體向內(nèi)發(fā)展的精品社區(qū)，將