【正文】 位/商業(yè)小區(qū)主入口人工湖 +泳池聯(lián)排別墅四房單位\復(fù)式四房單位\復(fù)式聯(lián)排別墅四房單位\復(fù)式四房單位\復(fù)式項(xiàng)目三房小高層單位項(xiàng)目三房小高層單位項(xiàng)目三房小高層單位項(xiàng)目三房小高層單位/商業(yè)會(huì)所96 總體規(guī)劃示意深圳公園大地97 總體規(guī)劃示意深圳振業(yè)城98 總體規(guī)劃示意深圳半山溪谷99 規(guī)劃布局借鑒100 島式會(huì)所示意 消費(fèi)者調(diào)查顯示，高端消費(fèi)者對(duì)小區(qū)身份感十分在意，并且認(rèn)為氣派和開闊的入口景觀是提升社區(qū)價(jià)值的重要因素 .101 山湖會(huì)所示意圖 消費(fèi)者調(diào)查顯示，高端消費(fèi)者認(rèn)為水系是住所加分的重要元素，會(huì)所若建在湖邊更能添加其氣派，吸引消費(fèi)者眼球。市場(chǎng)上除了個(gè)別大盤，也缺乏較精致的園林社區(qū)。121 項(xiàng)目園林風(fēng)格建議多組團(tuán)、溶解式園林有效解決項(xiàng)目景觀均好性的問題 ,契合 項(xiàng)目整體規(guī)劃和建筑風(fēng)格 ,也能在市場(chǎng)上形成鮮明的主題 .項(xiàng)目園林將主要圍繞中心湖和會(huì)所展開 .122 架空層園林 整體小區(qū)首層架空 6米 ,設(shè)置架空層園林 ,提升項(xiàng)目整體的綠化率 ,也可在架空層設(shè)置小區(qū)泛會(huì)所123 架空層園林124 具體園林細(xì)項(xiàng)水主題 循環(huán)流動(dòng)于層疊式噴水池、噴泉、人工湖、甚至人工瀑布之間，令園區(qū)的每一細(xì)部都充溢著水的盈動(dòng) 。145 商業(yè)外觀示意146商業(yè)街示意圖濃郁的西班牙建筑風(fēng)格 ，帶出潔凈整齊的步行街，是小區(qū)一道獨(dú)特的風(fēng)景線。直飲水系統(tǒng)157直飲水、熱水系統(tǒng)熱水系統(tǒng)158THE END159謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH。1號(hào)地的 1： ，主要為滿足社區(qū)日常生活所需 ,建議做成 特色風(fēng)情商業(yè)街 。119亞熱帶園藝植物注重整體園林的質(zhì)感和植物的檔次。海派建筑風(fēng)情也因綠城的深入研究，成熟度較高。商業(yè)街休閑化 ,將項(xiàng)目商業(yè)設(shè)置在共聯(lián)路和四中路邊 ,營(yíng)造良好的休閑氛圍。 在社會(huì)上造成一定的影響，讓市場(chǎng)加深對(duì)深業(yè)品牌認(rèn)識(shí)。萬 M2第二期多層House天鵝堡 純水岸 天鵝堡純水岸首期配置：會(huì)所天鵝堡3500010第三期 第四期波托菲諾　　　　　　　　　　　大盤啟動(dòng)策略研究81大盤啟動(dòng)模式一“ 以點(diǎn)帶面 ” 模式啟動(dòng)模式項(xiàng)目主題：教育 +休閑 、旅游理論基礎(chǔ)：—— 心理學(xué)觀點(diǎn)：當(dāng)一個(gè)人在某方面具有突出的表現(xiàn)時(shí)，會(huì)被大多數(shù)人認(rèn)為此人在各方面都具有超凡的能力—— 新經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)：消費(fèi)者是有限理性的　　　　　　　　　　　 大盤啟動(dòng)策略研究8270套分批規(guī)模主力戶型時(shí)間軸 70套 50套 70套價(jià)格走勢(shì)（均價(jià)，元） 首期配置： 俱樂部、豪華會(huì)所、雙語教育、 2個(gè)小學(xué)、 4個(gè)幼兒園、風(fēng)情商業(yè)街 惠州奧林匹克花園60007500 80009500 項(xiàng)目以運(yùn)動(dòng)主題，首期打造 、豪華會(huì)所、雙語教育、 2個(gè)小學(xué)、 4個(gè)幼兒園、風(fēng)情商業(yè)街等休閑配套，以現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際體驗(yàn)帶動(dòng)項(xiàng)目的銷售。 政府宏觀政策的不斷調(diào)控216。紫韻臺(tái)物業(yè)顧問，項(xiàng)目策劃人員。經(jīng)濟(jì)適用房： 少量經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)，低廉價(jià)格及產(chǎn)品形象將給項(xiàng)目形象帶來一定威脅； 47　　　　　　　　　項(xiàng)目ＳＷＯＴ分析對(duì)策發(fā)揮優(yōu)勢(shì)：A、突出項(xiàng)目景觀資源優(yōu)勢(shì)（南臨高榜山，北靠沙帽嶺）；B、發(fā)揮大盤運(yùn)作的營(yíng)銷張力，借助城市運(yùn)營(yíng)的新城建運(yùn)動(dòng)大概念，建立大盤形象；C、通過創(chuàng)新突破，打造片區(qū)乃至整個(gè)惠州市品質(zhì)標(biāo)桿，塑造獨(dú)特個(gè)性的品質(zhì)名盤；規(guī)避劣勢(shì)：A、科學(xué)合理的差異化市場(chǎng)定位，從市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出；B、先進(jìn)超前產(chǎn)品規(guī)劃，加以專業(yè)營(yíng)銷推廣以產(chǎn)品和人文來提升項(xiàng)目的品質(zhì)；C、通過品質(zhì)展示，配套先行，情景體驗(yàn)，弱化片區(qū)生活不便的劣勢(shì)；D、合理的產(chǎn)品創(chuàng)新，如雙層隔音玻璃等；E、保障經(jīng)濟(jì)適用房的外觀形象以及品質(zhì)，使經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)品不影響項(xiàng)目形象。市場(chǎng)： 整體市場(chǎng)近幾年惠州地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展，但整體市場(chǎng)仍運(yùn)行良好，整個(gè)市場(chǎng)后期看好；216。216。具體規(guī)劃： “一心三軸五組團(tuán) ”“一心 ”是指火車西站站前地區(qū)商貿(mào)服務(wù)中心；“三軸 ”是指鐵路與半徑瀝防護(hù)綠軸，鐵路線南側(cè)沿共聯(lián)路東西向的商貿(mào)、居住發(fā)展軸，鐵路線北側(cè)沿規(guī)劃三、四環(huán)連接道東西向的工業(yè)、居住發(fā)展軸；“五組團(tuán) ”則是指東部生態(tài)居住組團(tuán)、西部工業(yè)組團(tuán)、北部小瑤池環(huán)保工業(yè)組團(tuán)、富之頁居住組團(tuán)和大小新村居住組團(tuán)。項(xiàng)目總占地面積為 ，商業(yè)面積 。 2023年底到 2023年初，有一定數(shù)量的供應(yīng)量，目前供應(yīng)的樓盤除了城市原筑和湖畔新城外，其他的樓盤整體形象不高。 歐式建筑仍然是樓市的主流風(fēng)格，戶型創(chuàng)新是市場(chǎng)的趨勢(shì)，板樓、南北通透、入戶花園、廊院、可變戶型等。 2023年第三季度，均價(jià)再創(chuàng)新高 ,為 4567元 /㎡。216。、首付、利率雙重調(diào)控對(duì)于第二套房貸款者，不僅首付提高至 4成，而且不使用優(yōu)惠利率的基礎(chǔ)上還上浮 10%的房貸利率，在加息多次后，利率的上調(diào)對(duì)投機(jī)行為起到了有效的打擊作用，壓縮了炒房的利潤(rùn)空間?！　　　　　　　　　　　　　?報(bào)告思路市場(chǎng)分析FOCUS 1項(xiàng)目發(fā)展策略FOCUS 4項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議FOCUS 5項(xiàng)目分析FOCUS２項(xiàng)目定位FOCUS ３1宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀政策分析房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)個(gè)盤分析市場(chǎng)分析FOCUS 1片區(qū)分析2宏觀經(jīng)濟(jì)分析（惠州市統(tǒng)計(jì)局關(guān)于 2023年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的統(tǒng)計(jì)公報(bào)） 惠州 2023年人均 GDP25019元，按現(xiàn)行匯率折算達(dá) 3127美元，突破 3000美元大關(guān)。而對(duì)于第一套住房是一次性付款的購房者不適用。 2023年前八月，惠州房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 ， 增長(zhǎng)一倍，其投資額占地三產(chǎn)業(yè)投資的比重為 %，占比與上年同期相比上升 。10惠州房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)惠州市房地產(chǎn)價(jià)格自 2023年之后，持續(xù)上漲 。216。 項(xiàng)目所在片區(qū)目前市場(chǎng)供應(yīng)較少。33項(xiàng)目分析FOCUS ２項(xiàng)目概況項(xiàng)目界定項(xiàng)目ＳＷＯＴ分析項(xiàng)目核心問題34項(xiàng)目位于火車西站，由 HCXZ1 HCXZ1 HCXZ16三塊地構(gòu)成，其中 HCXZ16規(guī)劃為經(jīng)濟(jì)適用房。216。 地塊優(yōu)勢(shì)： 地塊方正，平整，是城市大盤開發(fā)的優(yōu)良地塊。規(guī)劃： 地塊被 “名家花園 ”分成兩個(gè)部分，對(duì)項(xiàng)目的整體規(guī)劃布局不利；45　　　　　　　　　　　　　　項(xiàng)目機(jī)會(huì)216。競(jìng)爭(zhēng)： 惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，未來市場(chǎng)推盤量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；216。主題地產(chǎn)54項(xiàng)目發(fā)展策略FOCUS ３開發(fā)理念啟動(dòng)策略項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)適用房啟動(dòng)策略55　　　　　　　　　　　　 市場(chǎng)客戶分析　　　 　 客戶群體主要集中為 政府公務(wù)員、企事業(yè)單位的管理人員和職員、私營(yíng)業(yè)主及深圳投資客；　　 多為 二次以上置業(yè)，主要為自住性客戶 ；　　 來源區(qū)域較廣 ， 惠州各個(gè)片區(qū)均有一定的比例，主要 看好片區(qū)優(yōu)越的自然環(huán)境；區(qū)域類比項(xiàng)目客戶現(xiàn)狀56客戶調(diào)查分析典型高端客戶深度訪談客戶 入 位 客戶聚類分析模型客戶 定 位57調(diào)研基于惠州中原代理項(xiàng)目置業(yè)群體需求調(diào)查問卷而成，其訪談的基本情況如下：訪談時(shí)間： 2023年 9月 26日至 2023年 10月 10日調(diào)查人員：盧浮公館、佳磊華麗大廈、云天華庭、東方威尼斯、華軒 76 政策對(duì)未來影響預(yù)判216。 西班牙風(fēng)情小鎮(zhèn)79項(xiàng)目發(fā)展策略FOCUS ３開發(fā)理念啟動(dòng)策略項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)適用房啟動(dòng)策略8091019分期規(guī)模物業(yè)類型時(shí)間軸