【正文】 開發(fā) 4 3 1 2 較符合本項目 中高端產(chǎn)品樹形象，帶動后期開發(fā) 啟動區(qū)的策略及產(chǎn)品路線的相對位臵圖 ?研究了眾多的成功案例的啟動策略，我們發(fā)現(xiàn)在分期開發(fā)的項目中，不同資源狀況和市場環(huán)境下，項目的啟動模式和產(chǎn)品的選擇都有所不同，從地塊資源和區(qū)域成熟度雙因素綜合界定，結(jié)果如下： 105 本報告是嚴(yán)格保密的。 物業(yè)管理配合營銷的作用 —— 增加客戶對樓盤管理的信任度，以及物業(yè)管理人員對樓盤和客戶的了解，利于銷售及后期管理 營銷階段 工作 作用 銷售前 整理并全面完成物業(yè)管理方案 將許多涉及業(yè)主買房應(yīng)知的內(nèi)容，以書面文件的形式確定下來 對售樓人員進(jìn)行系列的物業(yè)管理培訓(xùn) 使他們對物業(yè)管理的基本概念和基本知識有所了解，對將來該小區(qū)的物業(yè)管理內(nèi)容和模式有統(tǒng)一的理解 銷售中 在售樓現(xiàn)場設(shè)立專職的物業(yè)管理咨詢?nèi)藛T，接受購房者的咨詢 這種咨詢和宣傳溝通起到了很好的效果，避免了物業(yè)建設(shè)單位對物業(yè)管理的亂承諾，增強(qiáng)未來業(yè)主對物業(yè)管理的信心，并增加其購買的欲望 讓已招聘的部分物業(yè)管理人員上崗，如清潔人員、保安人員、綠化人員 在維護(hù)已建成的物業(yè)與園林景觀的同時，加深準(zhǔn)業(yè)主對物業(yè)管理的印象與了解 物業(yè)管理介入營銷階段的主要工作建議： 103 本報告是嚴(yán)格保密的。 停車場 —— 符合高端客戶定位，較當(dāng)?shù)刂懈邫n樓盤適當(dāng)增加車位比，提高社區(qū)檔次 ?當(dāng)?shù)刂懈邫n樓盤車位戶數(shù)比約為 ： 1~： 1； ?為增加地上綠化面積，提高舒適度，本項目全部建設(shè)地下車庫，做到人車分流，地下車庫結(jié)合人防地下室建設(shè)； ?本項目占地面積 59047平米，按照地面建筑覆蓋率 30%計算，車庫面積約為30000平米，按每個車位平均占地面積 35~40平米計算，可建地下車位約450~550個，基本上達(dá)到約 ： 1。 五、煽情點(diǎn)： 銷售時打動客戶的地方 91 本報告是嚴(yán)格保密的。 從銷售率看 130以下房子在目前市場最好銷 項目推廣名 推出時間 推售情況 100以下 100130 130150 150180 180200 均價 推出套數(shù) 銷售率 銷售率 銷售率 銷售率 銷售率 維也納森林 2023118 324 接近 100% 70% 50% ＿＿ ＿＿ 3600 香樟雅苑 2023年 5月份 433 65% 40% 35% ＿＿ ＿＿ 3650 漢嘉都市森林 2023年初 474 68% 71% 65% 20% ＿＿ 3700 大溪地 2023年 5月份起 529 接近 100% 80% 50% 23% 21% 3800 學(xué)府春天 2023年 3月 28日 747 100％ 85％ 78％ 51％ 50％ 3800 桂花園 2023年 11月份起 214 95% 85% 35% ＿＿ ＿＿ 4100 國際花都 2023120 626 接近 100% 接近 100% 56% 42% ＿＿ 4200 百合公寓 2023919 533 55% 80% 45% 30% ＿＿ 4100 ／ 4300 瀾溪鎮(zhèn) 一期售罄 220 ＿＿ ＿＿ 95% 100% ＿＿ 4450 二期預(yù)計 6月推出 363 ＿＿ ＿＿ ／ ／ ／ 4700 案例借鑒 88 本報告是嚴(yán)格保密的。 特點(diǎn)提示：色調(diào)以冷暖搭配，簡約明快、富有現(xiàn)代感，體現(xiàn)高尚、自然的城市生活主張，反對夸張的色彩與構(gòu)造的運(yùn)用 ? 本項目需要重點(diǎn)注意建筑物頂部構(gòu)成的城市天際輪廓線，使其與城市環(huán)境相融合，同時應(yīng)能展示高尚形象 82 本報告是嚴(yán)格保密的。 高層建筑組團(tuán)布臵增加靈活度，減少排數(shù)，達(dá)到對景觀資源的充分利用 ? 高層產(chǎn)品的排布，多為行列式布局，社區(qū)規(guī)劃較為僵硬，對視、視線遮擋等各方面都存在問題 ? 超高層低密度城市感更強(qiáng)，并可以形成大組團(tuán)景觀效果，但市場上對 18層以上建筑還存在很大抗性 76 本報告是嚴(yán)格保密的。 高品質(zhì)高層住宅的容積率指標(biāo)實現(xiàn)度案例分析 —— 合肥西湖花苑 ? 占地 150000 ㎡，建筑面積 300000 ㎡，多層 +小高層 +高層 ? 綠化率 38%，建筑密度容積率 2 ? 人為內(nèi)造水系，排布標(biāo)桿產(chǎn)品多層洋房，根據(jù)土地價值組團(tuán)分區(qū)，產(chǎn)品豐富，客戶可選范圍大 ? 本項目啟示：客戶對 18層以上不認(rèn)可，這樣多層不可做，只能以 11層啟動，這樣也符合啟動區(qū)定位 69 本報告是嚴(yán)格保密的。 地塊價值分析 —— 資源條件分布 １、前內(nèi)部景觀 ２、前、后內(nèi)部景觀 ３、后內(nèi)部景觀 主要資源構(gòu)成 1 2 3 先天無有利景觀資源 ?小有坡度 ?處在大湖和長江之間，但距離遠(yuǎn)，觀賞性不強(qiáng) ?無其他資源 改造后可利用資源 ?地塊內(nèi)的園林景觀 ?地塊內(nèi)的游泳池 63 本報告是嚴(yán)格保密的。 三、人文 ? 物質(zhì)的充裕、個體的自由，風(fēng)情萬千，熱鬧、精致、張揚(yáng)或者寂寞、優(yōu)雅、沉思 。 合肥多層、小高層及高層發(fā)展軌跡 歷程 多 層 多層、小高層 小高層、高層 市場 特征 ? 取地成本低，土地利用率低， ? 價格上升速度慢 ? 城中心多以 ―商住樓 ‖開發(fā) ? 純住宅社區(qū)開發(fā)多以 ―城郊結(jié)合部 ‖為主 ? ―戶型 ‖引領(lǐng)一切 ? 取地成本增加，土地利用必須提高 ? 價格上升速度增快 ? 城中心開始 ―土地復(fù)興 ‖，土地價值增大 ? ―景觀 ‖電梯房彰顯風(fēng)范 ? 價格上升快，二手交易頻繁 ? 地價上升比樓價上升快 ? 房價居高不下 ? 城中心地價居高，高層被普遍接受 ? 高附加值的 ―景觀 ‖房受追捧 客戶 特征 ? 市場主流為解決居住問題的一次置業(yè)者 ? 投資者比例非常小 ? 客戶對建筑成本意識不高 ? 抗性： ―質(zhì)量不高 ‖、 ―間距小 ‖、 ―爬樓辛苦 ‖ ? 二次置業(yè)用戶比例居高 ? 投資者多為長期投資 ? 短線投資客開始出現(xiàn) ? 客戶認(rèn)可 ―土地價值 ‖ ? 抗性： ―得房率低 ‖、 ―通透性差 ‖ ? 自住用戶為改善型用戶 ? 短期投資者居高、追求快速套現(xiàn) ? 客戶細(xì)分明顯 共性：城市中心區(qū)仍是富裕階層的集聚地，隨著土地稀缺和城市化的加快，高層逐漸被消費(fèi)性接受并追捧 案例 琥珀山莊（小高層開始出現(xiàn)）（ 1995－2023年，開放式集中住宅區(qū)） 元一時代花園（市中心高層開始出現(xiàn)）（ 2023年，開創(chuàng)合肥小高層時代） 學(xué)府花園學(xué)府春天（城市副中心高層開始出現(xiàn)） （ 20232023） 產(chǎn)品定位 49 本報告是嚴(yán)格保密的。 競爭分析 29 諧水灣 規(guī)模 一期 700戶 ,一期 10萬建面 容積率 物業(yè)類型 多層、小高層 在售戶型 100200都有，主力 100兩房、140三房 價格 9月開盤 客戶 客戶比較復(fù)雜，各個階層都 有。幼兒園配套 競爭分析 26 秀水華庭 規(guī)模 200多套 容積率 物業(yè)類型 高層 16層 2棟、小高層 12層 2棟、聯(lián)排、疊拼 在售戶型 100110， 30%， 120140，57%， 170以上， 11% 價格 均價別墅 5000、多層、小高層 3000，最高 3700 客戶 市區(qū) 2/5，開發(fā)區(qū) 1/10，外地客戶居多，還有國外客戶，小高層客戶主要是泛公務(wù)員 銷售情況 別墅售完， 4月 16日小高層、高層開盤，售出 160套 特點(diǎn) 品質(zhì)高、開發(fā)區(qū)核心、配套完善、交通便利、臨湖環(huán)境好。整體價格在安慶市相對較高，區(qū)內(nèi)樓盤歐景苑目前均價最高 ? 開發(fā)區(qū)目前在售樓盤 27個，占總數(shù)的一半左右，均價 2208元，客戶以周邊區(qū)域、附近 8縣客戶為主。此項目為全力集團(tuán)在安慶市首個最具昭示性的項目，希望將該項目打造成城市明星項目，形成全力地產(chǎn)品牌，同時增加企業(yè)后續(xù)開發(fā)項目的政府議價及市場溢價能力 客戶整體目標(biāo) 項目背景和約束條件 ?安慶市掛牌成交地價最高的項目，受到政府、開發(fā)商、市民的重視和關(guān)注 ?所在區(qū)域為安慶中心城區(qū)，本項目是該區(qū)域目前唯一的開發(fā)項目 ?地塊性質(zhì)是商業(yè)及居住用地 ?整個地塊 59,， (其中規(guī)劃道路用地 )，㎡凈地交付 ,其他 ㎡土地現(xiàn)狀交付 ?土地成本 ?自籌資金 8,000萬，國元融資 1億，銀行貸款 5,000萬，啟動資金在 1億左右，銷售后回購國元股份 ?地塊技術(shù)指標(biāo)中容積率、限制高度等未定 4 報告的整體思路 項目屬性研判和界定 制定戰(zhàn)略發(fā)展方向 物業(yè)發(fā)展建議 商業(yè)發(fā)展建議 項目目標(biāo)和約束條件 項目定位 結(jié)構(gòu)化分析和問題界定 5 地塊處于安慶市中心區(qū)核心位置，周邊交通、配套等優(yōu)勢明顯 ? 項目位于安慶市中心區(qū)核心區(qū)域，距離人民路商圈步行不超過 5分鐘，項目周邊商業(yè)形成一定規(guī)模，是安慶市最為繁華的區(qū)域之一 ? 項目周邊為城市主要交通干道，交通便利，商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)療、銀行等生活配套設(shè)施齊全 ? 距離長江、大湖距離都在步行 15分鐘距離之內(nèi)，菱湖、連湖公園在附近 任何城市的核心地段都是寸土寸金，安慶市目前以及未來兩年內(nèi)不會再有城市中心區(qū)域地塊出讓作為住宅用地 人民路商業(yè)街，步行 5分鐘 本項目 —— 城市核心 長江，步行 15分鐘，散步既到 絕版土地，不會再有 6 地塊周邊情況 ? 東：湖心南路、老式住宅小區(qū)，附近有農(nóng)貿(mào)市場、建設(shè)銀行、工商銀行等 ? 南：華中西路，對面為安慶長途汽車站，即將搬遷 ? 西：宜城路，臨街商鋪主要經(jīng)營五金機(jī)電 ? 北：老式住宅小區(qū)，緊鄰弘信家園 A B 華 中 西 路 6 8 1 2 3 4 5 7 5 1 7 6 3 8 2 4 7 內(nèi)部大面積凈地，西南邊部分地塊需要拆遷，拿地成本高 8 地塊優(yōu)勢主要體現(xiàn)在區(qū)域、地段價值上，而劣勢則主要是環(huán)境因素和成本因素 項目的優(yōu)勢： ? 區(qū)域價值：中心區(qū)一直以來是安慶的核心，是安慶最繁華、土地價值最高的區(qū)域 ? 地段價值：項目所在地，是中心區(qū)的核心，同時也在安慶東進(jìn)的主軸線上，地段價值在安慶最高。 ?中心區(qū)受資金等因素影響，其改造力度較弱，環(huán)境改善不明顯 對本項目不利因素 市場分析 17 安慶市近年經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，政府投資力度增強(qiáng)、人均收入穩(wěn)步提高 ? 全市總面積 里（市區(qū) 550平方公里），全市總?cè)丝诩s 610萬 ? 2023年以來，安慶市生產(chǎn)總值（ GDP）連年快速增長， 2023年全年 元，按可比價格計算，比上年增長 % ? 政府加大經(jīng)濟(jì)發(fā)展力度，固定資產(chǎn)投資由 2023年的，增長到 2023年的 ，增長 117% ? 人均收入逐年上升 “十五”期間安慶市城鎮(zhèn)居民人均收支情況（單位：元） 01000202330004000500060007000800090002023年 2023年 2023年 2023年 2023年城鎮(zhèn)居民人均收入 城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出20232023年安慶地區(qū)生產(chǎn)總值 單位：億元 11% 5% 8% 12% % 22% 0 100 200 300 400 500 2023 2023 2023 2023 2023 2023 0% 5% 10% 15% 20% 25% GDP GDP增長率 市場分析 18 安慶市實施“東進(jìn)為主、加速北擴(kuò)、拓展西部、跨江協(xié)作”的整體發(fā)展思路，努力打造“雙百”城市 ? 安慶市遠(yuǎn)景目標(biāo)：到 2023年市共基本建成“雙百”（人口100萬人，建成區(qū)面積 100平方公里）規(guī)模。但目前人氣不足，尚顯冷清 ? 西部由于環(huán)境污染、不在城市發(fā)展的主導(dǎo)方向上等因素，逐漸淡出安慶人視線。沿街 2層商鋪。戶型好、南北通透。 本項目產(chǎn)品定位：以小高層為主，部分高層，前期以小高層入市，后期實現(xiàn)部分高層 ?根據(jù)對地塊資源的挖掘和不利條件的分析，將地塊住宅價值由高到低為 : ?地塊 1具有臨街面，其商業(yè)價值是地塊中最高，也是唯一的 ?地塊價值分級是建筑物分布、價格分布、啟動區(qū)選擇等的重要依據(jù)； ?根據(jù)價值分布，產(chǎn)品定位建議需要重點(diǎn)考慮的是： ? 達(dá)到定位要求的前提下，盡量做足容積率 ? 如何盡量做大景觀面 ? 商業(yè)價值最大化 ?