【正文】 米，要求在該城市人口居住密集地帶，半徑 3公里范圍固定居民達到 20萬人以上，十字路口最佳，交通便利。與吉田國際沖突支持 前景看好 不支持業(yè)態(tài)立地條件，進深過小大賣場不具備發(fā)展條件，標準超市可以引入餐飲 支持，周邊未有主要聚集區(qū)支持，可以組合集客前景看好 支持 建議組合發(fā)展休閑娛樂 支持，周邊未有主要聚集區(qū)支持，可以組合集客前景看好 支持，內(nèi)河可以利用建議組合發(fā)展專業(yè)店、專賣店不支持，與人民路沖突支持，可以組合集客前景一般 支持 建議配套對典型業(yè)態(tài)進行內(nèi)、外因素綜合研判城市微觀市場分析 商業(yè)物業(yè)本報告是嚴格保密的。第三產(chǎn)業(yè)比重在 0 03年下降之后，近年開始緩慢增長。二產(chǎn)為主的相似城市 — 東莞1. 城市地位以及地理位置相似昆山 —— 江蘇省非龍頭城市，靠近上海。酒店寫字樓商住樓 商住樓昆山商住公寓項目案例分析 —LOFT 企業(yè)家uLOFT企業(yè)家物業(yè)類型：酒店、商住公寓 , 寫字樓 u2023年 4月底入市， 8月底商住樓部分已經(jīng)售罄。主要來自上海，蘇州以及昆山本地。辦公物業(yè)供應(yīng)的缺失，致使住宅物業(yè)演化為商住樓，承擔(dān)辦公物業(yè)的功能，且部分實現(xiàn)了商住樓的價格u部分住宅商住比例達到 1。昆山市辦公物業(yè)分析思維導(dǎo)圖商務(wù)公寓寫字樓辦公物業(yè)可能的發(fā)展方向市場現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)品優(yōu)勢客戶分析城市微觀市場分析 辦公物業(yè)本報告是嚴格保密的。創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的需求和價格承受力目前很有限，是拉動商務(wù)公寓需求的后備力量企業(yè)發(fā)展階段辦公物業(yè)需求中低檔寫字間 創(chuàng)業(yè)型企業(yè)人數(shù)： 10人以下物業(yè)要求：價格低、空間使用靈活、可商可住 成長型企業(yè)人數(shù)： 1020人物業(yè)要求：價格適合、面積實用，地段要好，開始要求形象p 創(chuàng)業(yè)型企業(yè)由于規(guī)模和資金所限，同時對物業(yè)形象沒有高的要求，因此一般不會選擇租金和售價較高的寫字樓物業(yè)，而會選擇性價比較高的商住公寓。q第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)起步較低，以商貿(mào)業(yè)為主；其中新興的物流貿(mào)易類依托大中型生產(chǎn)加工企業(yè)，主要以中小企業(yè)為主，發(fā)展較為成熟的企業(yè)只占較小的比例。投資型客戶看好昆山辦公物業(yè)的階梯式跳增期，未來將大量涌入昆山的房地產(chǎn)投資市場新型商務(wù)公寓 —— 可以滿足客戶成長階段和實際需求，未來有發(fā)展空間 城市微觀市場分析 辦公物業(yè)本報告是嚴格保密的。昆山市辦公物業(yè)分析總結(jié)昆山市不適合發(fā)展純寫字樓，現(xiàn)有辦公多為工廠自建樓、改造型舊寫字樓和住宅性質(zhì)辦公物業(yè)， 商務(wù)公寓概念剛起昆山市有較多辦公物業(yè)客戶的潛在需求未被滿足；昆山市未來辦公企業(yè)規(guī)模將會進一步增加；市場上出現(xiàn)新型辦公物業(yè)項目， LOFT企業(yè)家，且銷售狀況良好；從市場層面和城市辦公物業(yè)發(fā)展階段來看，昆山市仍有辦公物業(yè)空白點存在，且滿足客戶需求的新型物業(yè)類型更有可能被接受昆山商務(wù)公寓市場的企業(yè)客戶在數(shù)量和需求上均處于成長階段。景氣上升階段，出租率提高先于房價提高 12 年景氣下降階段，出租率下降先于房價下降 12 年 周期的高點通常并非在出租率的高點，而是在房價的高點。通過研究美國、英國、香港、中國的酒店市場周期變化，我們發(fā)現(xiàn)：RevPAR（ Revenue Per Available Room）是每間可出租客房的收入，用于全面衡量酒店的收益。處于合理供求范圍，入駐率日趨下降，未來發(fā)展可能過?；虮３衷瓲?，潛力不大；11. 中低端經(jīng)濟型連鎖酒店和中高端酒店 目前數(shù)量較少，且均顯緊缺，未來發(fā)展?jié)摿Υ?；本報告是嚴格保密的? 公共交通 現(xiàn)有公交路線有限 —2 其他 周邊無停車設(shè)施 —1 可視性 南 差 —2 西 佳 3 東 極佳 3 合計 項目地塊可視性好，有利于商業(yè)發(fā)展。地塊具有良好的可視性。（ 3）地 勢 平坦，具有自然河流 。SWOT分析
。SWOT分析?優(yōu)勢?威 脅?劣 勢?機會（ 1）良好的可 視性 。地塊分析地塊現(xiàn)狀：地形呈 L型，其中與黃山路臨街長度為 320，進深 40米，與衡山路臨街長度為 260米，進深 80米左右，其中東側(cè)有一河流，河長 140米，寬 23米，與地塊北側(cè)紅線相距 米，與地塊南側(cè)紅線相距 16米。區(qū)位分析主因素 細分因素 分析 分值 權(quán)重可達性 道路 周邊道路等級高， 4車道，路況好，車流密度低。雖目前僅有 1家，但多數(shù)開發(fā)商看準這一機遇，城市未來 34家五星級酒店入市，競爭逐漸趨向激烈，市場未來趨向飽和，價格處于兩難境地；9. 低端社會型酒店旅館 ，目前處于合理供求范圍，但入駐率日趨下降。以倫敦 19811991 年間的周期為例， 1985 年倫敦酒店出租率達到高峰 (83%)，但平均房價在 1987 年才達到高峰 (100 英鎊 )， RevPAR 也在 1987 年達到高峰 (81 英鎊 /客房 ) (圖 3)。市區(qū)內(nèi)，以 “ 三星級及以下的本地中端經(jīng)濟型酒店和低端社會型酒店 ” 為主高端酒店和連鎖型經(jīng)濟酒店各僅 1家，中高端酒店數(shù)量較少從全市范圍來看：高端酒店為連鎖型， 分布在前進路沿線， 數(shù)量少，僅 1家；中高端酒店，以本地自營性酒店為主，連鎖經(jīng)營品牌酒店較少， 如昆山賓館和華東國際商務(wù)酒店，分布較散，數(shù)量較少，約 34家， 前進路沿線和市中心 均有；中端經(jīng)濟型酒店 以 本地自營 居多，分布很散， 數(shù)量較多 ，多集中在 火車站北廣場周邊 ；連鎖型品牌經(jīng)營的經(jīng)濟型酒店很少 ，僅有漢庭快捷和錦江之星 2家，位于 火車站北廣場旁 ；中低端社會型自營酒店數(shù)量較多，市中心和火車站北場周邊較多；城市微觀市場分析 酒店物業(yè)本報告是嚴格保密的。性價比高 辦公環(huán)境豪華，商務(wù)氛圍濃厚。昆山辦公物業(yè)客戶分析貿(mào)易物流業(yè)制造加工業(yè)發(fā)展期，掙扎階段辦公物業(yè)需求 商住樓： 低成本，可居住發(fā)展期，規(guī)模成長業(yè)務(wù)拓展階段高速成長，某些職能部門分離創(chuàng)業(yè)階段商住樓： 客戶導(dǎo)向型辦公物業(yè)需求 商住樓： 接待客戶，可住，可辦公高級服務(wù)業(yè)辦公物業(yè)需求u 昆山中小型企業(yè)約 1000家，約 60%處于發(fā)展期，是商務(wù)公寓的潛在客戶。中低檔辦公物業(yè)城市微觀市場分析 辦公物業(yè)本報告是嚴格保密的。p 因此目前昆山市場上的新興第三產(chǎn)業(yè)主要以 10人左右的創(chuàng)業(yè)型公司和 1020人左右的成長型企業(yè)為主。u2023昆山國民生產(chǎn)總值達到 1000億，對比相似城市東莞的辦公物業(yè)市場發(fā)展規(guī)律，昆山達到階梯式跳增期的臨界點u202307昆山辦公物業(yè)進入跳增期，辦公需求大增u辦公物業(yè)的缺乏使得大量客戶外溢u昆山缺乏足夠的辦公物業(yè)，辦公物業(yè)客戶外溢，迫使住宅樓和街鋪承擔(dān)了部分辦公物業(yè)的功能uLOFT企業(yè)家成為昆山商務(wù)公寓領(lǐng)跑者uLOFT企業(yè)家抓住了這一市場契機，推出了 LOFT商務(wù)公寓，成為市場的引領(lǐng)者。二、三產(chǎn)業(yè)規(guī)模的快速增長拉動昆山辦公物業(yè)的需求增長。u企業(yè)注冊、商務(wù)咨詢、代訂機票等集約式商務(wù)服務(wù)u光纖接入、無線上網(wǎng)； OTIS電梯u把租金付給自己的產(chǎn)權(quán)型辦公物業(yè)，專為 成長型公司 量身打造。2023年、 2023年，東莞辦公物業(yè)年均消化量約 20萬平方米跳躍式增長東莞參考市場的研究表明，市場由發(fā)展初期進入高速發(fā)展階段會面臨一個階梯式跳增期。物業(yè)名稱 開盤時間 項目類型 均價嘉裕國際廣場 2023年 6月 商業(yè)綜合體，精裝修酒店式公寓、商業(yè)、酒店和辦公8000昆山新天地 2023年 8月 商業(yè)綜合體，精裝修酒店式公寓、商鋪和辦公樓9200LOFT企業(yè)家 2023年 11月 商業(yè)綜合體，精裝修酒店式公寓、商鋪和辦公樓7000誠泰國際商務(wù)廣場 2023年 5月 小高層商務(wù)寫字樓 7000利得國際 2023年 8月 純寫字樓 8000MP現(xiàn)代廣場 2023年 12月 純寫字樓 8500純寫字樓很少LOFT企業(yè)家是商務(wù)公寓新概念的領(lǐng)跑者昆山不適合發(fā)展純寫字樓 昆山是否適合發(fā)展商務(wù)公寓昆山市不適合發(fā)展純寫字樓，現(xiàn)有辦公多為工廠自建樓、改造型舊寫字樓和住宅性質(zhì)辦公物業(yè)，商務(wù)公寓概念剛起城市微觀市場分析 辦公物業(yè)本報告是嚴格保密的。第三產(chǎn)業(yè)總量反映昆山寫字樓整體容量處于較低水平，經(jīng)驗值反映昆山寫字樓市場相對于整體房地產(chǎn)市場處于較低水平三產(chǎn) GDP總量 (億元 )寫字樓整體容量1200 大800～ 1200 中等800 較低一線寫字樓租金水平 (元 /平米 /月)商品房均價 (元 /平米 )R=R 寫字樓相對發(fā)展水平3 高2～ 3 中等2 較低昆山 =40/5000=%昆山 2023年第三產(chǎn)業(yè) GDP總值 元，寫字樓整體容量處于較低水平城市寫字樓發(fā)展水平評估模型上海北京廣州天津深圳武漢沈陽石家莊鄭州蘭州成都南京青島西安烏魯木齊0 1000 2023 3000 4000第三產(chǎn)業(yè) GDP(億元 )R城市微觀市場分析 辦公物業(yè)本報告是嚴格保密的。購物功能尤其沖突人行天橋的修建會使其不利影響加大回避購物功能，錯位經(jīng)營亭林路 重疊 中高收入女性中高檔 中高檔珠寶、女裝品牌店沖突回避此類業(yè)態(tài)中山路 無 中高收入人群中檔 不沖突 影響較小柏廬路（含萊茵廣場）重疊 時尚女性 中檔、高檔時尚購物沖突 影響較小柏廬路（中茵廣場）少量重疊 中高收入人群中檔 餐飲存在一定沖突 其規(guī)劃管理水平不佳，競爭威脅小影響較小前進西路少量重疊 全客層 中高檔 各業(yè)態(tài)受一定影響 影響大小取決于現(xiàn)有項目的進展情況影響未定，保持關(guān)注吉田國際重疊 全客層 中檔 大賣場沖突，餐飲、娛樂、休閑受一定影響產(chǎn)權(quán)式商鋪經(jīng)營難度較大保持關(guān)注，盡量錯位經(jīng)營火車站南廣場重疊 未知 未知 可爭取形成互補關(guān)系未有詳細的規(guī)劃 保持關(guān)注，爭取整體協(xié)調(diào)發(fā)展人民路作為傳統(tǒng)商圈，隨著人行天橋的修建，其對本項目的威脅最為嚴重，本項目必須功能錯位，有效區(qū)隔城市微觀市場分析 商業(yè)物業(yè)本報告是嚴格保密的。一 ?各主要商 業(yè) 街分析二 ?各典型 業(yè)態(tài) 分析三 ?主要 競 爭 項 目分析四 ?對項 目的影響分析昆山市商業(yè)物業(yè)分析步驟城市微觀市場分析 商業(yè)物業(yè)本報告是嚴格保密的。在原有基礎(chǔ)上改造翻新，或重置地塊進行建設(shè)；外溢效應(yīng)俞發(fā)明顯；住宅發(fā)展空間小，商業(yè)發(fā)展空間有限；城北片區(qū)城南片區(qū)城東片區(qū)城西片區(qū)中心城區(qū)[規(guī)劃及現(xiàn)狀分析 ]本報告是嚴格保密的。（ 3）昆山市區(qū) 對集中型商業(yè)的需求有所增長 ，但目前本市商業(yè)依然規(guī)模普遍過 小，集中和連鎖水平落后， 不能有效滿足需求；返回 [宏觀經(jīng)濟分析 ] 總論本報告是嚴格保密的。 26（ 1）昆山市的社會消費品零售總額一直處于高速增長， 2023年增長率達到 %。(2)家庭人均收入 800元以上的家庭中， 交通和通訊 的支出也相對較高，基本每月支出在 1000元以上， 家庭人家收入 4000元以上的家庭此方面每月支出更是高達 2023元以上。經(jīng)商和服務(wù)人員各占到 9%和 7%。 21昆山市近幾年總?cè)丝跀?shù)增長迅速，其中自然增長率為 %。（ 2）這種變化趨勢說明，在昆山第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中，商業(yè)將最可能起到主導(dǎo)的作用。 16世聯(lián)認為：昆山市 業(yè)態(tài)發(fā)展進程與人均 GDP水平 存在明顯 錯位 ，可能受其地理位置、人口結(jié)構(gòu)和消費習(xí)慣影響返回原因 ： （ 1）由于大量外來商旅人口和暫住人口，人均 GDP水平經(jīng)調(diào)整后，依然存在高估 （ 2）由于靠近上海，本地中高收入人群普遍存在到上海購物 習(xí)慣，制約了本地業(yè)態(tài)升級[宏觀經(jīng)濟分析 ] GDP發(fā)展水平分析本報告是嚴格保密的。 昆山宏觀經(jīng)濟概述地理位置、構(gòu)成、經(jīng)濟地位、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)、商業(yè)發(fā)展、消費習(xí)慣返回本報告是嚴格保密的。一、 城市宏觀市場分析本報告是嚴格保密的。SCQ基本結(jié)構(gòu) —— 界定問題的分析模型資料來源：世聯(lián)模型？R1非期望結(jié)果 ——由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果R2期望結(jié)果 —— 不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果S=情境C=R1,R2Q=如何從 R1到 R2本報告是嚴格保密的。第一部分：界定本報告需解決的核心問題本報告是嚴格保密的。第二部分：整體定位基礎(chǔ)分析1. 城市宏觀市場分析2. 城市規(guī)劃發(fā)展分析3. 城市微觀市場分析4. 本項目地塊解析及 SWOT分析5. 區(qū)域商業(yè)市場分析本報告是嚴格保密的。（ 7）昆山市高收入消費者普遍存在到上海、蘇州購 物、娛樂的消費習(xí)慣。 15世聯(lián)認為：從 GDP總量和社會商品零售總額 看昆山目前處于第五梯隊向第四梯隊城市過渡過程中，發(fā)展?jié)摿Υ蟮谝惶蓐牐?上海、北京第二梯隊： 廣州、深圳第三