【正文】 0%處于發(fā)展期，是商務(wù)公寓的潛在客戶。 ， 類別項(xiàng)目 普通商住樓 商務(wù)公寓 寫字樓辦公成本 低廉公攤面積小，租金、月供低，物業(yè)管理費(fèi)低，付款方式靈活。性價(jià)比高 辦公環(huán)境豪華，商務(wù)氛圍濃厚。酒店市場(chǎng)可細(xì)分為 11個(gè)子市場(chǎng) 酒店 市場(chǎng)細(xì)分產(chǎn)權(quán)式酒店 非產(chǎn)權(quán)式酒店 高端酒店 五星級(jí) 中高端酒店準(zhǔn)五星、準(zhǔn)四星、四星級(jí) 中低端經(jīng)濟(jì)型酒店 多為二星與三星間標(biāo)準(zhǔn)低端社會(huì)型酒店旅館多為一星級(jí)或二星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)度假型酒店商務(wù)型酒店度假型酒店商務(wù)型酒店 超低價(jià)位型如：青年旅舍等 普通價(jià)位型如：如家莫泰 商務(wù)型如：漢庭快捷 中端經(jīng)濟(jì)型酒店 多為準(zhǔn)三星或三星標(biāo)準(zhǔn) 品牌連鎖型本地自營(yíng)型城市微觀市場(chǎng)分析 酒店物業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。市區(qū)內(nèi)，以 “ 三星級(jí)及以下的本地中端經(jīng)濟(jì)型酒店和低端社會(huì)型酒店 ” 為主高端酒店和連鎖型經(jīng)濟(jì)酒店各僅 1家，中高端酒店數(shù)量較少從全市范圍來看：高端酒店為連鎖型， 分布在前進(jìn)路沿線， 數(shù)量少，僅 1家；中高端酒店，以本地自營(yíng)性酒店為主，連鎖經(jīng)營(yíng)品牌酒店較少， 如昆山賓館和華東國(guó)際商務(wù)酒店，分布較散，數(shù)量較少，約 34家， 前進(jìn)路沿線和市中心 均有；中端經(jīng)濟(jì)型酒店 以 本地自營(yíng) 居多，分布很散， 數(shù)量較多 ，多集中在 火車站北廣場(chǎng)周邊 ；連鎖型品牌經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)型酒店很少 ，僅有漢庭快捷和錦江之星 2家，位于 火車站北廣場(chǎng)旁 ；中低端社會(huì)型自營(yíng)酒店數(shù)量較多，市中心和火車站北場(chǎng)周邊較多；城市微觀市場(chǎng)分析 酒店物業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。這是因?yàn)?，?dāng)需求增加時(shí)，首先反映在出租率的提高，等到出租率達(dá)到酒店最佳收益點(diǎn)時(shí)，酒店運(yùn)營(yíng)商才開始醞釀提高房?jī)r(jià)。以倫敦 19811991 年間的周期為例， 1985 年倫敦酒店出租率達(dá)到高峰 (83%)，但平均房?jī)r(jià)在 1987 年才達(dá)到高峰 (100 英鎊 )， RevPAR 也在 1987 年達(dá)到高峰 (81 英鎊 /客房 ) (圖 3)。城市微觀市場(chǎng)分析 酒店物業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。雖目前僅有 1家，但多數(shù)開發(fā)商看準(zhǔn)這一機(jī)遇，城市未來 34家五星級(jí)酒店入市，競(jìng)爭(zhēng)逐漸趨向激烈，市場(chǎng)未來趨向飽和，價(jià)格處于兩難境地；9. 低端社會(huì)型酒店旅館 ，目前處于合理供求范圍，但入駐率日趨下降。項(xiàng)目四至項(xiàng) 目北： 臨 衡山路，與 規(guī) 劃中火 車 站南廣 場(chǎng) 和 800畝 土地相望東 ：與四季花城相 臨南： 臨 中華 園路，與基督教教堂相望西： 臨 黃山路，與 規(guī) 劃中國(guó)際 學(xué)校和已建成常 發(fā) 香城名園相望本處項(xiàng)目指整體項(xiàng)目，包括規(guī)劃中商業(yè)地塊和已建成住宅部分本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。區(qū)位分析主因素 細(xì)分因素 分析 分值 權(quán)重可達(dá)性 道路 周邊道路等級(jí)高， 4車道，路況好，車流密度低。此外，周邊人口密度目前較低，商業(yè)氛圍不成熟，也是項(xiàng)目地塊的一個(gè)區(qū)位限制。地塊分析地塊現(xiàn)狀：地形呈 L型，其中與黃山路臨街長(zhǎng)度為 320，進(jìn)深 40米，與衡山路臨街長(zhǎng)度為 260米，進(jìn)深 80米左右，其中東側(cè)有一河流，河長(zhǎng) 140米，寬 23米，與地塊北側(cè)紅線相距 米，與地塊南側(cè)紅線相距 16米。地塊形狀呈不規(guī)則的 L形，具有較長(zhǎng)的臨街面本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。SWOT分析?優(yōu)勢(shì)?威 脅?劣 勢(shì)?機(jī)會(huì)（ 1）良好的可 視性 。SWOT分析 優(yōu)勢(shì) +機(jī)會(huì)：交互分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。SWOT分析
。SWOT分析 劣勢(shì) +機(jī)會(huì)：交互分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。（ 3）地 勢(shì) 平坦，具有自然河流 。區(qū)位和地塊分析總結(jié)分析總結(jié)世聯(lián)認(rèn)為：（ 1）本地塊適合進(jìn)行綜合開發(fā)（ 2）地塊自身?xiàng)l件適合商業(yè)發(fā)展，但是周邊商業(yè)氛圍、人口密度、公共配套暫時(shí) 還不完善，需要一定時(shí)間培育成熟。地塊具有良好的可視性?？傮w而言，本地塊適合商業(yè)定位，當(dāng)前開發(fā)難度大，但長(zhǎng)期具有發(fā)展?jié)摿Α? 公共交通 現(xiàn)有公交路線有限 —2 其他 周邊無停車設(shè)施 —1 可視性 南 差 —2 西 佳 3 東 極佳 3 合計(jì) 項(xiàng)目地塊可視性好，有利于商業(yè)發(fā)展。但對(duì)酒店、寫字樓等物業(yè)利好。處于合理供求范圍，入駐率日趨下降，未來發(fā)展可能過?；虮３衷瓲?，潛力不大；11. 中低端經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店和中高端酒店 目前數(shù)量較少，且均顯緊缺，未來發(fā)展?jié)摿Υ?；本?bào)告是嚴(yán)格保密的。昆山市的中高端酒店和中低端經(jīng)濟(jì)型酒店未來發(fā)展?jié)摿^大，高端酒店有一定發(fā)展空間，但逐漸趨向飽和高端酒店處于合理供求范圍目前僅一家，未來較多入市高端酒店未來一定時(shí)間內(nèi) 有發(fā)展空間，但隨項(xiàng)目入市，競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈，供應(yīng)趨向飽和中高端酒店略顯緊缺昆山市中高端酒店數(shù)量較少，多為本土自營(yíng)型中高端酒店 未來發(fā)展空間及潛力較大尤其是品牌連鎖型中高端酒店中端酒店處于合理供求范圍中端酒店目前數(shù)量較多中端酒店未來 發(fā)展可能過剩不是昆山酒店市場(chǎng)主力發(fā)展方向中低端酒店較為緊缺，有一定市場(chǎng)空白市區(qū)的中低端經(jīng)濟(jì)型酒店目前數(shù)量較少，多為本土自營(yíng)中低端經(jīng)濟(jì)型酒店較為緊缺，有一定市場(chǎng)， 未來發(fā)展?jié)摿Υ笥绕涫瞧放七B鎖型中低端經(jīng)濟(jì)型酒店低端社會(huì)酒店處供求合理低端社會(huì)酒店數(shù)量較少低端社會(huì)酒店雖目前供求合理，但 未來發(fā)展空間小√√城市微觀市場(chǎng)分析 酒店物業(yè)總結(jié)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。通過研究美國(guó)、英國(guó)、香港、中國(guó)的酒店市場(chǎng)周期變化，我們發(fā)現(xiàn)：RevPAR（ Revenue Per Available Room）是每間可出租客房的收入，用于全面衡量酒店的收益。而當(dāng)供給增長(zhǎng)較快時(shí)，首先是每家酒店的入住客人被分流，出租率下降。景氣上升階段，出租率提高先于房?jī)r(jià)提高 12 年景氣下降階段，出租率下降先于房?jī)r(jià)下降 12 年 周期的高點(diǎn)通常并非在出租率的高點(diǎn)，而是在房?jī)r(jià)的高點(diǎn)。除產(chǎn)權(quán)式酒店外，昆山市各種類型酒店均存在入住率普遍高于 65%酒店 星級(jí) 入住率君豪大酒店 高端酒店 （五星級(jí)） 68%昆山瑞士大酒店 中高端酒店（ 準(zhǔn)五星） 75%昆山賓館 中高端酒店 （四星級(jí)） 75%華東國(guó)際商務(wù)酒店 中高端酒店 （準(zhǔn)四星） 70%富貴大酒店 中高端酒店 （準(zhǔn)四星） 70%錦華賓館 中端經(jīng)濟(jì)型酒店 （三星、自營(yíng)） 65%華利大酒店 中端經(jīng)濟(jì)型酒店 （三星、自營(yíng)） 68%并蒂蓮商務(wù)酒店 中低端經(jīng)濟(jì)型自營(yíng)酒店 75%漢庭大酒店 中低端經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店 95%以上鼎豐大酒店 低端社會(huì)型酒店旅館 65%入住率均高于65%城市微觀市場(chǎng)分析 酒店物業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。昆山市辦公物業(yè)分析總結(jié)昆山市不適合發(fā)展純寫字樓，現(xiàn)有辦公多為工廠自建樓、改造型舊寫字樓和住宅性質(zhì)辦公物業(yè)， 商務(wù)公寓概念剛起昆山市有較多辦公物業(yè)客戶的潛在需求未被滿足；昆山市未來辦公企業(yè)規(guī)模將會(huì)進(jìn)一步增加；市場(chǎng)上出現(xiàn)新型辦公物業(yè)項(xiàng)目， LOFT企業(yè)家，且銷售狀況良好；從市場(chǎng)層面和城市辦公物業(yè)發(fā)展階段來看，昆山市仍有辦公物業(yè)空白點(diǎn)存在，且滿足客戶需求的新型物業(yè)類型更有可能被接受昆山商務(wù)公寓市場(chǎng)的企業(yè)客戶在數(shù)量和需求上均處于成長(zhǎng)階段。付款方式單一，對(duì)現(xiàn)金要求高。投資型客戶看好昆山辦公物業(yè)的階梯式跳增期，未來將大量涌入昆山的房地產(chǎn)投資市場(chǎng)新型商務(wù)公寓 —— 可以滿足客戶成長(zhǎng)階段和實(shí)際需求，未來有發(fā)展空間 城市微觀市場(chǎng)分析 辦公物業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。城市微觀市場(chǎng)分析 辦公物業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。q第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)起步較低，以商貿(mào)業(yè)為主；其中新興的物流貿(mào)易類依托大中型生產(chǎn)加工企業(yè)，主要以中小企業(yè)為主，發(fā)展較為成熟的企業(yè)只占較小的比例。成長(zhǎng)型企業(yè)是目前在售的公寓項(xiàng)目的主力客戶企業(yè)發(fā)展階段辦公物業(yè)需求中低檔辦公物業(yè) 創(chuàng)業(yè)型企業(yè)人數(shù)： 10人以下物業(yè)要求：價(jià)格低、空間使用靈活、可商可住 成長(zhǎng)型企業(yè)人數(shù)： 1020人物業(yè)要求：價(jià)格適合、面積實(shí)用，地段要好，開始要求形象p 成長(zhǎng)型企業(yè)由于規(guī)模和資金所限，一般只租用 1000－ 1200元之間的辦公物業(yè)，根據(jù)推算，該類企業(yè)能夠承受的寫字樓銷售價(jià)格在6000－ 6500元左右，因此市場(chǎng)上售價(jià)較高的寫字樓已經(jīng)超出其支付能力。創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的需求和價(jià)格承受力目前很有限，是拉動(dòng)商務(wù)公寓需求的后備力量企業(yè)發(fā)展階段辦公物業(yè)需求中低檔寫字間 創(chuàng)業(yè)型企業(yè)人數(shù)： 10人以下物業(yè)要求：價(jià)格低、空間使用靈活、可商可住 成長(zhǎng)型企業(yè)人數(shù)： 1020人物業(yè)要求：價(jià)格適合、面積實(shí)用，地段要好，開始要求形象p 創(chuàng)業(yè)型企業(yè)由于規(guī)模和資金所限，同時(shí)對(duì)物業(yè)形象沒有高的要求，因此一般不會(huì)選擇租金和售價(jià)較高的寫字樓物業(yè)，而會(huì)選擇性價(jià)比較高的商住公寓。p 經(jīng)過兩三年左右的發(fā)展，創(chuàng)業(yè)型企業(yè)進(jìn)入成長(zhǎng)期，業(yè)務(wù)得以發(fā)展，實(shí)力增強(qiáng)，對(duì)于辦公物業(yè)的空間和形象要求隨之提高。昆山市辦公物業(yè)分析思維導(dǎo)圖商務(wù)公寓寫字樓辦公物業(yè)可能的發(fā)展方向市場(chǎng)現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)客戶分析城市微觀市場(chǎng)分析 辦公物業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。u住宅物業(yè)實(shí)現(xiàn)了與商住物業(yè)同樣的租金價(jià)格城市微觀市場(chǎng)分析 辦公物業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。辦公物業(yè)供應(yīng)的缺失，致使住宅物業(yè)演化為商住樓，承擔(dān)辦公物業(yè)的功能，且部分實(shí)現(xiàn)了商住樓的價(jià)格u部分住宅商住比例達(dá)到 1。昆山二、三產(chǎn)業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)導(dǎo)致辦公物業(yè)需求增加2023年昆山第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值構(gòu)成數(shù)據(jù)來源：昆山統(tǒng)計(jì)年鑒 20232023到 2023年昆山 第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)較快， 主要得益于加工類企業(yè)的發(fā)展，之后一直維持在 68%的水平。主要來自上海，蘇州以及昆山本地。昆山商住地產(chǎn)項(xiàng)目案例分析 —LOFT 企業(yè)家u50850平米的自由分隔辦公空間。酒店寫字樓商住樓 商住樓昆山商住公寓項(xiàng)目案例分析 —LOFT 企業(yè)家uLOFT企業(yè)家物業(yè)類型：酒店、商住公寓 , 寫字樓 u2023年 4月底入市， 8月底商住樓部分已經(jīng)售罄。東莞辦公物業(yè)市場(chǎng)在 2023和 2023年之間出現(xiàn)跳躍式增長(zhǎng)2023年施工面積達(dá) ，比 2023年的 54％。二產(chǎn)為主的相似城市 — 東莞1. 城市地位以及地理位置相似昆山 —— 江蘇省非龍頭城市，靠近上海。不能支撐純寫字樓的開發(fā)。第三產(chǎn)業(yè)比重在 0 03年下降之后，近年開始緩慢增長(zhǎng)。二、三線城市辦公物業(yè)啟動(dòng)與發(fā)展歷程萌芽階段 啟動(dòng)階段 發(fā)展階段 成熟階段?辦公需要?住宅改辦公?草創(chuàng)型企業(yè)?住宅?無?改善環(huán)境?住宅立項(xiàng)、商務(wù)辦公?成長(zhǎng)型中小企業(yè)?第一代商務(wù)公寓?位置?價(jià)格?交通?使用成本動(dòng)因表現(xiàn)形式產(chǎn)品特征入駐公司特征客戶關(guān)注點(diǎn)?追求形象?純商務(wù)形象?迅速發(fā)展的中小企業(yè)?初具規(guī)模的企業(yè)?純寫字樓開始出現(xiàn)?位置?配套?硬件?商務(wù)氛圍?需求多樣化?多樣化?各種類型企業(yè) ?寫字樓與新一代商務(wù)公寓并存?地段?服務(wù)?軟環(huán)境?健康、風(fēng)景世聯(lián)研究寫字樓 OR 商務(wù)公寓？城市微觀市場(chǎng)分析 辦公物業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。與吉田國(guó)際沖突支持 前景看好 不支持業(yè)態(tài)立地條件，進(jìn)深過小大賣場(chǎng)不具備發(fā)展條件，標(biāo)準(zhǔn)超市可以引入餐飲 支持，周邊未有主要聚集區(qū)支持，可以組合集客前景看好 支持 建議組合發(fā)展休閑娛樂 支持，周邊未有主要聚集區(qū)支持，可以組合集客前景看好 支持，內(nèi)河可以利用建議組合發(fā)展專業(yè)店、專賣店不支持，與人民路沖突支持，可以組合集客前景一般 支持 建議配套對(duì)典型業(yè)態(tài)進(jìn)行內(nèi)、外因素綜合研判城市微觀市場(chǎng)分析 商業(yè)物業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。除中山路之外，未形成有效聚集區(qū)未飽和，存在較大的升級(jí)機(jī)會(huì)，缺乏主題、商務(wù)餐廳看好休閑、娛樂 處于成熟商圈或同類聚集設(shè)置較分散，未形成有效聚集區(qū)未飽和，存在較大市場(chǎng)機(jī)會(huì)看好專業(yè)店、專賣店處于成熟商圈或同類聚集設(shè)置較集中，分布于現(xiàn)各主要商業(yè)街已飽和，面對(duì)百貨等大型業(yè)態(tài)的進(jìn)入，存在威脅一般百貨業(yè)態(tài)已無市場(chǎng)機(jī)會(huì)，大賣場(chǎng)在特定區(qū)域存在空白，餐飲、休閑、娛樂主題定位存在明顯市場(chǎng)空間城市微觀市場(chǎng)分析 商業(yè)物業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。各典型業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài) 基本立地條件參考 現(xiàn)有網(wǎng)點(diǎn)分布 市場(chǎng)容量 發(fā)展前景百貨 占地 7000 平米以上，面積 2023050000 平米，要求在該城市第一商圈，繁華地段，十字路最佳，商業(yè)氛圍濃郁較合理，存在適當(dāng)?shù)姆稚ⅲ继幱诔墒焐虡I(yè)地段隨著昆山商廈二店、太平洋百貨、巴黎春天的入駐，市場(chǎng)己基本飽和，新進(jìn)入者風(fēng)險(xiǎn)較大看好，隨著本地商業(yè)的升級(jí)，百貨將發(fā)揮主導(dǎo)作用大賣場(chǎng) 占地 10000 平米以上，面積 1400030000 平米，要求在該城市人口居住密集