【正文】 SWOT分析
。SWOT分析 劣勢 +機會：交互分析本報告是嚴格保密的。SWOT分析 優(yōu)勢 +機會：交互分析本報告是嚴格保密的。（ 3）地 勢 平坦，具有自然河流 。SWOT分析?優(yōu)勢?威 脅?劣 勢?機會（ 1）良好的可 視性 。區(qū)位和地塊分析總結分析總結世聯(lián)認為：（ 1）本地塊適合進行綜合開發(fā)（ 2）地塊自身條件適合商業(yè)發(fā)展，但是周邊商業(yè)氛圍、人口密度、公共配套暫時 還不完善，需要一定時間培育成熟。地塊形狀呈不規(guī)則的 L形，具有較長的臨街面本報告是嚴格保密的。地塊具有良好的可視性。地塊分析地塊現(xiàn)狀：地形呈 L型，其中與黃山路臨街長度為 320，進深 40米，與衡山路臨街長度為 260米，進深 80米左右，其中東側有一河流，河長 140米，寬 23米，與地塊北側紅線相距 米，與地塊南側紅線相距 16米?？傮w而言，本地塊適合商業(yè)定位，當前開發(fā)難度大，但長期具有發(fā)展?jié)摿?。此外，周邊人口密度目前較低，商業(yè)氛圍不成熟，也是項目地塊的一個區(qū)位限制。1 公共交通 現(xiàn)有公交路線有限 —2 其他 周邊無停車設施 —1 可視性 南 差 —2 西 佳 3 東 極佳 3 合計 項目地塊可視性好，有利于商業(yè)發(fā)展。區(qū)位分析主因素 細分因素 分析 分值 權重可達性 道路 周邊道路等級高， 4車道，路況好，車流密度低。但對酒店、寫字樓等物業(yè)利好。項目四至項 目北： 臨 衡山路，與 規(guī) 劃中火 車 站南廣 場 和 800畝 土地相望東 ：與四季花城相 臨南： 臨 中華 園路，與基督教教堂相望西： 臨 黃山路，與 規(guī) 劃中國際 學校和已建成常 發(fā) 香城名園相望本處項目指整體項目，包括規(guī)劃中商業(yè)地塊和已建成住宅部分本報告是嚴格保密的。處于合理供求范圍，入駐率日趨下降，未來發(fā)展可能過?；虮３衷瓲?，潛力不大；11. 中低端經(jīng)濟型連鎖酒店和中高端酒店 目前數(shù)量較少，且均顯緊缺，未來發(fā)展?jié)摿Υ螅槐緢蟾媸菄栏癖Ｃ艿?。雖目前僅有 1家，但多數(shù)開發(fā)商看準這一機遇，城市未來 34家五星級酒店入市，競爭逐漸趨向激烈，市場未來趨向飽和，價格處于兩難境地；9. 低端社會型酒店旅館 ，目前處于合理供求范圍，但入駐率日趨下降。昆山市的中高端酒店和中低端經(jīng)濟型酒店未來發(fā)展?jié)摿^大，高端酒店有一定發(fā)展空間，但逐漸趨向飽和高端酒店處于合理供求范圍目前僅一家，未來較多入市高端酒店未來一定時間內 有發(fā)展空間，但隨項目入市，競爭趨于激烈，供應趨向飽和中高端酒店略顯緊缺昆山市中高端酒店數(shù)量較少，多為本土自營型中高端酒店 未來發(fā)展空間及潛力較大尤其是品牌連鎖型中高端酒店中端酒店處于合理供求范圍中端酒店目前數(shù)量較多中端酒店未來 發(fā)展可能過剩不是昆山酒店市場主力發(fā)展方向中低端酒店較為緊缺，有一定市場空白市區(qū)的中低端經(jīng)濟型酒店目前數(shù)量較少，多為本土自營中低端經(jīng)濟型酒店較為緊缺，有一定市場， 未來發(fā)展?jié)摿Υ笥绕涫瞧放七B鎖型中低端經(jīng)濟型酒店低端社會酒店處供求合理低端社會酒店數(shù)量較少低端社會酒店雖目前供求合理，但 未來發(fā)展空間小√√城市微觀市場分析 酒店物業(yè)總結本報告是嚴格保密的。城市微觀市場分析 酒店物業(yè)本報告是嚴格保密的。通過研究美國、英國、香港、中國的酒店市場周期變化，我們發(fā)現(xiàn)：RevPAR（ Revenue Per Available Room）是每間可出租客房的收入，用于全面衡量酒店的收益。以倫敦 19811991 年間的周期為例， 1985 年倫敦酒店出租率達到高峰 (83%)，但平均房價在 1987 年才達到高峰 (100 英鎊 )， RevPAR 也在 1987 年達到高峰 (81 英鎊 /客房 ) (圖 3)。而當供給增長較快時，首先是每家酒店的入住客人被分流，出租率下降。這是因為，當需求增加時，首先反映在出租率的提高，等到出租率達到酒店最佳收益點時，酒店運營商才開始醞釀提高房價。景氣上升階段，出租率提高先于房價提高 12 年景氣下降階段，出租率下降先于房價下降 12 年 周期的高點通常并非在出租率的高點，而是在房價的高點。市區(qū)內，以 “ 三星級及以下的本地中端經(jīng)濟型酒店和低端社會型酒店 ” 為主高端酒店和連鎖型經(jīng)濟酒店各僅 1家，中高端酒店數(shù)量較少從全市范圍來看：高端酒店為連鎖型， 分布在前進路沿線， 數(shù)量少，僅 1家；中高端酒店，以本地自營性酒店為主，連鎖經(jīng)營品牌酒店較少， 如昆山賓館和華東國際商務酒店，分布較散，數(shù)量較少，約 34家， 前進路沿線和市中心 均有；中端經(jīng)濟型酒店 以 本地自營 居多，分布很散， 數(shù)量較多 ，多集中在 火車站北廣場周邊 ；連鎖型品牌經(jīng)營的經(jīng)濟型酒店很少 ，僅有漢庭快捷和錦江之星 2家，位于 火車站北廣場旁 ；中低端社會型自營酒店數(shù)量較多，市中心和火車站北場周邊較多；城市微觀市場分析 酒店物業(yè)本報告是嚴格保密的。除產(chǎn)權式酒店外，昆山市各種類型酒店均存在入住率普遍高于 65%酒店 星級 入住率君豪大酒店 高端酒店 （五星級） 68%昆山瑞士大酒店 中高端酒店（ 準五星） 75%昆山賓館 中高端酒店 （四星級） 75%華東國際商務酒店 中高端酒店 （準四星） 70%富貴大酒店 中高端酒店 （準四星） 70%錦華賓館 中端經(jīng)濟型酒店 （三星、自營） 65%華利大酒店 中端經(jīng)濟型酒店 （三星、自營） 68%并蒂蓮商務酒店 中低端經(jīng)濟型自營酒店 75%漢庭大酒店 中低端經(jīng)濟型連鎖酒店 95%以上鼎豐大酒店 低端社會型酒店旅館 65%入住率均高于65%城市微觀市場分析 酒店物業(yè)本報告是嚴格保密的。酒店市場可細分為 11個子市場 酒店 市場細分產(chǎn)權式酒店 非產(chǎn)權式酒店 高端酒店 五星級 中高端酒店準五星、準四星、四星級 中低端經(jīng)濟型酒店 多為二星與三星間標準低端社會型酒店旅館多為一星級或二星級標準度假型酒店商務型酒店度假型酒店商務型酒店 超低價位型如：青年旅舍等 普通價位型如：如家莫泰 商務型如：漢庭快捷 中端經(jīng)濟型酒店 多為準三星或三星標準 品牌連鎖型本地自營型城市微觀市場分析 酒店物業(yè)本報告是嚴格保密的。昆山市辦公物業(yè)分析總結昆山市不適合發(fā)展純寫字樓，現(xiàn)有辦公多為工廠自建樓、改造型舊寫字樓和住宅性質辦公物業(yè)， 商務公寓概念剛起昆山市有較多辦公物業(yè)客戶的潛在需求未被滿足；昆山市未來辦公企業(yè)規(guī)模將會進一步增加；市場上出現(xiàn)新型辦公物業(yè)項目， LOFT企業(yè)家，且銷售狀況良好；從市場層面和城市辦公物業(yè)發(fā)展階段來看，昆山市仍有辦公物業(yè)空白點存在，且滿足客戶需求的新型物業(yè)類型更有可能被接受昆山商務公寓市場的企業(yè)客戶在數(shù)量和需求上均處于成長階段。性價比高 辦公環(huán)境豪華，商務氛圍濃厚。付款方式單一，對現(xiàn)金要求高。 ， 類別項目 普通商住樓 商務公寓 寫字樓辦公成本 低廉公攤面積小，租金、月供低，物業(yè)管理費低，付款方式靈活。投資型客戶看好昆山辦公物業(yè)的階梯式跳增期，未來將大量涌入昆山的房地產(chǎn)投資市場新型商務公寓 —— 可以滿足客戶成長階段和實際需求，未來有發(fā)展空間 城市微觀市場分析 辦公物業(yè)本報告是嚴格保密的。昆山辦公物業(yè)客戶分析貿易物流業(yè)制造加工業(yè)發(fā)展期，掙扎階段辦公物業(yè)需求 商住樓： 低成本，可居住發(fā)展期，規(guī)模成長業(yè)務拓展階段高速成長，某些職能部門分離創(chuàng)業(yè)階段商住樓： 客戶導向型辦公物業(yè)需求 商住樓： 接待客戶，可住，可辦公高級服務業(yè)辦公物業(yè)需求u 昆山中小型企業(yè)約 1000家，約 60%處于發(fā)展期，是商務公寓的潛在客戶。城市微觀市場分析 辦公物業(yè)本報告是嚴格保密的。 發(fā)展型企業(yè)人數(shù)： 2050人物業(yè)要求：形象要好，價格中等，要有商務配套，區(qū)位要好，交通便利企業(yè)發(fā)展階段城市微觀市場分析 辦公物業(yè)本報告是嚴格保密的。q第三產(chǎn)業(yè)服務業(yè)起步較低，以商貿業(yè)為主；其中新興的物流貿易類依托大中型生產(chǎn)加工企業(yè)，主要以中小企業(yè)為主，發(fā)展較為成熟的企業(yè)只占較小的比例。中低檔辦公物業(yè)城市微觀市場分析 辦公物業(yè)本報告是嚴格保密的。成長型企業(yè)是目前在售的公寓項目的主力客戶企業(yè)發(fā)展階段辦公物業(yè)需求中低檔辦公物業(yè) 創(chuàng)業(yè)型企業(yè)人數(shù)： 10人以下物業(yè)要求：價格低、空間使用靈活、可商可住 成長型企業(yè)人數(shù)： 1020人物業(yè)要求：價格適合、面積實用，地段要好，開始要求形象p 成長型企業(yè)由于規(guī)模和資金所限，一般只租用 1000－ 1200元之間的辦公物業(yè)，根據(jù)推算，該類企業(yè)能夠承受的寫字樓銷售價格在6000－ 6500元左右，因此市場上售價較高的寫字樓已經(jīng)超出其支付能力。p 由于公寓租售情況具佳，投資客的投資熱情高漲，后續(xù)項目上市量較大。創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的需求和價格承受力目前很有限，是拉動商務公寓需求的后備力量企業(yè)發(fā)展階段辦公物業(yè)需求中低檔寫字間 創(chuàng)業(yè)型企業(yè)人數(shù)： 10人以下物業(yè)要求：價格低、空間使用靈活、可商可住 成長型企業(yè)人數(shù)： 1020人物業(yè)要求：價格適合、面積實用，地段要好，開始要求形象p 創(chuàng)業(yè)型企業(yè)由于規(guī)模和資金所限，同時對物業(yè)形象沒有高的要求，因此一般不會選擇租金和售價較高的寫字樓物業(yè)，而會選擇性價比較高的商住公寓。p 因此目前昆山市場上的新興第三產(chǎn)業(yè)主要以 10人左右的創(chuàng)業(yè)型公司和 1020人左右的成長型企業(yè)為主。p 經(jīng)過兩三年左右的發(fā)展，創(chuàng)業(yè)型企業(yè)進入成長期，業(yè)務得以發(fā)展，實力增強，對于辦公物業(yè)的空間和形象要求隨之提高。城市微觀市場分析 辦公物業(yè)本報告是嚴格保密的。昆山市辦公物業(yè)分析思維導圖商務公寓寫字樓辦公物業(yè)可能的發(fā)展方向市場現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)結構產(chǎn)品優(yōu)勢客戶分析城市微觀市場分析 辦公物業(yè)本報告是嚴格保密的。u2023昆山國民生產(chǎn)總值達到 1000億，對比相似城市東莞的辦公物業(yè)市場發(fā)展規(guī)律，昆山達到階梯式跳增期的臨界點u202307昆山辦公物業(yè)進入跳增期，辦公需求大增u辦公物業(yè)的缺乏使得大量客戶外溢u昆山缺乏足夠的辦公物業(yè)，辦公物業(yè)客戶外溢，迫使住宅樓和街鋪承擔了部分辦公物業(yè)的功能uLOFT企業(yè)家成為昆山商務公寓領跑者uLOFT企業(yè)家抓住了這一市場契機，推出了 LOFT商務公寓，成為市場的引領者。u住宅物業(yè)實現(xiàn)了與商住物業(yè)同樣的租金價格城市微觀市場分析 辦公物業(yè)本報告是嚴格保密的。數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)分析u辦公物業(yè)供應不足，住宅物業(yè)承擔辦公物業(yè)功能。辦公物業(yè)供應的缺失，致使住宅物業(yè)演化為商住樓，承擔辦公物業(yè)的功能，且部分實現(xiàn)了商住樓的價格u部分住宅商住比例達到 1。二、三產(chǎn)業(yè)規(guī)模的快速增長拉動昆山辦公物業(yè)的需求增長。昆山二、三產(chǎn)業(yè)規(guī)模增長導致辦公物業(yè)需求增加2023年昆山第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值構成數(shù)據(jù)來源：昆山統(tǒng)計年鑒 20232023到 2023年昆山 第二產(chǎn)業(yè)增長較快， 主要得益于加工類企業(yè)的發(fā)展，之后一直維持在 68%的水平。 50850平米的自由分隔辦公空間。主要來自上海，蘇州以及昆山本地。u企業(yè)注冊、商務咨詢、代訂機票等集約式商務服務u光纖接入、無線上網(wǎng)； OTIS電梯u把租金付給自己的產(chǎn)權型辦公物業(yè)，專為 成長型公司 量身打造。昆山商住地產(chǎn)項目案例分析 —LOFT 企業(yè)家u50850平米的自由分隔辦公空間。兩棟商住樓先于寫字樓售完。酒店寫字樓商住樓 商住樓昆山商住公寓項目案例分析 —LOFT 企業(yè)家uLOFT企業(yè)家物業(yè)類型：酒店、商住公寓 , 寫字樓 u2023年 4月底入市， 8月底商住樓部分已經(jīng)售罄。2023年、 2023年，東莞辦公物業(yè)年均消化量約 20萬平方米跳躍式增長東莞參考市場的研究表明，市場由發(fā)展初期進入高速發(fā)展階段會面臨一個階梯式跳增期。東莞辦公物業(yè)市場在 2023和 2023年之間出現(xiàn)跳躍式增長2023年施工面積達 ，比 2023年的 54％。東莞 —— 廣東省非龍頭城市，靠近廣州。二產(chǎn)為主的相似城市 — 東莞1. 城市地位以及地理位置相似昆山 —— 江蘇省非龍頭城市，靠近上海。物業(yè)名稱 開盤時間 項目類型 均價嘉裕國際廣場 2023年 6月 商業(yè)綜合體，精裝修酒店式公寓、商業(yè)、酒店和辦公8000昆山新天地 2023年 8月 商業(yè)綜合體，精裝修酒店式公寓、商鋪和辦公樓9200LOFT企業(yè)家 2023年 11月 商業(yè)綜合體，精裝修酒店式公寓、商鋪和辦公樓7000誠泰國際商務廣場 2023年 5月 小高層商務寫字樓 7000利得國際 2023年 8月 純寫字樓 8000MP現(xiàn)代廣場 2023年 12月 純