【正文】 娛樂、康體173匯集各國特色餐飲174人造景觀增加活力175構(gòu)筑吸引客 戶 的 4大平臺綜合服務(wù)平臺 綜合體表面是簡單組合的成果，實際上是內(nèi)在協(xié)同性的發(fā)揮： ? 規(guī)模效應(yīng)? 與其它個體項目的區(qū)別效應(yīng)? 整體形象提升? 星級酒店的統(tǒng)一物管 ? 會所、酒店配套設(shè)施的共享；? 餐飲、書屋、購物、教育設(shè)施等等帶來的便利性? 人流資源共享，內(nèi)部消費 我們的宗旨：提升物業(yè)功能，提升服務(wù)176信息服務(wù)平臺 — 信息發(fā)布展版、建立信息網(wǎng)絡(luò)服務(wù)；提供咨詢服務(wù) …教育平臺—EMBA 、 MBA的教室、舉辦各類（粵曲、插花等等）培訓(xùn)班金融服務(wù)平臺 — 工商、銀行、保險、擔(dān)保公司場內(nèi)辦理業(yè)務(wù) …構(gòu)筑吸引客 戶 的 4大平臺177配套 設(shè) 施寫字樓 公寓 酒店 商場空調(diào) 中央分戶空調(diào) 中央空調(diào)電梯 群控高速進(jìn)口電梯 踏步梯智能化 光纖入戶無限網(wǎng)絡(luò)自助安全求助裝置出入一卡通遠(yuǎn)程抄表智能停車178建設(shè)大馬路Boxshopping環(huán)市東路公寓酒店寫字樓Street——展示場所： Box具有的信息發(fā)布/昭示 /人流匯聚等功能，使其成為天然的展示和售賣空間；166停 車設(shè)計時需要考慮商業(yè)車流與住宅車流的分離，并分別設(shè)出入口167建于商業(yè)的前廣場，與商場及架空層連接；216。與環(huán)境親和、融合的街區(qū)代表216。+Street Mall的建筑形式（ Queen Street Mall）216。Folded street—— 與周邊環(huán)境相結(jié)合的小規(guī)模體塊組合而成，使街區(qū)生動活潑216。 本 項 目 應(yīng)該說是 這 種意 義 上的 Mall。? “ShoppingCenter”這 并不是 “Mall”本身的含 義 ， “Mall”并不是要 讓 消費 者感 覺 “更大 ”，最主要的是要有 鮮 明的 “定位 ”和獨特的魅力。? 主力品牌店? 廣 場 與雕塑……160“shoppingmall”超 級購 物中心是世界上最 為 流行的商 業(yè)業(yè)態(tài)? ShoppingMall，是一種集 購 物、餐 飲 、住宿、休 閑 、 娛樂 和 觀 光旅游 為 一體的 “一站式 ”消 費場 所。代為訂餐、送餐服務(wù)； 定時喚醒服務(wù)； 提拿物件，關(guān)開車門； 籌辦宴會及到會服務(wù)； 租車服務(wù)； 安排電召的士服務(wù)； 干濕洗熨服務(wù)； 家居清潔及家務(wù)助理服務(wù)； 業(yè)主人流入口廳堂設(shè)酒店式服務(wù)臺，保安及物業(yè)管理人員可在此輪值；住戶可于酒店式柜臺接收留言口訊； 黃色的為三層所共用的走廊，藍(lán)色的為垂直的交通井，紅色的分別為廁所與廚房的排氣管與排煙管。共 72種戶型組合的可能性。 步入式景觀凸窗室內(nèi)地面步入式陽臺步入式景觀凸窗步入式陽臺α — room（生活魔方） 的演繹 —— 菜單組合方式148B戶型平面A/C戶型平面平面示意圖以 60㎡（ 610）為一個基本單元149以三層為一循環(huán)，以一個循環(huán)為模型，構(gòu)筑一個三層高的框架，公共走廊設(shè)在第二層。同時公寓又是個性空間， soho場所。商業(yè)頂部、公寓頂部園林與超高層室內(nèi)生態(tài)空間融合，結(jié)合空中花園與架空層花園形成多層次園林139元素二：服 務(wù) 式公寓服務(wù)式公寓為板式高層。商務(wù)會議室、洽談室、培訓(xùn)室租賃服務(wù)、會務(wù)安排137休 閑 會所 —— 酒店同公寓共享功能包括多功能影視中心、美容廳、健身房、兒童天地等。 商 務(wù) 中心： 設(shè) 立公 務(wù) 秘 書間 ，翻 譯 服 務(wù) ，秘 書 服 務(wù) ， 辦 公系統(tǒng) 自 動 化服 務(wù) 。 會客吧：在 辦 公 場 合不便接待時 可與朋友上會客吧小坐，或獨自去 飲 一杯咖啡，盡 顯 逍遙。設(shè)置獨立訪客停車的車庫216。設(shè)于二層平臺，與商業(yè)入口區(qū)分216。成組的巨柱支撐著橫梁，辦公室和空中花園都不受結(jié)構(gòu)構(gòu)件的干擾。 131電梯、樓梯間和服務(wù)用房被成組放置在大樓的三個角部，使村落般散置的 每間辦公室也都采用自然通風(fēng)。建筑物的生態(tài)設(shè)計若干 4層高的空中花園沿著中庭螺旋而上， 大樓是世界上第一座高層生態(tài)建筑。主入口設(shè)在環(huán)市東路上。舉措之三129元素一：主樓超高 層 建筑 標(biāo) 志性建筑群 —— 超高 層 /豪 華 酒店超高 層 建筑增添了 環(huán) 市 東 路又一道 風(fēng) 景線借鑒全國性總部 拉德方斯（巴黎）中心化舉措標(biāo)志性128整體建筑 風(fēng) 格建筑造型 處 理 應(yīng) 考 慮 能從周 邊 的物 業(yè) 中躍 然而出，予人以 強(qiáng) 烈的 視覺 沖 擊 力，又要適合 現(xiàn) 代人的 審 美需要。舉 措之二167。Shopping集中展示區(qū) 信息發(fā)布站 品牌櫥窗 主題推廣區(qū) 標(biāo)志性等候點TAXI直達(dá)大堂與商業(yè)融合產(chǎn)品解構(gòu)我 們 的“中心化 ” 生活標(biāo)志性 —— 娛樂型 BoxShopping/雕像 /超高層高適應(yīng)性（彈性空間 /α — room）超標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)室內(nèi)外共享空間 /風(fēng)格化建筑智能化管理完善的交通 /停車 /會議系統(tǒng)高針對性（服務(wù)式公寓 /寫字樓）娛樂型 Boxshopping125超高層 小高層 商業(yè)服務(wù)式公寓studio soho 個性空間多層次園林頂級寫字樓 商務(wù)會所五星級酒店 休閑會所 大堂 共享空間 娛樂型購物中心Box原有功能配比：建議功能配比：121功能布局示意寫字樓酒店服務(wù)式公寓商業(yè)商務(wù)會所休閑會所、共享空間地下停車場超高層2層高層1至 5層122物 業(yè)發(fā) 展建 議123建 議 原 則 我 們給 出的物 業(yè)發(fā) 展建 議 并不是 設(shè)計 方案，而是對設(shè)計 提出的建 設(shè) 性意 見 ，即市 場 接受的 產(chǎn) 品特征和驅(qū)動 客 戶購買 的因素。這樣層層深化的定位，將使項目穿上時尚文化眩目的外衣，抓住人們的眼球，脫穎而出116購買者分析寫字樓—— 銷定為本地大型企業(yè)、銀行及外地或外資公司在廣州的分公司（總部）客戶劃分 交易方式 對價格的承受能力 對物業(yè)的核心要求 面積需求 對項目形象的影響本地大型企業(yè)自建、購買或租賃 較高 形象 較大 提升本地中小公司 購買或租賃 不明顯 使用率、位置 較小 降低外地公司分公司 租賃或購買 不明顯 設(shè)施、服務(wù) 不明顯 無外地公司辦事處 租賃 較低 不明顯 較小 降低外資企業(yè)分公司（總部）租賃或購買 較高 形象、設(shè)施、服務(wù) 較大 提升外資企業(yè)辦事處 租賃 較高形象、設(shè)施、服務(wù) 較小 無117購買者分析公寓客戶類型 交易方式 對價格的承受能力 對物業(yè)的核心要求 對項目形象的影響高級白領(lǐng) 購買或租賃 較高 服務(wù)、設(shè)施 提升外籍人士 租賃或購買 最高 服務(wù)、設(shè)施 提升投資客 購買 不明顯 有升值潛力 無118客戶定位功能 核心客戶 重要客戶寫字樓 本地大型企業(yè)外資企業(yè)分公司（總部）外地公司分公司公寓 外藉人士SOHO一族寫字樓客戶高級白領(lǐng)投資客酒店 商務(wù)人士寫字樓客戶旅游客商場 寫字樓、公寓、酒店客戶周邊中高收入階層全市中高收入階層119功能分區(qū)及規(guī)劃指標(biāo)建議120規(guī)劃指標(biāo)及功能配比總建筑面積約 34萬㎡?！?強(qiáng)調(diào)都市文化性、可游覽性；★ 強(qiáng)調(diào)綜合性★ 一個國際交流、人們聚會的地點；進(jìn)展到一定時候，希望項目成為廣州具有文化特色的都市旅游景點，到廣州的人，一定要來看看。定位 應(yīng) 有三個 層 次的深化第一個階段第二階段最后階段目前廣州、環(huán)市東沒有一個地方能夠?qū)⒉惋嫛蕵?、購物和旅游、文化等等全部集在一起。Hotel+Office+Parking+Shopping+Convention+Apartment? 城市 綜 合體—— 效益最大化—— 資 源整合化115項 目在開 發(fā)發(fā) 的不同 階 段，? 是豐富的、多元的、可 變 化的。? 代表了融合、非此即彼的 現(xiàn) 象。111TIMES 因此，他 們 理解 這 兒 —— 都市的核心、 經(jīng)濟(jì) 高度聚集的 細(xì) 胞核；? 多媒體表演的舞臺。? 最輝煌的都市娛樂中心。紐約 TIMES案名氣質(zhì)示意： NAGAOcenter借中旅集團(tuán)綜合業(yè)務(wù)資源、借區(qū)域多元文化融合的氣質(zhì)資源，借項目 “綜合體 ”這一本體資源，體現(xiàn)多元與多變、傳統(tǒng)與現(xiàn)代、中西文化的融合?？傮w競爭戰(zhàn)略 2：形象定位：紐約 TIMES這樣的元素，必須能融入廣州的文化，而又能帶來新的血液。167。167。區(qū)域增值。 環(huán)市東的核心是什么？中旅項目需要強(qiáng)化這種氣質(zhì)103區(qū)域未來 100項目整體發(fā)展戰(zhàn)略101形成發(fā)展戰(zhàn)略的依據(jù)發(fā)展模式 KPI體系面臨的困惑與機(jī)會項目的競爭力模型項目整體的發(fā)展核心戰(zhàn)略區(qū)域氣氛區(qū)域未來項目條件項目整體的發(fā)展分策略102區(qū)域氣氛珠三角甚至全國性的總部都市化、文化的交融地? 中西文化交融? 傳統(tǒng)與時尚文化的交融? 生意與生活、辦工與娛樂的交融。購買者重置成本不高只要有措施可吸引政府基本無土地出讓區(qū)域替代品少主要競爭來自于有歷史沉淀因素的競爭，集中于酒店和高檔商業(yè)。98項目競爭分析99潛在新參加的競爭者（流動性的威脅）替代品（替代產(chǎn)品的威脅）購買者（議價能力）已存在的競爭者（已有的威脅）供應(yīng)方（議價能力）采用波特競爭力模型進(jìn)行競爭分析可利用的土地已經(jīng)較為稀缺，潛在新參加的競爭者將不會太多。困惑三：所處位置并非商業(yè)熱點區(qū)域；人流量不大，缺少讓人群留駐的因素困惑三：酒店式公寓市場需求增長不明顯。=hotel+office+shopping+apartment+……從綜合體案例及廣州市場看，地鐵口與項目直接接駁相當(dāng)重要，關(guān)鍵是商業(yè)存在競爭：“地鐵就象是一座橋梁，如果沒有這座橋梁，客戶就會順著別的橋梁流向別的地方 ”地鐵口接駁是大型商業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵條件。內(nèi)因：?超強(qiáng)的實力與品牌號召力；?獨特的建筑設(shè)計，觀光與商業(yè)結(jié)合成為其核心功能；?多項高規(guī)格的體驗式娛樂設(shè)施；?一流的精英團(tuán)隊。專業(yè)的商業(yè)運營公司運營。全部出租，發(fā)展商只獲取長期利潤，不進(jìn)行銷售。項目運營：開發(fā)商和建筑師組織了陣容龐大的設(shè)計組 ,包括景園、環(huán)境、水體、燈光設(shè)計部門。—— 日本福岡博多運河城經(jīng)營管理 —— 專業(yè)團(tuán)隊和完善計劃專業(yè)團(tuán)隊：—— 日本福岡博多運河城植物溝通了上下層之間的聯(lián)系異國情調(diào)購物廊傳統(tǒng)風(fēng)格的購物廊星星庭院之二太陽廣場是現(xiàn)場表演的場所星星庭院之一月亮街月亮街夜景85案例（ 2/2）84案例（ 2/2）3）鮮明、濃郁的西方建筑色彩和風(fēng)格。水平體系設(shè)置了三個節(jié)點 一太陽廣場、星星庭院和海洋庭院 ,三者通過月亮街和地球街相連，并形成 5大主題區(qū)域；豎直體系包括 “運間 ”和 “百老匯街 ”—— 觀光與商業(yè)結(jié)合建筑師把為人創(chuàng)造空間放在第一位 ,其次才是商業(yè)1）將三個原有步行街區(qū)結(jié)合成為一個更大的統(tǒng)一體中，在室內(nèi)創(chuàng)造室外化的互通內(nèi)街?！?日本福岡博多運河城設(shè)計思路83案例（ 2/2）無論內(nèi)容還是規(guī)模都是空前無比的。項目的吸引力來自：有名的福岡凱悅大飯店；四季劇團(tuán)的第一個專用劇場 “福岡城市劇場 ”；匯集 13個電影院的 包羅萬象，其樂無窮。 商業(yè)、酒店和辦公的配比約為 4： 4： 1。partner建筑面積 :222,960㎡設(shè)計： The內(nèi)因：?超強(qiáng)的實力與品牌號召力；?集購物、娛樂等為一體的體驗式；?項目立意高，與深圳人內(nèi)心的