【正文】 同時(shí)公寓又是個(gè)性空間， soho場所。 138 共享空間 ?商業(yè)頂部、公寓頂部園林與超高層室內(nèi)生態(tài)空間融合，結(jié)合空中花園與架空層花園形成多層次園林 139 元素二：服務(wù)式公寓 服務(wù)式公寓為板式高層。 ? 商務(wù)中心：設(shè)立公務(wù)秘書間 ，翻譯服務(wù) ， 秘書服務(wù) ， 辦公系統(tǒng)自動化服務(wù) 。成組的巨柱支撐著橫梁，辦公室和空中花園都不受結(jié)構(gòu)構(gòu)件的干擾。每間辦公室也都采用自然通風(fēng)。 整棟大樓全部采用自然通風(fēng)和溫度調(diào)節(jié)，將運(yùn)行能耗降到最低，同時(shí)也最大程度的減少了空氣調(diào)節(jié)設(shè)備對大氣的污染。 130 德意志商業(yè)銀行總部 ，位于法蘭可福，總建筑面積 10萬平米。 標(biāo)志性 我們的“中心化” 舉措之三 129 元素一：主樓超高層建筑 標(biāo)志性建筑群 ——超高層 /豪華酒店 超高層建筑增添了環(huán)市東路又一道風(fēng)景線 超高層位于環(huán)市東與建設(shè)大馬路交叉口處，進(jìn)入性與昭示性良好。 生活 標(biāo)志性 ——娛樂型 BoxShopping/雕像 /超高層 高適應(yīng)性（彈性空間 /α —room） 超標(biāo)準(zhǔn)服務(wù) 室內(nèi)外共享空間 /風(fēng)格化建筑 智能化管理 完善的交通 /停車 /會議系統(tǒng) 高針對性（服務(wù)式公寓 /寫字樓） 娛樂型 Boxshopping 125 超高層 小高層 商業(yè) 服務(wù)式公寓 studio soho 個(gè)性空間 多層次園林 頂級寫字樓 商務(wù)會所 五星級酒店 休閑會所 大堂 共享空間 娛樂型購物中心 Box Shopping 集中展示區(qū) 信息發(fā)布站 品牌櫥窗 主題推廣區(qū) 標(biāo)志性等候點(diǎn) TAXI直達(dá)大堂 與商業(yè)融合 產(chǎn)品解構(gòu) 我們的 “中心化” 舉措之一 商業(yè) 娛樂中心 建筑群 標(biāo)志性 借鑒地區(qū)性總部 丹佛（美國）的中心化舉措 愷撒大拇指 主軸線 新凱旋門 步行道 我們的“中心化” 舉措之二 ?有些功能是產(chǎn)生經(jīng)營回收的，有些功能僅為區(qū)別于其它的標(biāo)識。 地庫及其它 商業(yè) 寫字樓 公寓A 地段 33,910 26,760 148,050 B 地段 30,605 45,270 20,010 30,870 連接地段 4,380 共計(jì) 68,895 72,030 168,060 30,870 20% 21% 49% 9%合計(jì) 339,855 地庫及其它 商業(yè) 寫字樓 五星級酒店 酒店式公寓標(biāo)準(zhǔn) 原量不變 地上五層地下一層連接地鐵 剩余部分全部為寫字樓 經(jīng)營適宜的400間房計(jì) 經(jīng)營適宜的400間房計(jì)面積 68,895 58,650 132,310 40,000 40,000 比例 20% 17% 39% 12% 12%合計(jì) 339,855 原有功能配比： 建議功能配比： 121 功能布局示意 寫字樓 酒店 服務(wù)式公寓 商業(yè) 商務(wù)會所 休閑會所、共享空間 地下停車場 超高層 2層 高層 1至 5層 122 物業(yè)發(fā)展建議 123 建議原則 我們給出的物業(yè)發(fā)展建議并不是設(shè)計(jì)方案，而是對設(shè)計(jì)提出的建設(shè)性意見，即市場接受的產(chǎn)品特征和驅(qū)動客戶購買的因素。 這樣層層深化的定位，將使項(xiàng)目穿上時(shí)尚文化眩目的外衣，抓住人們的眼球，脫穎而出 116 購買者分析 寫字樓 ——銷定為本地大型企業(yè)、銀行及外地或外資公司在廣州的分公司（總部） 客戶劃分 交易方式 對價(jià)格的承受能力 對物業(yè)的核心要求 面積需求 對項(xiàng)目形象的影響 本地大型企業(yè) 自建、購買或租賃 較高 形象 較大 提升 本地中小公司 購買或租賃 不明顯 使用率、位置 較小 降低 外地公司分公司 租賃或購買 不明顯 設(shè)施、服務(wù) 不明顯 無 外地公司辦事處 租賃 較低 不明顯 較小 降低 外資企業(yè)分公司（總部） 租賃或購買 較高 形象、設(shè)施、服務(wù) 較大 提升 外資企業(yè)辦事處 租賃 較高 形象、設(shè)施、服務(wù) 較小 無 117 購買者分析 公寓 客戶類型 交易方式 對價(jià)格的承受能力 對物業(yè)的核心要求 對項(xiàng)目形象的影響 高級白領(lǐng) 購買或租賃 較高 服務(wù)、設(shè)施 提升 外籍人士 租賃或購買 最高 服務(wù)、設(shè)施 提升 投資客 購買 不明顯 有升值潛力 無 118 客戶定位 功能 核心客戶 重要客戶 寫字樓 本地大型企業(yè) 外資企業(yè)分公司（總部） 外地公司分公司 公寓 外藉人士 SOHO一族 寫字樓客戶 高級白領(lǐng) 投資客 酒店 商務(wù)人士 寫字樓客戶 旅游客 商場 寫字樓、公寓、酒店客戶 周邊中高收入階層 全市中高收入階層 119 功能分區(qū)及規(guī)劃指標(biāo)建議 120 規(guī)劃指標(biāo)及功能配比 總建筑面積約 34萬㎡。 ★ 強(qiáng)調(diào)都市文化性、可游覽性； ★ 強(qiáng)調(diào)綜合性 ★ 一個(gè)國際交流、人們聚會的地點(diǎn)； 進(jìn)展到一定時(shí)候，希望項(xiàng)目成為廣州具有文化特色的都市旅游景點(diǎn)，到廣州的人，一定要來看看。 ? 廣州 24小時(shí)不打烊的都市生活與時(shí)尚區(qū)；廣州第一個(gè)觀光性商業(yè)街區(qū)，不是最大的，但是最有特色的 ShoppingMall； 備選案名 ：東一時(shí)區(qū) 城市走廊 備選案名 113 生意、工作 西方、時(shí)尚的 中國的、傳統(tǒng)的 生活、娛樂 3 1 4 2 NAGAOCenter（ 融合文化） 示意 甲級辦公樓 人文 EMBA學(xué)校 游戲中心 日本 mega web （汽車文化） 高級音樂廳 茶文化區(qū) 吃在廣州 …… 雙年展 健康館 五星級酒店 共享空間 粵曲館 與 科技 觀光型購物中心 酒店式公寓 互輝映 書店 CEO俱樂部 商務(wù)會所 酒吧 各國餐飲 114 備選案名： “ HOPSCA” （豪布斯卡） “ 新都市商業(yè)集合體 ” ? 全新的商業(yè)模式 Hotel+Office+Parking+Shopping+Convention+Apartment ? 城市綜合體 ——效益最大化 ——資源整合化 115 項(xiàng)目在開發(fā)發(fā)的不同階段， 定位應(yīng)有三個(gè)層次的深化 第一個(gè)階段 第二階段 最后階段 目前廣州、環(huán)市東沒有一個(gè)地方能夠?qū)⒉惋嫛蕵?、購物和旅游、文化等等全部集在一起? ? 意指東方與西方融合、傳統(tǒng)與現(xiàn)代的融合。 111 TIMES SQUARE 112 NAGAOCenter ? 來自于印度的海神傳說，半身為人，半身為蛇。 我們的客戶： 他們是這樣一群人：不停的在世界殊多都市中穿梭， 因此，他們理解這兒 ——都市的核心、經(jīng)濟(jì)高度聚集的細(xì)胞核； 他們熱愛都市，都市的價(jià)值造就了他們的價(jià)值，當(dāng)一些富人進(jìn)入郊區(qū)時(shí)，他們卻住進(jìn)都市最繁華最核心的區(qū)域，因?yàn)樗麄冃枰o緊抓住都市的萬千變化。 ? 多媒體表演的舞臺。 ? 最輝煌的都市娛樂中心。 案名氣質(zhì)示意： NAGAOcenter 借中旅集團(tuán)綜合業(yè)務(wù)資源、借區(qū)域多元文化融合的氣質(zhì)資源，借項(xiàng)目“綜合體”這一本體資源，體現(xiàn)多元與多變、傳統(tǒng)與現(xiàn)代、中西文化的融合。 105 ！ 總體競爭戰(zhàn)略 1：項(xiàng)目使命： “ 中心化 ” 承擔(dān)環(huán)市東向國際化地區(qū)性總部發(fā)展的區(qū)域目標(biāo)，承擔(dān)環(huán)市東區(qū)域復(fù)興和區(qū)域增值的使命，配備國際化總部經(jīng)濟(jì)元素。 ?在形象核心圈和商業(yè)核心圈之外？ 中旅項(xiàng)目必須設(shè)法使自己 “ 中心化 ” 競爭戰(zhàn)略： 如何打破位置局限，在競爭中突圍而出？ 須在發(fā)展模式上有所突破！綜合區(qū)域和地塊的特點(diǎn)，我們要融入一些新的元素，以突出城市的主題。 融入國際文化。 ?環(huán)市東的核心是什么？ 中旅項(xiàng)目需要強(qiáng)化這種氣質(zhì) 103 區(qū)域未來 城市復(fù)興。 但原有的酒店和商業(yè)配套設(shè)施落后、經(jīng)營管理延沿襲老國企風(fēng)格和模式、業(yè)態(tài)單一，整體無特色，為新開發(fā)物業(yè)帶來機(jī)會。只有寫字樓有大鵬國際超高層項(xiàng)目。 機(jī)會一：本項(xiàng)目規(guī)模較大，且在本區(qū)域未來競爭者少 機(jī)會二：高檔寫字樓、酒店經(jīng)營現(xiàn)狀良好，回報(bào)較高； 機(jī)會三：辦公、酒店式公寓可實(shí)現(xiàn)銷售且價(jià)格較高； 機(jī)會四：商務(wù)活動頻繁，外資聚集，高檔餐飲及商業(yè)經(jīng)營情況良好； 機(jī)會五：區(qū)域內(nèi)商業(yè)缺乏，特別是高檔和具有特色的商場。 96 面臨的機(jī)會與困惑 97 選取模式一發(fā)展面臨的困惑與機(jī)會 困惑一：寫字樓、酒店市場需求增長，但供應(yīng)量偏大，競爭激烈； 困惑二：區(qū)域多數(shù)物業(yè)租賃情況較好，但銷售量受限制。 模式二 各功能可銷售或出租，公寓收益一定程度上受寫字樓租售情況的影響 模式三 全為出租或經(jīng)營，寫字樓、商場、公寓受酒店經(jīng)營情況影響較大 模式四 各功能可自營、銷售、出租，且互不依賴和影響 擬合度最高 擬合度最低 95 本項(xiàng)目發(fā)展模式方向的判斷 綜合四種模式與項(xiàng)目條件和要求的擬合分析，初步判斷本項(xiàng)目可選取 模式一 作為發(fā)展方向。 94 四種模式收益方式特征與本項(xiàng)目要求的擬合分析 經(jīng)初步判斷，模式一、模式二和模式四符合本項(xiàng)目對收益方式的要求。 88 模式四的 KPI體系（關(guān)鍵績效指標(biāo)體系） KPI體系 外因 內(nèi)因 明確定位 ——大規(guī)模綜合 /娛樂性 /觀光性 /頂級 /… 功能化體系 ——商業(yè)為主導(dǎo)，其他功能為輔 一流的合作團(tuán)隊(duì) 地理位置 ——城市核心區(qū) 交通可達(dá)性 ——地鐵口 /主干道沿線 區(qū)域功能的缺乏、需求旺盛 獨(dú)具特色 ——建筑形式 /業(yè)態(tài) /服務(wù)內(nèi)容 /… 人流及商業(yè)氣氛 規(guī)劃設(shè)計(jì) 經(jīng)營管理 89 模式四的收益方式特征 功能類別 收益方式 酒店 外包經(jīng)營 寫字樓 銷售 /出租 商場 自行經(jīng)營 /出租 公寓 銷售 /出租 特征 各功能可自營、銷售、出租，且互不依賴和影響 90 四種模式 KPI體系的總結(jié) 模式一： 酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 模式二： 以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式 模式三： 以酒店為核心功能的發(fā)展模式 模式四： 以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式 外因 優(yōu)越的地理位置 ——CBD/城市中心 便利的交通條件 ——主干道沿線 /地鐵口 較大的規(guī)模 ——建筑面積 20萬㎡以上 客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐 ——已形成產(chǎn)業(yè)簇群 /引入核心客戶帶來相關(guān)簇群 /未來商務(wù)核心區(qū) 地理位置 ——不遠(yuǎn)離城市核心區(qū) 交通可達(dá)性 ——主干道沿線 客戶支持 ——商務(wù)客戶 地理位置 ——城市核心區(qū) 交通可達(dá)性地鐵口 /主干道沿線 區(qū)域功能的缺乏，需求旺盛 人流及商業(yè)氣氛 內(nèi)因 強(qiáng)制性的視覺沖擊 ——超高層 /建筑群 高水準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì) ——各功能共融不互擾 功能化體系 ——五星級酒店 /甲級寫字樓 /高檔 /中高檔購物中心 /頂級酒店式 /服務(wù)式公寓 專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì) ——物業(yè)管理 /經(jīng)營管理 強(qiáng)制性的視覺沖擊 ——超高層 /建筑群 寫字樓大堂昭示性 功能化體系 ——寫字樓帶動其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次 配套完善 ——商場、公寓 強(qiáng)制性的視覺沖擊 ——超高層 /建筑群 定位差異化 ——通過提供頂級差異化服務(wù)而非直面競爭建立其核心地位 功能化體系 ——五星級酒店帶動公寓、寫字樓，并定位其的規(guī)模與檔次配套設(shè)施 ——頂級商場 明確定位 ——大規(guī)模綜合 /娛樂性 /觀光性 /頂級 /… 獨(dú)具特色 ——建筑形式 /業(yè)態(tài) /服務(wù)內(nèi)容 /… 功能化體系 ——商業(yè)為主導(dǎo)，其他功能為輔 一流的合作團(tuán)隊(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì) /經(jīng)營管理 91 四種模式收益方式特征的總結(jié) 功能種類 模式一： 酒店、寫字樓、