【正文】 本項(xiàng)目應(yīng)該說(shuō)是這種意義上的 Mall。 ? “ ShoppingCenter”這并不是“ Mall”本身的含義， “ Mall”并不是要讓消費(fèi)者感覺“更大”，最主要的是要有鮮明的“定位”和獨(dú)特的魅力。 ? 主力品牌店 ? 廣場(chǎng)與雕塑 …… 159 “ shoppingmall” 超級(jí)購(gòu)物中心是世界上最為流行的商業(yè)業(yè)態(tài) ? ShoppingMall，是一種集購(gòu)物、餐飲、住宿、休閑、娛樂(lè)和觀光旅游為一體的“一站式”消費(fèi)場(chǎng)所。 黃色的為三層所共用的走廊， 藍(lán)色的為垂直的交通井， 紅色的分別為廁所與廚房的排氣管與排煙管。共 72種戶型組合的可能性。 步入式 景觀凸窗 室內(nèi)地面 步入式陽(yáng)臺(tái) 步入式 景觀凸窗 步入式 陽(yáng)臺(tái) α — room（生活魔方） 的演繹 —— 菜單組合方式 147 B戶型平面 A/C戶型平面 平面示意圖 以 60㎡（ 6 10）為一個(gè)基本單元 148 以三層為一循環(huán)，以一個(gè)循環(huán)為模型，構(gòu)筑一個(gè)三層高的框架，公共走廊設(shè)在第二層。同時(shí)公寓又是個(gè)性空間， soho場(chǎng)所。 137 共享空間 ?商業(yè)頂部、公寓頂部園林與超高層室內(nèi)生態(tài)空間融合，結(jié)合空中花園與架空層花園形成多層次園林 138 元素二：服務(wù)式公寓 服務(wù)式公寓為板式高層。 ? 商務(wù)中心：設(shè)立公務(wù)秘書間 ，翻譯服務(wù) ， 秘書服務(wù) ， 辦公系統(tǒng)自動(dòng)化服務(wù) 。成組的巨柱支撐著橫梁，辦公室和空中花園都不受結(jié)構(gòu)構(gòu)件的干擾。每間辦公室也都采用自然通風(fēng)。 整棟大樓全部采用自然通風(fēng)和溫度調(diào)節(jié)，將運(yùn)行能耗降到最低，同時(shí)也最大程度的減少了空氣調(diào)節(jié)設(shè)備對(duì)大氣的污染。 129 德意志商業(yè)銀行總部 ，位于法蘭可福，總建筑面積 10萬(wàn)平米。 標(biāo)志性 我們的“中心化” 舉措之三 128 元素一：主樓超高層建筑 標(biāo)志性建筑群 —— 超高層 /豪華酒店 超高層建筑增添了環(huán)市東路又一道風(fēng)景線 超高層位于環(huán)市東與建設(shè)大馬路交叉口處，進(jìn)入性與昭示性良好。 生活 標(biāo)志性 —— 娛樂(lè)型 BoxShopping/雕像 /超高層 高適應(yīng)性（彈性空間 /α — room） 超標(biāo)準(zhǔn)服務(wù) 室內(nèi)外共享空間 /風(fēng)格化建筑 智能化管理 完善的交通 /停車 /會(huì)議系統(tǒng) 高針對(duì)性（服務(wù)式公寓 /寫字樓） 娛樂(lè)型 Boxshopping 124 超高層 小高層 商業(yè) 服務(wù)式公寓 studio soho 個(gè)性空間 多層次園林 頂級(jí)寫字樓 商務(wù)會(huì)所 五星級(jí)酒店 休閑會(huì)所 大堂 共享空間 娛樂(lè)型購(gòu)物中心 Box Shopping 集中展示區(qū) 信息發(fā)布站 品牌櫥窗 主題推廣區(qū) 標(biāo)志性等候點(diǎn) TAXI直達(dá)大堂 與商業(yè)融合 產(chǎn)品解構(gòu) 125 我們的 “中心化” 舉措之一 商業(yè) 娛樂(lè)中心 建筑群 標(biāo)志性 借鑒地區(qū)性總部 丹佛（美國(guó)）的中心化舉措 126 愷撒大拇指 主軸線 新凱旋門 步行道 我們的“中心化” 舉措之二 ?有些功能是產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)回收的，有些功能僅為區(qū)別于其它的標(biāo)識(shí)。 地庫(kù)及其它 商業(yè) 寫字樓 公寓A 地段 33,910 26,760 148,050 B 地段 30,605 45,270 20,010 30,870 連接地段 4,380 共計(jì) 68,895 72,030 168,060 30,870 20% 21% 49% 9%合計(jì) 339,855 地庫(kù)及其它 商業(yè) 寫字樓 五星級(jí)酒店 酒店式公寓標(biāo)準(zhǔn) 原量 不變 地上 五層地下一層連接地鐵 剩余 部分全部為寫字樓 經(jīng)營(yíng) 適宜的400間 房計(jì) 經(jīng)營(yíng) 適宜的400間 房計(jì)面積 68,895 58,650 132,310 40,000 40,000 比例 20% 17% 39% 12% 12%合計(jì) 339,855 原有功能配比： 建議功能配比： 120 功能布局示意 寫字樓 酒店 服務(wù)式公寓 商業(yè) 商務(wù)會(huì)所 休閑會(huì)所、共享空間 地下停車場(chǎng) 超高層 2層 高層 1至 5層 121 物業(yè)發(fā)展建議 122 建議原則 我們給出的物業(yè)發(fā)展建議并不是設(shè)計(jì)方案，而是對(duì)設(shè)計(jì)提出的建設(shè)性意見，即市場(chǎng)接受的產(chǎn)品特征和驅(qū)動(dòng)客戶購(gòu)買的因素。 這樣層層深化的定位，將使項(xiàng)目穿上時(shí)尚文化眩目的外衣，抓住人們的眼球，脫穎而出 115 購(gòu)買者分析 寫字樓 —— 銷定為本地大型企業(yè)、銀行及外地或外資公司在廣州的分公司（總部） 116 購(gòu)買者分析 公寓 117 客戶定位 118 功能分區(qū)及規(guī)劃指標(biāo)建議 119 規(guī)劃指標(biāo)及功能配比 總建筑面積約 34萬(wàn)㎡。 ★ 強(qiáng)調(diào)都市文化性、可游覽性； ★ 強(qiáng)調(diào)綜合性 ★ 一個(gè)國(guó)際交流、人們聚會(huì)的地點(diǎn)； 進(jìn)展到一定時(shí)候，希望項(xiàng)目成為廣州具有文化特色的都市旅游景點(diǎn)，到廣州的人，一定要來(lái)看看。 ? 廣州 24小時(shí)不打烊的都市生活與時(shí)尚區(qū)；廣州第一個(gè)觀光性商業(yè)街區(qū)，不是最大的，但是最有特色的 ShoppingMall； 備選案名 ：東一時(shí)區(qū) 城市走廊 備選案名 112 生意、工作 西方、時(shí)尚的 中國(guó)的、傳統(tǒng)的 生活、娛樂(lè) 3 1 4 2 NAGAOCenter（ 融合文化） 示意 甲級(jí)辦公樓 人文 EMBA學(xué)校 游戲中心 日本 mega web （汽車文化） 高級(jí)音樂(lè)廳 茶文化區(qū) 吃在廣州 ?? 雙年展 健康館 五星級(jí)酒店 共享空間 粵曲館 與 科技 觀光型購(gòu)物中心 酒店式公寓 互輝映 書店 CEO俱樂(lè)部 商務(wù)會(huì)所 酒吧 各國(guó)餐飲 113 備選案名： “ HOPSCA” （豪布斯卡） “新都市商業(yè)集合體” ? 全新的商業(yè)模式 Hotel+Office+Parking+Shopping+Convention+Apartment ? 城市綜合體 —— 效益最大化 —— 資源整合化 114 項(xiàng)目在開發(fā)發(fā)的不同階段， 定位應(yīng)有三個(gè)層次的深化 第一個(gè)階段 第二階段 最后階段 目前廣州、環(huán)市東沒(méi)有一個(gè)地方能夠?qū)⒉惋?、娛?lè)、購(gòu)物和旅游、文化等等全部集在一起。 ? 意指東方與西方融合、傳統(tǒng)與現(xiàn)代的融合。 110 TIMES SQUARE 111 NAGAOCenter ? 來(lái)自于印度的海神傳說(shuō)，半身為人，半身為蛇。 我們的客戶： 他們是這樣一群人：不停的在世界殊多都市中穿梭， 因此，他們理解這兒 —— 都市的核心、經(jīng)濟(jì)高度聚集的細(xì)胞核； 他們熱愛都市，都市的價(jià)值造就了他們的價(jià)值，當(dāng)一些富人進(jìn)入郊區(qū)時(shí)，他們卻住進(jìn)都市最繁華最核心的區(qū)域，因?yàn)樗麄冃枰o緊抓住都市的萬(wàn)千變化。 ? 多媒體表演的舞臺(tái)。 ? 最輝煌的都市娛樂(lè)中心。 案名氣質(zhì)示意： NAGAOcenter 借中旅集團(tuán)綜合業(yè)務(wù)資源、借區(qū)域多元文化融合的氣質(zhì)資源，借項(xiàng)目“綜合體”這一本體資源，體現(xiàn)多元與多變、傳統(tǒng)與現(xiàn)代、中西文化的融合。 104 ！ 總體競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 1：項(xiàng)目使命：“中心化” 承擔(dān)環(huán)市東向國(guó)際化地區(qū)性總部發(fā)展的區(qū)域目標(biāo)，承擔(dān)環(huán)市東區(qū)域復(fù)興和區(qū)域增值的使命，配備國(guó)際化總部經(jīng)濟(jì)元素。 ?在形象核心圈和商業(yè)核心圈之外？ 中旅項(xiàng)目必須設(shè)法使自己 “中心化” 競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略： 如何打破位置局限，在競(jìng)爭(zhēng)中突圍而出？ 須在發(fā)展模式上有所突破！綜合區(qū)域和地塊的特點(diǎn)，我們要融入一些新的元素，以突出城市的主題。 融入國(guó)際文化。 ?環(huán)市東的核心是什么？ 中旅項(xiàng)目需要強(qiáng)化這種氣質(zhì) 102 區(qū)域未來(lái) 城市復(fù)興。 但原有的酒店和商業(yè)配套設(shè)施落后、經(jīng)營(yíng)管理延沿襲老國(guó)企風(fēng)格和模式、業(yè)態(tài)單一，整體無(wú)特色，為新開發(fā)物業(yè)帶來(lái)機(jī)會(huì)。只有寫字樓有大鵬國(guó)際超高層項(xiàng)目。 機(jī)會(huì)一：本項(xiàng)目規(guī)模較大，且在本區(qū)域未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)者少 機(jī)會(huì)二：高檔寫字樓、酒店經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀良好，回報(bào)較高； 機(jī)會(huì)三：辦公、酒店式公寓可實(shí)現(xiàn)銷售且價(jià)格較高； 機(jī)會(huì)四：商務(wù)活動(dòng)頻繁，外資聚集，高檔餐飲及商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況良好； 機(jī)會(huì)五：區(qū)域內(nèi)商業(yè)缺乏，特別是高檔和具有特色的商場(chǎng)。 95 面臨的機(jī)會(huì)與困惑 96 選取模式一發(fā)展面臨的困惑與機(jī)會(huì) 困惑一：寫字樓、酒店市場(chǎng)需求增長(zhǎng)，但供應(yīng)量偏大，競(jìng)爭(zhēng)激烈； 困惑二：區(qū)域多數(shù)物業(yè)租賃情況較好，但銷售量受限制。 87 模式四的 KPI體系（關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)體系） KPI體系 外因 內(nèi)因 明確定位 —— 大規(guī)模綜合 /娛樂(lè)性 /觀光性 /頂級(jí) /… 功能化體系 —— 商業(yè)為主導(dǎo)，其他功能為輔 一流的合作團(tuán)隊(duì) 地理位置 —— 城市核心區(qū) 交通可達(dá)性 —— 地鐵口 /主干道沿線 區(qū)域功能的缺乏、需求旺盛 獨(dú)具特色 —— 建筑形式 /業(yè)態(tài) /服務(wù)內(nèi)容 /… 人流及商業(yè)氣氛 規(guī)劃設(shè)計(jì) 經(jīng)營(yíng)管理 88 模式四的收益方式特征 89 四種模式 KPI體系的總結(jié) 90 四種模式收益方式特征的總結(jié) 91 項(xiàng)目發(fā)展模式判斷 92 93 94 本項(xiàng)目發(fā)展模式方向的判斷 綜合四種模式與項(xiàng)目條件和要求的擬合分析，初步判斷本項(xiàng)目可選取 模式一 作為發(fā)展方向。 85 案例（ 2/2） —— 日本福岡博多運(yùn)河城 市場(chǎng)反饋：前八個(gè)月 ,游客人數(shù)達(dá)到 1200萬(wàn)人 86 案例（ 2/2） —— 日本福岡博多運(yùn)河城 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 外因： ?優(yōu)越的地理位置； ?良好的交通可達(dá)性。 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)： 全部出租，發(fā)展商只獲取長(zhǎng)期利潤(rùn)，不進(jìn)行銷售。 83 案例（ 2/2） —— 日本福岡博多運(yùn)河城 植物溝通了上下層之間的聯(lián)系 異國(guó)情調(diào)購(gòu)物廊 傳統(tǒng)風(fēng)格的購(gòu)物廊 星星庭院之二 太陽(yáng)廣場(chǎng)是現(xiàn)場(chǎng)表演的場(chǎng)所 星星庭院之一 月亮街 月亮街夜景 84 案例（ 2/2） —— 日本福岡博多運(yùn)河城 經(jīng)營(yíng)管理 —— 專業(yè)團(tuán)隊(duì)和完善計(jì)劃 專業(yè)團(tuán)隊(duì)： 開發(fā)商和建筑師組織了陣容龐大的設(shè)計(jì)組 ,包括景園、環(huán)境、水體、燈光設(shè)計(jì)部門。 3）鮮明、濃郁的西方建筑色彩和風(fēng)格。 82 案例（ 2/2） —— 日本福岡博多運(yùn)河城 設(shè)計(jì)思路 —— 觀光與商業(yè)結(jié)合 建筑師把為人創(chuàng)造空間放在第一位 ,其次才是商業(yè) 1）將三個(gè)原有步行街區(qū)結(jié)合成為一個(gè)更大的統(tǒng)一體中，在室內(nèi)創(chuàng)造室外化的互通內(nèi)街。 項(xiàng)目的吸引力來(lái)自： 有名的福岡凱悅大飯店； 四季劇團(tuán)的第一個(gè)專用劇場(chǎng)“福岡城市劇場(chǎng)”； 匯集 13個(gè)電影院的 “ AMC運(yùn)河城 13”； 高科技游藝主題公園“福岡快樂(lè)國(guó)”等。 包羅萬(wàn)象，其樂(lè)無(wú)窮。 商業(yè)有突出的旅游形象，以建筑中的人工運(yùn)河、造型奇特的噴泉和夜間彩燈而得名。 79 案例（ 2/2） —— 日本福岡博多運(yùn)河城 建造地點(diǎn)： 日本福岡博多站一帶，是西日本地區(qū)的交通中心和樞紐站 交通： 距地鐵站「中洲川端」徒步約十分鐘 占地面積： ㎡ 建筑面積 :222,960㎡ 設(shè)計(jì)： The Jerde partner Ship； 竣工時(shí)間： 1996年 80 案例（ 2/2） —— 日本福岡博多運(yùn)河城 運(yùn)河城市中心包括 2個(gè)飯店、 1個(gè)大型購(gòu)物娛樂(lè)場(chǎng)所和 1棟辦公樓。 規(guī)劃與功能比例 7