【正文】 賴和影響各功能可銷售或出租，公寓收益受寫字樓租售情況的影響全為出租或經(jīng)營，寫字樓、商場、公寓受酒店經(jīng)營情況影響較大各功能可自營、銷售、出租，且互不依賴和影響92項(xiàng)目發(fā)展模式判斷939495本項(xiàng)目發(fā)展模式方向的判斷綜合四種模式與項(xiàng)目條件和要求的擬合分析，初步判斷本項(xiàng)目可選取 模式一 作為發(fā)展方向。模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式plex96面臨的機(jī)會(huì)與困惑97選取模式一發(fā)展面臨的困惑與機(jī)會(huì)困惑一：寫字樓、酒店市場需求增長，但供應(yīng)量偏大，競爭激烈；困惑二：區(qū)域多數(shù)物業(yè)租賃情況較好，但銷售量受限制。機(jī)會(huì)一：本項(xiàng)目規(guī)模較大，且在本區(qū)域未來競爭者少機(jī)會(huì)二：高檔寫字樓、酒店經(jīng)營現(xiàn)狀良好，回報(bào)較高；機(jī)會(huì)三：辦公、酒店式公寓可實(shí)現(xiàn)銷售且價(jià)格較高；機(jī)會(huì)四：商務(wù)活動(dòng)頻繁，外資聚集，高檔餐飲及商業(yè)經(jīng)營情況良好；機(jī)會(huì)五：區(qū)域內(nèi)商業(yè)缺乏，特別是高檔和具有特色的商場。只有寫字樓有大鵬國際超高層項(xiàng)目。但原有的酒店和商業(yè)配套設(shè)施落后、經(jīng)營管理延沿襲老國企風(fēng)格和模式、業(yè)態(tài)單一，整體無特色，為新開發(fā)物業(yè)帶來機(jī)會(huì)。167。城市復(fù)興。 融入國際文化。需要向什么特征發(fā)展？中旅項(xiàng)目需要承擔(dān)這一使命104項(xiàng)目條件可以整合的：發(fā)展商資源和區(qū)域資源可以借力的：特有的規(guī)模和綜合體功能 ；可以打破目前市場現(xiàn)狀的：最新的設(shè)計(jì)，最新的理念：主題化、娛樂化、國際化的體現(xiàn)現(xiàn)代都市風(fēng)情。在形象核心圈和商業(yè)核心圈之外？中旅項(xiàng)目必須設(shè)法使自己 “中心化 ”競爭戰(zhàn)略：如何打破位置局限，在競爭中突圍而出？須在發(fā)展模式上有所突破！綜合區(qū)域和地塊的特點(diǎn)，我們要融入一些新的元素，以突出城市的主題。105！ 總體競爭戰(zhàn)略 1：項(xiàng)目使命： “中心化 ”承擔(dān)環(huán)市東向國際化地區(qū)性總部發(fā)展的區(qū)域目標(biāo)，承擔(dān)環(huán)市東區(qū)域復(fù)興和區(qū)域增值的使命，配備國際化總部經(jīng)濟(jì)元素。SQUARE都市的核心和濃縮，最輝煌的都市娛樂中心，在此形成特定的階層。106項(xiàng)目分策略：分策略之一：利用綜合體資源共享的優(yōu)勢，將資源利用最大化；會(huì)所、大堂、設(shè)施、服務(wù)等的共享和互融互通分策略之二：設(shè)計(jì)以生態(tài)概念貫穿，成為后 SARS時(shí)代健康物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)；分策略之三：以各功能的頂級組合構(gòu)建項(xiàng)目的頂級形象；頂級寫字樓 +五星級酒店 +服務(wù)式公寓 +高檔商場107項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略的形成分策略之四：以各功能的特色定位，確立差異化的競爭優(yōu)勢，并有效減弱各功能規(guī)模偏小的影響；酒店 —— 國際化五星級酒店寫字樓 —— 頂級酒店服務(wù)式公寓 —— 服務(wù)式、功能模糊，使用彈性化，宜商宜住商場 —— 景觀型分策略之五：創(chuàng)造附加值，增大溢價(jià)空間，使物業(yè)的價(jià)值最大化；分策略之六：以標(biāo)志性的超高層建筑確立整體形象，并形成強(qiáng)制性視覺沖擊，增強(qiáng)昭示性；108戰(zhàn)略形成價(jià)值體系價(jià)值體系高形象 生態(tài) 景觀型商業(yè) 服務(wù)為先導(dǎo) 功能彈性化 綜合體資源共享超高層 五星級酒店標(biāo)志性雕塑及廣場109項(xiàng)目整體定位110形象定位 SQUARE ? 欲望、渴求、刺激在方寸土地上被壓縮成高濃度的都市體驗(yàn)，都市經(jīng)驗(yàn)。? 室外信息的教堂、霓虹燈的天堂。? 納斯達(dá)克指數(shù)撥動(dòng)著全世界的財(cái)富。我 們 的客 戶 ：他 們 是 這樣 一群人：不停的在世界殊多都市中穿梭， 他 們熱愛 都市，都市的價(jià) 值 造就了他 們 的價(jià) 值 ，當(dāng)一些富人 進(jìn) 入郊區(qū) 時(shí) ，他 們 卻住 進(jìn) 都市最繁 華 最核心的區(qū)域，因 為 他 們 需要 緊緊抓住都市的萬千 變 化。他 們 在 這 里，并代表著一個(gè) 階層 ：富有、榮譽(yù)而且更年 輕 、求 變 的活力 階層 。SQUARE 112NAGAOCenter? 來自于印度的海神 傳說 ，半身 為 人，半身 為 蛇。? 意指 東 方與西方融合、 傳統(tǒng) 與 現(xiàn) 代的融合。? 廣州 24小 時(shí) 不打烊的都市生活與 時(shí) 尚區(qū)；廣州第一個(gè) 觀 光性商 業(yè) 街區(qū)，不是最大的，但是最有特色的 ShoppingMall；備選案名 ：東一時(shí)區(qū) 城市走廊 備選案名113生意、工作西方、時(shí)尚的中國的、傳統(tǒng)的生活、娛樂 3 1 4 2NAGAOCenter（ 融合文化） 示意甲級辦公樓人文EMBA學(xué)校游戲中心 日本 mega web（汽 車 文化）高級音樂廳茶文化區(qū)吃在廣州 ……雙年展健康館五星級酒店共享空間粵曲館與科技觀光型購物中心酒店式公寓互輝映書店CEO俱樂部商務(wù)會(huì)所酒吧各國餐飲114備選 案名： “HOPSCA” （豪布斯卡） “新都市商業(yè)集合體 ”? 全新的商 業(yè) 模式這類時(shí)尚、有特色的如北京路，是很多不同的個(gè)體組成，沒有一個(gè)整體的投資者和管理者，這應(yīng)該是本項(xiàng)目的一個(gè)明確的吸引力。里面會(huì)有很多的活動(dòng)，很多人在此聚會(huì)。規(guī)劃指標(biāo)：建議功能配比調(diào)整：注：我們僅提出基于市場的示意性功能配比，沒有唯一性；實(shí)際根據(jù)政府規(guī)定、公司策略、建筑設(shè)計(jì)要求進(jìn)行調(diào)整。124物 業(yè)發(fā) 展建 議 基本思路KPI體系人文符號功能化體系國際 舉 措之一商業(yè)娛樂中心建筑群標(biāo)志性借鑒地區(qū)性總部 丹佛（美國）的中心化舉措愷撒大拇指主軸線新凱旋門 步行道我 們 的 “中心化 ”有些功能是產(chǎn)生經(jīng)營回收的，有些功能僅為區(qū)別于其它的標(biāo)識。 標(biāo)志性我們的 “中心化 ”超高層位于環(huán)市東與建設(shè)大馬路交叉口處，進(jìn)入性與昭示性良好。130德意志商業(yè)銀行總部 ，位于法蘭可福，總建筑面積 10萬平米。 整棟大樓全部采用自然通風(fēng)和溫度調(diào)節(jié)，將運(yùn)行能耗降到最低，同時(shí)也最大程度的減少了空氣調(diào)節(jié)設(shè)備對大氣的污染。不僅為辦公人員提供了舒適的綠色景觀，還避免了全封閉式辦公建筑的昂貴開支。 辦公室和花園更具整體性。中庭的頂部德意志商業(yè)銀行總部132雙層呼吸幕墻：q利用自然光實(shí)現(xiàn)照明q減少空調(diào)的使用q通過開啟窗實(shí)現(xiàn)自然通風(fēng)q通過遮陽百葉防止日曬q室內(nèi)無眩光呼吸式玻璃幕墻133超高層主入口大堂入口氣派且具有較強(qiáng)的展示性134導(dǎo) 示牌示意135建筑大堂便利性、融合性、安全私密性 ——216?？梢源?TAXI的大堂216。與商業(yè)停車完全區(qū)隔136商 務(wù) 會(huì)所216。216。216。138共享空間216。 通過建筑設(shè)計(jì)，使公寓達(dá)到戶戶光線充足、視野開闊的效果。BoxLiving服務(wù)式公寓140roomαl釋放小空間的多種可能l建筑無限可能的場所BoxLiving的定位 —— 彈性空間價(jià)值緣于可變141滿足變化性需求多樣的選擇 自由設(shè)計(jì) 順應(yīng)型?菜單式平面（ menu plan)?個(gè)性化平面（ character plan)?滿足不同生活方式的平面（ lifestyle plan)?大空間平面（ free plan)?具有可變性住宅 （flex housing)?可自行設(shè)計(jì)的住宅 (DIY)?開放式廚房 （ open kitchen)?多功能室 (? room) α—roomBoxLiving的定位 —— 彈性空間滿足 α—room （居住魔方） 個(gè)性化和適應(yīng)變化性要求142α — room （生活魔方） 大空間無限分隔的戶型設(shè)計(jì)從傳統(tǒng)的 menu plan模式 —— 大空間平面（ free plan）模式143+ =+ =+ = or or單一的組合模式 —— 具有可變性住宅 （ flex housing） 模式……α—room以單元模數(shù)的一個(gè) “menu plan”（居住菜單）BoxLiving的平面組合形式144N P V HIO R NN P HV*I * RN P V HIO R NN P HV*I * Rα—room （居住魔方）戶型設(shè)計(jì)的可變性與適應(yīng)性α—roomBoxLiving的針對客戶的典型組合方式145+ =從居住型小戶型向 “Studio”/ “SOHO”的轉(zhuǎn)變?chǔ)?— room（居住魔方） 的演繹 —— 菜單組合方式146+ =“menu plan”（居住菜單）的縱向復(fù)式組合利用樓梯間下方，增加一間多功能房，空間使用面積大于建筑面積α — room（居住魔方） 的演繹 —— 菜單組合方式 （ 縱向組合）147利用落地凸窗的特性，設(shè)置步入式陽臺，模糊的陽臺同房間區(qū)分，步入式陽臺的設(shè)置可根據(jù)使用者的喜好選擇安裝，拋棄傳統(tǒng)的居家模式。戶型按垂直關(guān)系將戶型分為 A、 B、 C三種戶型，入戶門設(shè)在 B戶型， B戶型為必選戶型， A、 C戶型按需選購，組合成所需的戶型。而且結(jié)構(gòu)與圍護(hù)分離，日后業(yè)主有重新組合戶型的可能性。肉色的為水管電纜 立體示意圖150151152153154155服務(wù)式公寓的可能性（客戶需求）?全套家具家電、室內(nèi)精裝修，廚房衛(wèi)浴設(shè)施要齊全；?提供家政服務(wù)、鐘點(diǎn)工服務(wù)?HBO電視，寬帶上網(wǎng)；?停車方便?有會(huì)所、酒吧等休閑娛樂場所，服務(wù)高檔完善?裝修最好簡單而有品質(zhì)?居住區(qū)域安全有保證?優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理?能和一群志趣相投的朋友一起，不會(huì)孤單156服務(wù)式公寓標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)配置標(biāo)準(zhǔn)化自控管道輸送空調(diào)系統(tǒng)相對寬大的露天生活空間完善的廚房配套設(shè)施提供可供將來之需的家具組件常規(guī)設(shè)施高速電梯私密性安全性極佳的地下停車場緊急情況下用于電梯及照明的發(fā)電系統(tǒng)使用選擇長期定居臨時(shí)居住（其余時(shí)間需彈性出租和日常打理）臨時(shí)居?。ㄆ溆鄷r(shí)間用于假期出租）出租輪流的假期客房預(yù)約“服務(wù)式公寓相關(guān)建議 ”157服 務(wù) 式公寓提供的附加服 務(wù) 代租、代管服務(wù)；158元素三：景觀型購物中心寫字樓酒店服務(wù)式公寓商業(yè)Street Mall+ BoxShopping159商 業(yè) 的核心是人氣的聚集突破點(diǎn)：必 須 配合有效的措施 實(shí)現(xiàn) 人氣的聚集? 建筑特色? 圍 合造景? 吸引人的工具（尖端消 費(fèi) 品展示區(qū)）? 符合廣州文化，且能超越廣州 現(xiàn) 有的科技、人文展示。它起源于歐美，伴隨著家庭汽 車 化和住宅郊區(qū)化而 誕 生，是 現(xiàn) 代工 業(yè) 文明和商 業(yè) 文明的 產(chǎn) 物。? 衡量其成功的 標(biāo) 志，不是商 場 、 車庫 的多少，而是人工湖、 蹦 極、攀巖之 類 的 娛樂 活 動(dòng) 、 樹 木、草坪、 圖書館 的數(shù)量。3161Street Mall的建筑概念模型 ——Folded street216。觀景平臺 —— 體塊相互錯(cuò)落，形成了豐富的空間層次，同時(shí)營造出生態(tài)觀景平臺162Centre直通街概念 —— 建筑化的、人行道延伸進(jìn)去的建筑，建筑里面有廣場、展館、小店216。對環(huán)境作出貢獻(xiàn)的同時(shí)也得到環(huán)境的回報(bào)163BoxShopping的建筑形式164BoxShopping的平面示意人流匯集 /信息發(fā)布 /營銷的風(fēng)格化展示165BoxShopping的 功能示意216。人流匯聚： Box是車庫 /地面 /架空層等人流集散的場所，有利于人流的疏導(dǎo)及各功能物業(yè)間交通的組織；216。休閑廣場 （ “街道家具 ”/景觀元素 —— 人文符號）168綜 合體底部互 聯(lián) 互通169作為商場的有利支撐引入主力店和品牌店170特色酒吧咖啡街171高檔次的購物環(huán)境172綜合中心 mall整體功能分布示意179經(jīng)濟(jì)測 算180END演講完畢，謝謝觀看！