【正文】 76 項目地塊內(nèi)部現(xiàn)狀：地塊內(nèi)部平整，除北部有部分水澤外，無明顯影響因素 現(xiàn)為水澤 北面為工 廠。 ? 6為鄉(xiāng)間小道， 3為河道。車流量較大。 1 2 3 5 6 4 1 2 3 6 5 4 78 項目四至－不利因素 ?項目西面： 1為拆除的農(nóng)莊， 2為路邊手工作坊，3為居住區(qū)。 ?項目東面：鄉(xiāng)村別墅和燒煤廠。陶瓷工廠。 1 2 3 4 5 6 7 79 項目資源 ?兩個中學和菜場為小區(qū)提供配套服務(wù)。 ?風景區(qū)為提升區(qū)域價值，增強人氣提供資源。 項目 1 4 6 3 5 2 7 2 4 6 3 5 1 7 公安局 蠡墅中學 菜場 工業(yè)園 風景區(qū) 丁中 紫砂廠 80 地塊解析結(jié)論：地塊具備為丁蜀中高收入階層和高收入階層打造高尚社區(qū)的條件！ ?劣勢 ?區(qū)域劣勢：位于丁蜀鎮(zhèn)，空氣污染較大（近期將得到解決） ?地段劣勢：離老城區(qū)有一段距離，在當?shù)厝诵闹休^偏 ?地塊劣勢：東邊存在部分老住宅，影響形象，背面為工廠，南面為運煤碼頭（碼頭隨時可搬遷） ?優(yōu)勢 ?區(qū)域優(yōu)勢：區(qū)域內(nèi)有中學、蜀山風景區(qū) ?產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢：緊鄰陶都工業(yè)園、紫砂廠 ?地塊優(yōu)勢：地塊平整，略呈梯形 ?人文優(yōu)勢：緊靠紫砂陶藝發(fā)源地 ?規(guī)模優(yōu)勢：地塊占地 ，為丁蜀鎮(zhèn)最大 81 問題的結(jié)構(gòu)性分析： 我們緊抓市場這條主線進行分析 市場需求 項目整體發(fā)展戰(zhàn)略 市場供應(yīng) 供需矛盾 市場機會 地塊資源 市場競爭 項目定位 經(jīng)濟測算 功能分區(qū)與開發(fā)策略 82 本項目與丁蜀鎮(zhèn)現(xiàn)有樓盤的對標分析：丁蜀鎮(zhèn)現(xiàn)有樓盤對本項目基本不構(gòu)成競爭 本項目 丁蜀鎮(zhèn)現(xiàn)有樓盤 價格 價格相對較高 價格較低 物管 物管要好，安全第一 物管較差，安全需要解決 教育 周邊學校配套較全 距離學校較遠，學校資源沒有利用 小區(qū)配套 小區(qū)配套包括園林、健身與娛樂場所等 停留在綠地建設(shè)上，滿足不了更高要求 區(qū)域 區(qū)域較清靜 區(qū)域較為成熟 交通 交通便利一般 交通較為方便 物業(yè)類型與房型 物業(yè)類型多樣，房型創(chuàng)新、空間布局的合理等 物業(yè)類型單一，房型屬于平面，布局不合理，創(chuàng)新點少 83 本項目與宜城鎮(zhèn)現(xiàn)有樓盤的對標分析：宜城鎮(zhèn)樓盤會分流部分高端客戶 ?本項目與宜城鎮(zhèn)樓盤相比最大的競爭力在于價格和交通 ?宜城鎮(zhèn)高端樓盤會分流部分高端客戶 本項目 宜城鎮(zhèn)現(xiàn)有樓盤 價格 性價比合理 價格偏高 物管 物管好，安全有保障 物業(yè)管理較為正規(guī)，安全性較好 教育 周邊學校齊全 學校資源充分 小區(qū)配套 小區(qū)配套包括園林、健身與娛樂場所等 小區(qū)配套相對齊全 區(qū)域 區(qū)域清靜 區(qū)域較為成熟 交通 交通便利 交通半徑較長 物業(yè)類型與房型 新的物業(yè)類型和房型創(chuàng)新、空間布局合理 物業(yè)類型較多，房型有一定創(chuàng)新 84 問題的結(jié)構(gòu)性分析： 我們緊抓市場這條主線進行分析 市場需求 項目整體發(fā)展戰(zhàn)略 市場供應(yīng) 供需矛盾 市場機會 地塊資源 市場競爭 項目定位 經(jīng)濟測算 功能分區(qū)與開發(fā)策略 85 項目發(fā)展戰(zhàn)略 ?園林、綠化、配套等的 全面展示 ，一舉奠定項目的高品質(zhì)形象 ?適度產(chǎn)品創(chuàng)新 ，以 低成本 為丁蜀鎮(zhèn)中高收入及高收入階層打造高品質(zhì)生活社區(qū) 86 問題的結(jié)構(gòu)性分析： 我們緊抓市場這條主線進行分析 市場需求 項目整體發(fā)展戰(zhàn)略 市場供應(yīng) 供需矛盾 市場機會 地塊資源 市場競爭 項目定位 經(jīng)濟測算 功能分區(qū)與開發(fā)策略 87 項目定位 一、客戶定位 二、形象定位 三、產(chǎn)品定位 88 客戶定位 游離客戶 重要客戶 核心客戶 偶得客戶 陶瓷廠老板、工藝師、私企業(yè)主 助理工藝師，中高層管理人員 丁蜀鎮(zhèn)泛公務(wù)員、教師 陶瓷技術(shù)人員、 青年教師 其他 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 中高收入者 89 客戶具象： 核心客戶 —— 老板 姓名：錢先生 年齡： 40 職業(yè)：紫砂壺銷售商 家庭情況：一家 3口 居住現(xiàn)狀：三室一廳 100平米 交通工具：小車 平時活動：朋友聚聚，應(yīng)酬較多 商品房再大也不會買，住了幾十年的商品房不想住了，自己的經(jīng)濟還可以，想買別墅！ 樓一定要漂亮，小區(qū)的氣勢一定要漂亮。 90 客戶具象： 核心客戶 —— 工藝師 姓名：黃先生 年齡： 50 家庭情況：一家 3口 居住現(xiàn)狀：三室兩廳 120平米 交通工具：小車 平時活動：品茶、讀書 能接受 80萬左右的房價，面積大約 250－ 300平米，最好思維要超前一點，要超過宜興，房子搞地下室，最好能搞污水處理，要概念化。 意向購買： 聯(lián)排或疊加，別墅 臵業(yè)情況：自住為主 關(guān)注點： 在可接受的價格范圍內(nèi)，考慮升值潛力、地段、小區(qū)自身配套、物業(yè)管理、小區(qū)環(huán)境景觀。 如果房子足夠好，而且便宜，放在丁蜀，到宜城消費也可以接受。 93 客戶具象： 核心客戶 —— 教師 姓名：某先生 年齡： 30多 家庭情況：一家 3口 居住現(xiàn)狀： 3房 2廳 230平米的房子（買 5送 6） 交通工具：摩托車 平時活動：運動、讀書 如果能把自己滿意的草坪，保安，錯層等這樣條件的房子搬到丁蜀來，能夠接受 2023元的價格。宜興人愛面子，講排場，有攀比成分。 96 項目定位 一、客戶定位 二、形象定位 三、產(chǎn)品定位 97 產(chǎn)品類型定位原則 ?市場 ?別墅、 TH的需求較多，疊拚也有一定的市場 ?多層是市場的普遍產(chǎn)品，成本較低 ?小高層是丁蜀鎮(zhèn)的稀缺產(chǎn)品，有利于拔高項目形象，一些年輕消費者較喜歡，但成本較高，物業(yè)管理費較貴，在現(xiàn)有價格體系下，有一定的市場風險 ?規(guī)劃指標 ?容積率 ?較低的覆蓋率，作出環(huán)境 ?成本控制 ?嚴格控制成本，降低開發(fā)風險 98 產(chǎn)品類型比例的初步確定 （ 1） 別墅類產(chǎn)品：別墅、聯(lián)排、疊拚 ?市場現(xiàn)實 ?別墅、 TH的需求較多，疊拚也有一定的市場 ?2023年宜城鎮(zhèn)別墅類產(chǎn)品推售量在 6萬平米左右。 從現(xiàn)有市場來看，本項目別墅類產(chǎn)品總推售量每年在 100套左右，三年在 300套左右，因此初步確定本項目別墅類產(chǎn)品總建面在 6萬平米左右。 100 產(chǎn)品類型比例的初步確定 （ 3） 多層 ?市場現(xiàn)實 ?多層是市場的主流產(chǎn)品，銷售速度較快 ?由于丁蜀鎮(zhèn)房地產(chǎn)一年的消化量為 3— 5萬平米，且本項目總規(guī)模為 13萬平米，目標是在 3年內(nèi)開發(fā)完畢，因此從市場實現(xiàn)上可較多考慮多層。 從市場實現(xiàn)度來看，在做夠別墅類產(chǎn)品的前提下，都采用多層，既降低開發(fā)成本，又可擴大客戶層面，降低開發(fā)風險。 101 產(chǎn)品價格定位 多層定價在 2023，別墅在 3000的心理價位左右 1400 1800 2300 2800 未被定義的價格空間 2300 1980 3300 5500 3300 2100 未被定義的價格空間 丁蜀樓盤售價 宜城樓盤售價 多層售價 別墅類售價 2800 1400 5500 丁蜀多層心理價位 丁蜀別墅心理價位 2023 3000 102 產(chǎn)品類型比例的初步測算驗證方案 方案一：客戶方案 別墅：聯(lián)排：疊拼：多層：小高層 （ 5： 25： 30： 20： 20） 方案二：完全考慮社區(qū)形象，不出現(xiàn)多層，主打小高層 別墅：聯(lián)排：疊拼：多層：小高層（ 3： 20： 10： 0： 67） 方案三：降低容積率，提高別墅類產(chǎn)品比率 別墅：聯(lián)排：疊拼：多層：小高層（ 10： 40： 20： 30： 0 ） 方案四：世聯(lián)推薦方案 別墅：聯(lián)排：疊拼：多層：小高層 （ 5： 25： 20： 50： 0） 103 銷售率 90％前提下各方案初步測算結(jié)果 方案 建筑結(jié)構(gòu) 開發(fā)的單位成本（元 /平） 總成本（萬） 平均售價（元 /平） 銷售收入（萬） 稅后利潤（萬） 稅后利潤率 方案一：容積率 ，覆蓋率 ％，園林造價 350元 /平 別：聯(lián)：疊：多：小 5： 25： 30： 20： 20 框架 2330 % 磚混 2330 % 方案二：容積率 ，覆蓋率 ％，園林造價 350元 /平 別：聯(lián) 。：疊：多：小 10： 40： 20： 30： 0 框架 2400 % 磚混 2400 18% 方案四：容積率 ，覆蓋率 ％，園林造價 350元 /平 別：聯(lián) 。：疊：多：小 3： 20： 10： 0： 67 框架 2287 ％ 磚混 2287 % 方案三：容積率 ，覆蓋率 27%，園林造價 350元 /平 別：聯(lián) 。：疊：多：小 5： 25： 20： 50： 0 框架 2270 ％ 磚混 2270 ％ 105 戶型面積確定考慮因素 ?市場現(xiàn)狀 ?總價控制 ?客戶訪談 106 市場現(xiàn)有戶型面積（平層） ?丁蜀鎮(zhèn)還未出現(xiàn)一房 ?宜城鎮(zhèn)各戶型面積比丁蜀鎮(zhèn)戶型面積大 10平米左右 ?丁蜀鎮(zhèn)戶型面積較為緊湊，宜城鎮(zhèn)戶型面積相對較為寬松 戶型 面積 丁蜀鎮(zhèn) 二房二廳一衛(wèi) 90— 95平米 三房二廳一衛(wèi) 100— 110平米 三房二廳二衛(wèi) 110－ 120平米 四房二廳二衛(wèi) 130— 160平米 宜城鎮(zhèn) 一房二廳一衛(wèi) 70— 80平米 二房二廳一衛(wèi) 100— 120平米 三房二廳一衛(wèi) 120— 130平米 三房二廳二衛(wèi) 130— 150平米 四房二廳二衛(wèi) 140— 190平米 107 初步確定戶型面積 戶型 面積區(qū)間 比例 平層 二房 90— 100平米 10％ 緊湊三房 115— 125平米 10％ 主力三房 125— 135平米 40％ 寬松三房 135－ 140平米 10％ 四房 150平米 30％ 其他 疊拚 170— 180平米 Town House 200—— 250平米 別墅 250— 300平米 108 項目商業(yè)定位：社區(qū)鄰里型商業(yè) ?分布特點：沿東坡路兩側(cè)分布，滿足區(qū)域內(nèi)居民的生活便利性 ?規(guī)模：區(qū)域服務(wù)性商業(yè)面積一般為 /人，本區(qū)域內(nèi)居住人口按 2500人計算，鄰里商業(yè)面積約 2023平米左右 ?作為社區(qū)配套型商業(yè)，業(yè)態(tài)主要包括：超市、藥店、音像租賃店、銀行 超市 沿街商鋪 發(fā)廊 109 問題的結(jié)構(gòu)性分析： 我們緊抓市場這條主線進行分析 市場需求 項目整體發(fā)展戰(zhàn)略 市場供應(yīng) 供需矛盾 市場機會 地塊資源 市場競爭 項目定位 經(jīng)濟測算 功能分區(qū)與開發(fā)策略 110 功能分區(qū) ?形象關(guān)聯(lián)的要求，以東坡路為主路口，東賢北路為次路口 ?會所設(shè)在主入口處 ?在地塊中部制造景觀主軸，為別墅、 TH創(chuàng)造價值 ?商業(yè)沿東坡路兩側(cè)分布 東賢北路 東坡路 會所 主入口 次入口 塘 商業(yè) 公建配套 別墅、 TH或疊拚 多層 111 項目分期開發(fā)戰(zhàn)略 ?根據(jù)市場接受能力及地塊現(xiàn)狀進行分期 ?丁蜀市場每年的銷售量約為 5萬平米左右 ?項目南面地塊緊鄰運煤碼頭，資源較差 ?南面地塊近量放在后期開發(fā) ?每年的銷售量控制在 5萬以下 會所 一期 Ⅱ 區(qū) 二期 一期 Ⅰ 區(qū) 112 啟動區(qū) ?啟動區(qū)選址 ?形象關(guān)聯(lián)要求 東面地塊啟動規(guī)避西面舊房影響 ?展示要求 東坡路較為干凈，且臨街面長，利于展示 ?啟動區(qū)規(guī)?？刂圃?4萬左右 中央景觀主軸及綠地和網(wǎng)球場等在啟動區(qū)中應(yīng)集中展示 ?入市時機 在現(xiàn)有丁蜀市場中，構(gòu)成競爭力的樓盤較少，在園林和水景展示到位時入市具有較大沖擊力，但宣傳越早越好 東賢北路 東坡路 會所 主入口