【正文】 特色優(yōu)勢放大，使產(chǎn)品在市場上形成亮點,如何實現(xiàn)企業(yè)目標，首先要考慮的是如何營造社區(qū)領先特色？,12,住宅產(chǎn)品項目開發(fā)特色模式研究,通過對市場上成功的住宅項目研究，總結得出打造住宅產(chǎn)品項目特色的六大模式；,1,產(chǎn)品創(chuàng)新型社區(qū),2,科技領先型社區(qū),3,主題概念型社區(qū),4,規(guī)劃領先型社區(qū),5,景觀創(chuàng)新型社區(qū),6,配套升級型社區(qū),13,產(chǎn)品創(chuàng)新型——基于客戶細分研究基礎上，打造符合目標客戶需求的創(chuàng)新產(chǎn)品,金色家園創(chuàng)造了最簡潔的建筑形態(tài)和最單純的功能形態(tài)樓體外檐是低調(diào)而有性格的顏色層次，構成完整的六面造型，體態(tài)綽約； 一個單元的純板樓，充分保障了歸屬感與私密性，成雙成對的錯落布局，達到共享與均好的最大化； 三種戶型，構造了純粹的居住環(huán)境，營造順暢與友善的溝通空間。 經(jīng)典城市豪宅，建筑面積8萬，容積率3，四棟塔樓和兩棟板樓組成。,社區(qū)主題具有鮮明的市場識別性，并能夠激發(fā)客戶的價值聯(lián)想,圍繞主題，形成體系化的物業(yè)體系，社區(qū)風格統(tǒng)一勻質(zhì)，大量使用“點題”的符號與元素。,28,西山庭院憑借其院落友居生活得到市場認可，均價上漲幅度達到50%,一期： 開盤日期：2004529； 入住日期：2004630； 均價：7380元/平方米； 二期： 開盤日期：20041023； 入住日期：20051231； 均價：8500元/平方米。 從地塊資源條件排布實現(xiàn)性綜合得出最后指標。,提倡鄰里概念，以兩幢住宅為一個鄰里單位。,1.外形簡練、現(xiàn)代，充滿活力，色彩采用暖色調(diào)，現(xiàn)代簡約派。 結合東營人的居住喜號，建議采用方式一，加大進深來營造圍合型社區(qū)；,方式一示意圖,方式二示意圖,48,提升舒適度——陽光房設計，通過墊高至2.2米全部贈送,陽光房外景,陽光房內(nèi)景,陽光房內(nèi)景,陽光房外景,陽光房 方正實用 觀景良好 附送面積,49,洋房產(chǎn)品功能研究,,功能首現(xiàn),從居住的舒適性角度考慮，建議本項目的洋房在戶型功能上具有院、錯、露、退、錯層、下沉式、前庭后院功能； 綜合建筑成本考慮，建議本項目洋房具有的基本戶型功能為前庭后院引入私家會所，錯層設計體現(xiàn)完美功能空間，退臺設計展示洋房真實本質(zhì)；,第一代、第二代花園洋房產(chǎn)品主要關注產(chǎn)品本身，單體色彩重要整體，只是外在形式上與多層相區(qū)格；從第三代產(chǎn)品開始更加注重住宅帶給人們的身份感；第四代產(chǎn)品將園林景觀與建筑相融合，為后續(xù)的第五代產(chǎn)品，類似于別墅一樣的生活品質(zhì)奠定了基礎；住宅不僅是人們居住的場所，它也是人們身份的象征。,獨有陽光房，倍添院居情趣，并可根據(jù)業(yè)主需要，自行進行空間改造。頂層雙向“觀景天窗”，近收陽光與愜意 下層——18.1米開間寬大客廳與餐廳，三間臥室、三間衛(wèi)生間。,各院落內(nèi)部以不同的主題布置不同的主題景觀，通過相同的建筑元素或者材料使各景觀之間既區(qū)別又同呈一個系列。,本項目定價：小高層3400元/平米；多層3000元/平米；花園洋房3200元/平米；,99,產(chǎn)品組合方案：,指標參照,在降低市場風險前提下，探討最佳組合，確保最大利潤空間； 多層容積率1.3；花園洋房容積率1.0；小高層容積率2.0；,本項目方案組合,（按占地面積測算）,不同容積率區(qū)間賦予項目不同的社區(qū)形象，因此各物業(yè)類型在不同容積率下，價格發(fā)生變化； 此次測算僅進行各物業(yè)類型的簡單配比測算，以期了解各物業(yè)形態(tài)對項目利潤的貢獻度，并以此為依據(jù)，決定項目的物業(yè)配比。 城市東區(qū)放量較大，競爭激烈，需找準入市時機，走差異化路線 ，快速回現(xiàn)。23.3.2101:35:2901:35Mar2321Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。01:35:2901:35:2901:353/21/2023 1:35:29 AM 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。23.3.2123.3.21Tuesday, March 21, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。2023年3月21日星期二1時35分29秒01:35:2921 March 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。2023年3月21日星期二上午1時35分29秒01:35:2923.3.21 1楚塞三湘接，荊門九派通。2023年3月上午1時35分23.3.2101:35March 21, 2023 1行動出成果，工作出財富。 從地塊資源條件排布實現(xiàn)性綜合得出最后指標。,102,項目整體安排——陽光麗景走差異化路線，快速回現(xiàn),石大花園,開發(fā)條件成熟。,商業(yè)味十足的城市風景,城市風景商業(yè),84,宅前停車配合集中停車，院落內(nèi)部全部為人行道，實現(xiàn)小區(qū)部分人車分流,停車方式結合當?shù)厥袌霈F(xiàn)狀及項目定位，建議以地上集中停車及宅前停車為主，可做部分道邊停車；,宅前停車示意圖,宅前停車要結合樹木綠化統(tǒng)一設置；,利用小高層北邊樓間空地可做地上集中停車；,城市配套停車,85,項目用地規(guī)劃指標、項目利潤估算表,用地規(guī)劃指標,預售項目利潤估算表,86,項目投資計劃表,單位：萬元,項目投資計劃表,87,現(xiàn)金流量表（全部投資）,現(xiàn)金流量表,項目現(xiàn)金流量圖,88,項目利潤分析,項目損益及利潤分配表（萬元）,項目總投資：13017.84萬元； 稅前投資利潤率=利潤總額/總投資=49.93%； 稅后投資利潤率=凈利潤/總投資=37.45%； 項目動態(tài)回收期=2年,89,附 件,90,一、項目本體條件分析及屬性界定,項目區(qū)位解析 項目交通解析 項目四至分析 項目屬性界定,91,項目位于東城都市蔓延區(qū)，毗鄰規(guī)劃中的市級公園，具備良好的區(qū)位優(yōu)勢,城市用地發(fā)展方向：近期城市以東城片區(qū)向西、西城片區(qū)向東發(fā)展為主導，改變雙城的布局形態(tài)，推進東、西城的一體化發(fā)展。可采用強烈的色彩配搭，將藝術和自然結合在同一景觀主題之中，對客戶有很強的感染力。主臥室連通觀景樓臺，采光通透，情趣盎然。,后院，更加私密一些，面積有效控制，給到客戶花園的感覺即可。,每個院落內(nèi)部以一個主題為核心思想打造，整個項目的主題成為一個系列，建議以園林類詞語為主題，易于被山東客戶所感知；,46,市場多層平臺戶型要素——主功能朝南，全明設計，帶飄窗，并存在一定的創(chuàng)新,市場平臺水平： 基本面——客廳及12個臥室朝南、臥室?guī)эh窗、全明設計、洗浴分離 創(chuàng)新面——錯層、陽光房、橫廳設計、陽臺百葉窗、步入式衣帽間、北向生活陽臺,多層產(chǎn)品戶型建議：保證市場平臺水平，可以適度加入陽光房、步入式衣帽間、北向生活陽臺等客戶易于感知且實用的元素。,43,停車方式——院落內(nèi)部全部為人行道，實現(xiàn)小區(qū)部分人車分流,鄰里組團封閉，車行在鄰里外解決，減少車行及閑雜人員的干擾。通過獨特的院落規(guī)劃設計使各個組團圍合成封閉的院落，使居住者回歸自然，找尋到遺落已久的鄰里情愫，再現(xiàn)和諧鄰里關系。,34,產(chǎn)品和指標的確定,根據(jù)項目在整體戰(zhàn)略中的回現(xiàn)功能以及市場的實現(xiàn)程度推薦本項目物業(yè)類型為多層及洋房類產(chǎn)品。,項目概況： 區(qū)位條件：北京海淀區(qū)圓明園西路，周邊學府云集，人文環(huán)境好，區(qū)域認知度高。,高科技住宅的定位符合區(qū)域中關村客戶的價值取向，實現(xiàn)了超額溢價。其中面向“社會新銳”的設計的101平的兩房躍層，獲得天津創(chuàng)新戶型大獎，被譽為“最具個性的品質(zhì)婚房”。,9,市場中大規(guī)模項目或依托于外部資源條件或內(nèi)部制造吸引點，充分利用規(guī)模優(yōu)勢展示大盤力,配套設施：會所、高爾夫 依托資源：清風湖 萬達高爾夫花園項目聘請加拿大奧雅園境師事物所為項目提供園林景觀設計方案，并將象征高品質(zhì)的高爾夫生活引入社區(qū)生活。山東東營六項目整體定位及物業(yè)發(fā)展建議,謹呈：山東鑫都置業(yè)有限公司,2,我們的工作內(nèi)容及提交成果,8個日歷天 前期市場調(diào)研階段,時間進度,階段劃分,工作內(nèi)容,《整體定位及物業(yè)發(fā)展建議初稿》,提交成果,項目終稿匯報,項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整與修改 項目財務分析； 項目規(guī)劃設計任務書,《整體定位及物業(yè)發(fā)展建議終稿》 《規(guī)劃設計任務書》,2007/12/21,2007/12/28,2008/01/31,2008/02/18,項目地塊查勘 區(qū)域宏觀經(jīng)濟背景研究 房地產(chǎn)市場調(diào)研 政府人員訪談 專業(yè)人士訪談 潛在消費者訪談,項目界定及研判 市場機會分析 案例借鑒和分析 分項目發(fā)展戰(zhàn)略及定位 分項目物業(yè)發(fā)展建議,2008/01/11,項目界定及研判 東營房地產(chǎn)市場分析 陽光麗景、石大花園、商行小區(qū)、勝利大廈、膠州路項目定位初步溝通,市調(diào)成果及項目定位初步溝通,10個日歷天 初步溝通,20個日歷天 中期匯報,商品住宅在整體開發(fā)戰(zhàn)略中充當了“提款機”的角色——提高持續(xù)、穩(wěn)定、盡可能充足的“現(xiàn)金流”，不僅能夠保證項目自身的滾動還要有較強的為其他項目“輸血”