【正文】 特色優(yōu)勢(shì)放大，使產(chǎn)品在市場(chǎng)上形成亮點(diǎn),如何實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)，首先要考慮的是如何營(yíng)造社區(qū)領(lǐng)先特色？,12,住宅產(chǎn)品項(xiàng)目開發(fā)特色模式研究,通過對(duì)市場(chǎng)上成功的住宅項(xiàng)目研究，總結(jié)得出打造住宅產(chǎn)品項(xiàng)目特色的六大模式；,1,產(chǎn)品創(chuàng)新型社區(qū),2,科技領(lǐng)先型社區(qū),3,主題概念型社區(qū),4,規(guī)劃領(lǐng)先型社區(qū),5,景觀創(chuàng)新型社區(qū),6,配套升級(jí)型社區(qū),13,產(chǎn)品創(chuàng)新型——基于客戶細(xì)分研究基礎(chǔ)上，打造符合目標(biāo)客戶需求的創(chuàng)新產(chǎn)品,金色家園創(chuàng)造了最簡(jiǎn)潔的建筑形態(tài)和最單純的功能形態(tài)樓體外檐是低調(diào)而有性格的顏色層次，構(gòu)成完整的六面造型，體態(tài)綽約； 一個(gè)單元的純板樓，充分保障了歸屬感與私密性，成雙成對(duì)的錯(cuò)落布局，達(dá)到共享與均好的最大化； 三種戶型，構(gòu)造了純粹的居住環(huán)境，營(yíng)造順暢與友善的溝通空間。 經(jīng)典城市豪宅，建筑面積8萬(wàn)，容積率3，四棟塔樓和兩棟板樓組成。,社區(qū)主題具有鮮明的市場(chǎng)識(shí)別性，并能夠激發(fā)客戶的價(jià)值聯(lián)想,圍繞主題，形成體系化的物業(yè)體系，社區(qū)風(fēng)格統(tǒng)一勻質(zhì)，大量使用“點(diǎn)題”的符號(hào)與元素。,28,西山庭院憑借其院落友居生活得到市場(chǎng)認(rèn)可，均價(jià)上漲幅度達(dá)到50%,一期： 開盤日期：2004529； 入住日期：2004630； 均價(jià)：7380元/平方米； 二期： 開盤日期：20041023； 入住日期：20051231； 均價(jià)：8500元/平方米。 從地塊資源條件排布實(shí)現(xiàn)性綜合得出最后指標(biāo)。,提倡鄰里概念，以兩幢住宅為一個(gè)鄰里單位。,1.外形簡(jiǎn)練、現(xiàn)代，充滿活力，色彩采用暖色調(diào)，現(xiàn)代簡(jiǎn)約派。 結(jié)合東營(yíng)人的居住喜號(hào)，建議采用方式一，加大進(jìn)深來(lái)營(yíng)造圍合型社區(qū)；,方式一示意圖,方式二示意圖,48,提升舒適度——陽(yáng)光房設(shè)計(jì)，通過墊高至2.2米全部贈(zèng)送,陽(yáng)光房外景,陽(yáng)光房?jī)?nèi)景,陽(yáng)光房?jī)?nèi)景,陽(yáng)光房外景,陽(yáng)光房 方正實(shí)用 觀景良好 附送面積,49,洋房產(chǎn)品功能研究,,功能首現(xiàn),從居住的舒適性角度考慮，建議本項(xiàng)目的洋房在戶型功能上具有院、錯(cuò)、露、退、錯(cuò)層、下沉式、前庭后院功能； 綜合建筑成本考慮，建議本項(xiàng)目洋房具有的基本戶型功能為前庭后院引入私家會(huì)所，錯(cuò)層設(shè)計(jì)體現(xiàn)完美功能空間，退臺(tái)設(shè)計(jì)展示洋房真實(shí)本質(zhì)；,第一代、第二代花園洋房產(chǎn)品主要關(guān)注產(chǎn)品本身，單體色彩重要整體，只是外在形式上與多層相區(qū)格；從第三代產(chǎn)品開始更加注重住宅帶給人們的身份感；第四代產(chǎn)品將園林景觀與建筑相融合，為后續(xù)的第五代產(chǎn)品，類似于別墅一樣的生活品質(zhì)奠定了基礎(chǔ)；住宅不僅是人們居住的場(chǎng)所，它也是人們身份的象征。,獨(dú)有陽(yáng)光房，倍添院居情趣，并可根據(jù)業(yè)主需要，自行進(jìn)行空間改造。頂層雙向“觀景天窗”，近收陽(yáng)光與愜意 下層——18.1米開間寬大客廳與餐廳，三間臥室、三間衛(wèi)生間。,各院落內(nèi)部以不同的主題布置不同的主題景觀，通過相同的建筑元素或者材料使各景觀之間既區(qū)別又同呈一個(gè)系列。,本項(xiàng)目定價(jià)：小高層3400元/平米；多層3000元/平米；花園洋房3200元/平米；,99,產(chǎn)品組合方案：,指標(biāo)參照,在降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)前提下，探討最佳組合，確保最大利潤(rùn)空間； 多層容積率1.3；花園洋房容積率1.0；小高層容積率2.0；,本項(xiàng)目方案組合,（按占地面積測(cè)算）,不同容積率區(qū)間賦予項(xiàng)目不同的社區(qū)形象，因此各物業(yè)類型在不同容積率下，價(jià)格發(fā)生變化； 此次測(cè)算僅進(jìn)行各物業(yè)類型的簡(jiǎn)單配比測(cè)算，以期了解各物業(yè)形態(tài)對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)的貢獻(xiàn)度，并以此為依據(jù)，決定項(xiàng)目的物業(yè)配比。 城市東區(qū)放量較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，需找準(zhǔn)入市時(shí)機(jī)，走差異化路線 ，快速回現(xiàn)。23.3.2101:35:2901:35Mar2321Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。01:35:2901:35:2901:353/21/2023 1:35:29 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。23.3.2123.3.21Tuesday, March 21, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。2023年3月21日星期二1時(shí)35分29秒01:35:2921 March 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。2023年3月21日星期二上午1時(shí)35分29秒01:35:2923.3.21 1楚塞三湘接，荊門九派通。2023年3月上午1時(shí)35分23.3.2101:35March 21, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 從地塊資源條件排布實(shí)現(xiàn)性綜合得出最后指標(biāo)。,102,項(xiàng)目整體安排——陽(yáng)光麗景走差異化路線，快速回現(xiàn),石大花園,開發(fā)條件成熟。,商業(yè)味十足的城市風(fēng)景,城市風(fēng)景商業(yè),84,宅前停車配合集中停車，院落內(nèi)部全部為人行道，實(shí)現(xiàn)小區(qū)部分人車分流,停車方式結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)現(xiàn)狀及項(xiàng)目定位，建議以地上集中停車及宅前停車為主，可做部分道邊停車；,宅前停車示意圖,宅前停車要結(jié)合樹木綠化統(tǒng)一設(shè)置；,利用小高層北邊樓間空地可做地上集中停車；,城市配套停車,85,項(xiàng)目用地規(guī)劃指標(biāo)、項(xiàng)目利潤(rùn)估算表,用地規(guī)劃指標(biāo),預(yù)售項(xiàng)目利潤(rùn)估算表,86,項(xiàng)目投資計(jì)劃表,單位：萬(wàn)元,項(xiàng)目投資計(jì)劃表,87,現(xiàn)金流量表（全部投資）,現(xiàn)金流量表,項(xiàng)目現(xiàn)金流量圖,88,項(xiàng)目利潤(rùn)分析,項(xiàng)目損益及利潤(rùn)分配表（萬(wàn)元）,項(xiàng)目總投資：13017.84萬(wàn)元； 稅前投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/總投資=49.93%； 稅后投資利潤(rùn)率=凈利潤(rùn)/總投資=37.45%； 項(xiàng)目動(dòng)態(tài)回收期=2年,89,附 件,90,一、項(xiàng)目本體條件分析及屬性界定,項(xiàng)目區(qū)位解析 項(xiàng)目交通解析 項(xiàng)目四至分析 項(xiàng)目屬性界定,91,項(xiàng)目位于東城都市蔓延區(qū)，毗鄰規(guī)劃中的市級(jí)公園，具備良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì),城市用地發(fā)展方向：近期城市以東城片區(qū)向西、西城片區(qū)向東發(fā)展為主導(dǎo)，改變雙城的布局形態(tài)，推進(jìn)東、西城的一體化發(fā)展?？刹捎脧?qiáng)烈的色彩配搭，將藝術(shù)和自然結(jié)合在同一景觀主題之中，對(duì)客戶有很強(qiáng)的感染力。主臥室連通觀景樓臺(tái)，采光通透，情趣盎然。,后院，更加私密一些，面積有效控制，給到客戶花園的感覺即可。,每個(gè)院落內(nèi)部以一個(gè)主題為核心思想打造，整個(gè)項(xiàng)目的主題成為一個(gè)系列，建議以園林類詞語(yǔ)為主題，易于被山東客戶所感知；,46,市場(chǎng)多層平臺(tái)戶型要素——主功能朝南，全明設(shè)計(jì)，帶飄窗，并存在一定的創(chuàng)新,市場(chǎng)平臺(tái)水平： 基本面——客廳及12個(gè)臥室朝南、臥室?guī)эh窗、全明設(shè)計(jì)、洗浴分離 創(chuàng)新面——錯(cuò)層、陽(yáng)光房、橫廳設(shè)計(jì)、陽(yáng)臺(tái)百葉窗、步入式衣帽間、北向生活陽(yáng)臺(tái),多層產(chǎn)品戶型建議：保證市場(chǎng)平臺(tái)水平，可以適度加入陽(yáng)光房、步入式衣帽間、北向生活陽(yáng)臺(tái)等客戶易于感知且實(shí)用的元素。,43,停車方式——院落內(nèi)部全部為人行道，實(shí)現(xiàn)小區(qū)部分人車分流,鄰里組團(tuán)封閉，車行在鄰里外解決，減少車行及閑雜人員的干擾。通過獨(dú)特的院落規(guī)劃設(shè)計(jì)使各個(gè)組團(tuán)圍合成封閉的院落，使居住者回歸自然，找尋到遺落已久的鄰里情愫，再現(xiàn)和諧鄰里關(guān)系。,34,產(chǎn)品和指標(biāo)的確定,根據(jù)項(xiàng)目在整體戰(zhàn)略中的回現(xiàn)功能以及市場(chǎng)的實(shí)現(xiàn)程度推薦本項(xiàng)目物業(yè)類型為多層及洋房類產(chǎn)品。,項(xiàng)目概況： 區(qū)位條件：北京海淀區(qū)圓明園西路，周邊學(xué)府云集，人文環(huán)境好，區(qū)域認(rèn)知度高。,高科技住宅的定位符合區(qū)域中關(guān)村客戶的價(jià)值取向，實(shí)現(xiàn)了超額溢價(jià)。其中面向“社會(huì)新銳”的設(shè)計(jì)的101平的兩房躍層，獲得天津創(chuàng)新戶型大獎(jiǎng)，被譽(yù)為“最具個(gè)性的品質(zhì)婚房”。,9,市場(chǎng)中大規(guī)模項(xiàng)目或依托于外部資源條件或內(nèi)部制造吸引點(diǎn)，充分利用規(guī)模優(yōu)勢(shì)展示大盤力,配套設(shè)施：會(huì)所、高爾夫 依托資源：清風(fēng)湖 萬(wàn)達(dá)高爾夫花園項(xiàng)目聘請(qǐng)加拿大奧雅園境師事物所為項(xiàng)目提供園林景觀設(shè)計(jì)方案，并將象征高品質(zhì)的高爾夫生活引入社區(qū)生活。山東東營(yíng)六項(xiàng)目整體定位及物業(yè)發(fā)展建議,謹(jǐn)呈：山東鑫都置業(yè)有限公司,2,我們的工作內(nèi)容及提交成果,8個(gè)日歷天 前期市場(chǎng)調(diào)研階段,時(shí)間進(jìn)度,階段劃分,工作內(nèi)容,《整體定位及物業(yè)發(fā)展建議初稿》,提交成果,項(xiàng)目終稿匯報(bào),項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整與修改 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析； 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書,《整體定位及物業(yè)發(fā)展建議終稿》 《規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書》,2007/12/21,2007/12/28,2008/01/31,2008/02/18,項(xiàng)目地塊查勘 區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 政府人員訪談 專業(yè)人士訪談 潛在消費(fèi)者訪談,項(xiàng)目界定及研判 市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 案例借鑒和分析 分項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及定位 分項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議,2008/01/11,項(xiàng)目界定及研判 東營(yíng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 陽(yáng)光麗景、石大花園、商行小區(qū)、勝利大廈、膠州路項(xiàng)目定位初步溝通,市調(diào)成果及項(xiàng)目定位初步溝通,10個(gè)日歷天 初步溝通,20個(gè)日歷天 中期匯報(bào),商品住宅在整體開發(fā)戰(zhàn)略中充當(dāng)了“提款機(jī)”的角色——提高持續(xù)、穩(wěn)定、盡可能充足的“現(xiàn)金流”，不僅能夠保證項(xiàng)目自身的滾動(dòng)還要有較強(qiáng)的為其他項(xiàng)目“輸血”