【正文】 區(qū) ，距天津市小白樓商務(wù)中心區(qū) 本項(xiàng)目 內(nèi)環(huán)線 中環(huán)線 海河 河西區(qū)政府 小白樓商務(wù)區(qū) 南樓商圈 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 6 6 4 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 地塊的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及規(guī)劃限制條件 規(guī)劃總用地 總建筑面積 萬平米 住宅建筑面積 公建建筑面積 代征用地 容積率 3 ? 地塊面積小，除南面為城市道路外，其余三面均是原有建筑； ? 地塊形狀規(guī)則； ? 容積率 ； ? 住宅比例： ＞ 85%，為典型的以住宅為主的項(xiàng)目； 11 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 我們對(duì)近三年來本區(qū)域的價(jià)格走勢與天津整體市場的走勢進(jìn)行綜合對(duì)比分析； ? 在較為保守的預(yù)計(jì)下，假設(shè)各區(qū)域 2023年的增長率保持在 15%的情況，計(jì)算出本區(qū)域2023年的價(jià)格平臺(tái)為6300元 /平米 南樓區(qū)域近年價(jià)格走勢010002023300040005000600000 . 0 50 . 10 . 1 50 . 20 . 2 50 . 3天津市內(nèi)整體市場價(jià)格水平 2900 3200 4000南樓片區(qū)市場價(jià)格水平 4000 4800 5500整體市場增長率 10% 25%南樓市場增長率 20% 15%2023 年 2023 年 2023 年16 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。住宅開發(fā)期利用區(qū)域的美譽(yù)度和配套優(yōu)勢，加強(qiáng)社區(qū)的環(huán)境和人文價(jià)值營造，最終成為城市高端居住區(qū)的中心。而同期房價(jià)上漲 3％－ 5％，收入與房價(jià)漲幅相比較為合理 年份 拆遷量（萬平米） 住房安置需求（萬平米） 2023 300 900 2023 450 1350 2023 150 450 20232023 200 600 天津市往 2023年以來拆遷量及安臵需求量統(tǒng)計(jì) 按以往天津市危改“拆：購 (建 )比率＝ 1∶3 ” 計(jì)算 020234000600080001000012023140002023 2023 2023 2023 202302468101214人均年可支配收入增長率天津歷年人均可支配收入（元）與增長率 注：數(shù)據(jù)來自天津統(tǒng)計(jì)年鑒和市場調(diào)研 24 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 外部機(jī)會(huì)分析小結(jié) ?天津近兩年來城市發(fā)展迅速，都市特征日益明顯，城市中心區(qū)的稀缺價(jià)值將逐步顯現(xiàn) ?南樓區(qū)域作為河西的重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)，城市中心的地位得到強(qiáng)化 ?天津市經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和居民生活水平的大幅提高使高端住宅需求強(qiáng)勁 本項(xiàng)目具有成為高端物業(yè)的外部條件和機(jī)會(huì)。 客戶均來自于河西區(qū)，并以本區(qū)域內(nèi)的地緣性客戶為主，有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 ?客戶以本地的 地緣性客戶為主 ； ?客戶主要由 權(quán)力公務(wù)員、公職人員、生意人三大類組成； ?客戶目前總價(jià)承受能力兩居為 6070萬，三居為 8090萬 /套。 機(jī)會(huì)分析 ?區(qū)域市場機(jī)會(huì)分析 ? 外部機(jī)會(huì)分析 ? 內(nèi)部機(jī)會(huì)分析 ?市域市場機(jī)會(huì)分析 37 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 傳統(tǒng)城市核心區(qū)是天津人向往和追逐的稀缺地段，購買人群除地緣情節(jié)濃厚的當(dāng)?shù)乜蛻敉猓€包括其他區(qū)域的高端客戶，購買用途分為兩類：一為對(duì)城市稀缺土地的占有，實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值的保值增值；二為享受高度集中的城市設(shè)施帶來的繁華和便利。地理上與河西的便利聯(lián)系，吸引了較多河西客戶。 市域市場機(jī)會(huì)分析結(jié)論 ?天津高端住宅分布在兩類區(qū)域：土地資源稀缺的地段和生態(tài)景觀資源稀缺的地段 ?城市高端住宅的價(jià)值體系還未形成，目前城市核心區(qū)的項(xiàng)目僅靠稀缺的地段實(shí)現(xiàn)較高的價(jià)格 ?生態(tài)高端住宅的產(chǎn)品價(jià)值體系已經(jīng)建立，并幾乎成為天津市場高端物業(yè)遵循的唯一價(jià)值標(biāo)準(zhǔn) 天津市高端物業(yè)的價(jià)值體系不完整，本項(xiàng)目的區(qū)域及本體條件均支持建立城市中心物業(yè)價(jià)值體系，與競爭區(qū)域的生態(tài)物業(yè)價(jià)值形成不可比優(yōu)勢。 案例 3：珠江帝景 —— 通過高配臵的社區(qū)配套設(shè)施提升項(xiàng)目價(jià)值 ?精裝修公寓，塔樓均價(jià)9300，板樓均價(jià) 11000，實(shí)現(xiàn)了明顯高于區(qū)域價(jià)格平臺(tái)的價(jià)值。 ?根據(jù)市場中高端項(xiàng)目的總價(jià)范圍，結(jié)合價(jià)格的自然上漲和客戶敏感度，判斷目標(biāo)客戶總價(jià)承受范圍為： 三居： 100120萬，兩居： 6070萬 河西客戶 梅江南 本區(qū)域 56 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 購買城市住宅的驅(qū)動(dòng)因素： 愿意花一定的溢價(jià)購買城市住宅體現(xiàn)的高品質(zhì)； 需要城市中心物業(yè)帶來的身份感； 喜歡城市的繁華和便利，利用城市高度集中的設(shè)施解決商務(wù)、社交需要； 離不開城市，需要每日通勤； 對(duì)區(qū)域有感情，為了不離開區(qū)域愿意承受一定的高價(jià)。 客戶研究 研究思路 項(xiàng)目界定 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 模型、案例借鑒 項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議 機(jī)會(huì)分析 項(xiàng)目目標(biāo)界定 項(xiàng)目定位 案例借鑒 62 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?地塊東北側(cè)無城市道路 ， 南側(cè)商業(yè)價(jià)值高 ， 主入口放在西側(cè)能提高土地的收益 改進(jìn)建議 ?在原方案基礎(chǔ)上適當(dāng)調(diào)整各樓座間距 ，以 保證戶型舒適度 69 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 視覺符號(hào)的反復(fù)運(yùn)用 塑造統(tǒng)一的社區(qū)形象及鮮明的邊界感 73 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 大氣并富于變化的立面風(fēng)格 新古典風(fēng)格： ? 體量穩(wěn)重大氣，挺拔高貴 ? 細(xì)部雕琢 ,具有生活氣息 79 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 戶型組合建議 ? 標(biāo)準(zhǔn)層戶數(shù)盡量 ≤3 戶，并保證層面積 ≥400 平米； ? 采用板樓的形式使三居室的戶型南北通透； ? 將優(yōu)勢資源分配給高總價(jià)戶型。 戶型功能的基本要求 ? 戶型方正實(shí)用； ? 價(jià)值高的戶型（三居、有景觀的兩居）必須保證通透； ? 大三居盡量縮短進(jìn)深，加大面寬； ? 保證廳或主臥南向采光 90 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 物業(yè)發(fā)展建議 ?規(guī)劃布局 ?單體設(shè)計(jì) ?園林 ?配套 98 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目名稱 大堂尺寸 遠(yuǎn)洋天地 大堂前廳層高 ，開間 5米，進(jìn)深 8米，面積 40平米； 大堂電梯廳層高 ，開間 7米，時(shí)深 7米，面積 49米 富力城 大堂層高 ，開間 8米，進(jìn)深 4米，面積 40平米 珠江羅馬嘉園 大堂層高 ，開間 8米，進(jìn)深 4米，面積 35平米 為體現(xiàn)本項(xiàng)目的高檔定位，同時(shí)為保證項(xiàng)目的實(shí)用率，對(duì)大堂的設(shè)臵要求是： 盡可能體現(xiàn)高檔但須合理控制面積 。 大堂入口示意圖 大堂內(nèi)部空間示意圖 大堂報(bào)箱示意圖 107 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 物業(yè)發(fā)展建議 ?規(guī)劃布局 ?單體設(shè)計(jì) ?園林 ?配套 公共空間配套設(shè)施建議 設(shè)備配臵建議 物業(yè)管理建議 113 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 藍(lán)水假期二期 2 順馳物業(yè) ?常規(guī)性的物業(yè)服務(wù)： 24小時(shí)保安，保潔、綠化等服務(wù)外 ?酒店式服務(wù)：訂送車船票，代請家教、代繳話費(fèi)、接送兒童、照顧老人等家政服務(wù) 鳳凰城 龍都物業(yè) 常規(guī)性的物業(yè)服務(wù)：如公共建筑、設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)，24小時(shí)保安、小區(qū)綠化、公共區(qū)域保潔，車輛停放管理，提供 24小時(shí)電梯 萬科水晶城 萬科物業(yè) 小區(qū)衛(wèi)生、安全、環(huán)境、維修等；會(huì)所有排球、棋牌、網(wǎng)球、羽毛球、乒乓球、棋牌、籃球、健身房 115 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 確定研究范圍 ?商業(yè)人流的導(dǎo)向?qū)ι啼伒臉I(yè)態(tài)及價(jià)值有很強(qiáng)的決定作用，因此我們根據(jù)商業(yè)物業(yè)的自身規(guī)模和所處地塊條件，將需研究的商業(yè)物業(yè)進(jìn)行分類 ? C商鋪緊鄰 50米寬的城市中環(huán)圍堤道，昭示性及交通通達(dá)性較好，面積 1600平米，規(guī)模較大 ， 具備發(fā)展外向商業(yè)的條件 。 ?該條特色商業(yè)街具備較強(qiáng)的商業(yè)引力，來此消費(fèi)的人群檔次較高，消費(fèi)需求比較豐富， 一般在此消費(fèi)結(jié)束，會(huì)選擇到其他區(qū)域進(jìn)行休閑娛樂消費(fèi)。 商鋪物業(yè)設(shè)計(jì)原則 ?為了便于銷售，單位面積盡量劃小 ?商鋪組合比較靈活，滿足大單購買 ?盡量提高商鋪的實(shí)用性 ?合理處理各層關(guān)系，實(shí)現(xiàn)商鋪整體價(jià)值最大化 132 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 研究思路 確定研究范圍 區(qū)域商業(yè)市場分析 區(qū)域商鋪業(yè)態(tài)面積分析 本項(xiàng)目商鋪物業(yè)發(fā)展建議 128 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域商業(yè)目前正處在轉(zhuǎn)型期，真正的“中心”效應(yīng)尚未形成 ?商業(yè)分布過于分散、沒有形成商業(yè)聚集效應(yīng) ?除倉儲(chǔ)超市外，區(qū)域其它商業(yè)缺乏明顯的特色 ?周邊區(qū)域分流部分商業(yè)人流 佟樓商圈 黑牛道商圈 南樓商圈 123 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 物業(yè)管理建議 物業(yè)管理公司建議 物業(yè)管理費(fèi)建議 物業(yè)管理內(nèi)容建議 ?聘請知名物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理 ?或請知名公司做物業(yè)管理顧問 /平米 /月 ?常規(guī)物業(yè)管理內(nèi)容： ?保潔 ?保安 ?綠地維護(hù)等 ?特色管理內(nèi)容： ?訂送車船票、代請家教、代繳話費(fèi) ?接送兒童、照顧老人等家政服務(wù)等 117 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 河西區(qū)高端項(xiàng)目：品牌物業(yè)公司及特色服務(wù)是高品質(zhì)物業(yè)管理的保證 物業(yè)名稱 物業(yè)費(fèi) （元 /平米 /月） 物業(yè)公司 服務(wù)內(nèi)容 白樓仕嘉 戴德量行 常規(guī)性的物業(yè)服務(wù)： 24小時(shí)保安，保潔，小區(qū)綠化 海景假日 小高層 、磚混 天房物業(yè) 常規(guī)性的物業(yè)服務(wù)：公共綠化、保安、保潔 名仕達(dá)花園二期 永泰物業(yè) 常規(guī)性的物業(yè)服務(wù)，保安、保潔、小區(qū)綠化等 香濱左岸 第一太平洋戴維斯 常規(guī)性的物業(yè)服務(wù)： 24小時(shí)保安，小區(qū)綠化，清潔、垃圾回收，會(huì)所是松江國際俱樂部，有醫(yī)療、水療、游艇等豪華服務(wù) 五一陽光 天職物業(yè) 常規(guī)性的物業(yè)服務(wù)：公共綠化、保安、保潔 海逸長洲 仲量聯(lián)行 ?常規(guī)性的物業(yè)服務(wù)： 24小時(shí)嚴(yán)密的保安巡更服務(wù)，每戶人家均有應(yīng)急按鈕，如有需要，保安會(huì)在 2分鐘內(nèi)到， 24小時(shí)電梯、景觀和水體的維護(hù)。 物業(yè)發(fā)展建議 ?規(guī)劃布局 ?單體設(shè)計(jì) ?園林 ?配套 公共空間配套設(shè)施建議 設(shè)備配臵建議 物業(yè)管理建議 109 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?入口處設(shè)臵對(duì)稱的小品，體現(xiàn)項(xiàng)目的專屬性。 園林小品 —— 增添趣味性和文化內(nèi)涵 102 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 步入式陽臺(tái) 步入式 景觀凸窗 室內(nèi)地面 步入式陽臺(tái) 步入式 景觀凸窗 步入式 陽臺(tái) 將傳統(tǒng)的凸窗變形：在保留凸窗原有功能（實(shí)惠、觀景）的同時(shí)，強(qiáng)化了凸窗的觀景效果，并附送實(shí)惠 步入式景觀凸窗 —— 通過降低凸窗距地面的高度提高觀賞效果 步入式陽臺(tái) —— 客戶可根據(jù)自己的喜好選擇拆掉凸窗頂板，形成步入式陽臺(tái) 凸窗頂板下降至 倒凸窗 94 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 戶型功能布局 —— 代表性戶型評(píng)價(jià) ? 戶型方正，通透 ? 均能保證兩個(gè)以上的南向采光面 ? 功能分區(qū)及布局均較為陳舊和老套 ?區(qū)域內(nèi)目前產(chǎn)品 ?區(qū)域外可借鑒高端項(xiàng)目 ? 戶型方正通透，短進(jìn)深、大面寬 ? 功能空間豐富，層次分明 均能保證基本舒適度，缺少城市高檔住宅體現(xiàn)品質(zhì)的元素。 物業(yè)發(fā)展建議 ?規(guī)劃布局 ?單體設(shè)計(jì) ?園林 ?配套 立面設(shè)計(jì) 平面設(shè)計(jì) 83 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目的立面設(shè)計(jì)原則 高端客戶有較強(qiáng)的貼標(biāo)簽的消費(fèi)心理，外立面是所有塑造高檔物業(yè)形象的手段中投入產(chǎn)出比很高的手段 立面設(shè)計(jì)作為投入的重點(diǎn)，是展示高檔形象的主要手段 原則 1 原則 2 立面應(yīng)著重著力表現(xiàn)產(chǎn)品質(zhì)感，以帶有歷史傳承的現(xiàn)代 感樹立城市豪宅形象 整體的氣質(zhì)既要體現(xiàn)都市生活氣息，又要傳承天津地方特色，具有文化情趣。 領(lǐng)地 —— 道路、植被 道路 ?與周邊區(qū)別的彩色鋪裝 ?鋪裝帶有規(guī)律性和標(biāo)志性線條或圖案 植被 ?同樣的修剪方式 ?同樣的樹種 以規(guī)則、 圖案化的人工裝飾痕 跡，體現(xiàn)城市住宅意象。 規(guī)劃布局要點(diǎn) ?中軸對(duì)稱的群體平面布局，體現(xiàn)儀式感 ?具有審美品位、文化情趣的開放空間 ?建立領(lǐng)地感和邊界感 ?產(chǎn)品檔次 ?社區(qū)氣質(zhì) ?競爭要求 ?原則 ?規(guī)劃布局要點(diǎn) ?高檔項(xiàng)目，片區(qū)形象領(lǐng)導(dǎo)者 ?穩(wěn)重大氣具有文化底蘊(yùn)的都市社區(qū)形象 ?與其他區(qū)域生態(tài)概念形成差異化競爭 以規(guī)劃平面的氣勢、