【正文】 ?；^(qū)和金山區(qū)政府的支持下，綠地集團與金山區(qū)漕涇鎮(zhèn)政府攜手合作建設 為化工區(qū)配套的漕涇新城? 項目規(guī)劃：此項目東到建設中的金山大道，南到新東海港，西到規(guī)劃道路，北到老東海港。 ?具體承擔化工區(qū)的開發(fā)建設和基礎設施的管理，承擔招商引資和落戶于區(qū)內項目報批的事務性工作以及為區(qū)內企業(yè)、機構提供服務實施組織架構26實力雄厚的中外廠商的巨額投資和銀行的大額融資支持使得上?；^(qū)的建設如虎添翼? 上海賽科石油化工有限責任公司項目總投資 ，其中債務融資 元? 18億美元貸款協(xié)議于 2023年 1月 11日在北京簽字，中國銀行、中國工商銀行、交通銀行、上海銀行、廣東發(fā)展銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、上海浦東發(fā)展銀行和匯豐銀行、日本興業(yè)銀行等 10家中外銀行共同參與了此次債務融資長期貸款? 工業(yè)區(qū)管委會積極協(xié)助區(qū)內企業(yè)制定多種形式的融資方案?中國石油化工、上海石化和英國石油合資建設?總投資 ?中外雙方出資比例為 50%:50% ?德國拜耳公司獨資建設的一體化化工項目?總投資 31億美元?上海高橋石化、上海華誼、氯堿化工與巴斯夫、亨斯邁合資建設的上海聯(lián)合異氰酸酯項目?總投資 ?中外雙方出資比例為 30%： 70%巨額投資 銀行大額融資支持金融資本27導入世界級大型化工園區(qū)建設 “ 五個一體 ” 的先進理念，以達到產(chǎn)品項目、公用工程、物流運輸、環(huán)境保護和管理服務的高度整合，使上?；^(qū)建設起點遠高于國內同類園區(qū)，正向世界級化工區(qū)目標邁進上游、中游、下游產(chǎn)品項目一體化電力、蒸汽、用水等公用輔助一體化港口、倉儲、交通、運輸、物業(yè)管理等物流傳輸一體化生態(tài)、綠化等環(huán)境保護的一體化協(xié)調、安全、高效的管理服務一體化28執(zhí)行好這樣一個大的工程在很大程度上取決于一個強有力的園區(qū)開發(fā)公司，開發(fā)公司能否扮演好合適的角色、承擔相應的職責，對園區(qū)的建設起著非常關鍵的作用? 土地開發(fā)和硬件基礎設施建設? 在區(qū)內吸引關鍵駐商并提供輔助設施? 一站式政府手續(xù)服務? 各類的服務? 建立并維持人才庫? 法規(guī)方面的游說和財務優(yōu)惠開發(fā)公司 的角色和職責 詳細說明舉例? 土地的準備? 決定土地開發(fā)模式? 做到七通一平 /道路建設? 行業(yè)和住宅硬件設施的建設? 與潛在的關鍵駐商進行溝通，了解他們的需求和顧慮，積極吸引他們入駐園區(qū)? 以各種方式獲得園區(qū)內的輔助設施 (招商、政府游說 )? 使所有的政府相關部門到現(xiàn)場辦公，向園區(qū)內的企業(yè)提供一站式政府手續(xù)服務? 公司注冊? 稅務登記? 提供一站式增值服務? 投資咨詢、進出口代理、清關、物流和貨運服務、物業(yè)管理? 吸引有關研究機構、實驗室、大學的系 /院校入駐園區(qū)? 建立區(qū)內的勞動力培訓中心? 了解關鍵駐商對法規(guī)方面的要求，向政府游說，解決問題或取得改善? 為關鍵駐商爭取財務優(yōu)惠政策產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)29開發(fā)公司在園區(qū)的地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理中將扮演主要角色，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的不同階段，開發(fā)公司有四種 業(yè)務模式 可選業(yè)務模式土地開發(fā)獲得土地 融資 規(guī)劃 營銷物業(yè)開發(fā)規(guī)劃 項目管理 融資 營銷運營管理營銷 經(jīng)營管理基礎設施的建設?獲得土地?向土地開發(fā)商提供土地使用權?為土地經(jīng)紀人提供融資?園區(qū)總體開發(fā)規(guī)劃?尋找關鍵駐商 /物業(yè)開發(fā)商并進行談判?規(guī)劃并管理設施的建設工作?安排建設資金?尋找關鍵駐商并進行談判?繼續(xù)開展促銷活動，尋找關鍵駐商并進行談判?設施的日常管理工作?與當?shù)卣M行協(xié)調，進行基礎建設資料來源 : 小組分析產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)30不同的業(yè)務模式，其投資、回報和對實現(xiàn)遠景目標的重要性不一，開發(fā)公司應該根據(jù)其定位選擇合適的業(yè)務模式或模式組合低業(yè)務模式 投資 回報 對實現(xiàn)遠景目標的重要性?向當?shù)刈糁Ц栋徇w費從而獲得土地?由于當?shù)貥I(yè)主數(shù)量有限，預計拆遷費也會相應較低?由于幾乎不存在經(jīng)濟附加值， 財務回報十分有限?對土地權的初步控制決定了地價和土地使用情況?投資基礎設施?規(guī)劃、銷售、營銷的運營成本?主要受地價影響，出于招商的考慮地價不宜太高?對于園區(qū)的發(fā)展方向有著至關重要的影響?有助于體現(xiàn)開發(fā)者投入和提供價值定位的承諾，增加商家的信心?設施投資?取決于開發(fā)速度，可能需要大量投資?來自廠房和設施的銷售和租賃收入?通常高于土地交易利潤?通過設施提供，為商家提供更多的靈活性和吸引力?有限的資本支出?較大的運營資金需求?來自租金、管理費和其它服務的回報?短期金額有限，但有長期回報?持續(xù)為租戶提供支持和服務高產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)31新奧的發(fā)展思路產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商 城市地產(chǎn)開發(fā)商? 發(fā)展規(guī)律與案例? 新奧的發(fā)展思路? 盈利模式? 置業(yè)需承擔的角色? 置業(yè)所需的核心能力? 發(fā)展規(guī)律與案例? 新奧的發(fā)展思路? 盈利模式? 置業(yè)需承擔的角色? 置業(yè)所需的核心能力產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)32如果新奧從事產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，最結合現(xiàn)實的是化工產(chǎn)業(yè)區(qū)與碼頭物流園區(qū)建設化工產(chǎn)業(yè)區(qū) 碼頭物流產(chǎn)業(yè)區(qū)主要產(chǎn)業(yè)積聚要點地產(chǎn)開發(fā)的目的? 區(qū)域經(jīng)濟優(yōu)勢? 環(huán)保治理優(yōu)勢? 土地資源優(yōu)勢? 淡水資源優(yōu)勢 ? 交通區(qū)位優(yōu)勢? 行業(yè)集聚優(yōu)勢? 政策服務優(yōu)勢 ? 區(qū)域經(jīng)濟優(yōu)勢? 交通區(qū)位優(yōu)勢? 政策服務優(yōu)勢 ? 建設相關設施，完善產(chǎn)業(yè)園區(qū)? 帶動土地增值產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)33新奧不能把自有企業(yè)當成園區(qū)建設的唯一主體，而應該通過園區(qū)規(guī)劃建設、吸引外來企業(yè)，形成產(chǎn)業(yè)圈，才能帶動化工城的規(guī)?；?、帶動土地升值36平方公里新奧配套設施36平方公里**配套設施新奧新奧****形成產(chǎn)業(yè)圈，土地才能增值，地產(chǎn)開發(fā)才具有可行性依靠自身企業(yè)建設難以積聚人氣，難以使土地增值，并使企業(yè)背上社會包袱，需要長時間的建設積累才可能盈利? ?產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)34基于目前的產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，遠卓設想的化工城建設步伐以及置業(yè)集團應擔任的角色36平方公里產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃產(chǎn)業(yè)園區(qū)?詳細的分片開發(fā)規(guī)劃?基礎設施投入?產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商化工城的建設步伐新奧置業(yè)的角色產(chǎn)業(yè)園區(qū)與生活園區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設，配套的生活設施建設?產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體定位?尋求合作伙伴（大型企業(yè)）?產(chǎn)業(yè)規(guī)劃?基礎設施投入?產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商?產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商?產(chǎn)業(yè)園區(qū)的合作建設?產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理?生活區(qū)域的規(guī)劃招商?生活區(qū)域的合作建設?生活區(qū)域的協(xié)調管理大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合城市綜合園區(qū)建設大型基礎設施投入?大型綜合園區(qū)（小城市）綜合管理運營?地塊招商產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)土地開發(fā)商物業(yè)開發(fā)商運營商35新奧必須通過先進的開發(fā)理念在荒野之地規(guī)劃美好藍圖；設計多贏的商業(yè)模式，撬動多方資源共同開發(fā)；最終實現(xiàn)新奧園區(qū)地產(chǎn)價值升值和最大化。只有園區(qū)規(guī)劃好，相應的土地才有交易的吸引力，才有增值的可能? 園區(qū)綜合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃? 園區(qū)布局規(guī)劃? 園區(qū)基礎設施的規(guī)劃? 園區(qū)環(huán)境的規(guī)劃? 園區(qū)政策環(huán)境的談判（入園企業(yè)金融稅收政策、公安消防機構、社會服務機構的設立 ……)? ……園區(qū)規(guī)劃與建設 園區(qū)管理 園區(qū)招商? 園區(qū)企業(yè)管理? 園區(qū)公用設施管理? 園區(qū)服務設施管理? 園區(qū)社會事業(yè)協(xié)調? 相關物業(yè)經(jīng)營管理? ……? 產(chǎn)業(yè)招商? 地塊招商? 公用事業(yè)招商? 服務設施招商? ……主要事務項：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)43相適應的核心能力應該是產(chǎn)業(yè)規(guī)劃能力、政府關系與園區(qū)綜合經(jīng)營管理能力，而這些核心能力需要從現(xiàn)在開始在現(xiàn)實的項目中迅速積累產(chǎn)業(yè)規(guī)劃能力強有力的政府資源和協(xié)調能力園區(qū)綜合經(jīng)營管理能力產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是園區(qū)吸引產(chǎn)業(yè)投資的最核心要素。 華僑城地產(chǎn)主要營業(yè)收入來源于兩方面，房地產(chǎn)銷售收入占了大部分。轉型階段 — 充分發(fā)揮已有優(yōu)勢，開發(fā)高品位、高質量、高贏利項目，打造新奧置業(yè)品牌。必須由集團積累置業(yè)必須積極配合集團各板塊的發(fā)展，尤其是能源板塊的發(fā)展。 05 四月 20234:22:36 上午 04:22:36四月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 04:22:3604:22:3604:22Monday, April 05, 20231不知香積寺，數(shù)里入云峰。 4:22:36 上午 4:22 上午 04:22:36四月 21沒有失敗，只有暫時停止成功！。 04:22:3604:22:3604:224/5/2023 4:22:36 AM1以我獨沈久，愧君相見頻。69總體報告結構1. 集團對置業(yè)的戰(zhàn)略定位2. 新奧置業(yè)戰(zhàn)略行業(yè)狀況以及兩種戰(zhàn)略思路該戰(zhàn)略的風險與防范1. 轉型期置業(yè)的戰(zhàn)略應對舉措 業(yè)務的轉型 組織的轉型 人才的轉型70該戰(zhàn)略的風險主要來自四個方面主要風險戰(zhàn)略風險實施風險財務風險轉型風險71前期的周密籌劃與尋求廣泛的合作體系可降低該戰(zhàn)略的戰(zhàn)略風險風險 可能性分析?二甲醚的研發(fā)是否順利，集團能源戰(zhàn)略投資進展是否順利?集團的產(chǎn)業(yè)影響力是否足夠？是否能吸引到眾多的跟隨者以帶動整個產(chǎn)業(yè)圈？?集團能否影響政府，引起政府的高度重視與巨大的基礎建設、政策環(huán)境投入?國家對大宗土地的管理政策?國家對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的政策? 前期周密籌劃，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資必須機密關注相關產(chǎn)業(yè)的研發(fā)進程，以及能源戰(zhàn)略的投資進展? 通過周密籌劃，設計美好的藍圖以吸引政府的高度重視和積極配合? 在投資前期，尋求廣泛的合作體系，打造聲勢、積聚力量并分散投資風險? 在項目早期與多家目標企業(yè)進行正式談判，如： 2023年中期以前? 向不同目標企業(yè)提供量身定制的建議書，如：向物流關鍵駐商承諾較低的租金水平潛在對策戰(zhàn)略風險72引進資深的大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目管理人才，完善項目管理體系與計劃預算體系，有利于把控項目投資建設，降低實施風險? 新奧沒有相關大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設的經(jīng)驗，有可能出現(xiàn)項目管理失控的現(xiàn)象? 有可能出現(xiàn)巨額投資下去，而相關的配套工程沒有協(xié)調到位，導致招商不利，使得實施風險加劇? 引進資深的大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目管理人才，完善項目管理體系與計劃預算體系? 設置明確的階段性成果，包括在建設合同中注明對工程延誤的處罰? 給實施隊伍劃撥資源，確保建設進度得到嚴格監(jiān)督? 與各責任部門緊密合作，確保其它相關基礎建設的推進，如：基礎設施等風險 可能性分析 潛在對策實施風險73通過政府職能的行使和信貸儲備，積極開拓更多的融資渠道，并開展詳細的財務分析和可信的投資回報預測使財務風險最小化? 初期基礎設施融資出現(xiàn)困難? 招商沒有達到預期效果? 化工城的收入低于預測，如：園區(qū)內部分企業(yè)的盈利時間挪后? 開展詳細的財務分析和可信的投資回報預測，如：為市政府和出租機構計算稅收和租賃收入? 行使政府職權，為銀行貸款擔保? 建立持續(xù)的機制，監(jiān)督并預測園區(qū)內公司的財務業(yè)績，如：每季更新園區(qū)的年度預測? 創(chuàng)建并保持一定的信貸儲備，以應付潛在的緊急現(xiàn)金缺口? 打通更多的融資渠道資料來源 : 小組分析風險 可能性分析 潛在對策財務風險74通過業(yè)務方向的調整、組織的分階段融合、人員技能的提前積累有助于降低置業(yè)的轉型風險風險 可能性分析 潛在對策轉型風險 ? 由于轉型較大，過去主要在住宅房產(chǎn)上有積累的置業(yè)集團能否在核心能力上快速適應這種轉型？? 置業(yè)的組織、管理能否適應轉型？? 置業(yè)的人力資源能否保證這種轉型？? 由過去的專注于住宅應適當轉向業(yè)內多元化，廣泛展開各種形態(tài)的房產(chǎn)項目，如商業(yè)房產(chǎn)、旅游房產(chǎn)、體育房產(chǎn)等 …? 由專注于開發(fā)應轉向開發(fā)經(jīng)營并舉，以迅速積累物業(yè)經(jīng)營與物業(yè)管理能力? 新成立配套的項目組織，置業(yè)人員組建加入該組織，既保證轉型期的置業(yè)盈利，也保證人員的平穩(wěn)過渡? 仍要招聘更多的適應未來業(yè)務的資深人員，包括規(guī)劃人才、項目管理人才、招商人才、經(jīng)營管理人才等75總體報告結構1. 集團對置業(yè)的戰(zhàn)略定位2. 新奧置業(yè)戰(zhàn)略行業(yè)狀況以及兩種戰(zhàn)略思路該戰(zhàn)略的風險與防范1. 轉型期置業(yè)的戰(zhàn)略應對舉措 業(yè)務的轉型 組織的轉型 人才的轉型76在戰(zhàn)略的引導下，置業(yè)將從房產(chǎn)開發(fā)商轉向必須具備整合能力的地產(chǎn)開發(fā)商整合能力基礎設施配套設施產(chǎn)業(yè)建設房產(chǎn)開發(fā)整合能力基礎設施配套設施產(chǎn)業(yè)建設房 產(chǎn)開發(fā)77整合能力包括：產(chǎn)業(yè)（城市）規(guī)劃能力強有力的政府資源和協(xié)調能力、融資能力園區(qū)（城市）建設與綜合經(jīng)營管理能力?產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是園區(qū)吸引產(chǎn)業(yè)投資的最核心要素?；こ堑慕ㄔO步伐新奧置業(yè)的盈利模式? 以地養(yǎng)地、帳面盈利? 以地養(yǎng)地? 房產(chǎn)開發(fā)收益 ? 以地養(yǎng)地? 房產(chǎn)開發(fā)收益? 土地入股、股權收益? 物業(yè)租金、地價升值? 其他盈利方式小城市總體規(guī)劃詳細的分片開發(fā)規(guī)劃?地塊招商?綜合環(huán)境治理與建設?房產(chǎn)開發(fā)?